無論是購買一手樓或二手物業，難免要為家居粉飾一番，一般包括翻新、線灰、灰水、牆紙、地板、加裝電掣、入牆或掛牆傢具及廚具、更換門鎖、大閘等。 若簡單裝修僅需數千元便可，當然要全屋翻新包括換水喉、換渠和添置傢具，所需費用更高。 一般而言，按樓價約5至6%較為常見，如樓價約200萬元的二手物業，業主宜多預留10萬元作後備資金。 買樓成本計算機 劉兆昌(老樓) ，資深財經傳媒人，地產專欄作者，著作包括《置業致富—-輕鬆買間黃金屋》，深受讀者歡迎。 買樓是人生重要的投資，買家除了要預備首期外，還有一大堆雜費開支，小數怕長計。 筆者列出主要支出項目，準買家入市前應計算清楚，免失預算。
- 正因為在購買香港住宅物業時，若符合早前說的「三大條件」，你只需繳交「從價印花稅」，否則會被要求徵收更高的「新住宅從價印花稅」。
- 若簡單裝修僅需數千元便可，當然要全屋翻新包括換水喉、換渠和添置傢具，所需費用更高。
- 相反，如果需要減租至HK$8,000，回報率則只有2.4%。
- 巿面上有很多銀行或財務機構(財仔)提供按揭貸款，讓你盡可能上車供樓，而無論是甚麼貸款，最重要都是看年利率。
- 但現時新樓管理費貴，動輒4至5元一呎，一個月隨時少收千多至2,000元租金，影響就會較大。
- 有些按保公司會考慮到申請人信貸良好而提供折扣，最好向個別按揭公司查詢。
- 現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠，更可以借埋按揭保險費。
由於沒有地產代理的協助，買家應避免與賣家授權的第三方簽約。 授權書是否有效，牽涉許多法律知識，並不是一般人都會知道。 很多時候，可能放盤業主身在海外，所以委派第三方前來簽約，但是最好還是儘量避免此情況發生。
舉例，男方為香港永久居民、在香港也沒有物業，購入了一層300萬元的物業，其後在簽訂「正式買賣合約」時加入一名女方，成為其中一半業權人。 男方需要先繳付「300萬X1.5%」相當於45,000元的「從價印花稅」。 問題是，如果提名人並不是香港永久居民，而不是近親，又會怎樣處理呢? 根據稅局規定，稅局容許買家在簽立轉讓契時提名一名近親，且該名近親不一定是香港永久性居，而僅需要支付「從價印花稅」。
當然除了上述方法可合規避稅後，部份買家就索性用公司轉讓方式來避稅，只要把資產注入子公司後，再以「公司股份」轉讓形式出售公司就可以。 由於業權人只是購買公司的股份，不屬於物業買賣，故只要支付牽涉「資產值」的0.2%印花稅及5元「轉讓書」便可以。 部份人會問，如果本身是繼承遺產的話，需否繳付「從價印花稅」，又或者如果本身已持有物業，但因親人離世要繼承物業，究竟又需要支付「新住宅從價印花稅」呢? 因為根據條例規定，任何人以「遺囑」或「無遺囑」的情況下，繼承了物業並不需繳付「印花稅」。 稅局會退回「450,0000元 – (300萬元X1.5%)」，相當於405,000元的款項。 沿用之前同一概念，如果採用「提名」方式入市，又能否達到慳稅效果?
買樓成本計算機: 保險
兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 買樓成本計算機 雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息三厘的「壓力測試」，意即在加息三厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。
在香港，有些舊樓管理費十分低，每月只是數百元，但月租可以過萬元，扣除後淨租金回報率可能沒太大影響。 但現時新樓管理費貴，動輒4至5元一呎，一個月隨時少收千多至2,000元租金，影響就會較大。 業主自行放盤時，所提供的面積可能只是建築面積，並不是單位真正的可用面積，所以買家應自行到物業資訊網搜尋，更多關於樓宇實用面積、樓齡和土地用途等資料，以確保單位適合自己。
要衡量一個物業是否抵買，除比較附近樓價外，很多時會計租金回報。 尤其在外國，人生路不熟，不知曉附近樓價走勢，租金回報是其中一個最快最直接途徑。 如果買入自讓盤後，發現單位的情況不是合約所寫的情況，例如面積不符、有僭建物，買家可以經律師行入稟法院申請「踢契」。 買樓成本計算機 如果單位是連租約一併買入，記得要留意清楚租約條款，肯定租約沒有隱藏條款，需要業主承擔不合理責任。 對於業主自讓盤，業主未必有義務將單位每項細節都告訴你，所以最好還是自己審慎查閱。
買樓成本計算機: 申請信用卡
利嘉閣按揭代理的按揭計算機，只需要簡單輸入幾個條件後，即可輕鬆計算出各種費用和支出，讓預算按揭變得更加靈活。 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 買樓成本計算機 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 買樓成本計算機 部份人可能會問，本身持有工商鋪、海外物業、或車位，究竟在條例下，會否視為物業一部份，在購入香港住宅時需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」，而非較低稅階的「從價印花稅」。 稅局不會計算工商鋪、海外物業及車位為「香港住宅」一部份，故只要在香港沒有持有「住宅物業」就可用「從價印花稅」的稅階計算。 不過比起聯權買入的方式，需支付15%「新住宅從價印花稅」及15%「買家印花稅」慳了一點。
移民潮下，越來越多香港人考慮移民到英國、澳洲及加拿大等地，當中有不少朋友都計劃在海外置業，希望在移民後可以有更安穩的生活。 然而，海外物業的按揭計算對很多人而言比較複雜，所以利安環球推出「海外物業按揭計算機」。 只需輸入按揭金額、首期、利息及攤分年期，即可計算出每月供款，助你輕鬆踏出海外置業第一步。 由購買屋苑連車位的這個議題，引伸出同一份文書購多於一個單位又怎辦? 買樓成本計算機 尤其是如果買家本身屬於香港永久居民，用同一份文書跟發展商大手入貨，變相就能夠以首置客的名義迴避高達15%的稅項。 問題是，既然聯名入市時，即一方為香港永久居民、而另一方非香港永久居民，只要大家是近親，也沒有持有物業，就可以用「從價印花稅」來計算，買家並不需採用相關「提名」方式入市而已。
買樓成本計算機: 「壓力測試」:
通常業主要自讓放盤，都可能會將樓盤放上各大搵樓平台，例如千居 ，並與買家直接進行交易，在搵樓平台與買家進行交易，因為這些平台能夠接觸到更廣泛的群眾。 香港租屋習慣粗略分為「全包」或「不包」兩種做法。 「全包」指業主是否承包管理費，而「不包」則是管理費須由租戶自身負擔。 市場上所指的租金回報率，實際上多指「一年租金回報率」，即是「一年租金」相比樓價的比例。 例如單位月租是HK$10,000，樓價是HK$4,000,000，那一年租金回報率，即是3％。
只是部份人在買香港住宅時，很多時會連同車位一併購入。 車位理應計算在「非住宅」的「印花稅」範圍，但如果同住宅一併購入又怎處理呢? 買樓成本計算機 大前提就要視乎是用同一份文書來處理，還是分開兩份文書來處理。
買樓成本計算機: 蔡志忠：預言應驗 購買力釋放
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 買樓成本計算機 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。
萬一業主真的無法親身簽約，亦記得注意是律師樓發出的授權書才可接受第三方代簽。 近年越來越多人，開始上網尋找業主自讓盤，可以直接聯絡業主，洽談買賣事宜，無需經過地產公司介入。 千居以下文章將會提醒你，購買業主盤的一切細節。 最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。 買樓成本計算機 只是如果他繼承物業後，他選擇再購入新物業的話，則會視為持有多於一層物業看待，需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」。 對於換樓人士來說，無論是「雙倍印花稅」及「新住宅從價印花稅」也屬於壞消息，只因如果他們選擇「先買後賣」的話，由於同時間會持有兩層物業，新購入的物業就需要繳交高達15%的「新住宅從價印花稅」。
至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。 放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。 當然，部份人為免在遺產繼承上引起不必要的麻煩，很多人買樓時已傾向用「長命契」，即所謂「聯權共有」的方式來持有物業。 買樓成本計算機 假如如果兩夫婦共同以「長命契」形式持有物業的話，雙方的業權及權益是一樣的，當其中一方去世，物業權益會自動轉移至其他聯權持有人身上，變相無須處理遺產承辦的問題。 繳交印花稅目的，就是用來確立文件法律效力，以防日後買賣雙方有任何爭拗，文件都可作呈堂證供，法庭會受理，同時這也是法律責任。
買樓成本計算機: 租金收入 須先扣除其他成本
例如，當申請人55歲，樓齡49年，而兩者都採用75減進行計算的話，最終按揭年期會是20年，而不是26年。 雖然有些銀行提供80減計劃，但利息可能會較高或者需要申請人開立銀行賬戶存入一筆特定金額。 舉例先生本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的太太置業。 太太本身在香港沒有持有住宅物業，二人以300萬元購入一個單位，物業印花稅就是先生在簽約時繳交「300萬元X 1.5%」，相當於45,000元的「從價印花稅」而已。 若買家透過香港按揭證券有限公司申請按揭保險，以做8至9成按揭，減少首期支出，便要繳交有關按揭保費，有關保費根據貸款的金額及年期會有不同，約為貸款額 1.15%至4.35%不等。 不過，保費其實可以計入按揭貸款額，由銀行一次過借出，買家不用一次過支付。
當然，為了遵守競爭條例第一行為守則（禁止反競爭的協議）地產買賣佣金的1%並非公價所以其實買家係可以講價。 市面上甚至有佣金可以低至樓價0.2%-0.3%。 不過你又唔好咁開心住，古語有云有錢使得鬼推磨。 買樓成本計算機 如果你想地產代理同事們努力幫你成交物業，你估你比0.2%佣人地會落力啲還是比1%佣會落力啲？ 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。
一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 人民銀行下調5年期以上貸款市場報價利率（LPR）15個基點，由4.6厘調低至4.45厘。 由於人行早前亦將首套住宅按揭貸款利率下限，調整至5年期以上LPR減20個基點，意味相關按息會進一步降至4.25厘。