買村屋首期 內容大綱
其中要留意的是律師樓是否在其選擇按揭銀行的名單上。 近年村屋買賣活躍，但不少人也擔心究竟銀行是否會承造村屋按揭。 始終購買村屋，本身就是一個很複雜的議題，當中需要注意的事項，我們一文整理加以解構。 絕大部分情況之下，不論一手或是二手樓，物業交易也透過地產代理去進行，而代理需要就交易收取佣金費用，二手物業通常為樓價的1%，由買賣雙方協議支付，可謂其中一筆最大的買樓開支。 若果是一手新樓盤，則多半會高於1％，而佣金由發展商單方面繳付，業主大多數情況下可以要求回佣，亦最好事先向代理詢問有關細節。
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買村屋首期: 購買新樓faq
另外發展商一般會於村屋建成前2-3星期向地政署申請「滿意紙」，一般需要3至4星期才能批出。 過往購買村屋時在銀行最多只能夠做到五至六成的村屋按揭成數，然而隨著2019年10月按揭保險下的按揭成數放寬，準買家的選擇就變多。 至於市值800萬至900萬的村屋雖然同樣做到8成半的按揭，但上限為720萬元。 900至1000萬的村屋則能做到8成按揭，而貸款額上限為800萬。 買村屋首期 但考慮到村屋樓宇機構 、僭建的可能性，一般銀行也借不足8成半的村屋按揭。 在現時的政策之下，按揭貸款設有上限，根據金管局的按揭指引，樓價$1000萬以下的物業，最高可借的按揭成數為六成，不過貸款上限為是$500萬，即按揭申請人在預留首期資金是需要留意這一點。 另外，如果申請人有選用按揭保險，俗稱林鄭Plan，樓價$800萬以下物業可以承造9成按揭。
至於村屋的其他按揭細則與私樓相若，息口低至P-3.1%（最優惠利率為5.25%）或H+1.7%（一個月銀行同業拆息為約0.21%），亦可選擇定息計劃。 如果是買一手新盤，發展商亦可能會提供印花稅優惠及代繳印花盾稅折扣等，可以留意相關細節，節省買樓開支。 現時樓價一直處於較高上平，「上車盤」動輒四、五百萬，即使是首置人士，也難以完全避免一筆6位數字的印花稅，例如購買五百萬的物業，就要繳付3％印花稅，即15萬。 如果非首置人士買入物業，需要支付15%印花稅，但首置人士買入住宅單位，只需要支付較低稅率。 如果買入1個600萬單位，只需要支付3%即18萬稅項，比非首置的90萬稅項大幅減少72萬。 有條件當然選擇即供好，但部分人或因舊物業套現需時，或其他財務安排因素，而需選用建築期付款。
買村屋首期: 按揭利率 2022〡比較按息及回贈優惠 P按 Vs H按有咩分別？
最穩陣是先將單位和外圍拍照，讓銀行先評估是否能做按揭，條件是否如期望中一樣，才簽臨時買賣合約。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。
「白表」的意思是指一般人需經入息審查去入表抽的居屋，而「綠表」即是專門為現有公屋戶而設。 以白表抽居屋有幾難中籤都唔使講，而原來兩種表格的首期和按揭成數都有分別。 買樓其中一樣最需要的當然是首期，而首期亦有好大機會是對小業主來說最大的一次性支出。 如400萬樓，印花稅為9萬元，但是500萬樓來算，印花稅升至樓價的3%，即是15萬元，印花稅需在簽署臨時買賣合約後的30日內繳交。
如果屬於標準型（即全幢3層，每層建築面積700平方呎）的村屋、加上有管理、交通方便及樓齡較低的話，銀行的估價會較為正面，但如果位處於偏僻地區，銀行的估價一般較為保守。 村屋隨著交通網絡愈來愈方便，加上環境舒服，入場費一般又較私人屋苑便宜一截，近年深受上車客歡迎。 不過，買入村屋前要注意申請按揭及置業的8大事項，避免簽約後才發現「中伏」。 村屋買賣有不少注意事項，所需承受的風險也較多，對於隱陣型買家，不妨在一手或二手市場物色盤源，即上千居搜尋心水靚盤。 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。 相對於舊屋地，丁屋樓齡新，規劃完善，銀行估價較高，因此較多人選擇。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。
如果按揭申請人符合入息要求，而且通過壓力測試，但其按揭申請仍然被拒，主要的原因不外乎幾個方面，包括路權問題、未補地價、沒有滿意紙、樓契沒有平面圖或側窗紙。 向銀行申請村屋按揭時一般都需要驗樓，因此按揭申請人在買入村屋前必須要留意村屋的樓宇結構，例如物業有沒有僭建問題。 買村屋首期 村屋按揭計劃與私樓一樣均可以選擇以H按 、 P按或定息按揭供款。 過往銀行一般只會向村屋按揭批出P按計劃，但現時市面上不少銀行將村屋按揭的利率和現金回贈與多層大廈睇齊，同樣可做到 H+1.25% 利率和高達 2% 現金回贈，視乎買家個別情況而定。
買村屋首期: 私人屋苑與村屋按揭主要不同
在二手市場揀選心水單位，跟業主談好價錢，雙方須簽署臨時買賣合約，買方應由樓價的3%提升至5%交付「細訂」，以免賣方反口。 除外，「細訂」由律師託管較穩妥，防止賣方收訂後失蹤。 首先是一手樓和二手樓之差，新樓業權清晰，配套較好；二手樓間格實用，買家唯一要考慮的是二手樓的樓齡，太舊的樓盤升值潛力較低。 買村屋首期 以上成交呎價僅6,975元，樓價不需300萬元，以村屋最多可以借8成半按揭計算，買家理論上只需支付約42萬首期就可買入單位，聽起來相當吸引。
- 絕大部分情況之下，不論一手或是二手樓，物業交易也透過地產代理去進行，而代理需要就交易收取佣金費用，二手物業通常為樓價的1%，由買賣雙方協議支付，可謂其中一筆最大的買樓開支。
- 又例如聽過有個案，買家買入村屋後，發現屋前的道路，並非公家地方，他們沒有使用權。
- 買入村屋前可進行初步的查冊，有需要可向律師諮詢專業意見。
- H按 VS P按除非個別房屋要求，由於現時拆息低企，九成以上置業人士選用H按供樓。
- 也許公屋環境出身，憑一己之力儲到一筆資金，上車後樓換樓的年輕人，才是最大的人生贏家。
- 村屋成交價參差，銀行處理估值時，普遍較一般私樓嚴謹，因未能估價而拒絕申請的情況屢見不鮮。
- 不過，如果無滿意紙的話，即使是已落成村屋單位，銀行都不會批出按揭。
- 村屋的準買家需要把村屋的實際呎數、地段編號、村屋的平面圖一次過交給銀行審批。
村屋跟市面上其他私人屋苑一樣可以選擇P按及H按，兩者同樣是浮息按揭，利息會隨時間有所不同。 P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用的利息率。 村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建，可免補地價起屋。
買村屋首期: 申請私人貸款
如果能確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，，會讓銀行更容易批出村屋按揭。 銀行在審核申請人按揭批核的時候，會考慮到申請人的信貸評級表現，如果信貸報告評分不合格，就算申請人準備好首期資金，銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。 買村屋首期 因此如果有心上車，最好在置業前一年查閱自己的信貸報告，確保有準時還清卡數和貸款，保持優質的信貸評分。 對於一些首期資金不太足夠的首次置業人士來說，申請按揭保險可以借盡按揭成數到80-90%，從而減少首期的支出。
若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 買村屋首期 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。
如果不是首置客的話，則更正常15％的從價印花稅（AVD），如果是3年內轉手，則需要繳交額外印花稅 （SSD）；若是非香港本地買家，則須付買家印花稅（BSD）。 不過要記住，發展商指定律師代表著買賣雙方的權益，變相有爭拗時，其角色定位便會有衝突，不可能全心為買家爭取權益；相反，委託第三方律師便全權代表買方權益，在爭拗時較有保障。 選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。 買村屋首期 如果你隻身前往示範單位，肯定會遇到大量代理蜂擁推銷，部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。 不過將心比己，佣金是代理賴以為生的收入來源，回贈得愈多，代理收入愈少，所提供的服務也相對愈少，服務與收入肯定成正比。
買村屋首期: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片
收匙後可安排驗樓師驗樓，或自行驗樓，我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往)，驗樓後將執修清單交予管業處，不同發展商會有不同保養期，準業主要留意。 如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。 按抽籤次序到售樓廠揀樓，準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據，選好單位後，便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約，及支付細訂，細訂金額為樓價5%，可用支票支付。
不過，在新規例下，即使借貸人未能符合壓力測試要求，仍然可以經按揭保險獲批最高8成半按揭，但最終決定權取決於於銀行。 村屋按揭近期好多人都想了解，隨著香港樓市持續高企，近年愈來愈多市民將目標轉投村屋，村屋入場費比私人屋苑便宜，而且居住環境更清幽，適合首置人士考慮。 在購入村屋前申請村屋按揭有甚麼注意事項，才能避免「臨門一腳」？ 以下的2021年最新村屋按揭懶人包，一文盡覽村屋按揭的按揭成數、按揭年期，以及購入村屋的7大注意事項，有意申請村屋按揭的不要錯過的準買家千萬不要錯過本文。 在現時的政策之下，首次置業人士不需要通過壓力測試，已經可以購入物業自住，另外也可以申請按揭保險。
樓價$800萬至$900萬的物業，可以承造8至9成按揭，最高所借的貸款額為$720萬。 $900萬至$1000萬物業最高可以承造8成，所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。 不少人對村屋的了解較少，甚至誤以為村屋不能承做按揭，但隨着現時村屋交投的數量上升，很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆，一般可以做到五至六成的按揭。 以700平方呎的村屋為例，如果經按揭保險計劃「上車」，樓價$600萬以下的村屋可以借足八成，即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。 買村屋首期 另外如果經銀行估價後，村屋貼近市價，$400的村屋可以做到最高八成半的按揭，買家在準備首期時就更加輕鬆得多。 亦因為居屋為香港政府的資助房屋，在擔保期內，如果業主因為任何情況無力供款，政府便需要代為償還款項給銀行，因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆，一手居屋首期所需的支出也較少。 在現時最新的按揭政策之下，首次置業人士購買$800萬以下的樓宇，可以做到9成的按揭，即買家需要準備樓價的一成作為首期。