第二層按揭 內容大綱
按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。 另外，銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓，因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況，以免按揭申請被拒。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 第二層按揭 據了據，銀行是因物業未售出，加上表示未來三個月將加息，故拒絕承按；而業主最終打消換樓念頭，擔心日後加息拖累樓市，決定即時放售自住單位。 直至目前為止，全港銀行幾近全部調升按息，超低息時代似告終結。
有些人賺得「第一桶金」後錢搵錢，在香港，則可以在儲得「第一塊磚（頭）」後，再用「磚頭」錢搵錢，但投資者必須留意，再按揭時對個人的信貸能力要求更高，因此最好整靚個信貸評分，才再入市。 二按揭貸款法律文件，一般都會由發展商代表律師辦理，但卻需由買方支付相關律師費用及雜費。 雖然買方可以選擇自聘律師，但需要自己支付二按律師費及雜費。 另外，部份發展商需要買家支付一筆手續費，而相關手續費未必可以退還。 一般來說，二按的息率會較一按為高，這也跟「按揭保險」有不同。 部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。 第二層按揭 而且一般「二按」的年期一般較短，最長多數為25年，比起「一按」最長可以做到30年略短一點。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。
第二層按揭: 問題2: 申請人用什麼身份買樓，會否影響「按揭成數」?
筆者認為買樓收租係一個見效慢既投資方法，所以不怪有短視之輩提出「自己出雞租客出鼓油」既說法。 當然深信黎緊十年只有通縮既人可以close左呢個window，另表高見。 十幾廿年唔係人人肯付出，所以咁多人走去買低傭金、回報快、升幅大既股票實在十分容易理解。 係將你既錢倒落股海之前，你要問下自己借錢買樓等通賬幫手容易做到多D，定係自己更有信心係股海淘金多D，邊個D因人而異。 第二層按揭 武漢肺炎肆虐下，本地物業出現輕微減價潮，吸引本身持有一層物業的業主出手買第二層樓，財務上透過「甩名」及「轉按」的操作來進行。 星之谷首席顧問子非魚將於本文詳細闡釋及分享新例下的中伏位。 2019年施政報告實施後，按保涵蓋的樓價上限即時放寬。 對於過往曾經承造發展商二按的申請人而言，則可選擇將二按部分的按揭貸款轉按至銀行。
- 顧名思義，在罰息期間進行轉按要向銀行繳付費用，結果分分鐘得不償失。
- 因此，如果收入不足，依賴銀行按揭的居二買家，或是申請人年齡較大，盡量避免揀選「樓齡19年以上」的居二單位。
- 至於二手樓按揭利率，會市場利率來計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為較一手樓發展商提供的貸款利率低。
- 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。
- 但這些批核特快的所謂二按，有可能是未經銀行同意，又或實際只是一筆私人貸款，如同信用卡貸款，而非需要抵押物業的按揭服務。
至於實際執行上， 如果希望做到九成按揭的話，有一個樓齡要記住，就是「19年」。 「19年樓齡以下」的物業，普遍銀行可批出最長25年還款期，但當然還要視乎申請者的年齡，一般銀行會用「99年減年齡」去決定按揭年期，兩者以較短者為準。 第二層按揭 銀行會當作私樓看待，最高按揭成數只有60%，申請人需要通過壓力測試，但按揭年期最長仍可達25年。
因此買樓時，要衡量自己的供款負擔之餘，亦要全盤了解一次性支出。 定息與浮息按揭的利率並不一樣，不過大部分一般按揭的利率，與還息不還本的按揭利率大致相同，以銀行所訂的利率+英倫銀行的基準利率作計算，實際利率（APRC）約在2.5%-3.5%左右。 實際利率水平，就要視乎買家的信貸紀錄、入息、按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV Ratio）等而定；超過4%的按揭計劃，通常不會在考慮之列（除非按揭成數高或信貸紀錄有問題）。
第二層按揭: 申請二按有什麼好處？
按揭也分為兩種，除了向銀行進行借貸，又稱銀行按揭，也有發展商按揭。 普遍來說，按揭多與銀行進行，銀行受到金管局的規管，對於按揭成數上限、按揭利率、物業估值，有嚴格的規定，考慮多項因素最終決定實際的按揭計劃。 除了私人房屋，部分初次置業人士也許會考慮入場費較相宜的居屋，新一期一手居屋超額認購59倍，申請人中籤的機會較小，部份申請人或會將置業目標轉向二手居屋，但在購買資格及按揭上都有不少地方要注意。 上文提到的代理費用（Sourcing Fee）並不屬於經紀佣金，假設是尋找Souring 第二層按揭 Agent購買物業，才需要繳交代理費，至於一般的Estate Agent就不會收取這筆費用。 謹記所有英國樓盤的交易，只會由賣家一力承擔經紀佣金，收費約在0.75%至3.5%左右（另加增值稅VAT），買家並不需要給予任何經紀費用。 如不想多付錢，於樓盤網尋找是較安全的選擇，亦可以找相熟的經紀處理交易。 英國政府為防止海外買家入市推高樓價，將在2021年4月1日起實施海外買家印花稅，在英格蘭本土及愛爾蘭置業，需要繳付2%的額外印花稅。
若不是聯名持有，業主也可考慮以近親轉讓方法，再次回復首次置業身份。 但要留意，無論是甩名或近親轉讓，也會被視為一宗樓宇買賣，須支付從價印花稅及律師費開支。 對於將物業加按和重按借貸，予人感覺風險太高，Soho認為，進行任何按揭前考慮過風險承受能力，只要夠資金供樓，「計掂條數」則沒有問題。 再者，他持有3個物業所承做按揭全為7成或以下，成為負資產一族機會亦減少。 第二層按揭 買樓靠父幹、靠母幹的情況愈來愈普遍，意即以沒有物業的子女名義作首次置業，藉以避開樓市辣招稅項，但購買物業的首期，甚至供款都由父母資助。 P按指最優惠利率（Prime Rate），H按是銀行同業拆息（HIBOR）。 最優惠利率一般跟隨美國利率的走勢而變動，而同業拆息，是香港銀行之間互相借貸時用的息率，會隨着香港銀行體系資金多少，利息隨之上升或下降。
另外，要先與租客商議清楚，有哪些費用由租客繳付，例如市政稅一般由租客繳付；亦要考慮聘請物業管理公司的費用。 但由於張生本身第一層樓只做業主，由張太做借款人，因此雖然第二層樓張生是借款人，第一層樓妻子負責的按揭貸款毋須計算在內。 無形中，第二層樓的按揭申請，毋須理會第一層樓的按揭，成數毋須扣減1成，第一層樓的每月供款也不用納入第二層樓的壓力測試，負擔輕鬆得多。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。 第二層按揭 目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。 發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。 而且由於村屋量有限，因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。
第二層按揭: 計算自己供款能力
香港非固定收入人士的工種繁多，的士司機、Uber司機、保險經紀、KOL、YouTuber均屬於收入不穩定人士，今個月收入與上一個月收入可能相… 以 $1,000 萬單位為例，首置買家須付 3.75% 稅率，相等於 $37.5 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $150 萬元印花稅，兩者相差逾 第二層按揭 $110 萬元。 如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 另外，在銀行做按揭時需聲明物業作自住用途，才能做到超過五成按揭。 而如果父母本身正有一間做了高成數按揭的物業報稱自住，再為子女擔保買另一單位做高成數按揭，銀行或會再作了解。
若想再提高香港按揭證券公司批核高成數按揭機會，可以考慮將直系親屬列為擔保人或借款人。 換言之，如果買樓人士希望購買超過600萬的樓花就不能夠用舊按保借高成數按揭。 正如剛剛上述所講，如果想買樓花而且選擇即供plan的話，買家不能夠選擇財爺最近宣佈的按揭保險放寬措施。 如果買家選擇建期plan待物業落成後才成交的話就可以選擇上述的放寬高成數按揭，如果要選擇即供plan就只能夠選用舊按保計劃。 唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。 這種策略以往是不少港人的置富途徑，在低息環境持續下更具吸引力，但是投資者必須留意，銀行會在客戶申請按揭時進行「壓力測試」，如果信貸評級不達標，銀行甚至有機會拒絕批出貸款。 買家購買了一層800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，並再向發展商二按計劃。 發展商二按條款，發展商最高可借20%二按，而一二按合共最高為80%。
第二層按揭: 投資用途僅可按五成
肺炎肆虐下，本地物業出現輕微減價潮，吸引本身持有一層物業的業主出手買第二層樓，財務上透過「甩名」及「轉按」的操作來進行。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。 醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 第二層按揭 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。
第二層按揭: 收入狀況如何影響按揭成數？
一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。 自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。 樓價1920萬內的自住物業可以借最多9成按揭，樓價1920萬以上的自住物業可以借最多5成按揭。 第二層按揭 唯一一個位置要留意的是，如果你持有多於一個物業，即使新購入的物業是用作自住用途，按揭保險公司都有機會不批高成數按揭，除非業主沒有其他高成數按揭在身，而且能夠證明新購物業會用作自住。 如果單位打算給直系親屬使用，有機會要加入親屬落擔保人或借款人。