在一九九六年一月十五日或該日後分割土地，必須 根據《一九九五年土地測量條例》（第四七三章） 的規定，擬備土地界線圖，送交認可土地測量師簽 署核證。 我認為政府動輒叫停祖堂地的交易是為了維護祖堂地成立的初衷，加上祖堂地的產權結構不健全，才導致集體的意願無法有效行使。 根據Halsbury Laws of 祖堂地買賣 Hong Kong [ ]，若有成員居於海外，司理或會被要求聯絡該等成員，並亦尋求他們的同意。 “。換言之，祖一旦成立，其土地業權便不應分割和出售，而應永續存在，福澤後人。這種對土地業權的重視，在當時以土地為重要生產要素及謀生工具的農業社會裏，似乎也不難想像。
共有超過四成祖堂地被劃作「綠化地帶」、「自然保育區」及「農業」等具保育價值的土地用途，而現爲「農業」及「林地／灌叢／草地／濕地」用途的祖堂地合計超過一半，當中不少仍存在農業活動，部分更具高生態價值。 然而，把土地留在家族內，會令這些土地失去發展的機會，因為大部分農村的家族都缺乏現成的資金，以利用這些土地資源作現代化的發展。 祖堂地買賣 從社會的整體利益着想，應設立機制讓祖堂地可以進入市場流通，並落入最有能力利用這些土地的機構手裏。 資訊述要為立法會議員及立法會轄下委員會而編製，它們並非法律或其他專業意見，亦不應以該等資訊述要作為上述意見。
祖堂地買賣: 【非固定收入按揭】非固定收入如何界定? 申請按揭文件要注意什麼?
既然略懂新界史地，也想向大家補充一些背景資料，亦搜集了一些文件希望有助大家討論。 必須強調：部分內容可能比較難明和有爭議，而關於村務的部分並沒有一手資料，亦沒有做過查冊，因此推論只作參考。 政府上周突然引用《收回土地條例》收回3幅私人土地，作資助房屋用途。
當中影響力最大的是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為他人所擁有的，個別銀行在批核時，會採取更為保守的態度。 祖堂地買賣 同時，亦要注意雖有銀行承造祖堂地村屋的按揭，但不可申請按揭保險間接影響按揭成數。 經過 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後，村屋按揭成數上限大大提升，當中屋苑式村屋則最受銀行所歡迎。 由於香港私樓樓價水漲船高，二手樓價已飛升至非小市民可負擔水平，故近年部份市民轉移至村屋市場。
祖堂地買賣: 發展條件
驗樓師詹濟南表示，很多時村屋交樓狀況也很嚇人，準買家需要有心理準備花時間及金錢大執。 必須注意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭；而且，祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。 倘建築工程在一九八七年十月十六日或之後展開， 在動工前，除須取得租契或新批約所指定批准外（ 如有指定的話）（見上文第5.1 段），尚鬚根據該條 例，就有關屋宇、地盤平整及渠務工程，向地政專 員申領豁免證明書。 建築 工程在一九八七年十月十六日 或之後展開，屋宇高度超過7.62 米，但不逾8.23 米，不 超過三層，或其上蓋面積及承重牆厚度符合該條例 附表第I 部分第1 段的規定。 屋宇上蓋面積不超過92.90 平方米，高度 不超過7.62 米，而其建築圖則經地政專員（在一九八 二年四月一日前經政務專員）批准。
對成功的侵佔者而言，他將會獲得物業的佔有式業權，他能合法佔用物業，但法庭不會命令他登記為業主。 擅自占地者可以出售他的佔有式業權，但透過逆權侵佔取得的業權，仍會受到隨土地轉移並且仍未終絕的協力廠商許可權所規限，例如地役權和限制性契諾，及仍然持續有效的按揭。 對業主而言，若不幸地法庭裁定您的物業被成功逆權侵佔，雖然在香港土地註冊處的記錄上您仍是物業的登記擁有人，但您不能驅逐侵佔者。 簡單而言，物業對您已無多大價值，因為您已被剝奪使用及享受物業的權利。 但對於侵佔者是否管有土地，法律的要求則相當不同，侵佔者需要提出清晰明確的證據證明他有管有土地的意圖，而且該意圖是眾所周知的。
祖堂地買賣: 物業買賣
不過，降低出售門檻，並不代表政府能夠取得發展這些土地的主導權，而如果當局沒有後續方案，恐怕反而變相鼓勵發展商囤地。 劉業強日前接受香港文匯報專訪時解釋，「祖堂地」的業權不屬於個人，而是一個族群，發展時面對幾大難題。 雖然規管「祖堂地」的《新界條例》中沒有任何明文規定，訂明全體成員必須一致同意，民政專員才可同意出售，但早前有法庭案例，即使集齊八成子孫同意，法庭仍要求在沒有反對意見情況下才能出售土地作發展用途。 為解決祖堂積壓多年的問題，民政事務總署與新界鄉議局2018年成立新界祖堂事務工作小組，就委任司理和處理土地事宜進行討論及研究。 祖堂地買賣 今年初立法會議員謝偉銓追問小組進度，但政府不僅未能提供祖堂地的數目及面積，過去5年300個出售祖堂地的交易細節亦沒有資料，只一再重申祖堂性質屬私人，民政專員在議決過程中沒有角色。
Demarcation District）圖，或向業主索取租約，以查閱或分辨花園的屬性及可准准許的用途。 在普通法下，自然人(有別於法人)擁有業權的方式，可分為單獨擁有，聯權共有，分權共有。 單獨擁有最簡單，自己可以全權處理自己的物業，如果物業由多個人共同擁有，就得分清楚是聯權共有還是分權共有。 「祖」一般是以先人，又或者一族的開基者創立，並由創立人的男性嫡系子孫相傳，因此「祖」通常是人名，例如「鄧輯伍祖」、「文永壽祖」等，這些「祖」一般都是當年比較重要的祖先。
祖堂地買賣: 【 村 屋 自 學 團 】
部分祖堂在管理上亦出現困難，例如祖堂成員名冊有不清晰地方、選司理方面亦因「各處鄉村各處例」而出現困難，導致祖堂沒有司理。 沈豪傑舉例，如無法選出司理，就如同信託基金沒有信託人，或公司沒有了董事，令祖堂無法運作，亦難以出售及發展祖堂地。 由此可見，由於祖堂地買賣困難，宗族無法通過祖堂地獲取最大利益，於是發展出不同方法，以希望增加宗族收入。
- 只要有人買下新界土地並留給子孫，都可變成祖堂地，像劉皇發生前就以其先父名義添置了劉天生祖。
- 必須強調：部分內容可能比較難明和有爭議，而關於村務的部分並沒有一手資料，亦沒有做過查冊，因此推論只作參考。
- 年初就祖堂地的回應中，特別提到得悉個別祖、堂備有內部規則，認為假若祖、堂能訂立內部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。
- 為研究如何進一步改善有關祖／堂事務，民政事務總署與新界鄉議局於二○一八年成立新界祖／堂事務工作小組（工作小組）。
「如果話唔想賣，想保留祖堂地，其實唔多。」癥結所在，她認為是鐵板一塊的政策，令村民看不到土地的使用價值。 75年期減掉上限為30年的村屋樓齡，計算出村屋按揭年期。 如開頭提到，村屋按揭成數有些比較挑戰的地方就是所謂的「村屋按揭7個注意事項」，我地稍後會一一討論。 每橦丁屋必須遵守一定的的規格模式，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。
祖堂地買賣: 按揭計算機
事實上，一間私人發展商據報亦曾嘗試收購該幅祖地作私人住宅發展，但未能獲得全體祖成員同意。 儘管「祖堂地」佔地面積龐大，但由於出售時需要得到所有子孫同意，所以往往面對開發困難——而這個困局的形成，還須由歷史講起。 當時新界「五大氏族」中的鄧氏、侯氏及彭氏率先遷居到上水地區並創立村落，那些土地成了現今祖堂地的前身。 宋朝打後各朝代的土地制度名義上均為「私有制」，即使朝代或統治者有所更替，但對於土地業權一般只是重新確權，所以氏族土地擁有權得以代代相傳。 劉業強又指，小組成立後，不少委任司理及處理買賣有進展，但整體進度緩慢，今年受疫情影響小組亦未有再開會。
意味若被地政處得知寮屋屬非法建築物、或是已不符合昔日登記面貌，也有機會要求清拆，而不獲任何賠償。 祖堂地買賣 基本上，已登記住用及非住用的「寮屋」都不可重建，但在政府土地上已登記的寮屋，在寮屋管制處批准、且修葺用途、位置、尺寸及用途也需跟當初紀錄冊相同，只是石棉則可由其他臨時物料所取代。 至於在批租農地上的寮屋，還要額外得到農地註冊權人才可以進行修葺。 事緣我們團隊在一個搵盤網上見到一則放盤廣告標榜「元朗有農地出售，還價即成，7800呎入車農地」，而廣告內還包括一間疑似可住人的舊屋，放盤開價568萬，於是我們便以顧客身份聯絡代理。
祖堂地買賣: 按揭成數
除此之外，縱然擅自占地者會聲稱他具有管有土地的意圖，但在審訊中過程此等利己證供將會被盤問，法庭亦會抱著懷疑的態度去審視此等證供。 法庭會評估所有客觀環境證據及占地者的行為以判斷該意圖是否存在。 值得留意的是，只要侵佔是連續及不間斷發生，不同侵佔者的逆權侵佔時間是可以累積的。 祖堂地買賣 比方說，一位侵佔者逆權侵佔一個物業10年，另一緊接的侵佔者可以把之前的10年累積計算在他自己的逆權侵佔年期。
此外，研究發現近兩成祖堂地現時用作「貨倉和露天貯物」(423公頃)、16%爲「鄉郊居所」(342公頃)，另外亦有7.5%(161公頃) 爲「林地／灌叢／草地／濕地」僅0.4% (8公頃) 作「私人住宅」用途。 以上分析發現，曾經被分割的地段、「餘段」地段與未經任何改變的地段之間的數據有差異，但最主要的用途大致相近。 而複式或全幢三層村屋， 稅務局會按單位賣出前的建築圖去核實其是否為複式物業。 •如你希望釋放別人的「私人地」的「行車權」，其中一個方案是向政府將原先的私人地轉為官路，但政府需劃分其他土地補償業主。
祖堂地買賣: 面積分佈 官方話無數字
現時，妨礙祖堂地在市場上轉讓的主要原因，除了因為賣地違背祖堂地成立的初衷外，還因為祖堂地在業權分類上屬長命契，只要其中一個聯權共有的成員反對就不可以作買賣。 從土地行政歷史的源流和發展中，殖民地政府以至今日的特區政府都無法完全解讀整個文化語言，以至今日新界原居民繼續搬出明清律法作為土地行政的依據，這是雙方都刻意留白作為談判及維持地區穩定的緩衝。 而「祠堂」也可以一種「堂」，所以侯強所講的「只要有錢祠堂都可以賣」，也是在講祠堂地。 此外，在按揭保險放寬後，村屋也納入按保涵蓋的物業類別之中。 事實上，銀行為村屋做按揭的條款，與私樓的分別並不大。
雖然這判決將會帶來極大的社會影響，但沒有在香港引起軒然大波。 由於祖堂地零散且大小不一，一些更遠離行車路不易發展。 因此並非所有祖堂土地均可租作農地或露天存倉，以獲取租金收入。