舊樓9成按揭詳細懶人包

按揭保險公司已停止接受收入非來自香港的人士申請按揭保險計劃。 但當然風險卻是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。 舊樓9成按揭 以陳先生打算以首置客身份購入一個$600萬單位為例。

經更新後,最新的九成按揭貸款的樓價,由$400萬大幅調整至$800萬;而希望買中高價單位的買家都有驚喜,最高申請八成按揭貸款的樓價,亦由$600萬提升至1000萬。 最後溫提,早前某新盤突然提早半年成交,當中有機會牽涉換樓客。 舊樓9成按揭 該新屋苑原預定是11月成交,但突然提早於6月交樓,有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月,原本打算9月時才申請9成按揭,最終只能申請8成按揭,多付1成首期。

如物業由有限公司持有,將當作投資用途,最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人,如擔保人已有按揭在身,按揭成數便要扣減一成。 不過,若該有限公司屬於有盈利的營運公司,最多可借8成(5成樓按,3成中小企貸款)。 各類型物業可申請的按揭成數不同,而且不同入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,亦面臨不同限制,本文將逐一詳細解釋,按下方目錄連結,可快速跳往各類物業的按揭成數上限。 置業最擔心的問題就是按揭年期,而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期,「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。 換言之45年樓齡的舊樓按揭年期即30年,而根據金管局指引,舊樓按揭年期最長可達30年。

準買家們必須要留意的是購買以上的單位的按揭成數都會有所不同。 以上種種問題都只能夠用一句視乎情況而定,視乎物業種類及物業價值。 簡單講,如果想為價值400萬-1920萬物業承造最多八成或者九成高成數按揭,準買家就一定要確保物業是已落成物業或者是現樓。 另一邊廂,如果想用即供plan拿最抵優惠買樓花而又要借高成數按揭就要確保物業價值600萬或以下。 至於能否借盡九成按揭就要視乎物業價值是否在既定範圍之內。 簡單而言,綠表及白表資格皆可購買一手或二手居屋,但若白表買家想購買二手居屋,便需要另再參加白表居屋第二市場計劃 舊樓9成按揭 (白居二 ),無論是哪一個計劃,申請人均需要進行抽籤。 只要你是首次置業身份及沒有按揭在身,都有機會可以獲得最高9成按揭成數。 影響按揭成數有4主要大因素,包括:樓價/類型/用途/持有方法/收入來源。 由於新政策不適用於樓花,因此一手新樓承造按揭時仍然沿用現行按揭比率。 在適用物業方面,「呼吸Plan」自由度最大,基本上發展商有提供的都可以選擇,但樓花一般要選擇即供期付款。

如該單位自首次發售日期起計超過20年樓齡,都好大機會借不足。 從最高按揭成數來說,「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。 但要注意,雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期,部份更可還息不還本。 但當低息期過後,約是第三年,利息可能會大幅升高和加入本金的還款,令負擔突然增加。 舊樓9成按揭 根據現時金管局規定,若物業是由空殼公司持有,可承造按揭的貸款成數最高為五成,較以個人或聯名申請為低。 可以,根據金管局現行按揭措施,以資產水平基礎申請住宅物業,可獲銀行批出的按揭成數,會較一般為低,最高為4成,若屬於第2套物業或以上的按揭貸款,按揭成數降至3成。

此類內部指引的執行,有一定彈性,例如大型藍籌屋苑、傳統豪宅等,一般會豁免,縱使樓齡較高,仍可獲批30年按揭。 樓價1920萬以內,最高可敍做8成按揭或借960萬,同樣以較低者為準。 舊樓9成按揭 雖然是舊樓,但樓價依然不菲,想入手舊樓還需透過按揭。 因此,在進行按揭前,需分別分析舊樓按揭成數和年期,清楚自己的供款能力,作出最好打算。

舊樓9成按揭: 按揭申請積壓  銀行或需更多時間審核

答案是兩者取最低者,並以30年為上限,即若果樓齡只能做25年,人齡可做28年,最終還款期是25年。 「白居二」 是市民在收到批准信後,須向相關部門申請「購買資格證明書」 (俗稱購買證),並在居二市場中購買二手資助房屋物業。 由批准信發出日起計,申請人要在4 星期內申領購買資格證明書,並在證明書1 年有效期內購買1 個單位,逾期不續。 申請人可選擇只申領房委或房協的資格證明書,或兩份皆申請,用其中一份買樓簽約時,另一份會自動失效。 舊樓9成按揭 由於定息按揭沒有加息風險,故不須申請人進行加息三厘的壓力測試,供款不超過入息一半便可,故在相同月入下,申請定息按揭可借得更多,實際運用如何,請按我跳往。 置業達人King Sir在樓市實戰多年,買樓及按揭經驗豐富,近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。 今次會談談引致按揭批核出現問題的4大陷阱,教大家怎樣避開。 部份買家在入市時未必有足夠財政能力,或年紀較高的買家,需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。

如果唐樓沒有任何大礙,業主向銀行申請舊樓按揭的成數和普通樓宇的成數相近,最高可以借六成。 如額外購買按揭保險,800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。 不過,舊樓要做到9成按揭,仍然受樓宇健康影響,以及業主是否首次置業。 因為按揭保險只讓首次買舊樓的業主享有9成按揭,但實際情況會有所變動,業主在決定買入和貸款之前應該先向銀行諮詢清楚。 舊樓9成按揭 如果是樓齡19年或以下的二手居屋,銀行一般都會批出九成按揭及最長25年的還款年期。 至於樓齡介乎20至29年的二手居屋,當政府擔保期完後,屆時按揭餘額需要低過樓價6成,銀行會因應樓價扣減按揭年期或按揭成數,即按揭成數或低於9成、或還款期少於25年。

樓價1,000萬以下最高90%按揭(新按保);400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。 如果本身收入屬「月薪」的買家,固然會被視為獲取「固定收入」,其年終花紅也可計算在內,但就不能超過月薪三倍。 至於以日薪計工資的員工,只要其日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。 若薪金組成部份包括底薪及佣金,則只計算底薪部份,佣金不計算。 舊樓9成按揭 買樓承造按揭,不時聽到有人說:「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思,背後關乎準業主打算支付部份首期後,餘額就向銀行申請按揭,而該部份也就俗稱為「按揭成數」。 隨著樓市出現泡沫,政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制,其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。 一直去到2020年,疫症打擊工商舖市場,金管局才首次放寬。

  • 金管局在2020年8月宣布,放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施,按揭成數上限上調10%。
  • 不過,舊樓要做到9成按揭,仍然受樓宇健康影響,以及業主是否首次置業。
  • 由於這種居屋尚在政府擔保期內,買家都不需要通過壓力測試等等要求。
  • 如果申請轉按套現,申請人就需要為物業重新進行估價,28Mortgate除了專人跟進,還有免費估價服務,比較不同銀行按揭,不論平手轉按還是轉按套現都可以參考一下。
  • 自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃(波數plan/林鄭plan)借最多90%按揭。
  • 不過,如果買家只能承造五至六成按揭,意味他們需要自己準備四至五成首期才可以,鑑於樓價飛升,買家未必有足夠首期。

如果2年內退出按保,更可以取回已繳保費的15%,都有成幾千到接近2萬元保費退回。 不過,按證公司亦對符合壓力測試的要求有所放寬,首置買家如未能通過壓力測試,仍可申請高成數按保,但保費因應風險上升而增加。 舊樓9成按揭 按此要求,即使未能滿足壓力測試要求,上述每月3.2萬元供款下,買家收亦不得低於6.4萬元。

樓價上升及經濟復甦沒有懸念,除要爭取短期供應外,可即時增加的供應其實不少,香港約有25萬未補地價的居屋,而這批居屋二手轉讓正正是被擔保期困擾。 如果買家不採用高成數按揭,例如只借六成,銀行亦會較易批長年期按揭。 另外,像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑,成交活躍,位置良好,屬於優質物業,所以樓齡即使超過45年,仍是有可能做足30年按揭的。 然而,銀行未必一定會批出30年按揭,還要視乎其他因素,其中一個是物業樓齡。 大家經常聽到所謂「70減」或「75減」,意思是用70或75減去樓齡,得出的數字就是最高能承造的按揭年數。

舊樓9成按揭: 最新按揭成數變化

承造按揭前,先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係,否則可能要另聘駁腳律師樓,費用大約$2,000至$3,000。 即使未來有加息風險,一般銀行都容許業主,在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次,所以不用太擔心。 不單只可放緩樓價升勢,令到1,000萬以下的樓價對比較高樓價的板塊相對上便宜,這個效應其實在樓價500多萬的板塊出現了,多了業主因放盤換樓而放盤令到樓價有相對放緩或「升輸大市」的情況。 舊樓9成按揭 當然還要支付其餘21個月的利息及提早還款的手續費,結果得不償失。 誰知落訂後發現,原來非固定的獎金、佣金及津貼等,均不計算在「入息」內,如只計算底薪3萬元根本不足以上會,幸好最後關頭找了未買樓的弟弟作擔保,才能成功上會。 很多新手買樓,都不知從何入手,走入地產舖看到某某單位,開價多少多少,究竟這價錢是高是低?

舊樓9成按揭

不過好消息是,這筆錢可以加進樓價裡做分期供款,但分期後,當然就要支付利息。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動,監察貸款及信用卡申請是否正確,盡量減低損失。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料:環聯會員 (即信貸提供者,包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 它記錄了你的信貸活動,助貸款人了解自己的財務信譽及狀況,使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 透過信貸評分計算機,你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分,還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 因此,如果換樓之餘又需要借9成按揭,買賣兩層物業的成交期需要互相遷就,最好相距1個月以上,方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期;賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期,以策萬全。 故此,賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上,成交期需要配合得天衣無縫,才可以順利申請9成按揭。 Sam的個案較為特殊,成交期近乎「完美地錯配」,最終未能成功申請9成按揭。 必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。

但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外,有銀行更會將物業價值除以一半計算。 換言之價值1000萬的物業,有些銀行只會當作價值500萬的「資產」計算。 無論什麼物業或者樓價,用資產借按揭最多可以借4成。 但個別銀行只會願意借2成半,如果要提升至4成就要提供其他流動資產作證明。 按揭成數一般來講都會用按揭保險或者非按揭保險來劃分。

如果超過擔保年期,一般銀行就最多只能做最長25年按揭,按揭審批會與私樓睇齊,要通過壓力測試,並須另覓擔保人。 至於村屋按揭,也可以透過按揭保險申請最高85%按揭。 樓價800萬以下的村屋,如果本身屬於首次置業及有固定收入人士,可最高取85%按揭,否則最高只得80%按揭;1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明,不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。 第一,在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間,均要簽署自住聲明及提供證明文件,未能符合自住要求,有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二,如果購多於一人購入單位,按揭證券公司也要求在物業成交後,單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。

因此,部份大銀行如滙豐銀行,則因應新政策發出內部指引,提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分,一般為六成按揭,申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 舊樓9成按揭 如果手上持有的物業屬於公司名下,公司董事可以利用公司向銀行申請按揭。 一般來講,銀行都會要求公司董事或股東為該項按揭做擔保人或借款人。 意思,若業主要利用公司持有物業,公司必須要先 full pay 後再申請按揭。

另外壓力測試亦會隨即受到影響,一律扣減一成,供款與入息比率要用40%/50%計算。 意思,在壓力測試前外債供款不能超過收入的40%,在壓力測試後每月外債供款不能超過收入的50%。 按揭年期的改變,會影響每月還款的數字,進而影響按揭壓力測試的計算。 而同樣貸款額及利率,但還款期如為25年,每月供款便會增加至17,945元,借款人月入需高於40,940元,才可通過壓力測試。 舊樓9成按揭 以樓齡50年為例子,如果經按揭保險申請 8-9成按揭 ,大部分按證公司及保險計劃均需要以「75年減樓齡」計算還款期,即是說樓齡50年物業最多只可以做25年按揭,代表樓齡愈高,供款期愈短。

他的個案如下——原本打算賣出舊有物業,臨約簽訂日期為7月1日,成交日為同年9月1日;新買物業臨約簽訂日期為7月2日,同年9月3日成交。 如果想申請9成按揭以及避開壓力測試,理應在舊有物業正式成交後才進行。 如果目的是想增加貸款額,並套現額外資金,不論是用居屋轉按還是加按,供款壓力均更沉重,對擔保人房署來說風險增加,故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。 如是購買未補地價的二手居屋,就要視乎擔保期尚剩多長。 如擔保期只餘 10 年左右,銀行有機會要求做壓測。 擔保期的意思是,如果業主在期內斷供居屋,政府作為擔保人,會負責向銀行還錢。 舊樓9成按揭 值得留意的是,收入並非來自於香港的申請人按揭亦能夠借50%,如果可以將按揭加入居住於香港的近親更有機會借盡9成按揭。 再按金管局「加3厘」壓力測試,每月供款為27,632元,而供款要佔每月入息比率不高於55%,即每月收入下限為50,240元。 再按金管局「加3厘」壓力測試,每月供款為41,447元,而供款要佔每月入息比率不高於55%,即每月收入下限為75,358元。 哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。

不過,作為換樓客當然希望所換單位較舊有物業為大,300呎的業主換樓目標最起碼都要有400呎及2房單位,市面上要找到符合以上條件的物業,最多會是天水圍的嘉湖山莊,以及元朗的尚悅。 有關屋苑都與市區有一段距離,對於住慣市區的換樓客而言並不吸引,亦減少其換樓意慾。 至於1920萬以上物業,如行資產最多亦可借4成,行入息最多借5成,只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查,最多只可借4成,如有按揭在身,則要扣減一成至最多3成。 舊樓9成按揭 美國4月CPI按年升8.3%,高於預期的8.1%,聯儲局未來加息實難放軟手腳。 在之前全球利率都一直偏低,加息未必人人經歷過,而在利率上升時投資,是一項要學的技能。 很多舊樓都有維修令,不論是「Order 26」或「Order 24」,在按證公司層面並非清一色硬性拒批,主要是考慮維修令性質,例如牽涉劏房違規,按證公司是不會批出按揭保險的。 事實上,就算沒有維修令,按證公司一見劏房即刻落閘。