按揭中介的角色，就是協助準買家作「格價」工作，哪一間按揭息率牌價較優惠、準業主可以承造的按揭成數等，他們也會協助計算。 因為雖然「臨時買賣合約」也具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，實情只需賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金便可以。 所以遇著樓價急升時，準買家為防業主出售後反悔，往往會提高訂金比例，藉以增加業主反悔代價。 以防任何一方取消交易，部份人會要求在「臨時買賣合約」上，加上「必買必賣」條款，意思是買賣雙方必須完成交易。 多數「臨時買賣合約」會列明雙方擬定的價錢，所支付的訂金，以及簽署正式買賣合約的時間、及實質成交日期。 買樓注意 如果單位附設裝修或傢電，準買家謹記在合約內列明，就連什麼牌子及型號也要列清楚，以及拍照作記錄，以防在交樓前被業主掉包。 還有部份屋苑會作大維修，究竟費用是由買賣雙方哪一方承擔，也必須在合約內列明清楚。 香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。 未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。
照片最好是能拍出物業的全貌，以及一般買家會較重視浴室及廚房的間隔，當然如果物業有靚景觀亦一定要拍低。 無論是買樓還是賣樓，同樣是要熟知最新市場價格，因為若果「叫價」太高，就會令到單位長時不能成功賣出，但若果「叫價」太低又會「蝕底」。 要知道各大屋苑最新放售價格及成交價，可以於包括Squarefoot在內的熱門房地產平台查看，業主亦可在各銀行網站查閱銀行對物業的估價，以作為參考。 主要費用包括約相等於成交價1%的地產代理費用，及按時數或以固定方式收費的賣家代表律師費用。 按專員：除了視察單位，一定要留意公眾地方的衛生及結構狀況，如果公眾走廊及後樓梯有很多雜物或垃圾，不但反映管理公司未能處理狀況，一旦火警更不堪設想。 如果發現公眾地方有失修或違規，業主更有機會要分攤維修費用，所以必須實地了解情況，有需要可委托專業人士視察環境。
一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約，此時您要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」。 睇樓紙一定要簽，不過有些立心不良的準買家或側側膊找同行友人代簽，讓自己不用背上法律責任。 這個做法也有不足之處，假如樓盤真的超筍超正，友人或比您搶先一步，買走了單位。 不過，如果您已經看中某座大廈，而該大廈又極少放盤，您或者需要「落區」到附近的中小型代理舖查詢。 譬如一些樓齡較高的洋樓，因為伙數不多，放盤量少，變相是您等盤而不是盤等您，便要花心機到處放放風聲，以求一有新放盤，您就會收到通知。 除了直接到該區域找房屋仲介外，也許多人會先上網搜尋房屋出售的資料，如各大房屋仲介網站、售屋網、好房網等等，只需簡單輸入條件，就可以線上先看心儀的房子，有些還能直接聯繫屋主議價。 當仲介開始帶看屋時，建議選擇成本稍低於總預算的房子參觀。 雖然，已經有預算及能力負擔，但是上方提到的，買到房子之後還是會有各式各樣的開銷，當想要購買的是中古屋時，修繕費又是個很大的變數。
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- 英國買樓時，土地使用權有分 永久業權 以及租賃業權 。
- 當然, 那些條件我不能詳盡地分享給你, 因為這是我在 Lucy 的課堂上學的, 知識板權有價, 這點我也十分專重的.
- 假如睇樓時只見「清水房」，全屋空空如也，就要詢問業主是否包裝修，起租前可否完成等等，亦都可以順道視察環境，有沒有奇難雜症，例如潮濕、窗身滲水、甩灰等等。
- 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。
- 準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證，在選定單位後，便可以簽定臨時買賣合約，以及支付細訂，以金額為樓價的5%。
以下逐步詳解每個買二手樓的關鍵步驟，讓大家更清楚了解買樓流程。 而為了保障自己，買家也可以在睇樓時，把物業現況寫入合約內，其中最好便需要包括所有的有問題的地方，甚至拍照為証，以免在收樓時出現問題。 而如果你購入的，是二手樓，那基本上，買賣合約上都會列明＂現況買入＂,即所有問題都由買家在買入後負責. 不管是一手樓還是二手樓， 準買家在購入一個物業前，驗樓都是必需的。 因為當你購入樓宇後，所有的維修開支，都全由買家負責。
買樓注意: 了解項目銷售安排
網上曾流傳一個關於日出康城「領凱」誤購凶宅的個案，在簽完臨約才知道單位曾發生事故，最終也是鬧得不快收場。 雖然坊間有凶宅網，但內裡資料卻未必齊全；加上市場上對凶宅並沒有任何定義，就算準買家問代理或管理員，他們也可以迴避問題，但準買家也不是沒有自保方法。 有業內人士教路，可以向華資銀行查詢單位估值，因為一般華資銀行對凶宅較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。 買樓注意 如果律師開了綠燈，大家就可以找銀行查詢按揭了。 現今科技發達，大家可以透過網上不同的平台比較各大銀行的按揭利率和現金回贈，然後選擇最適合自己的銀行，商討細節包括估價、按揭成數、還款能力、大概批核時間等。
租樓的第一步，當然要找一個住得舒適的心水樓盤，這十分視乎個人喜好，大家可以根據價錢、地區、配套、交通同環境幾個重點去選擇。 如果有小朋友的話，當然還要留意校網；至於有計劃養寵物的，亦要留意租盤介紹是否列明可養寵物（記得買寵物保險）。 有誰不想找到旺中帶靜校網好、民風純樸價錢平的荀盤？ 買樓注意 但現實就要作出取捨，例如選擇交通方便的旺區，就可能要捨棄寧靜，平價租盤的位置可能較遠、單位較細，附近衛生情況較差或者品流複雜，這些因素在作出選擇前，一定要想清楚。 上文提到，為提高一手住宅物業銷售的透明度，監管當局要求公開地產代理購樓意向登記的資料。
如果你成為英國稅務公民後，當你賣樓獲利時就需要繳付資本增值稅，而且是全球性的，即你在香港有物業，出售後就要申報。 當中可扣減代理佣金、律師費用以及其他雜費等，按利潤徵收18%-28%。 原來在英國買樓時是可以爭取到更好的按揭計劃，即使你未入藉，你仍然可以在英國申請按揭供樓，只是申請條件各有不同，針對外國居民的條件可能會比較嚴格，利率亦可能較高。 不過，原來你可以透過僱用「按揭經紀」 幫你爭取到最好的按揭優惠。 F.壽險型房貸：是一種結合房貸與保險的產品，這表示你需要支付保費與房貸。
一般交付的第一筆訂金，我們俗稱「細訂」，金額就是樓價3-5%之間。 謹記要有足夠現金存放入戶口內，否則一旦彈票，可構成取消交易的藉口，而被業主追溯賠償。 至於落訂金額高低，除了買賣雙方協議外，也視乎當時樓市環境。 除了了解自己的搵樓方向，以及儲足首期外，也別忘了保持一個良好的信貸評級。 要是信貸評級欠佳，分分鐘不單利率比別人貴，甚至銀行不批出按揭，那就甚麼都不用談了。 買樓注意 去到尾段差不多快要收樓，發展商會發信通知業主準備驗樓。 這個時候要謹記，不論大型或者小型發展商在起樓時都有機會出錯，所以業主必須在收樓時找相熟的驗樓師根據發展商提供的清單續一檢查，萬一單位有瑕疵就要馬上通知發展商修補。
比如說低樓層的房子可能會比較吵，而且通常採光會不太好，如果之後有換屋的可能，在房仲帶人來看房的過程中，比較有可能會被嫌東嫌西。 一定要將仲介及賣方承諾過的事項，寫入合約內當作內容的一部分，這樣可以讓你把買房子的主動權掌控在自己的手裡，避免讓自己成為被宰的羔羊。 買樓注意 如果棟距太窄，可能你平時就可以聽的到隔壁棟的人在講什麼、是不是在洗澡，當然也有可能你透露出來的聲音也會被隔壁棟聽到囉。
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如果期內選擇轉移至其他銀行，則需要繳付一定比例的貸款額，介乎貸款額的1-3%之間。 部份銀行可能需要準買家償還送予準業主的現金回贈。 當然還有另一種息口選擇，但卻是較偏門的一種，就是「定息按揭」。 買樓注意 往往是借貸人擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。 若準買家突然反悔取消交易，除了要賠償業主的訂金外，也要支付買賣雙方的律師費、以及經紀佣金，同時業主有權將單位重售並追收差價。
部份投資者會以租金收入作為被動收入來源，甚至用作退休後的生活費，因此，在計算租務回報後，就會得知單位的回報是否吸引，如果回報未如理想的話，就可以將資金換去其他回報率更吸引的投資工具。 此網頁提供之資料祇供參考之用，並不擬作為專業或法律意見。 恒生銀行有限公司已盡力確保此網頁上的資料的準確性及完整性，但不保證其準確性及完整性。 買樓對於每個人來說都是一個重大決定，所以在買樓時一定要做足功課，單是比較買一手樓和買二手樓，入市流程已有不同。 發展商會提供一份缺陷清單，業主驗樓時發現任何問題，便可填寫及交由發展商跟進。 發展商另會提供樓宇保養期，跟進樓宇日後保養問題。 租約不包水電煤的話，就要了解清楚水費、電費計算方法，通常一般單位，設有獨立水電錶，首次可以抄低當時度數作為參考；若住套房就會於同一單位分錶，就要謹記每月抄一次錶，發現用量有異常便向業主提出。 初次租樓所簽合約，一般都是俗稱的「一年生約，一年死約」，如果第一年內租客要中止合約，是需要賠償按金的，第二年就可以在足夠的通知期(留意租約條款)後中止租約，並可以退回按金。 因應自己喜好及需要，揀好地區之後，就要算一算首次租樓的開支。 租樓一般會收取俗稱的「兩按一上」，即兩個月按金，一個月上期(即係首月租金)。
買樓注意: 第六步: 選擇按揭計劃
近年受制於「額外印花稅」，即購入單位後三年不可轉售的規定，令到不少二手業主也不願意放賣，所以代理行的「鎖匙盤」即將鎖匙留在代理行的交吉物業，實際上也是所剩無幾，而大部份單位都屬於「連租約」物業。 所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。 這份「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件，大致會列明所參觀的單位，以及一旦成交後所需要支付的佣金，並聲明出究竟代理是為準買家及業主兩方行事，抑或純粹為準買家所行事。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 業主要面臨做「包租公」的風險，很多時都要幫租客解決問題，小至傢俬電器，大至家居保險，業主都要準備周到。
若間樓無問題，自己也能借到錢，議價結果也滿意，就可以簽臨時買賣合約，一般會同時支付相當於樓價3-5%的「細訂」。 一個叫價500萬的單位，隨時銀行只估到450萬元，雖說若真的以500萬元成交了，銀行也可能會按500萬元去批按揭，但這個也是鋤價的好理由，能議低10至20萬元成交當然更好。 若說令人壓力最大的人生大事，買樓肯定是其中一項。 只要大筆一揮，過去十年的積蓄和未來二十年的財政計劃都成定局，怎可能不緊張？ 若選擇錯誤或買樓時流程出錯，損失隨時大過揀錯另一半，所以了解全盤買樓過程及其中竅門，以保障自己利益。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 買樓注意 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 作為上車新手，即使成功買樓後，再回看整個買樓過程，可能都會後悔自己買樓前的準備不足，做不到一個最好的決定，要留待下次買樓才能汲取經驗。 雖然以投資角度來看，買樓經驗是需要累積，經過多次的「trial and error」才會做到最好。 所以，準買家都不應該只放眼於，今日銀行有無跟從美國減息與否，反而更實際是看銀行估價是否估得足。
買樓注意: 購買新盤時什麼時候要委託律師？
因此，業主最好能提供下班後的睇樓時間，如平日晚上7點打後，或是星期六及日，讓更多買家可以睇樓。 不論是新盤還是二手樓，驗完樓便時候到下一個收樓程序，搬屋入伙了！ 除了「拜四角」的傳統外，搬運家具也是另一學問。 Toby一站式平台提供清潔服務，服務人員會將地板、灶台、廁所和門窗等清潔得一乾二淨。 簡易落單程序，最快3小時內會收到配對成功電郵通知，確認預約。 假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。 買樓注意 如果你是選擇委託地產代理放盤，負責任的地產代理會盡量保持價格在合理範圍。 投資者可以參考金錢流入股市或香港樓市，又或者是流出香港，是否流出香港可以參考金管局數據，是否流入香港股市可以參考北水流向，至於香港樓價可以參考CCL，又或者是新盤反應等。 ，使用H按的新批按揭貸款由4月份的96.7%上升至5月份的96.8%，拆息向上會加增供樓負擔，另外當美國聯儲局加息時又可能令樓市回軟。
其次是裝修、維修及保養費用，不少業主會在出租前翻新或裝修物業，有助提高租值，但不要忘記這項支出是長遠且持久的，物業有機會要進行大廈維修、緊急維修等的工程，因此，業主擁有足夠現金流是十分重要。 當然還有代理佣金、律師費等支出，在出租物業的過程中，需要請到地產代理、律師協助，需要付代理佣金及律師費等。 買樓注意 上車置業無疑是人生一大里程碑，但有可能讓買樓新手感到壓力。 首先，你需評估自己的財務狀況及你心儀物業的基本狀況，只需了解以下買樓程序及申請按揭流程，新手亦可輕鬆上車。
當然，講非常容易，但是到揀樓當刻會較難用理性去作決定，因為揀樓場面氣氛一般非常澎湃及熾熱，而且有好多其他人左右你的思路。 要真正理性地去揀樓場揀樓是有難度的，當然如果有個好朋友地產經紀扶持你就最好。 而更好的準備，就是在前往售樓現場前先選好幾個心水單位，到時候「埋位」分秒必爭，首選單位落空，就選擇次選，直到心水單位買到為止。 買樓注意 譬如附近地皮是否屬於高密度、低密度、住宅或商用等，因為這些都會有機會影響整個項目的未來發展及升值潛力。
若屬於地產代理租盤，就要另外預備半個月租金，作為代理佣金。 除左行過地產舖望下啲價錢外，你仲要搵返個好嘅地產經紀。 買樓注意 買二手樓嘅，搵連鎖地產經紀可以，佢地分店多，全港都有，想睇邊區即刻幫你查電腦就約到。
買樓注意: 投資車位銀碼細 注意五大事項
買家一定要向發展商索取買賣合同查看，了解清楚土地性質、使用年期等，以免被騙。 在確定買入物業後，買家及賣家要簽訂臨時買賣合約，當中包括單位地址、單位售價、買賣雙方的個人資料、細訂金額、大訂金額、簽訂正式買賣合約日期、交樓日期等。 同時，買家需繳付臨時訂金（俗稱細訂），金額一般為樓價的3%-5%。 於成交日時，銀行便會代表買方將按揭成功批核款項（一般為樓價餘額）轉給給賣方，完成整個買賣程序，買家也從此成為新業主，能從律師樓拿取單位鎖匙。 從睇樓揀盤、 和業主及地產代理談條件、商議價錢，以致簽定合約條款及申請按揭付款是都常常出現問題。 買樓注意 小則最終雖然能解決問題，但過程當中面對不少的心理壓力，大則撻訂收場，還要被追收中間差價。 為免出現任何問題，準買家在買入舊樓或唐樓時，一定要到相關物業實地視察，有問題就要向業主或地產代理查詢。 舊樓按揭估值方面，銀行對於樓齡較高物業的估價亦偏向較保守，有可能會因為估價不足而下調貸款額，從而有機會導致買賣告吹，為保障自己，買入舊樓前應先就單位進行初步估價。 基於「先息後本」的概念，一宗按揭生意，銀行最能賺取借貸人是起首幾年，所以按揭借貸人需在起首兩至三年銀行綑綁在同一銀行內。