物業按揭成數 內容大綱
申請按揭須接受壓力測試，銀行會計算申請人的「供款與入息比率」，判斷申請是否符合資格。 「供款與入息比率」其實有可預先計算，以申請人的每月收入及購買物業的每月供款計算即可得出結果。 預先將心儀物業的樓價、首期及個人入息等資料交由專業會計師樓整合，即可估算是否能通過壓力測試。 新手置業最擔心「壓力測試」一環，提前做好準備就不用日夜擔心申請被拒而導致撻訂危機。 申請人需向轉介公司及銀行表明轉按的目的，然後為物業進行估價，並如新造按揭一樣進行壓力測試，以便審批按揭。 物業按揭成數 要留意，工商物業估不足價的情況時有發生，並且會直接影響按揭貸款額。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。
如果買家是使用先買後賣的方式買樓，雖然在換樓過程中會一度持有2層物業，但仍可申請按保，但只能承造8成按揭。 英國貴為國際金融中心，本身就有不同國家的人前來工作以發展事業，人口流動相當高。 加上，英國政府的「BNO 5+1」移民簽證政策，讓不少港人再度考慮移民，無疑增加了英國的房屋需求，供不應求的情況慢慢浮現，預計當地樓價將穩定上升。 物業按揭成數 不論移民自住，或是投資出租，買入英國物業將會是不錯的選擇。 英國都有樓花，不過英國的樓花並沒有「關鍵日期」，只有預計的落成日期，而預計日期只提供年份及季度即可。 這個漏動讓英國樓花經常出現「爛尾」的情況，發展商遲遲未能交樓，樓盤竣工的日期大幅落後。
物業按揭成數: 物業按揭：較多人揀浮息按揭
第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。 按揭證券公司規定，只要固定受薪人士可申請90%按揭，當然還需要自住及首次置業才符合資格。 樓價1,000萬以下最高90%按揭(新按保)；400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。 如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。 物業按揭成數 至於以日薪計工資的員工，只要其日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。 若薪金組成部份包括底薪及佣金，則只計算底薪部份，佣金不計算。 如果單位尚未出租，部分銀行應可以考慮把「擬租金收入」計算，銀行會估計租金收入並以六折計算。
如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 有人會疑惑假如物業出租，可否將租金收入都計入淨資產值? 其實如果採用資產按揭，就不會因租金收入而提高對該資產的估值，海外資產仍是用買入價計。
同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 物業按揭成數 首先，如果打算做到六成以上的按揭，買家就要購買按揭保險。 第二，供款入息比率全以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。
物業按揭成數: 物業樓價 Vs 貸款額關係
在轉按之前，首先要肯定按揭是否已過罰息期，以免得不償失，要注意，一般銀行罰息期大約2年，但有部分機構的罰息期是3年，轉按前一定要留意。 55 年借款人類別以私人名義申請之客戶合資格物業項目“袓”，“堂”物業及有轉售限制之村屋均不符合資格。 加息前，選用H按，每月供款27,916元，較選用P按和定息按揭分別節省4,089和3,879元。 物業按揭成數 假設本港拆息加0.44厘，選用H按，每月供款增至28,897元，增加981元，接近一千元。 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波說，暫時H按利率仍然偏低，封頂位2.5%，跟P按相若，可以選用。
- 本文會介紹澳洲的買樓按揭詳情，包括申請條件、按揭種類、申請流程、注意事項，以及提供按揭計劃的主要銀行。
- 但根據過往數據顯示，大部份按揭申請人的供款年期為20至25年。
- 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。
- 如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。
- 部分年紀大、沒有工作或者已退休人士可能經過多年努力已經供完手上物業，但現階段又需要一筆資金作其他週轉或投資用途就需要用「資產」作按揭申請。
- 人口比例方面，當地的華人比例相當高，佔當地人口3.2%，加上交通樞紐齊全，中餐食肆林立，所以不少港人都選擇移民到伯明翰。
P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。 此外，買家收入必須要是固定收入，如果是浮動收入，則只能承造8成按揭。 至於是底薪再加傭金收入人士，若想計入傭金收入則只能申請8成按揭，但如果想9成按揭，則在壓力測試時，只計算底薪部份。 物業按揭成數 不過，花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以兩年平均數計。
而在包租條件中，很多時都未包括買家應繳稅項，所以中間可能存在一些未知的費用。 若買家打算委托包租公司出租英國物業的話，都建議選擇受政府監管的包租公司。 若買入的英國物業是作出租用途，買家就須因應租金收入繳交個人所得稅。 非英國公民就每年收入的20%至45%繳交個人所得稅，而英國公民則可享有12,500英鎊以下的免稅額。
不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。 【按揭疑惑】樓價跌 銀行係咪一定Call Loan? 銀行因為物業變成負資產而立即Call Loan的個案其實少之又少，更加不會無緣無故突然Call Loan，因為突然要求業主提早償還貸款，有機… 由於新按保只適合現樓，或是使用建期付款的買家，如果是樓花物業，使用即供物業則不能夠申請按揭保險，只能是申請一般的銀行按揭最高6成。 而且，不同測量公司對於不同工商舖類型有不同的專長，例如某大測量師行可能會比較熟悉商廈，估商廈價錢會比較估足，而地舖或工廈則未必可以估出一個符合你心水的價錢。 所以我們建議各位有意買入工商舖物業的朋友找 ROOTS 上會協助，多找幾間公司作估價，以估出最合適價錢。
牽涉到TU的最大壞處是，針對海外樓的按揭成數上限會比香港樓低1成，即1000萬以下物業最高只能做5成按揭及貸款額上限為400萬。 而且針對DSR的要求都會更嚴格，「基本DSR」和「壓測下的DSR（假設利率上升 3 %）」上限為40%和50%。 華僑永亨銀行海外住宅物業按揭（澳洲／英國）只適用於作投資用途的住宅物業，提供一站式本地審批，整個貸款申請過程都在香港完成，無需轉介到海外分行，節省不少時間。 綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃，綠置居按揭不設入息和資產限額，更免壓力測試，稱得上是「呼吸 物業按揭成數 Plan」。 如果單位買入時未有租客，且打算出租，則可向銀行申請「擬租金收入」（或稱為「預計租金收入」）。 由銀行估算該單位租值，再「打6折」計算為買家的入息。 如銀行估計單位的租金為3萬元，那將擬租金收入轉為入息，即為1.8萬元。 由於金管局剛放寬非住宅物業的按揭成數至最高5成，在與之前最多4成按揭相較之下，透過工商物業轉按可以套現更多，獲得更多的流動資金且用途不限。
物業按揭成數: 公司名義持有物業
但工商舖按揭卻沒有限物業價格，即使舖位價格貴近過億，你同樣可以借五千萬按揭。 任何投資都不會有回報保證，英國物業買家都不要被這些字眼誤導。 即使發展商當真以包租條件銷售樓盤，發展商實情會把租務外判予包租公司承辦，一旦該包租公司倒閉，買家都無從追究。
物業按揭成數: 按揭計算機
以上種種問題都只能夠用一句視乎情況而定，視乎物業種類及物業價值。 簡單講，如果想為價值400萬-1920萬物業承造最多八成或者九成高成數按揭，準買家就一定要確保物業是已落成物業或者是現樓。 物業按揭成數 另一邊廂，如果想用即供plan拿最抵優惠買樓花而又要借高成數按揭就要確保物業價值600萬或以下。
按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，例如退休又上了年紀的人，就適合這些資產按揭。 有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可200萬按揭貸款額，而申請人不可超過60歲。 如果申請人資產多，但未有收入，提供不到入息證明，就適合這些資產按揭。
透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 物業按揭成數 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。