因為即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般市價高，那時不單要預備更大筆首期，每月供款負擔也變得更重。 第二，發展商付款辦法，很多時都是旗下財務公司提供，他們已設定了配額。 第一，有些發展商審批傾向嚴謹，甚至乎要跟足銀行審批一樣通過壓力測試才可以。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 「因為突然要支付「額外印花稅」，無論我本人、地產代理、我委託的律師樓、對方的律師也感到佷突然，因為大家也沒有預過有「額外印花稅」的出現。 」根據文件，這個單位原業主在2016年9月以625.7萬元買入，當時選了發展商「開心直通車」付款辦法，配備無需入息審查的「呼吸plan」。 業主向「Prosper Time Investments Ltd」借取了一按，再向另一間財務公司「康業資本國際」借取了二按，物業在2019年2月交樓，但似乎其後因供不起樓，被財務公司收樓還債。
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簡單而言，如果新盤物業已經升值，而且貸款額足以將按揭成數降至6成或以下，則應該待收樓後才申請轉按，以甩走發展商二按。 根據銀行估價準則，新樓未入伙前，其估價必定以買入價為準；入伙後則可用市價作為估價參考，相對有彈性。 第三個伏位在於，若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價為準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。 放售物業 – 如果業主到最後真係無辦法負擔貴息而且未能成功轉按到銀行，我們建議業主放售物業無謂辛苦自己。 如果時間允許的話當然最好於購買三年後先放賣因為可以避免支付昂貴的額外印花稅。
如物業買入時價值 700 萬，發展商批出 7 發展商按揭難甩走 發展商按揭難甩走 成按揭，即是買家可獲 490 萬的貸款。 但轉按時，銀行評估物業只值 650 萬，即使銀行同樣批出 發展商按揭難甩走 7 成按揭，貸款額亦跌至 455 萬，即是借款人需要填補 35 萬的差額，才能成功轉按。 當心急想收樓前轉按甩發展商二按，宜考慮物業是否已經升值，屆時估價或有意想不到的驚喜。
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此外，還有以下一種，在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請，就是透過轉按「甩擔保人」。 因為這條條款意味原業主委託了財務公司，設立了代理權的責任。 原業主在法律上未經財務公司的同意，是不可以單方面撤銷該代理權，行為上在稅局眼中已構成「買賣協議」的意思。 根據稅務局對「額外印花稅」指引，「售賣人或轉讓人取得有關物業後，於36個月或以內轉售或轉讓該物業」就需要徵收「額外印花稅」。 指引列明，怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」，會由該日起計算三年期。
其實發展商樓按的申請人始終須付上龐大的利息支出；消委會曾於2017年發表報告，發現發展商樓按與一般銀行樓按的總利息支出竟可相差逾500萬元。 然而，發展商樓按計劃不但審批寬鬆，並且不時以「初期」優惠作包裝，如申請者首數年能以優惠利率還款，故市民容易被誤導以致錯估其還款能力，在借款數載過後才驚覺自己身陷險境，惟屆時情況已無力回天。 那麼，為何借款人不向原有的按揭銀行申請「甩擔保人」而選擇轉按？ 今年銀行之樓按積極性增加，不少銀行增加了轉按優惠，甚至歡迎轉按過來之新客戶。 Reuters官方數據顯示約移民英國的香港人約14萬之多 兩年前， 張媽媽帶著14歲兒子從香港移民英國。 兒子的唯一旅行證件 香港特區護照將於一年後過期，一家人面臨不得不返回香港或者通過中國駐英國的使領館辦理新護照。
發展商按揭難甩走: 新聞雲APP週週躺著抽
英國內政部數據顯示，截至去年底，當局批出了近15萬份BNO英國國民（海外）簽證申請，當中超過5. 此計劃首階段只需供四成按揭貸款，其後再分階段供其餘六成按揭貸款，對於部分擔心置業初期負擔較重的買家，此計劃可助減輕他們初期的供款負擔，待他們日後收入有所增加時更易應付供款，財務安排上較為彈性。 近年不少「呼吸Plan」發展商二按，「低息蜜月期」快完結，開始要供貴息，業主亦籌備轉按至銀行。 不過，近月發生一宗離奇個案，業主家中裝修而遷離居所數月，當申請高成數按揭時，竟然因為水費帳單使用量接近「零」，惹起單位非自住質疑，繼而甩發展商二按險觸礁。 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。 其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。
- 過去幾年，不少發展商都有為旗下新盤提供高成數按揭，而且還款初期普遍設有優惠，幾年過去，此類以發展商高成數按揭入市的買家，卻開始面對長期支付高息的問題。
- ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
- 每年都會有不少不良集團打著財務公司的旗號招搖撞騙，但只要各位細心處理都可以防止被騙。
- 利用高成數按揭轉按，業主除需要購買按揭保險，更要通過按保公司的嚴格按揭審批，其中需要提供自住證明。
- 過去幾年，每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按，絕大部分為新盤買賣。
- 她說，去年10月發生在中國駐曼徹斯特總領事館打人的一幕，讓很多像她這樣的居英港人不寒而栗，在面臨需要申領香港特區護照時猶豫不決，備受煎熬。
筆者亦向輝哥提到，太早申請甩發展商二按還有另一個缺點，就是在未入伙前，銀行估價必定是以買入價計算，不能按市價進行，可以借的貸款額或會較預期少。 理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按甩走發展商二按，但近期有些個案，在申請按揭保險、以及獲得理想估價過程中，都出現很多「暗算位」，或許會令到業主防不勝防，筆者希望藉此文章助業主提防。 往時買新盤樓花，準業主或許會採用靈活度較高的發展商二按上樓，但低息蜜月期過後，按揭利息支出往往非常肉赤，所以很多人會隨即轉按至利率更低的銀行。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？
發展商按揭難甩走: 發展商「奪命」樓按計劃橫行 政府介入禁止不宜再等
但從另一角度看，這也產生錯覺，隨時忽略幾年後息口飆升的風險，如「首3至5年為最優惠利率（P）減2%、其後P +1%」等。 往後供款負擔會增加，故買家多會在數年蜜月期完結前，選擇轉按至傳統銀行，希望享受銀行較低的按揭息率。 另一方面， 2019年放寬的高成數按揭，即1,000萬物業最多可借8成，亦適用於轉按甩走發展商二按，但前提是不能套現、需要購買按揭保險、並須通過按揭保險公司的審批，其中需要提交「自住證明」。 發展商按揭簡單來就是由發展商旗下的財務公司所批出的按揭貸款。 這種按揭貸款的彈性通常都會比起銀行按揭來得高，無論是按揭成數還是即供／建期的選擇上，都更能配合不同業主的需要，而且申請門檻低，市場上亦會將發展商按揭簡稱為「呼吸Plan」，代表「有呼吸就能申請到」。 一般發展商按揭頭兩年會有低息蜜月期，利率和銀行按揭相約。
如果銀行參考同區物業，估價比買入價高，按揭有機會由8成轉至6成，甩發展商二按之餘，甚至毋須申請按揭保險，節省保費。 而按揭保險公司審批一向嚴格，例如要求提供物業自住證明。 若新樓都未收到，則難提供水電煤單，最終或未能成功預早批核按揭，甚至要等入伙後才入紙申請。 每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。 經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且不會向客戶收取費用。
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私貸批核比較寬鬆，一般不會查閱借款人現有按揭供款；如果是申請循環貸款，假設業主未曾提取，甚至不會註入環聯信貸數據庫。 發展商按揭難甩走 但要留意，根據金管局指引，業主不能利用私人貸款突破按揭成數規限，這構成一個障礙。 當業主申請按揭時，銀行會檢查環聯信貸數據庫（TU）業主是否申請了私貸來甩二按，一旦發現，按揭貸款額便扣減65萬元，即銀行最多只能借750萬元。 以上述全‧城匯個案為例，銀行按揭貸款為815萬元，若果業主再借私貸65萬元，便能100%「甩走」發展商二按。 普遍來說，按揭多是與銀行進行，即是由香港銀行提供按揭貸款。 銀行提供的按揭受金管局限制，由政府訂立按揭成數上限，銀行再根據物業估價、借款人財務狀況，以及物業類型等因素，決定最終實際按揭成數。
另一個因素，雖然在香港發生的機會較少，但如果發生的話就會好「大鑊」的，就是樓價跌。 假設物業買入時價錢為七百萬，在幾年之後突然大瀉到四百萬，而你又已經借了發展商按揭，並想做轉按向銀行做按揭時，就和上面所說的一樣，要先齊備資金填氹。 雖然這種機會比較低，但業主也適宜先做好詳細的財務計劃以策安全。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外要留意的是，雖然在新按揭成數下，800萬元樓可借9成按揭，但如果是轉按「甩走」發展商二按，最多只能借8成（如是發展商一按沒有二按，樓價800萬或以下可以9成），而且要通過壓力測試。
發展商按揭難甩走: 先甜後苦的按揭實例 發展商按揭優惠期完利息大增
就算套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。 而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。 不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往在5厘以上。 最近銀行推出1.6%現金回贈的按揭計劃，不少有需要的業主「心郁郁」想轉按，究竟甚麼叫「轉按」？ 經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識，讓大家申請轉按時更加得心應手。
至於息率方面一般會較市場為高，例如首2年息率P-2，及後息率可升至P+1。 而計算壓測會以最高按息即P+1計算，對買家入息要求較高。 近日樓市市場反應回暖，為了避免置業後增加不必要的壓力，計錯數，各位準備上車做業主的買家最好做足新樓按揭功課，了解發展商按揭轉按的詳情、陷阱。
發展商按揭難甩走: 發展商按揭難甩走 3大案例剖析「死因」【星之谷專欄 – 蘋果日報】
財政司司長陳茂波於剛公布的預算案中放寬按揭成數，不少換樓客或許會感到興奮，但其實這個「波叔Plan」並不適用於所有按揭申請，一些特別的入息、物業及按揭類別，其實有頗多限制。 不過要留意，按揭保險公司有機會採用自己估價，若果不幸估高於600萬元以上，遺憾地，高成數按揭這條路便行不通。 陳小姐早年以875萬元買入樓花，並向發展商借8成二按，貸款額一共700萬元；首3年按息為最優惠利率（P）減2.25%，實際息率為2.875%，第4年後加息至P水平，即實際息率5.125%。 問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散，樓價開始回落，有些新屋苑估價不足，業主未能將早年借入的發展商二按全數轉按，最終需要補錢收場。 發展商按揭難甩走 買新盤樓花時，有些準業主會選擇靈活度較高的發展商二按上樓，理論上，業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按，甩走發展商二按，但當中要小心幾個伏位。
這類計劃特色是按揭成數高達8成以上，首2至3年息率低，但蜜月期過後利率會飆高，須及時轉按至低息銀行。 雖然實際上，兩者皆由財務公司借出貸款，但發展商推出的新樓按揭計劃，通常連帶優惠，譬如供款初期息口較低。 舉例，如物業買入時價值 600 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 420 萬的貸款。 但轉按時，銀行評估物業只值 550 萬，即使銀行同樣批出 7 成按揭，貸款額亦跌至 385 萬，即是借款人需要填補 35 萬的差額，才能成功轉按，意味著有機會要承擔發展商按揭的高息期。 相反，發展商多以 8 成作按揭成數上限，字面上或未及銀行獲放寬後的最高 9 成按揭吸引，但實際上因為沒有壓力測試等要求，借款人或更容易借足上限。