筆者亦見證過發展商在過程中更改單位面積的情況，主要是迎合市場需要，否則定位錯誤就會造成銷售困難。 近年，市場確實湧現了很多納米單位，原因當然是有市場或將貨就價，令到市民更容易上車。 當沒有需求的時候，這些納米單位就會滯銷，其實政府不用太過刻意作出限制，如此只會適得其反，將一些原本剛剛有能力入市的買家拒諸門外，令上車夢碎。 納米樓按揭 過去數年，納米樓如雨後春筍湧現，深受首置族歡迎，就連十優港姐麥明詩，也與家人購買納米樓投資。 其實納米樓之所以受歡迎，皆因政府早年為樓宇按揭設限，只有400萬以下的物業，才可承造九成按揭，若首價預算不多，只能選擇納米樓。
年輕人要上車，就算是情侶夾份，也供不起一層「正常樓」，因此近年納米樓就應運而生，雖然呎價普遍較貴，但勝在冧心細，是不少上車客的首選，加上政府在2019年推出「林鄭Plan」，按揭可以做足9成，納米樓可謂是十分有市場。 不過在1月初《星島日報》的報道中指出，銀行業界曾商議是否要停做納米樓按揭，有分析擔憂如果銀行限制貸款，可能會影響年輕人的「換樓鏈」。 不過，據了解絕大部分銀行仍有繼續為納米樓等物業提供按揭。 至於，不願做納米樓、唐樓及村屋按揭的銀行，只屬個別情況，估計是原因是唐樓、村屋的流轉較慢，而「納米樓」的買家，多為「上車客」，財政實力及風險承擔能力會較弱，銀行會承受較高的風險。 而納米樓的出現，主要原因是現時市場上的物業一般價錢較高昂，動輒六七百萬，而即使二人相加的收入也未必能夠應付。
在政府宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於樓價600萬以下的單位，400萬以下最高可借九成按揭，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），而450萬至600萬則最高八成。 由於面積較大的單位樓價通常也越高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以負擔，因此面積較細、樓價400萬以下的單位便應運而生，令到資金不足的人士也能用2、30萬首期便可以上車。 今次傳出有個別銀行停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款，也是個別銀行一直以來的按揭取態，早於政府公布推限呎地之前已經存在。 納米樓按揭 估計其背後的原因是由於「納米盤」的買家，多為「上車客」，財政實力及風險承擔能力會較弱，銀行會承受較高的風險。 不過，按我們了解，這只是個別銀行的做法，絕大部分銀行仍有繼續為納米樓提供按揭。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
記者嘗試跟攝影師做距離測試，發現兩個單位打對角1.5米後，背面還有少量空間可放一個衣櫃。 翻查《2016年中期人口普查》統計，政府首度公布了全港住戶面積中位數。 全港私樓住戶共有250.97萬戶，平均每戶2.8人，而居住面積中位數就是40平方米，相當於實用面積431呎。 然而，這個數字僅反映全港住戶中位數，而卻未能反映單位迷你程度。 更重要一點，當外國不少國家均有規管人均面積，香港不單沒有作出相關規管，反而政府施政上卻刻意配合。 近年為求盲追私樓供應量達標，而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門，結果「納米樓」也成雨後春筍。 對於一部份未能受惠資助房屋，卻又不甘於成為租客的準買家，他們只能用有限首期來入市，變相最終能將價就貨，購入銀碼較細的單位。 發展商眼見市場需求，順應時勢改圖則推出大量「納米樓」，一時間「納米樓」變得有價有市。 自2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆刺激下，本港二手樓價也愈推愈高，中原城市領先指數更反覆在高位徘徊，政府為遏止市場資產泡沫而推出多輪逆周期措施，包括收緊按揭政策，令一般小市民需動用較更高首期才能夠置業。
納米樓按揭: 政府：增加建屋量行先
個別銀行可以根據實際情況提供彈性，詳情可以與經絡專員聯絡了解更多。 過去十多年香港樓價不斷上升，納米樓成為發展商起樓的大趨勢，菁雋、薈晴、AVA、尚譽、環海。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次經絡按揭為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等事宜。 根據中原指數顯示，今年的樓價至今仍然有些微升幅，代表新冠疫情對住宅樓宇影響不大，但疫情令到住納米樓的人非常煩惱，在疫情嚴重時，政府呼籲市民stay home以及work from home，原來Home就是納米樓死穴。 政府在4月份推出屯門大欖限呎地，並加入最細面積不可少於280平方呎的限制，原本這是政府的好意，希望市民居住面積可以大點。
例如，原本是500呎的單位索價 700 萬，你以為250呎納米單位就是350萬一個？ 抱歉，250呎的話也要400萬，變相一個單位賺多50萬，在發展商眼中是「win win 雙贏」，你買平了我也賺多了，但實際上單按呎價去看，業主是變相俾多了錢。 加上，大多納米樓都是以樓花形式推售，即供樓花按揭優惠會較多，但需要樓價為六百萬或以下才可以做到高成數按揭，可吸引到首期不是太多的朋友入市。 納米樓按揭 銀行審批按揭有很多準則，入息超過壓力測試固然重要，但要順利獲批，還需要入息穩定。 但香港有不少人入息不穩定，對於這些無穩定收入人士，銀行會否批… 銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣，要決定最長還款期，需要計算借款人的年齡以及物業的樓齡，兩者通常均以「75減」計算。
- 政府並沒有就此類型單位下任何定義，而香港測量師學會前會長何鉅業提出，以屋宇署定義計算（即只計算單位內樓面空間，但不包括廚廁、外牆等面積），面積低於15平方米（約161平方呎）可稱為「納米盤」。
- 置業初哥申請按揭時，難以預算最多可買入幾多錢物業。
- 不過，即時有「限呎」及「限貸」措施，莊錦輝認為，納米樓供應仍會繼續，原因是香港樓逾半買家需要做八成、八成等，如果是新樓，800萬元或以下樓價需求仍很大，如新樓2、3萬元呎價，面積必然是納米盤。
- 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，銀行普遍認為納米樓的風險較高，因在做納米按的9成按揭時，部份買家的資金並不充裕，要找非同住的家人做擔保，換言之業主斷供的可能性較大。
- 雖然大部分大銀行都會對納米樓的按揭申請來者不拒，但有部分細行在經過評估之後，都會對於納米樓按揭申請抱有較審慎態度，未必會逢申請必批。
- 據悉，該等銀行研究停做「納米樓」按揭，主因有關單位客戶財政實力相對較弱，但呎價動輒逾2至3萬港元實屬偏高，轉手流通量亦有限，恐怕一旦樓價下跌，銀行會承受太大風險，故銀行取態較為審慎。
有本地研究組織發現，過去十年本港落成的開放式單位，面積多為220至260尺之間，如果是兩夫婦於納米樓細單位同住的話，人均居住面積就更細了。 按經驗，銀行是否願意批出按揭，主要是基於內部的風險評估機制而定。 普遍銀行按揭審批的主要考慮，仍然是物業估值、客人的供款能力及信貸狀況等，對於一些超級優質客戶，即使是該銀行較不積極的物業類型，一樣是會「有得傾」。
納米樓按揭: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片
而納米樓將單位縮細，樓價自然也會降低，即是讓買家「以空間換價錢」以更低門檻入市。 納米樓的現象其實也可以看成是發展商「突破天際的創意及智慧」的表現。 由於香港政府未有明文規定人均居住呎數限制及物業大小規限等，納米樓的出現變相是合法化的劏房，大單位斬細執靚推出市場賣。 納米樓是指極小的住宅單位，通常是指實用面積200呎以下，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。 納米樓通常以開方式單位設計，廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間，部份單位設有迷你露台，如想增加活動空間，便要在室內設計增加心思。 納米樓是指實用面積200呎以下的住宅單位，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。 所謂「麻雀雖小，五臟俱全」，納米樓通常以開放式單位設計，廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間，部份單位亦設有迷你露台。 如果你想增加活動空間，便要在室內設計想想辦法，加添心思。 香港樓價持續穩步上升，一些俗稱「納米樓」的細單位成為發展商重點發展項目。 不過，納米樓的按揭申請程序較一般二手樓複雜，這次為大家詳細拆解納米樓的按揭細節，包括按揭成數、壓力測試及估價等。
不過，當同時1,000萬下單位可以承造最高80%按揭，也增大另一些準買家借貸和購買能力，轉投近千萬單位市場，所以一些呎價超高的納米樓就自然比下去了。 有報道指，一些銀行之所以研究停做「納米樓」按揭，主因有關單位呎價動輒逾2萬至3萬元實屬偏高，買家又可做九成按揭，惟他們的財政實力較弱，這批單位又較難放售，萬一樓價下跌，銀行會承受太大風險，故取態較審慎。 不過，在政府引入限呎樓措施後，未知相關銀行會否調整其研究停做按揭覆蓋的單位面積。 納米樓按揭 【9成按揭】入巿前必需考慮的3大風險 政府最新《施政報告》宣佈，放寬按揭保險計劃的樓價上限，其中9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬，首次置業更可以豁免壓力測試… 假設業主以往以8成按揭買入500萬元物業，現時以600萬元物業賣出，減去貸款餘額，約有250萬元現金。 在買家的角度，一對夫婦月入共6萬元，現時有60萬元現金，並計劃每月儲2萬元，一年共24萬元。
預料在零對手下當選下屆特首的李家超(本文寫在特首選舉日前)，上月尾公布《競選政綱》後，最多人批評其《政綱》寫得不夠具體。 部份評論認為，這跟李家超籌備競選時間倉促、及其出身背景對個別政策範疇不熟悉有關，故只能列出方向供參考。 選委難以透過《政綱》認識其施政理念、傳媒亦難有指標監察政府有否兌現競選承諾。 免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。 台灣街上超商處處林立，不僅販賣的商品多元，也能提供各式生活服務，是不少人每日必去的地方，有網友則分享，自己近日遇到年紀目測大於60歲以上的店員，好奇這類人主要是二度就業嗎？ 納米樓按揭 隨著每間公司的運作模式和制度不同，有時常能看見一個人身兼多職的情況，不過近日卻有網友在逛求職網站時，發現一個「工程師兼送貨司機」的職缺，令他感到困惑，發文分享後，不少網友都大讚新奇，話題引發熱議。 市場消息指，由資深大律師余若薇次女胡凱琳 Cheryl持有的跑馬地樂陶苑C座高層9室，近日以2938萬沽出，以單位面積1106方呎計，呎價26564元，據區內代理指，是次成交價稍低市價約5%。 有老友打算以招標賣價值幾億元獨立屋，並且話美國賣領事屋，香港政府賣地都是用這個方法，應該是最好方法，… 上星期五晚(18日)去扶輪社做網上講座，題目是「樓市的危與機」，我話題目唔夠震撼，應該叫「香港樓市，…
做物業投資，不能一本通書睇到老，如果不識得調整投資策略，就得唔到最大效益，現在買樓的人都經常會遇到一… 有老友問，點解咁多專家話樓市已死，但樓價始終唔跌，無論物業差餉管理處或者中原指數，今年到現在仍然有多… 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 納米樓按揭 論到香港樓市距離爆煲有多遠，曹氏稱，除非本港失業率上升，以致更多人「供唔起樓」，同一時間樓價下滑，再加上加息因素，才會導致樓市危機。
據報此前已有中小型銀行研究停止承做「納米樓」按揭貸款，而針對的面積為250方呎或以下。 惟香港金融管理局發言人表示，據了解，主要銀行並沒有計劃停止為面積小於250呎住宅單位提供按揭服務。 在購買納米盤樓花時就更要小心未來數年的樓價變化，有些發展商為迎合市場購買力，不少細單位都會湧現，到頭來或會出現減租潮，故市場高估納米樓盤的承租能力時，也會令業主有蝕讓風險。 例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，當業主蜂擁高追過後，銀行估價低過買入價，加上放寬按揭，令新買家持同一預算有更多選擇。 （星島日報報道）本港樓價愈住愈貴，造就「納米樓」湧現，市民為求上車唯有愈住愈細。 據悉，有中小型銀行鑑於納米樓呎價過高又可承做九成按揭，在風險考慮下，早在政府公布引入限呎樓措施前已在研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款，惟暫未有最後定案。
金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 隨着政府公布新賣地的單位引入限呎措施，有報道指近日部分本港銀行已在研究是否繼續為面積250方呎或以下的「納米樓」承做按揭貸款。 據報這類銀行以中、小型銀行為主，它們可能考慮到「納米樓」買家現時多是在財政實力較弱的情況下以高成數按揭強行「上車」入市，故當這類單位價格向下調整便會讓銀行承受頗大的壞賬風險。 政府本季賣地計劃將一幅屯門住宅地的賣地條款加入限呎要求，單位實用面積必須至少約280方呎。
因此，她認為即使有銀行因應業務策略而決定停做某呎數的納米樓按揭，亦不會令所有銀行效法，因納米樓按揭仍有市場需求，但不排除可能引起其他銀行注目，繼而多了一重考慮。 她又指，銀行始終有放貸責任，故是否承做按揭普遍都是看物業估價及客戶的還款能力。 如果打算買入納米樓單位作出租之用，最高按揭成數為五成，不能申請按揭保險。 不過單位的租金收入可計入壓力測試，如果連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。 納米樓現樓：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，如果覺得逐間查問比較麻煩，可以直接詢問按揭轉介公司，那就很快可以知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。 納米樓按揭 按揭利率及現金回贈：按揭計劃會因應按揭貸款額的高低而出現調節，通常按揭貸款額越高，按揭計劃就會越優惠，由於納米樓的貸款額較低，可獲取的按揭計劃一般較為保守，現金回贈也相對較低。 如果打算買入納米樓單位作出租之用，最高按揭成數為五成，且不能申請按揭保險，不過單位的租金收入可把壓力測試計算在內。 而連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。
根據本土研究社上月進行的調查，2020年實用面積小於260平方呎的一手單位增至2,143伙，較2019年增加約19％，且佔同年落成單位總數10.3％；而在過去十年發售的納米單位中，已有722伙轉手，業主平均只持貨3.48年。 這些數字反映「納米樓市」確實充斥「炒家」，亦意味「納米樓」買家有投資傾向而非統粹作自住之用。 根據本土研究社研究指出，不少納米樓主要用於投資，在三年辣招期過後就轉售，細單位持貨期約3.5年。 納米樓按揭 以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分。 應付納米樓的首期較輕鬆，對大部分上車客而言是佳音，假設陳生和陳太月入共6萬元，有60萬元現金。 考慮到首期和雜費，他們隨時要再儲多幾年錢才可買入600多萬元的單位。 但萬一樓價再上升，可供選擇的單位會更少，儲蓄也追不上樓價升幅，自然也會先考慮買入納米樓。
納米樓按揭: 納米樓的價錢
由於「納米樓」面積細小，總樓價能控制在800萬以下以承造九成按揭，繼而又有一些人以此擠身樓宇投資市場及用作炒賣。 按揭利率及現金回贈：按揭計劃會因應按揭貸款額高低出現調節，通常按揭貸款額愈高，按揭計劃會愈優惠，由於納米樓的貸款額一般較低，可獲取的按揭計劃會較為保守，現金回贈也相對較低。 納米樓樓花：個別銀行會根據發展商而決定會否批出按揭，如果項目為大型發展商，銀行會較願意批出按揭，所以買入單位前，最好向按揭轉介公司或銀行了解清楚。 針對「納米樓」增加的趨勢，政府有意在賣地地契加入最低面積下限，嘉里發展香港區總經理湯耀宗認為，「納米樓」源於按揭成數限制，透過自由市場機制規範更理想，避免出現買家「想買但買唔起」的情況。 納米樓按揭 過去數年，納米樓如雨後春筍湧現，深受首置族歡迎，就連十優港姐麥明詩，也與家人購買單位投資。 其實，納米樓之所以受歡迎，皆因政府早年為樓宇按揭設限，只有400萬以下的物業，才可承造九成按揭，若首價預算不多，只能選擇這些納米樓。 在「新按保」之下，中價樓按揭成數大幅加到八至九成，而且交投激增，該計劃會否成為樓市爆煲「催化劑」？ 曹氏解釋，按保計劃之下，給予買家的額外按揭成數以保險形式由按保公司「包底」，該部分風險並非由銀行承擔。 差餉物業估價署上周公布的臨時數據顯示，私宅售價指數雖然去年全年仍漲約3.32%，但按月計已連跌3個月，說明樓價跌浪已悄然而至。
事實上，雖然納米樓租金回報率較高，惟屋苑管理費貴，料扣除這些成本後，回報其實不吸引，加上受辣稅所限，而且納米樓轉手需時，除非定價吸引，相信多數投資者也不會隨便入市。 如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業，發展商「將貨就價」，單位必然要愈建愈細，才能迎合年輕置業用家的論調，似乎就很難說得過去。 納米樓的共通特徵有三：黑廁、特大露台／工作平台／平台，以及開放式廚房，三者均可說是拜政府三次放寬條例，增加開則自由度所賜。 以上種種，都指向一個現象：香港的納米樓雖本已細絕全球，可惜低處未算低，人均居住面積實際可能只及納米盤的一半，即是 100 餘方呎，大概就是一個車位的大小。 不過，上述各地的納米樓是一人戶；而在香港，開放式單位的目標住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭，可歸類為二人戶。 納米樓按揭 「納米」（nano）字解「毫微米」（nanometer），是一個長度單位，也常被用作形容微細的事物，「納米樓」便是例子之一，意解面積非常細小的住宅單位。 項目位於北角「月園街」，入伙只有兩年，當我們認定跌市下，納米樓會無運行，但始終區內全新物業罕有，加上新樓入場門檻低，故代理卻相信仍然有承接。 「納米樓」泛指我們居住的生活空間愈住愈細，有人稱之為「迷你樓」、「奀豬盤」；外國也有人會稱為「鞋盒公寓」，是一個概括居住空間狹小的代名詞。 說到納米樓樓盤經典，當然有「龍床盤」屯門「菁雋」，面積128方呎單位，折實僅售173.78萬元。 過去如「尚璽」、「海傲灣」等等，面積不足200呎，售價約250至360萬元。
其實這也側面反映了銀行業界並不看好納米樓的樓價前景。 如以香港樓價節節上升的觀念來看，銀行理應不會有多大損失。 但假如納米樓「無市場」，那樓盤未必可以以理想價格轉售，這意味著銀行無法收回借出去的貸款，而承擔更大的虧損。 納米樓現樓：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，如果覺得逐間查問比較麻煩，可以直接詢問按揭轉介公司，便能好快知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。 納米樓按揭 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。
他稱，相信政府引入限呎樓措施是為保障市民有最低合適的居住空間。 納米樓有一定市場，相信銀行普遍仍會承造其按揭申請。 納米樓按揭 如客人有所疑問，建議可向相熟銀行或大型且有信譽的按揭中介公司作諮詢。