單以銀行按揭為例，常見的誤會是買家名下沒有物業，但有為他人按揭作擔保、又或沒有樓按，但其他債務負擔重、又或單純是欠缺齊全的入息證明，都可以是銀行拒批樓按/批不足買家目標金額的理由。 一些輕微僭建原因，銀行會發承諾書予買家，聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。 通常物業被釘契，其一是由於業主欠債，例如欠了銀行等機構的錢不還，被入稟追討，將其物業釘契，以免出售、甩名轉讓，或者充公物業。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。
若果正式購買單位後，才向銀行申請按揭，屆時才知道估價不足，可能要多付款額，大失預算。 所以應在購買物業前，先在多間銀行對物業進行估價，若發現大家都是估價不足，應不宜購買。 如果您有申請按揭，銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師，再由您的律師代為向賣方繳付樓價，整個過程您不會收到任何款額。 所以如果你對該單位是志在必得，怕業主反悔，細訂不妨付多一些，業主賠訂成本增加，悔約機會便會降低。 但假如你自己對這單位有懷疑，要多些時間做查冊，但怕業主在你查冊期間將單位賣給其他人，或是你不太清楚自己能否成功借到按揭，對完成交易的信心不大，那細訂就愈少愈好，一旦撻訂自己也不用太傷。 一般是以備註寫明，例如冷氣機、熱水爐、洗衣機、抽油煙機。
細訂大訂時間: 簽署臨時買賣合約，落細訂
舊樓前售出前，並不符合首置身份，買新樓需先繳付15%從價印花稅。 但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。
- 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。
- 大部份新屋苑管理費均已包含火險，但保障範圍或只包括住宅單位外的結構問題。
- 不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。
- 總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。
- 除了訂金以外，臨時買賣合約也會列明，若任何一方未能依時完成合約，違約方要須支付合約傾妥的雙方佣金總額；以及未能依照合約完成交易，須替違約方支付印花稅；若對方已支付印花稅，則須向對方償還。
- 這些僭建或改建可構成業權瑕疵，成為準買家的踢契理由。
- 若希望未雨綢繆，避免因律師樓被接管而承受「殺訂」風險，買家在置業時，可選擇以本票形式，將樓宇的賣家列為收取「大訂」的抬頭人，再將本票以託管形式存放在律師樓。
如果準買家違約，並未能依照合約完成交易，業主可以充公其臨時訂金。 當然，買賣雙方也可訂明合約為「必買必賣」，而不能純粹「撻訂」便一了百了。 反觀，若業主違約，除了要退還臨時訂金外，還須賠償同等數目的金額予準買家，也就是所謂賠「雙倍訂金」。 除了訂金以外，臨時買賣合約也會列明，若任何一方未能依時完成合約，違約方要須支付合約傾妥的雙方佣金總額；以及未能依照合約完成交易，須替違約方支付印花稅；若對方已支付印花稅，則須向對方償還。 若你想找一間能提供最低利率和最多優惠的銀行，記緊不要同時向多家銀行申請按揭。 細訂大訂時間 正確做法是向環聯申請個人信貸報告，再連同自己的收入等，去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。
細訂大訂時間: 簽訂臨約
在簽署臨時買賣合約後14日，買賣雙方就會再簽正式買賣合約，買家亦在這天交「大訂」，這裡就講講一般步驟及注意事項。 除此之外，如果買家並非香港永久性居民，而在2012年10月27日後購置住宅物業，買家需要額外繳付物業的成交價或市值（以較高者為準）的15% 作買家印花稅。 詳情請參閱稅務局有關第一及第二標準稅率的問答和指引。 買家需要為購買物業支付從價印花稅 (英文：Ad valorem duty)；並按 買家是否香港居民 和 首次置業支付相應的從價印花稅。
樓宇按揭比較 細訂大訂時間 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 買二手樓最怕物業有隱藏的問題影響上會做按揭，例如業權不清和遷建，甚至政府的註冊order和凶宅等。 一般市民對住田土廳的幾十頁查冊文件真係唔會知道銀行對該事件的看法，why not唔做預先審批呢。 真實經驗，一位月入10萬的專業人士在多年前和某信用卡公司有年費的紛爭。
細訂大訂時間: 單位是否「交吉」出售
另外，地產代理佣金一般為樓價的1%，至於何時支付，可留意臨約內細則，有些代理行要支付大訂時付佣金，有些則待完成交易後才收取，買家簽臨約前可問清楚。 簽訂臨約後，買家便要開始找律師及申請按揭，兩邊同時進行。 按揭方面，只需提供臨約及入息證明給銀行，便可展開按揭申請，建議找一至三間銀行查詢息率及回贈等條款，但不宜找太多，否則有機會影響個人信貸評級。 但是，6成以上按揭，因為需要經按揭保險，按揭申請時間通常較長，建議買家和賣家爭取3個月成交期。
上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以毋須繳付印花稅。 不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。 細訂大訂時間 部份換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。
細訂大訂時間: 簽署正式買賣合約及落大訂
故此，我們亦建議買家可以為物業購買火險，以保障自身利益。 買家需要留意臨時買賣合約和正式買賣合約上的條款是否有任何出入，以防賣家透過正約把臨約上同意的條款修改。 單以銀行按揭為例，常見的誤會是買家名下沒有物業，但有為他人按揭作擔保、又或沒有樓按，但其他債務負擔重、又或單純是欠缺齊全的入息證明，都可以是銀行拒批樓按／批不足買家目標金額的理由。
如果超過14天才簽署正式買賣合約就要繳$100的釐印費。 一般來說是賣方較遲收到資金，而買家收樓亦會延遲，如果買家正在租樓住，買樓目的是自住，遲收樓意味要多付數個月租金，如果買家目的是收租，亦會因延遲收樓而少賺了租金收入。 所以有人如果提出長成交期，就要視乎買賣雙方是否願意接受。 當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。 買方律師審閱所有契據，並就任何業權問題向賣方律師發出書面提問。
細訂大訂時間: 買賣物業簽約常見問題
若準買家為一間「有限公司」，也需要在臨約中列出「有限公司」的名稱、其商業登記號碼、及註冊地址。 【物業買賣】律師職能及注意事項 早前律師樓被律師會接管一事，令置業人士找律師處理物業買賣時更加留神。 物業買賣必須由律師樓進行，不論買家或賣家也必須聘請各自的律師，究竟在過程…
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細訂大訂時間: 香港「4據點」草間彌生展、畫像拿鐵
理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 買賣雙方需委託律師辦理手續，律師會查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等事項。
置業乃人生大事，如果無殼族打算狗年榮升業主，入市置業前就要做足功課。 今期《置熱話題》有專家就上車初哥買樓「5大範疇」畀出5大貼士，絕對可以減低「中伏」失預算的機會。 至於Upgrade方面，其實酒店內部亦有「潛規則」，最沒有機會被升級的是「一家大細」。
細訂大訂時間: 樓市資訊 | 美聯物業
另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。 若果買家打退堂鼓，除了賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金外，業主有權追收物業重售差價。 舉例說，原本買賣雙方協議物業原先成交價600萬元，但買家後來取消交易，業主再把物業重售，以550萬元售出，於是業主向原先買家追討50萬元的差價。
到買賣成交日,銀行會把按揭數額直接交予賣家銀行,同時買方律師樓會把餘額(如有)交給賣方律師樓以完成交易。 買家則須於成交前往有關單位驗樓，確保一切妥當，才通知代表律師將樓價餘款和簽妥之樓契送交賣方律師。 買家律師草擬樓契後，由賣家律師審核，核對無誤後，買賣雙方可於指定成交日，往其律師樓簽署有關樓契。
細訂大訂時間: 二手樓程序3：預先查冊防中伏
因為當你購入樓宇後，所有的維修開支，都全由買家負責。 黃認為，網上銀行估價一般只作初步評估參考，宜向資深估價員提供多些資訊，如單位的獨有賣點，以便批出更貼市的估價。 建議簽署樓契前買方最後驗樓，以確保內籠符合交吉要求，如單位連同傢俬、電器出售，謹記在買賣合約內要列明。
細訂大訂時間: 物業估價匯豐10大著數
但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。 如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。 目前買一手樓，選用發展商提供的付款方法，不外是即供付款和建築期付款兩種方法。 細訂大訂時間 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果選用即供付款，通常成交日期為120天，銀行批核按揭時間不算長，期間銀行估價不會有太大波動。
細訂大訂時間: 申請按揭
撻訂的話，買家除了要支付這 1%，亦要代賣家支付佣金，總共為 2%。 物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付「細訂」臨時訂金（一般為樓價 細訂大訂時間 3-5%），初步落實交易。 簽了臨約後，如買家決定悔約，不完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「撻訂」。 個月，在正式上會的時候，銀行有機會出現估不到價，估價與樓價相差愈遠，需要增加的首期便愈多。 第三屆國際移民及置業博覽今年錄逾3.5萬人登記入場，較往年上升3成，當中有60%登記者希望在半年至2年內移民，約2成人指半年內就會離港。
當然在以上的撻訂原因中，例如突然失業、放無薪假等都是控制範圍之外，但有些情況是可以避免的，例如在買樓前先計算清楚，甚至拿到銀行的初步審批才支付訂金，都可以減少撻訂的機會。 在波動市之中，除了「劈價成交」的新聞吸引眼球外，「買家撻訂」也容易成為報道的熱門話題。 在讀者角度出發，看到買家損失數以十萬元的訂金也不完成交易，也可能會得出買家看淡後市的結論，甚至認為是樓市警號。 但因為在這個事件中，發展商延期交樓超過6個月，買家即使取消交易也有機會取回訂金及適當賠償。 但大部分情況下，買家撻訂必然會損失訂金，甚至還有其他需要承擔的風險。
細訂大訂時間: 買家「撻訂」3個原因
所謂「產權負擔」，也就是俗稱「業權瑕疵」，都是一些會降低物業價格、或阻礙業主出售的事項，如法庭頒令、按揭、押記令等，故「產權負擔」必須在交易前解除。 「臨時買賣合約」需加入相關條款表示下手買家不受沒有披露的「產權負擔」所影響。 一般的情況下，買家先要簽署臨時合約，以及支付臨時訂金(即是細訂)；其後買賣雙方在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約，買家一般會透過律師繳付釐印費及加付訂金（即是大訂）。 在確定買入物業後，買家及賣家要簽訂臨時買賣合約，當中包括單位地址、單位售價、買賣雙方的個人資料、細訂金額、大訂金額、簽訂正式買賣合約日期、交樓日期等。 細訂大訂時間 同時，買家需繳付臨時訂金（俗稱細訂），金額一般為樓價的3%-5%。 最後，在銀行批核按揭後，買方須於交易日或之前簽署按揭契約，銀行便會代表買方將按揭批核款項，一般為樓價餘額支付給賣方，以完成整個買賣程序，新業主亦會從律師樓收到單位鎖匙，正式成為業主。
經律師確認樓契和合約都沒有出錯後，就可簽正式買賣合約。 同時需要繳付大訂，大訂與細訂相加一般相當於樓價的10%。 之後，你的律師會代你將合約打釐印、繳付印花稅及於土地註冊處登記合約。 這時亦要協議一個正式交樓日期，一般一至三個月，視乎申請按揭時間，住客遷出時間等。 而準業主要了解一個物業是否凶宅，其中一個最方便的辦法便是問地產經紀會一份心儀單位的查冊報告，又或是自己親自前往土地註冊處，從土地登記冊查閱。 而銀行最終批核的借貸金額，有可能比申請者想像中的小。
細訂大訂時間: 樓宇按揭擔保人詳細攻略
由來便是因為有些單位的滲水問題，是下雨天才比較明顯，故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。 按揭成數簡單理解為按揭成數就是物業貸款比例，例如介9成按揭，就需要1成熟期。 在樓價高企的香港，按揭成數也是相對較高，減少置業的首期。 家居保險，用以保障單位內因意外而導致的財物損失，如首飾、珠寶、收藏品、家庭電器等，及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障，業主可選擇是否購買。
細訂大訂時間: 買賣雙方之個人資料
如現有業主打算樓換樓，可以參考我們另一篇文章，預先做足功課，確保自己的樓換樓大計能夠順利完成。 那麼，即使律師樓不幸被接管或出現任何問題，買家仍可要求取回本票，透過另一律師樓作為中間人，準時將本票交給賣家，依時完成物業交易。 不過，若買家已把「大訂」交予律師樓，則必須妥善保留收據，以證明曾入帳該律師行的銀行，即使律師行被接管，當核實帳目後亦可獲發還資金。 有業界人士稱，理論上如核實過程順利的話，應可於數日內辦理好。 買賣雙方可按各自需要，要求在臨時買賣合約上加入不同事項，例如買方可要求賣方在臨約上聲明單位沒有已知的改動、滲漏及不幸事故。 也就是說，倘若其中一方沒有按照合約條款履行責任，是需要向另一方作出賠償。