物業按揭計算 內容大綱
凡遇到任何種類的問題, 不要怕, 按揭通與你同在, 只需要一通電話, 我們必定會給你一個貼心滿意的旅程。 當我們接到客人有關按揭查詢時, 公司就會安排專人於短時間內回覆客人以便跟進, 細心聆聽以了解客人所需, 建立良好的溝通橋樑。 我們專業團隊會細心聆聽你需要, 貼身跟進你的按揭過程, 直到整個審批過程完結為止, 物業按揭計算 會陪伴著你一步一步邁向你的所需。 請你不要猶豫, 給我們分享你心中所想, 讓我們成為你的聆聽者, 幫你分擔煩惱, 解決問題。 在政府的擔保期內, 綠表居屋一般可以按9成半, 而白表可按9成。 即使美國剛公布再加息半厘，香港暫未隨即跟隨，今年餘下時間本港會否加息？
為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車，香港按揭證券公司就推出按揭保險，讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。 換言之，買家可以準備1至2成首期，借8至9成的按揭。 在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 物業按揭計算 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。
物業按揭計算: 問題4: 申請轉按的「按揭成數」，跟一般按揭申請有別嗎?
屬於無抵押私人貸款，不受金管局按揭貸款要求所限，對象為業主，貸款手續較加按簡易，視乎不同的貸款機構，對申請者的物業類型或樓齡有不同要求。 銀行會先對物業進行估值，再將最新估值減去業主尚餘的按揭欠款。 金管局在2020年8月宣布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，按揭成數上限上調10%。 如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來40%上調至50%；而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 物業按揭計算 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 如果你已無收入，但仍擁大量現金、債券、股票，都可批按揭，除非有個情況是，按揭餘額與估值相距甚遠，例如物業市值1000萬元，只欠銀行十幾萬元，否則如果想用一間未供完的物業承造資產按揭，就有難度。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。
有人會疑惑假如物業出租，可否將租金收入都計入淨資產值? 其實如果採用資產按揭，就不會因租金收入而提高對該資產的估值，海外資產仍是用買入價計。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 就是這樣，全期總利息便能分成 78 份，第一個月支付利息 12/78，第二個月支付利息 11/78，如此類推。
兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 物業按揭計算 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。
物業按揭計算: 問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別?
詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。 申請樓按無疑是買樓其中一個最重要的步驟，買家能否順利完成交易，將直接受到銀行的審核結果而定。 同時，如果想加快銀行審批的速度，就必須嚴格跟足所有程序提交申請。 我們深深的明白到在置業上遇到的問題, 所以我們亦設立了專業的按揭團隊, 目標是協助客人了解按揭程序, 以及為客人作出一個初步的計算, 好讓客人作好準備, 為你輕易爭取大額按揭, 同時亦都使你供得輕鬆自在。 我們團隊都會竭盡所能的為你排解疑難, 盡量使用我們的豐富經驗協助你達到心中所想。 一手的房協資助房屋, 按揭成數跟私人樓宇是一樣的。 如果是二手房協資助房屋, 若是指定房協計劃, 亦都可以最高按9成, 但當中批核標準各有不同。 現時浮息按揭分為兩類：包括H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。 H按是銀行同業拆息按揭計劃，即是Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR，是指銀行與銀行之間借貸時所採用的利率，反映出銀行的資金成本。 相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。
樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 由於律師收費因應各律師行而有所差異，以上開支列表並不包括處理買賣合約、轉名契、按揭契等文件的收費及其他稅項，業主可自行與律師行商議。
- 在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。
- 但何謂「沽出物業」，香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則，並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。
- 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。
- 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。
4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 閣下須由安老按揭貸款第37、49、61、73、85、97及109個每月支付款項日分7等期每年向貸款人償付貸款人就按揭保險安排須向按證保險公司支付的基本按揭保費（每期按指定物業價值以息率0.28%計算）。 物業按揭計算 移民潮下，越來越多香港人考慮移民到英國、澳洲及加拿大等地，當中有不少朋友都計劃在海外置業，希望在移民後可以有更安穩的生活。 然而，海外物業的按揭計算對很多人而言比較複雜，所以利安環球推出「海外物業按揭計算機」。 只需輸入按揭金額、首期、利息及攤分年期，即可計算出每月供款，助你輕鬆踏出海外置業第一步。
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物業按揭計算: 按揭成數參考
利嘉閣按揭代理的按揭計算機，只需要簡單輸入幾個條件後，即可輕鬆計算出各種費用和支出，讓預算按揭變得更加靈活。 買家必須在在交易日前到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件。 簽署各種相關文件時，買家需要用統一簽名格式，以免被銀行或律師樓要求重新簽署。 買家相關的印花稅包括從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty，AVD)。 假如手上資金緊張，也可申請按揭保險，購入600萬住宅物業的首期為60萬元，假設P按按揭利率為2.5%，分30年供款，月供為22403元。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 市場人士認為，上調定息按揭計劃的年利率，相信與美國開始加息有關，資金成本壓力增加，故按揭證券公司對此調整年利率。
物業按揭計算: 資產按揭的好處
根據金管局最新指引，如承造按揭時銀行提供的現金回贈高於按揭額1％，須直接於按揭額上扣減，換言之，你的總供款額減少了。 如果是先買後賣，因為將會同時持有兩項物業，所以不能申請首置高成數按揭，亦必須繳交15％的從價印花稅。 雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。