金融風暴、沙士前車可鑑，負資產對業主的可怕之處，莫過於銀行大舉向無力還款的業主「call loan」。 誠然，現時銀行體系今非昔比，銀行未必如當年輕易向業主追回貸款。 況且，上述新承揭安排只適用於首置客身上，意味業主置業用途只為自住，單位價格波動、甚至暫成負資產的影響亦其實不大。 再者，沙士時期的負資產個案高達10萬宗，而2008年金融海嘯則為破萬宗，若本季宗數破千，也只是接近2016年次季的紀錄，從數量上看或許仍與當年仍有不少距離。 負資產 有市場人士亦建議，如情況許可，業主可先於銀行戶口中，存入一年份的還款額現金。 如果是向財務公司承造第二按揭或更高成數按揭，物業一旦成為了負資產，後果則更為嚴峻。
- 當發展商為求去貨，又怕大規模減價動搖樓市，包括加大 按揭 額在內，還會用何種「招式」吸客呢？
- 大家眼見大部份在97年的負資產物業到今時今日已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。
- 負資產住宅按揭貸款涉及的金額由二○二一年第四季末的一億二千六百萬港元，增加至二○二二年第一季末的六億一千萬港元。
- 至於光大水務方面，該公司控股股東光大環境（00257）提出目標在一、兩年內，把經營現金流提升至100億元。
- 其中1997年最經典的一個樓盤，肯定非深井「浪翠園」莫屬。
- 負資產令有關的市民在此艱難時期面對沉重的財政負擔，令銀行擔心資產質素可能受到不利影響，令金管局憂慮對銀行體系的穩定所帶來的風險。
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負資產: 美元
當中，無抵押部分的金額增至1200萬元，遠多於去年底的200萬元。 金管局指，銀行自2011年首季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。 樓價近年飆升，置業已變得非常人所能負擔，市民愈來愈依賴高成數按揭置業，惟樓價400萬或以下的上車盤買少見少，故早有聲音（特別來自地產界）倡議政府放寬按揭借資安排，以「助」市民上車。 結果亦可想而知，據香港按揭證券有限公司資料所見，新批出貸款宗數及金額自去年10月起大幅上升，今年3月更是分別錄得3,437宗及178.2億元，創自2010年9月後新高。 簡言之，政府的按揭保險計劃，意由按揭證券公司為銀行承保，承擔多於七成按揭的風險，讓其在基本按揭外向市民再提供多一筆貸款。 去年施政報告公布，政府將放寬按保計劃的樓價上限，首次置業人士能申請最高九成按揭貨款的樓價上限，由400萬提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。
大家眼見大部份在97年的負資產物業到今時今日已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。 另方面，中原按揭經紀董事總經理王美鳳則認為，近期新盤帶動樓巿氣氛好轉，二手屋苑樓價在回落一成左右亦已見承接，今年首季負資產宗數增幅有限。 雖然筆者不認為在可見的未來，負資產會重現或Call Loan的情況，會如當年「沙士」般可怕，不過也為年輕讀者作一介紹。 另外公司也可經由公司章程的訂定或股東會決議，另提部分作為特別盈餘公積。 負資產 因此公司盈餘在先扣除法定盈餘公積與特別盈餘公積後，才開始分派股利，而分配完畢後剩餘的部分則列為未分配盈餘，為累計數值。 保留盈餘（Retained Earnings）是企業營運產生的權益，並且依據公司法規定，稅後盈餘的10%需先提出作為法定盈餘公積，除非已達資本總額。 股東權益股本（Capital Stock）是股東對企業所投入的資本，包括普通股與特別股兩類。
今次調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，當中並不包括涉及二按，而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。 「」指物業資產值低於其貸款值，當樓價有顯著跌幅，使物業的市值低於未償還按揭貸款，就會造成「資不抵債」，並跌入負資產行列。 （圖片來源：政府新聞處）銀行估價只升不跌 由於香港樓價高昂，要一炮過繳清樓價買樓是很困難，於是買家買樓時都會申請銀行按揭，供樓期間業主其實是處於負債狀態，債主就是銀行。 簡單來說，負資產即是未償還的本金價值高於資產的市值。 假設業主當時樓價500萬，承造八成按揭，借貸額即是400萬，兩年後尚餘貸款380萬，但其後樓市下滑，樓價下跌三成至350萬，那業主便「資不抵債」，成為負資產人士。 而銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，以抵銷按揭債務。 我們希望這項政策能幫助有關人士，但具體上負資產業主能否受惠，將要視乎銀行本身是否願意讓他們轉按物業，以及銀行就每宗個案的實際情況所作的最後決定。 還要一提的是，我們這項決定並非代表七成按揭成數的指引不再存在，原因是放寬指引的措施只適用於負資產按揭，而這類按揭其實已經超出七成按揭成數的指引。 從銀行體系整體而言，放寬指引的措施也可減少銀行承受負資產按揭所帶來的風險。 金管局作為銀行監管機構，當然希望見到銀行可以維持盈利，但我們仍對上述這類個案深表同情。
又如適逢當時借款人因經濟條件轉差(例如﹕失業或減薪)，而無能力繼續償還按揭供款時，銀行會出律師信，若經過數個法律程序後，業主仍未能供款，銀行就會收樓。 負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2019年第四季末的7.64億港元，增加至2020年第一季末的18.67億港元。 至於負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由2019年第四季末的2,500萬港元，增加至2020年第一季末的8,100萬港元。 與此同時，經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指出，去年不少發展商推一手新盤時，提供最高十成按揭計劃搶客，但樓價未見升勢，料今年首季新增個案隨時錄過千宗。
這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。 市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。 如果需要額外借多少少（最盡借9成按揭），就要購買「按揭保險」。 正正係因為咁，按揭保險批核會更嚴格，而倒過來說，按揭保險亦是一個可以讓業主借得更高成數按揭的好方法。 銀行有權要求借款人立即填補差額或者清還整筆貸款，俗稱call 負資產 loan。 若借款人無能力滿足銀行要求，銀行有權向法庭申請收樓。 不過由於法律程序要耗用不少人力物力，銀行未必會因負資產而即時行使權利。 加上有按揭保險計劃保障銀行所以業主們不需要太過擔心。 以樓宇按揭為例，負資產指你抵押給銀行的物業市值比尚未清還的本金值為低的資產。
負資產: 《如有實力 負資產也不怕》
宗數上升，比起數字下跌，的確不是好消息，但說到憂慮，可能又有點言過其實。 如果經濟長期下行，原本正常供樓的業主，突然失去收入來源、同時樓價又大幅調整，業主既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，往往破產收場。 基本上任何需要牽涉到按揭保險的按揭計劃就稱為高成數按揭。 高槓桿借貸，過去曾令本港負資產個案增加，但自按揭措施逐步收緊，按揭比率已回復至健康水平，加上借取高成數按揭要購買按揭保險，準買家基本上要供得起才可入市。 至於業主最關心的「Call Loan」問題，只可說銀行作為物業債權人，無論任何時候，均有資格追討欠款，而負資產，也只是增加銀行Call Loan的可能性。 沙田第一城44座低層B室，這個實用284呎的單位，業主在去年尾以525萬元買入，但今日的估值也跌至457萬元，比起當日買入價低出13%。 同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。 這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。 據紀錄反映，由1998年6月起計，歷來「按揭比率」最低的年份是18年9月，當時「按揭比率」為44.4%。 這意味差不多每一百萬元樓價，買家只向銀行借取44.4萬元，餘下55.6萬元都是自己支付的首期。
負資產定義很簡單，就是當物業估值低於按揭額，便已屬負資產。 舉一例，A先生在跌市前，向銀行借款360萬元，購入當時市值400萬元的物業，其後樓市轉勢，A先生的物業市值或估價跌至310萬。 假設業主購入100萬元的單位，現時仍欠銀行70萬元貸款，但物業市值已跌至只有60萬元，即使出售單位，仍不足以償還銀行貸款，此等物業便被視為負資產。
不論這種看法是否成立，這群為數不少的負資產業主的苦況都值得同情。 也不論這種看法是否成立，社會上都普遍認為政府有責任幫助陷於困境的人士。 但政府就這方面推出的任何政策，都必須緊記一個重要的大前提，就是要顧及整體社會的長遠利益。 截至去年底，外匯基金總資產為4.57萬億元，按月減484億元，其中港元資產降683億元，外幣資產則增199億元。 負資產 港元資產減少主因是獲認購而未交收的外匯基金票據及債券減少；外幣資產增加則因投資按市價重估及發行負債證明書。 究竟有沒有負資產這個名詞，關鍵就是物業有沒有被銀行沒收變成銀主盤，如果變成銀主盤，負資產有很大機會由一個概念變成一個名詞，但如果沒有被銀行沒收物業，負資產有機會變成資產，甚至會令到物業持有人獲利甚豐。
負資產: 按揭額高低 決定物業會否變負資產
而倒過來說，如果按揭成數不高，首期付得夠多，即使在樓市大跌的情況下，你手上的物業價值也有可能跌不穿對銀行的欠款，物業變成負資產的機會則較低。 三年後仍欠銀行按揭500萬元，但因樓價突然大跌，物業市值只得400萬元，就算即時以市價變賣物業亦會欠銀行100萬元，那業主的物業便成為負資產。 負資產 銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。 如果業主最終無能力償還，欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。 舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。 假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。
負資產住宅按揭貸款宗數由二○二一年第四季末的21宗，增加至二○二二年第一季末的104宗。 隨着負資產個案急增，申請破產的個案亦必隨之上升，破產署繼續歎慢板，除了損害債權人權益，本港經濟亦更難恢復，甚至影響國際金融中心的聲譽和效率。 金管局公布，負資產住宅按揭貸款宗數由2019年第四季末的128宗，增加至2020年第一季末的384宗，這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。 試想安坐家中，卻發現這項資產的市值還低於未償還的按揭貸款，心中的鬱結實在很容易理解。 雖然置業完全是市民自己的決定，但正當報章不時都有人說樓價暴跌是政府房屋政策轉變一手造成時，負資產業主很自然會認為政府最少應負起部分責任，並應想辦法體恤他們。 受淡季影響，去年12月新申請貸款個案按月降15.7%，至10,810宗。 以香港銀行同業拆息（H）作為定價參考的新批按貸比例，由去年11月的97.5%降至12月的97.2%；以最優惠貸款利率（P）作為定價的新批按貸比例，則由去年11月的0.9%升至12月的1.2%。 在2003年SARS期間，銀行的負資產不計其數，對稍有能力，而又願意還息不還本的業主，銀行都不會沒收他們的物業，但很多業主見那些物業的市值已經低於債務，放棄是最好辦法。 樓價下跌 負資產上升惹關注 去年10月公佈的《施政報告》， 提出放寬按揭保險成數，首置人士購買 800 萬元或以下單位時，可申請最高九成按揭；逾 800 萬元至 1,0…
不過，金管局公佈的個案，只涉及銀行提供的一按貸款，當中並不包括涉及二按的住宅按揭貸款。 因此，現時所見的數字或未能反映全港負資產的個案，包括選用發展商高成數按揭的人士並未反映出來。 負資產 由於競爭激烈，近期按揭利率被推至大為低於最優惠利率。
負資產: 銀行何時會因為負資產而 Call Loan 再收樓？
若樓價下跌，導致抵押物業變成負資產情況下，就算貸款人將抵押物業變賣，由於物業未能填補市值及本金差價，借款人不但會失去物業，同時要背上這筆負債債項。 銀行批出高按揭時，6 負資產 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。 一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。
負資產: 壓力測試所須月入 假設加息三厘
因此，一旦車主因為各種問題而無力支付供款時，由於汽車貶值比物業還要快，他們很快就成為了負資產。 有些車主為求脫債而把汽車放棄，但其實這樣做只會益了車行，因為他們除了可以在二手市場賣出汽車以外，車主還要繼續向他們支付中間的差價，而原車主卻依舊沒有汽車使用。 負資產 在物業市場內，這種由於物業的市值低於原先用來購買物業的借款（樓宇按揭）的現象，通常在物業價格普遍下跌後發生。 這也表示，如果借款人無法還清購買物業所用的款項，貸款人即使把物業沒收或者是轉賣，都不能夠填補差價。