納米盤 內容大綱
運房局去年初統計，在2016至2020年，本港有3249個納米樓單位落成，這類單位面積小於215方呎，佔整體落成量3.7%。 在每年可售地皮、可建總樓面未見明顯增加之前，限制單位面積下限至280方呎，結果便自然是可建成單位總量下跌。 由於納米樓佔新供應的總量不高，此方面的影響未必太明顯。 港府剛為新批地皮的住宅設下面積限制，發展商日後不可興建面積低於280方呎的單位。
最誇張是實德環球主席楊海成持有、位於大角嘴的「尚璽」，項目在2018年6月開售，一個158呎的單位，平均售價更高達400萬元。 過去推售的綠置居，包括新蒲崗景泰苑及長沙灣麗翠苑，最細單位分別為192呎及184呎；即使是居屋，房委會曾於2010年推售粉嶺雍盛苑剩餘單位，面積亦約有206呎。 納米盤 而私樓方面，2014年推出的大埔嵐山，最細單位僅177呎；2015年的元朗尚築及黃大仙鑽嶺，最細單位亦有191呎及198呎。 菁雋的128平方呎單位，其開放式廚房及浴室設有窗戶，更一度爆出露台變廁所疑雲。
納米盤: 納米單位成交3年後轉手率非常高
交通方面，「城．點」鄰近輕鐵杯渡站，另距離西鐵屯門站只約數分鐘步程。 事實上，用400萬買一層納米樓有市場，參考政府數字，今日普遍打工仔的入息中數為17,500元，按此推算年薪就有21萬元，也相當於不吃不喝19年才能買起這個納米樓，是一件相當悲哀的事。 若按鄰近私樓呎價、42折計算，青衣選址最細單位入場費僅約60萬元，柴灣選址則約76萬元。 納米盤 翻查資料，去年1月同區單幢式分層住宅新盤「悅雅」開售，首批50伙平均折實呎價20,627元，加推時更加價逾10%；至於去年8月信置（0083）長沙灣新盤一號九龍道的首張價單，折實平均呎價19,826元。 換言之，AVA 228開價時如果較進取，平均呎價或許徘徊20,000元水平。
近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中菁雋更出現高價成交。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次經絡按揭為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等事宜。 不過，住宅樓市亦並非處處回春，一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。 當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築，其1樓雙號室，實用面積243方呎，2018年12月已放盤，原叫價420萬元，去年底減至380萬元，直至近日累減19.5%終甩手，成交價338萬元，呎價13,909元，料創屋苑二手新低。 納米盤 翻查成交紀錄，同層一個面積及座向相同的雙號室，於2018年9月曾以410萬元售出，呎價16,872元，與今次成交比，相差18%。 有見二手特色單位疫市中受追捧，發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶，個別單位的售價更挑戰項目新高。
納米盤: 單位幾細才為之納米樓？
昨日宏安地產（01243）薈蕎推出首批單位，最細開放式實用面積252平方呎，折實價由428萬元起；1房389平方呎，折實亦要669萬元起。 意味首批單位折實價全數高於400萬元，至於低於600萬元的只有24伙開放式，佔首批不足4成。 對於一部份未能受惠資助房屋，又心急上車的準買家而言，他們只能用有限首期來入市，將價就貨，購入細單位。 納米樓頓時變得有價有市，雖然實用面積不足200平方呎，尚可叫做五臟俱全，如果再扣除工作平台和小露台的話，實用面積可能剩下約160平方呎。 納米盤 所謂家家有求，本港樓價過去幾年拾級而上，發展商為減低新盤入場價，設計大量實用面積低至百餘平方呎的納米盤，令一手項目上車價可壓縮至200餘萬元，吸引單身一族及小家庭上車。 惟受「疫市」拖累，市場上錄得大量納米盤二手蝕讓個案，當中最慘烈的個案竟輸近兩成離場，嚴重跑輸大市。 問題是，同樣的故事，在今日的市場仍然發生之中，業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓，值搏率有幾高，就要由大家自行決定。
預計2018年9月落成嘅菁雋，一推出就引起全城熱話，事關菁雋擁有現時新盤市場中最細面積嘅128呎單位，比標準私家車停車位更細。 其實菁雋一共提供356伙，其中近8成單位實用面積為200呎以下（128呎至178呎）嘅「納米單位」，以開放式間隔為主，至於227呎至247呎嘅單位則為1房間隔，適合年輕單身嘅上車一族。 納米盤 可是納米盤的面積較細，一般而言只適合一人或二人家庭居住。
根據本土研究社研究指出，不少納米樓主要用於投資，在三年辣招期過後就轉售，細單位持貨期約3.5年。 以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分。 以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分，顯示香港買家多視納米樓為投資工具，而非自己的居所。 納米盤 新盤設計僅可容納一人站立的超迷你露台，被謔稱為「棺材式露台」（HK01）直至 2011 年，政府才立法規管，限制發水面積不超過 10%，兩年後再實施《一手住宅物業銷售條例》，新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。 時至今日，發展商仍然把握該 10% 餘地，花盡心思，將「棺材式露台」等超創意環保設計包裝成單位豪宅級數的賣點。
納米盤: 對碰一、ava有「走廊」 龍床盤「四四正正」
經濟停擺，睇淡樓市分析隨之湧現，其中睇得最淡首推納米盤。 更有淡友預測供過於求下，納米盤身價可能要縮至百萬鬆啲。 此外，AVA 228的2樓H室一房戶，單位實用面積只有211方呎，惟其平台面積達520方呎，比單位面積還要大1.46倍。 今次單位最細129方呎，打破同系同區AVA 納米盤 61的150方呎紀錄，細絕市區新盤，面積僅比屯門「龍床盤」菁雋（全港最細）128方呎戶大1方呎，成為全港第二細新盤單位。 但假如連新界區納米新盤入場費亦要428萬元，相信400萬元以下、能造9成按揭的新盤，將會陸續消失於市場。
- 但都是老問題，「落成單位」並不等於「未來可供發售單位」，因為根據過去慣例推算，有七、八成單位在落成時已經成功沽出，故侷限了我們對納米樓未來供應的預測。
- 其中，會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙，兩天共賣出逾48伙，套現約4.4億元。
- 回顧近年，私樓最細的「龍床盤」，面積只得 120 餘方呎；而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 方呎。
- 黑廁和開放式廚房雙劍合壁，加上發水樓的問題，簡化了納米樓批則的程序，也增加了納米盤的利潤空間，促使納米樓遍地開花。
- 在海茵莊園銷售當天（10月30日），海茵莊園銷售安排發售438伙，實用面積由203至428平方呎，包括67個開放式、319個1房及52個2房連儲物室。
疊水散戶對在股市賺息信心大減，買的士牌又怕坐艇風險更大，思前想後倒不如買個納米盤收租？ 始終七百幾萬人口城市對住有一定需求，假如有這班疊水散戶出手，納米盤就更加唔使死了。 納米樓熱潮是否過去，仍是未知之數，但呎價高卻無用置疑，相比起來，二手屋苑「性價比」更勝一籌，即上千居物色各區放盤。 2010 年起，政府於個別地皮的賣地條款中，加入了「限呎地」及「限量地」條款，此舉被定為政府積極推動納米樓興建的重要一著。 納米盤 交通方面，離西鐵線朗屏站約15至20分鐘步程，附近十八鄉路及青山公路元朗段有輕鐵及多條小巴、巴士路線。 2樓設有約1,047平方呎住客會所，提供健身室等設施；另有約2,118平方呎園景區及遊樂場。
納米盤: 新界「迷你戶」吸引入減
1997 年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，無窗「黑廁」頓成主流，是開放式單位的常備配置。 英國政府亦於 2015 年落實全國最低居住空間標準，一房單位最小須為 37 平方米以上，亦即約 398 方呎。 然而，翻查市場成交記者會及綜合前線代理意見，不難發現無論是新界區抑或市區的「納米樓」均出現「價、量齊跌」跡象。 納米盤 放租單位單位尚譽低層C室面積168呎叫租$12,500呎租$74.4《胡．說樓市》團隊也決定直擊一下，今時今日的納米樓可以細到什麼地步，其中之一，就是暫列一手新例後最細新盤的北角「尚譽」。 房委會亦會撥款為屋苑對出的路邊巴士站及道路進行改善工程及斜坡工程，意味業主日後毋須自費維修。
逸瑆樓高26層，每層各設6個單位，合共提供144個單位。 單位面積由264至386平方呎，間隔包括開放式及1房，全部採用開放式廚房設計。 納米盤 逸新樓高25層，每層設6個單位，共提供138個單位。 單位面積由157至312平方呎，間隔分為開放式、1房兩種，採用開放式廚房設計。
納米盤: 屯門豫豐花園中高層三房 沽618萬元 實呎10,880元 外區客鍾情屋苑寧靜
菁雋臨近景峰輕鐵站，距離屯門同兆康港鐵站只係7分鐘車程，算相當便利。 而且屋宇基座設有會所同3層商場，而地庫則提供52個車位。 5 納米盤利用微軟的skydrive網絡硬盤，號稱提供25G永久存儲空間，實際上是微軟的空間，有欺騙用户的嫌疑。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
所謂「納米樓」是指約只有二百呎或更細的開放式單位。 不少發展商順勢推出面積較細但價錢相對較低的「納米樓」，既可在有限的土地面積中建造更多單位獲利，買家亦多一種選擇。 早前隨放寬按揭成數上限後，有一些發展商睇淡納米樓市場，認為未來供應會飽和，甚至爆煲收場，計劃主力建300尺以上的單位。 2019 年，政府放寬了按揭保險成數上限，首置人士買 $800 萬內的單位，可免壓力測試承造最高 9 成按揭，落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」，指納米樓將成為過去式。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 不少位處市區，近年以高溢價開售的納米項目，蝕幅就更加顯著。