而報價中，銀行賺取的息口部份，即近日常見的h+1.3% 中的1.3%也很可能會不同，或者只能採用最優惠利率計劃。 他續稱，對於客戶最大的影響是選用兩星期供款計劃的客戶，一年就要供款26次，即有其中兩個月會供款3次而較為吃力。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，現時銀行承做按揭時，罰息期條款普遍「有得傾」，可短至半年或1年，但籲借款人在收到按揭確認通知書後，應盡早與銀行商討提早還款的罰息條款，然後再決定提取按揭。 總結而言，現時供樓的確係低息，銀行按揭牌價利息係2.375%，不過考慮供樓利息扣稅和銀行按揭現金回贈後，實際供樓利息低於2%。
- 頭2年，供款中有超過一半是本金，達到18萬7千，而利息支出就是18萬6千。
- 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
- 英國內政部數據顯示，截至去年底，當局批出了近15萬份BNO英國國民（海外）簽證申請，當中超過5.
- 但其實，「延長期款年期」有利更容易通過壓力測試外，在目前低息環境驅使下，實際供款上也愈著數，值得準買家考慮。
因此，當準買家購買的樓價愈高，卻又未能支付更高首期時，每月的供款額也會更高。 由於銀行在計算壓力測試時，會以貸款人申請年期作計算，把「供款年期」拉得愈長，便可減少每月入息要求，準買家也就更容易通過壓力測試。 縮短還款期：假設按揭還款期由30年縮短至25年，同樣達到慳息效果，不過，每月還款額就會增加，收入要求亦同時增加，假如想避免加息導致每月供款額上升，這個做法可能得不嘗失。 降低按揭成數：假設由九成按揭降至八成，由於貸款額減少，就算加息，利息支出甚至可能下降，但首期支出就要增加一成，此方法適合有充足首期預算的按揭申請人。 縮短供樓年期 莊錦輝指，按揭計劃通常會附帶罰息期條款，一般為兩年。 在兩年內，客戶如作出部份、或全數提早還款都會有罰息，當罰息期完結後就不受此限。
縮短供樓年期: 銀行按揭還款方法（5）每兩週還款計劃
對發展商而言，利息走勢牽動推盤部署，亦影響投地及「養地」意欲，新地今次願意推以利息為主題的優惠，或許意味連大型發展商都預期息率將見頂。 假如越來越多發展商跟隊推同類優惠，都有助提高用家上車信心。 縮短供樓年期 2023/24年度政府收入預算增6.4%至6424.12億元；其中，入息稅及利得稅預算佔2637億元；地價收入預算回升約20%至佔850億元；印花稅收入預算上升27%至850億元。 政府原先預測接下來2023/24年度會恢復盈餘（原本料429億元），但最新預算新一年仍要錄得543.67億元赤字（計及發債收入約650億元），估計要到2024/25年才開始恢復盈餘。 問題是，這個觀念或可套用於低息期，但是香港即將進入加息周期，究竟相關觀點是否仍成立? 先看看若果香港上調最優惠利率半厘，也就是樓按息率攀升至3厘的情況。
若Philip 每月投放3250元至年金戶口，並維持10年供款（總供款39萬元），及後滾存10年，在他65歲時戶口預計可滾存至約76萬元，比供款約翻一番。 那時的按揭餘額約105萬元，若從年金戶口全部提取，已可將尚餘按揭清還73%，Philip亦可從戶口定期提取款項作供樓支出，預計可維持7年。 首先Philip除了要應付樓按問題外，也應開始部署自己的退休生活，所以希望以一個至精至簡的方法安排，騰空多些資金至退休策劃上。 其次是以同樣的資金，先累積然後留點時間滾存是較有成本效益。 而Philip已步入中年，資金相對充裕，這策略對他也是可行的。 因為年齡涉及健康狀況及收入問題，銀行對於申請人年齡的審視較樓齡更嚴格。
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選擇縮短供款年期的供款額，反而增加了14%，財政壓力大增；然而從慳息角度來看，兩者卻分別不大。 25年供款年的兩年利息支出為247,360元，但選擇30年供款年期呢? 兩年利息累計248,950元，實際利息支出也不過增加0.6%。 現時大部份銀行採取「75減人齡」計算最長還款年期，所果想做到30年還款期，因此45歲便會成為分水嶺，一般情況下45歲以上還款年期便愈短。 如果借款人太老，除了要考慮縮短最長還款年期，亦可考慮增加較年輕的擔保人。
如果樓齡已達50年，最長還款期便只有25年(75-50年)。 不過此為銀行界批核一般標準，如果屋苑屬於美孚新邨一類藍籌屋苑，單位保養得宜，有機會享有彈性處理。 如果屬於自住物業，政府會提供20年的居所貸款利息扣稅優惠，供樓利息可以扣稅，每年上限為10萬元。 如果供款年期太短，未必能夠用盡優惠，詳情可向稅務專家了解更多。 為方便參考及計算，以上例子是按現時按息及息率不變計算，假設未來息率回升，這類計劃的慳息成效將更顯著。
縮短供樓年期: 按揭慳息方法（1）雖加息借盡按揭仍着數
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，這種方法本金最初還得少，但稍後會償還多一些，利率相對會高一些。 縮短供樓年期 借款人在整個還款期內，支付定期定額的供款，而在貸款攤還期間，每一定期供款的利息部分會逐漸減少，而本金部分會慢慢增加。 當利率上升或下調時，定期供款的期數或每一定期供款的金額，會根據按揭人和銀行的事前安排相應調整。 若一開始存放金額增至30萬元及每月持續存入儲蓄增至4,000元計，全期累計利息減少多達34%，按揭年期由原先30年縮短至21.7年，省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。
2年後，就算樓價無升無跌，業主依然可以透過轉按去賺取銀行現金回贈，同時最多可以套現過去兩年供款的本金(即18萬7千)，為家庭需要例如裝修或旅行提供資金。 如業主打算長用同一份按揭計劃，就不必太擔心按揭罰息期；如業主有意物色更抵用的按揭計劃，應避免在罰息期間轉按。 即上千居搜尋各區心水樓盤，入市前記謹比較各銀行罰息期。 （3）申請長年期按揭後，在罰息期完結後可透過「部分還款」縮短實際還款期而毋須再批核，反之便要重新申請。 現時各銀行均有內部指引，計算高樓齡物業可承造的按揭年期。 一般而言，多為「75減」，即樓齡加上最長供款年期後，不可高於75年。
縮短供樓年期: 銀行罰款細則比較
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，銀行現承做按揭時，罰息期條款普遍「有得傾」，可短至半年或一年，但籲借款人在收到按揭確認通知書後，應與銀行商討提早還款罰息條款，再決定提取按揭。 該公司董事總經理陳玉成指，不乏買家於入伙後再增購單位自住或出租，為配合需求，於周日加推14伙招標出售，主要屬西翼高層戶，包括一房及兩房戶型。 而項目會所連同公共花園及遊樂地方總面積逾一萬方呎，提供包括游泳池、兒童俱樂部及健身室等設施。 另一即將發售的全新盤─會德豐地產旗下鄰近藍田港鐵站的KOKO ROSSO，過去5日已接獲約5,500張入票，按明日首輪發售148伙計，已超額認購逾36倍。 該公司常務董事黃光耀指，該盤首輪發售單位大部分折實價低於900萬元，可即時受惠降低首置印花稅措施。 Reuters官方數據顯示約移民英國的香港人約14萬之多 兩年前， 張媽媽帶著14歲兒子從香港移民英國。
壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 該公司副董事總經理雷霆表示，是次下調印花稅，有助減輕首次置業者負擔，該盤接近所有單位售價均為1,000萬元以下，故絕大部分買家都能受惠最新措施，相信有助項目銷情。 縮短供樓年期 陳茂波直言，本年度政府收入不如預期，利得稅收入較估算低，加上股市和樓市疲弱，令印花稅收入比預期少，而樓市疲弱影響地價收入；去年推出的保就業與抗疫涉及的大額開支，也是本年度財政狀況較預期差的原因。
縮短供樓年期: 按揭工具
英國內政部數據顯示，截至去年底，當局批出了近15萬份BNO英國國民（海外）簽證申請，當中超過5. 大規模逆周期措施和抗疫衍生了龐大開支，2022/23年度政府整體開支的修訂預算為8096億元，增16.8%。 2023/24年度預算開支將下降6%至7610億元；其中，經常開支微升3.3%至5602億元，民生相關政策範疇包括醫療衞生、社會福利和教育方面的投放合共3294億元，佔經常開支59%。
布蘭特4月期油收市報每桶80.6美元，跌2.45美元，跌幅約3%。 另外，外電引述俄羅斯石油市場消息人士報道，俄羅斯計劃在3月將通過西部港口的石油出口量按月減少最多25%，超過之前宣布的減產幅度，目的為提高石油價格。 去年樓市受疫情及經濟不穩影響，土地價格下跌，加上個別土地流標雙重打擊下，拖累2022至23年度地價收入未符預期。 據財政預算案資料，本年度地價收入約710.65億元，較原來預算1,200億元少約40.8%。 相反，在一些情況下，如果客戶向銀行要求延長還款年期，個別較穩健的銀行，可能會視為客戶財政有變的訊號；如延長的年期較長，個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。
縮短供樓年期: 按揭慳息方法（2）選用定息按揭
莊錦輝指，一般情況下，業主需要斷供兩個月，銀行才會向按揭人追討，假如追討不果，就會轉向擔保人追討，兩者皆無法收取款項，就會作法律行動，整個過程為期數個月。 不過，假如業主真的一時忘記還款，就記得盡快處理，拖到銀行進行法律行動就太遲了。 為了吸引買家買入新盤，發展商會推出多項按揭計劃，現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年，但去到後期，利率一般會愈來愈高。 先不要用97年前後的10%利息去計算，大家可以用6%去計算。
此計劃容許借款人有較大的還款彈性，在還款期間，除了其定期供款以外，借款人可隨時提早償還部分欠款。 每次提早還款通常不能少於某一最低金額，以縮短貸款年期。 如果借款人在還款期內任何時間需要現金，他可以要求承按銀行借出一筆通常不超過他已提早還款的金額，此貸款金額會成為他按揭貸款的一部分，而償還貸款的餘下年期會相應加長。 借款人可以在還款期內的一個時段，通常是首兩至三年，只為貸款利息供款而無須償還本金，而在餘下還款期以直線還款方式清還整筆貸款及利息。 應該留意的是，一個有延遲本金還款的計劃的總利息支出，會較同一貸款年期的直線還款計劃為大，同時在暫免償還本金期屆滿後，每月還款金額亦會增加，借款人應慎重考慮他的還款能力。
縮短供樓年期: 供樓年期較短 利息較划算
進退兩難 離港前熱衷支援香港社會運動的張媽媽說，為護照一事回到《國安法》實施下的香港和踏入中國駐英國使領館讓她擔心自己和家人的安全。 她說，去年10月發生在中國駐曼徹斯特總領事館打人的一幕，讓很多像她這樣的居英港人不寒而栗，在面臨需要申領香港特區護照時猶豫不決，備受煎熬。 以從屬家人身份通過英國國民（海外）護照 即BNO護照的入境簽證計劃移民英國的港人， 連續居住五年，可以申請獲得英國永久居留權，獲永居的一年後， 還可申請獲得英國公民身份。 但在這之前， 他們必須要持有效的香港特區護照，以便到英國之外的地方旅行。
會議記錄顯示，公開市場委員會內大多數委員支持放慢加息步伐，認為可以更好調節未來加息幅度，但重申高通脹風險仍然是影響貨幣政策的關鍵因素，有需要繼續將利率調高以及維持高息較長時間，直至通脹清楚走向2%目標。 會議記錄指出，委員會雖然認同收緊政策累積的效果令通脹壓力放緩，但通脹率仍遠高於2%目標，勞工市場仍然偏緊。 另外，委員在會議上評估過金融系統在非常大幅加息下的表現。 委員注意到部分領域有潛在脆弱性，包括商業地產及非銀行金融公司；而作為全球信貸系統支柱的國債市場保持有序運行亦非常重要。 委員又對美國債務上限未能提高感到憂慮，認為拖延有關磋商可能為金融系統及整體經濟帶來風險。 又以目前509萬元貸款額計，若選擇一個較短年期25年，每月供款額22,835元，相比起把按揭年期拉到最長30年，每月供款為20,112元。
縮短供樓年期: 銀行按揭貸款五類還款方法常見問題：
這是2008年金融海嘯前普遍的按揭利息，亦係現時新盤發展商按揭經常出現的利息水平。 視乎個別發展商按揭計劃而定，譬如 2016 年開賣的紅磡環海． 東岸，當時發展商推出免罰息按揭計劃，業主可隨時轉按，但缺點是息口比銀行的高得多。
縮短供樓年期: 按揭供款年期 教學2019：樓齡與年齡影響還款期
故此，在息率回升周期，用家可多加善用計劃之特點及彈性，例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額，當有資金回籠，亦可增加在戶口停泊的資金，以加強抗加息作用。 提早還款往往涉及銀行手續費，業主第一步要先留意是否已過「罰息期」，例如恒生銀行罰息期為首3年，滙豐銀行則為首兩年，意味罰息期內提早還款，要額外支付較高的手續費或利息，如果罰息期後才申請，「罰息」一般會較輕。 假設業主仍有400萬元貸款額未供完，以及餘下25年供款年期和約1.75厘實際按息(H加1.4厘)，如果提早償還50萬元貸款，將按揭本金降低至350萬元，月供款項將由16,472元，大降12.5%至14,412元。 為咗搵出利息的答案，最好的方法就是利用網上的按揭計算機，打開詳細供款表，比較當中本金部分和利息部分就可以。 近年新聞常有「成功需父幹」甚至是「爺幹」的置業故事。 事實上，銀行對於按揭申請人的年齡亦有限制，與上述樓齡計算方式相同，多以「75」為上限。
縮短供樓年期: 銀行按揭還款方法（2）暫免償還本金計劃
選擇這計劃可令整個按揭還款期縮短，並能達到節省整體利息支出。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，由於現時常見的銀行同業拆息計劃中利息是以一個月HIBOR為基準，如客戶選用兩個星期供款，銀行可能會以兩星期HIBOR結算。 買入未補價居屋，不論是以綠表還是白居二，最長還款年期只有25年，如果買入的是已補地價居屋，最長還款期則可達30年。 如果屬樓齡20年以上的居屋屋苑，銀行有可能要求縮短按揭還款期（詳情留意白居二按揭懶人包），如果買入的是房協住宅發售計劃單位，則與私人物業無異，可以選擇30年還款期。 近年銀行積極下調按揭利率爭取生意，業主提早還款時，應先審視正在供款的按揭利率，是否高於新做按揭利率，如果答案「是」，就要考慮轉按至其他銀行，取得更優惠的按揭，減輕供款負擔之餘，又可以賺取現金回贈。 近年銀行下調按揭利率吸客，業主提早還款應先審視正在供款的按揭利率，是否高於新做按揭利率，若答案「是」，就要考慮轉按至其他銀行，取得更優惠按揭，減輕供款負擔之餘，又可賺取現金回贈。
面對此情況，準買家可承造按揭年期為75減去實際樓齡，即25年。 同一道理，如準買家打算購入的單位樓齡為55年，可承造的按揭年期即為75減55年，即20年。 當然，遇到特殊情況，銀行亦會提供「80減」的按揭方案，但按揭申請人須向銀行預先查詢。 提早還款涉及銀行手續費，業主要留意是否已過「罰息期」，如恒生銀行（00011）罰息期為首三年，滙豐銀行為首兩年，意味罰息期內提早還款，要額外支付較高的手續費或利息，如果罰息期後才申請，「罰息」一般會較輕。 假設業主仍有400萬元貸款額未供完，以及餘下25年供款年期和約1.75厘實際按息（H加1.4厘），如果提早償還50萬元貸款，將按揭本金降至350萬元，月供款項由16,472元，降12.5%至14,412元。 以（80 – 人齡/樓齡）為例，即借款人50歲申請按揭，最高仍能批出30年期按揭。
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市場上另有一款按揭存款綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後可享有扣減本金省息的作用。 此類計劃的彈性較大，借款人可因應財務狀況隨時提取或存入款項，按揭利息按每日貸款淨結餘計算。 除了慳息外，借款人亦藉着持續性存款，促使按揭本金逐步降低，同步具有縮短還款期之作用。