負資產callloan全攻略

至於購買按揭保險的高成數按揭，按保公司甚至會定時寄信到物業地址，在規定的時間內要求業主回信，以確保該物業是作自住用途。 十年前買樓做按揭的平均金額大約是169萬，平均成數是近六成按揭，按揭年期是通常20年。 十年後的今日，平均按揭額巳增加一倍，超過360萬，按揭成數多數用30年。 負資產callloan 當樓價一路向上升，業主層樓的資產價格高於借貸額。 銀行和業主皆大歡喜，部分業更會加按層樓套現作其他用途🤑。 以國土交通省公式地價為例，2011年至2017年，只有東京、大阪、名古屋三大都市圈住宅用地價格還保持，地方的地價下跌了一成。

以及回到上文提及的「可能性一」，令市場上出現負資產個案？ 在一般的銀行按揭契約條款之一，列明All-Moneys，意指客人向A銀行承造按揭，如果在同一間銀行有信用卡、私人貸款有所拖欠，該銀行都可以用抵押物業還款。 負資產callloan 其次，如果你造高按揭成數貸款即使當時樓市轉差，都不需太擔心被call loan，因為造得高成數按揭都有按保公司做擔保，只要沒有拖欠供款的話，就比較安全。

有些借款人習慣性的延遲一、兩天供款，以為是小事一 宗，卻往往會因此觸動銀行神經；即使在正式的信貸資料庫中看不到紀錄，也會影響借款人在同一家銀行中取得其他貸款的條件。 所以，不論抵押物業是否負資產， 借款人必須緊記：按時還款。 負資產callloan 可能會有人以為，銀行貸出樓按後，會嚴密監察按揭戶口，特別是那些成為「負資產」的物業。 但事實上，除非出現特定的警號：例如借款人拖延還款，否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。

負資產callloan: 申請轉按最快幾時有錢？應否拉長還款期？

例如，欠銀行的款項是200萬，賣樓賣到300萬，現在被call loan賣樓的話不單夠錢填數，更可以有100萬流動資金落袋。 而如果物業像上面所說變成負資產，賣完樓都不夠還錢的話，銀行亦會在追討款項之後繼續向借款人追債，最嚴重後果就是各位睇電視劇常聽到的「告到你破產」。 除了上述出租的情況會引來call loan之外，財務公司二按同樣也有風險。 首先要注意的是，如果你是借發展商二按的話，call 負資產callloan loan 風險會相對地低，因為在借的時候就已經要先得到銀行同意，過了壓測收齊文件才會借到，變相可以視銀行默許了這種做法。 第一種就是業主本身是用按揭保險借了高成數按揭而將物業出租。 由於借高成數按揭只能夠作為自住用途，如果被發現了物業原來用作了出租的話，就有很大機會被call loan，並且同時要償還高成數按揭與非高成數按揭之間的貸款差額。

如A先生無法向銀行顯示有能力償還此20萬餘額，即會被銀行追討，甚至只能申請破產。 因此，一般而言，如負資產業主沒逼切資金周轉問題，絕不建議賣樓，只需繼續供樓即可。 目前按揭年期可長達25至30年，在如此長時間內，樓市或經濟經歷兩次周期，亦有機會發生。 幸而，銀行不會因為物業一成為負資產，便即收樓作銀主盤拍賣。 負資產定義很簡單，就是當物業估值低於按揭額，便已屬負資產。 其實當樓市下調時，估價行及銀行均會對單位重新估價。 舉一例，A先生在跌市前，向銀行借款360萬元，購入當時市值400萬元的物業，其後樓市轉勢，A先生的物業市值或估價跌至310萬。

• 然而，若能透過某些安排，令負資產變為正資產，銀行便會更加願意調低有關利率至比較接近市場利率的水平。
• 當然，筆者明白負資產與Call loan或銀主盤之間，沒有任何必然關係。
• 而因物業出租而被call loan的情況也可以分為兩種。
• 在這種情況之下，為了保障自身利益，銀行就有可能會啟動收樓的機制，向法庭申請收樓再拍賣以填補借款人所欠下的貸款，也就是各位耳熟能詳的「銀主盤」。
• 近年收入減少，失業率上升，無疑削弱了供款人償還住宅按揭的能力，但美國連番減息及本港銀行競爭加劇，導致按揭息率大幅度下調，已減輕供款人不少負擔。

究竟在放寬按保後，十大屋苑中成交呎價最高的單位有哪幾個？ 我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。 當中鰂魚涌「康怡花園」，實用461呎的單位，去年11月以930萬元售出，當時呎價高達20,174元，但最新銀行只估到842萬元，跌幅近一成。 負資產callloan 該保險其實有效保障銀行及降低銀行借貸風險，因此就算業主真的因樓價下跌變負資產，銀行也不會即時採取行動。

負資產callloan: 銀行何時會因為負資產而 Call Loan 再收樓？

上期提及負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，當樓價下跌，剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主會較易先跌入負資產行列。 對於早年已入市的業主來說，由於已清還部份本金，加上可能樓價水平較現時低，成為負資產機會亦較低。 事實上，近年樓市由用家及長線投資者主導，投機成份及炒風大致消失，並不輕易出現樓價大瀉的現象。 而在樓按措施下，按揭用家必須通過既定供款入息要求，對於手持多個按揭物業的買家，入息要求亦一再提高，故此現時業主的供款能力及應對負資產的防守力亦較從前為高。 Call loan 是一個貸款相關的用語，意思是銀行要求借款人即時償還所借出的貸款。 Call loan雖然可以指任何貸款，但一般常見的call loan都是發生在物業相關的按揭貸款上。 根據合約所列明，銀行是有權在任何時刻向貸款借款人call loan 要求即時還款。

銀行出於自身考慮，對付負資產的較佳策略，是讓借款人慢慢還款，令欠債逐漸下跌。 筆者認為，即使現時負資產重臨，市民亦無需過於憂慮，原因有三：首先，現時最新失業率低見2.8%，基本上可形容為全民就業。 負資產callloan 若業主仍有工作，並能夠持續供款，那麼銀行會「call loan」收回貸款的機會微乎其微。

這類安排一個特別之處是，按揭貸款的負資產部分（現已成為第三方的資產）可以變為證券，出售予明白所涉及風險的投資者，相信主要是機構投資者。 將負資產部分的貸款變為證券，需要透過一些財務安排，若能成功，便可以將已在銀行體系以外的風險再加分散，同時這項安排也可推動資本市場的發展。 由於競爭激烈，近期按揭利率被推至大為低於最優惠利率。 負資產callloan 若要讓負資產按揭的借款人也能享受較低的按揭利率，我們就要解決銀行因負資產按揭所承擔的風險。 在其他條件相同的情況下，負資產按揭所涉及的風險會高於正資產按揭，而在審慎經營的原則下，自然是對負資產按揭收取較高的利率。 然而，若能透過某些安排，令負資產變為正資產，銀行便會更加願意調低有關利率至比較接近市場利率的水平。

• 負資產即是指在樓市大跌的情況下，業主向銀行所借的貸款額比起樓價還要高，例如樓價原本600萬，按揭借了300萬，而現在樓價卻跌至200萬，即使業主以200萬賣出物業都無法還清貸款，物業就會成為負資產。
• 其理由十分簡單，只要拍賣後銀行貸款可以全數清還，銀行沒有必要去承擔變弱的供款能力和更重要地，一旦物業資產眨值，那首虧損（First loss）的風險便轉駕到自己身上。
• 在此影響下，打工仔收入大降以至失業，有些捱不過的人更被迫低價賣樓，甚至幾乎每天都出現跳樓、燒炭等自殺案件。
• 另外，到底如何能避免成為負資產呢﹖其實，樓宇按揭是屬於長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌，否則只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。
• 但問題是，如果業主一向準時如期供樓，銀行如常得到每月利息作為收益，又怎會無故“call loan”(要求借款人提早及即時償還貸款)或要求變賣單位抵債？

本港對上一次出現新增負資產個案已是2016年的第四季，當季的新增負資產個案為4宗。 而樓按歷史中最多負資產個案是2003年第二季，當時正值沙士疫症的高峰期，按季的新增個案達到105,697宗。 而今次負資產再現，相信是由於自去年中美貿易戰以來，香港的股市及樓市明顯受壓，樓市於第三季起回調幅度加劇，令本港負資產個案於去年第四季重臨。 報道指，部分財務公司的按揭成數高達80%，目前已有財務機構要求重新估價，並要求借貸人提前還款 ，以達到彌補估值差額。 除了維持良好的信貸紀錄，即準時還款和作適當的借貸外，可以的話就與多幾間財務機構建立良好關係。 除此之外，借款人將物業作抵押向財務公司借取二按，一經銀行發現，銀行先會要求客戶清還二按，如借款人在限期內沒有清還二按，銀行便會要求客戶清還其一按。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。

其實銀行對於Call Loan並沒有一定準則，主要會視乎外圍經濟環境、借款人經濟條件及按揭物業狀況，從而採取行動。 偶有發生，因易受經濟影響而使風險較為浮動，銀行每年一般都會評估借貸人之財政狀況以及重新對物業或抵押品進行估價，如物業或抵押品的估值有下調，銀行會有機會向借貸人「Call 負資產callloan loan」追回差價。 假若業主向財務公司作二按，又沒有向銀行申請同意書，當銀行得悉事件後，通常會要求業主在某限期前清還二按，否則銀行將要求業主還一按。 總括而言，銀行生意難做，貸款組合中按揭是非常低風險的業務，也可透過按揭獲取優質客戶發展其他銀行服務。

這正是負資產Call Loan 的恐怖風險😱。 Call Loan是指銀行有權要求貸款者提早償還層樓的貸款，貸款人(ie. 業主)屆時也要抬錢還債。 網上傳聞有人說準時還款，就不會 call loan，這不是完全正確。 負資產callloan 英國（1991年到1996年）和香港（1998年到2003年）在經濟衰退期間都出現負資產的情況。 期間失業率上升，樓價下跌，導致銀行或房屋協會在物業價值低於欠款下，紛紛沒收這些按揭中的物業。

原則上，一旦戶口內經常有大量現金出入，而未能向銀行提供合理解釋，銀行便有機會以杜絕洗黑錢風險為由，關閉借貸人戶口並一併Call Loan。 樓價已累積一定升幅，借款金額已降至樓價估價的5成，這情況下，業主不用補回差價。 至於若樓價升幅未夠令借款額降至5成，出租後被銀行發現，業主仍可能被銀行追回差價。 《路透社》指，寫字樓估值於過去一年大跌三成，觸發市場恐慌，並引述業內人士表示，預計寫字樓市場未來半年至一年都不會好轉，更建議投資者減磅，以降低風險。 另外，到底如何能避免成為負資產呢﹖其實，樓宇按揭是屬於長期貸款，除非樓價在供款期內只升不跌，否則只要樓價有正常波動，都有機會出現負資產狀況。 又如適逢當時借款人因經濟條件轉差(例如﹕失業或減薪)，而無能力繼續償還按揭供款時，銀行會出律師信，若經過數個法律程序後，業主仍未能供款，銀行就會收樓。

最常見的是，業主以高成數按揭買樓後，違規將物業偷雞放租給他人，違反按保條款而導致Call Loan。 因為新冠肺炎已席捲全球兩年有多，最壞情況已過，看回各國的經濟情況及多國大幅放寬防疫措施，現時反而是漸見曙光的狀態。 隨著近十年樓價屢創新高，即使途中間或回軟，很快又再上高峰，且破頂不斷，銀行估價看似只升不跌，負資產幾乎不存在。 確實，有一個名詞在香港樓市「消失」已久，令人開始忘記，甚至對年輕人來說，好似從未存在過般，那就是「負資產」。 負資產callloan 所以依家根本係 支爆 緊，只不過係香港傳媒不負責任咁解，走資呢家嘢，係各師各法，走得快好世界。 某程度上，其實呢度好早做咗準備，機會係留俾肯一早做功課嘅人，好不幸，喺華人社會，一早做功課嘅，唔係被人抄功課仲要唔俾credit，就係被親權貴嘅人圍揪。

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因此，為負資產而去CALL LOAN是十分罕見。 很多人有一個錯誤的觀念，認為物業成為負資產，會增加銀行收回貸款的機會。 但試由銀行的利益出發：假如物業市值$1,000萬，尚欠銀行$1,500萬， 負資產callloan 銀行如收回貸款，而借款人（業主）又沒能力支付，後果便是銀行收樓。 不計算收樓成本，將物業拍賣，順利收回$1,000萬，銀行便出現$500萬壞帳。 以至當年同期開售的荃灣「愉景新城」，跌幅也很驚人。

銀行收到通知後，有權以客戶違反合約的理由收回按揭，又或者即是要求客戶取消二按。 所以，有金錢需求的客戶，可以以其他方式，例如私人貸款或稅務貸款去借取資金，甚至可以向一按銀行申請加按，但緊記切勿用二按這種方法，否則連按揭都可能被取消。 再者，今天的物業市場與97年可謂「兩個世界」，當年一般住宅按揭成數上限為九成，按息高達9至10厘，且沒有壓力測試， 只要供款不超過月入一半，貸款即可獲批，一旦樓市急速滑落，業主便容易出現資不抵債。 有市場人士亦建議，如情況許可，業主可先於銀行戶口中，存入一年份的還款額現金。 如果是向財務公司承造第二按揭或更高成數按揭，物業一旦成為了負資產，後果則更為嚴峻。 財務公司更可能因為事主一至兩次的欠款而展開追討，甚至告上法庭。

因為一旦call loan而業主有沒有能力還款，就會變為銀主盤在市場上拍賣。 只要業主準時供樓，銀行是不會call 負資產callloan loan的。 如果是上面提及到樓市大跌引致的負資產問題，對小業主來說是無可避免的。

因此，我們要想辦法盡力消除銀行在負資產部分的按揭貸款（即貸款中超過物業市值的款額）所承擔的風險。 作為解決負資產問題的第一步，我們在去年已同意將轉按負資產按揭貸款的按揭成數由七成調高至十成。 如購入時樓價為600萬，借貸額480萬，兩年後尚餘貸款450萬，但因樓市下滑，樓價下跌三成至420萬，以致貸款大於樓價而變成負資產，不過一般銀行不會貿貿然向自住物業負資產人士「Call 負資產callloan loan」。 最近本港樓市受肺炎疫情而影響，已出現一些減價甚至低於估價去沽貨的新聞。 樓市降溫之餘負資產亦有增加趨勢，金管局早前公佈，2019年第四季錄得128宗新增的負資產個案，按季上升了1.4倍，大部份個案為銀行職員的住屋按揭貸款，有關貸款的按揭成數一般較高。 在按揭合約上，除了定名物業的用途外，都會註明不能向其他銀行或財務公司就該物業進行二按。

如果市民違反該規定，銀行有權即時call loan。 當然，在申請按揭時，已經得到銀行允許的發展商二按除外。 別以為可以偷偷向財務公司借取二按，不論銀行或是政府，在此的取態是非常嚴謹的。 負資產callloan 如果市民向其他銀行或財務公司借取二按，財務公司會將此記錄入田土廳，而田土廳會以電子提示方式通知一按銀行。

原因是美國的按揭制度與香港和英國不同；美國業主在放棄物業後即無需再為按揭負責。 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對我們有切實的影響。 但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。 負資產callloan 單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。 由於金管局公布的負資產數字只包括受規管的銀行，並不包括財務公司。

一般而言，以上是最正路的處理方法和原則，然而筆者曾經見到有過案是債仔走到區議員去要求救助，而幾經斡旋，銀行竟接受沒有提供擔保、也沒有 CALL LOAN的安排，當然，這只可算是個別案例。 最後是商譽理由，如果一家銀行會隨意向正常還款的借款人收回貸款，試問日後還有誰敢向他們借款？ 綜合以上理由，便可知道，銀行當然有權收回貸款，但此舉絕對是「七傷拳」，除非迫不得已，銀行難以下定決心行使。 負資產callloan 其中1997年最經典的一個樓盤，肯定非深井「浪翠園」莫屬。 沙田第一城44座低層B室，這個實用284呎的單位，業主在去年尾以525萬元買入，但今日的估值也跌至457萬元，比起當日買入價低出13%。 同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。

我只能咁講，我2017年因做生意關係去咗德國，某程度上係陰差陽錯嘅好彩，呢個世界，有時係用意想不到嘅方法，展現佢十分之公平。 有啲中產湧晒去HSBC HK開HSBC UK戶口，雖然HSBC高層有傳阻止市民開戶口。 我相信第四季啲錢只會走得更勁，依家金管局仲想輕描淡寫，我都未計，有無港奸以為中國仲係好勁，將啲錢送去中國「救國」。

但另有一些銀行則基於某些原因，不大願意為供款人安排重組貸款。 買樓時，經按保申請高成數按揭申請，而業主在物業成後不作自住而將單位出租，一旦被銀行發現，便會被call loan，追回額外借款的的差價。 有客人問：但如負資產，HKMC能不能call loan或指示銀行call loan呢？ 因HKMC已收取了保費受保，便會承擔保單的責任。 負資產callloan 只要貸款人不要做違反按揭契的事，比如「偷雞出租」，HKMC是不能以負資產原因去 「cut 單」的。 而銀行既然有HKMC擔保了貸款，自然也沒有call loan的需要，就算負資產。 其實筆者在《都市日報》都探討過這問題，9成按揭其實反而call loan機會少，因有按揭保險保障了銀行。

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