物業利息扣稅詳解

在《2017財政預算案》，政府再由15個課稅年度，延長至20個課稅年度，扣稅上限100,000元。 由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。 假設業主扣除雜費後，每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 但業主也可以將「租金收入」以「個人入息課稅」申報。

• 由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。
• 答案是樓按要攀升至2.75厘，亦即較現息口有16%升幅才可以。
• 物業稅課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。
• 即是，如果分開報稅對納稅人更優惠，稅務局自動幫你會分開計算。
• 除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。
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一人全權擁有物業的租金收入，應在個人入息稅報稅表（BIR60）第3部呈報，不用填寫物業稅報稅表（BIR57）。 聯名業主則須填寫物業稅報稅表，以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。 物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。 兩項稅項評稅基準相差無幾，但物業稅不能扣減出租物業的利息支出，但當然稅局會主動幫你計算哪一款較划算。 「物業稅」評稅準則，就是以全年租金收入，扣減差餉、不能追回租金後，打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定，政府從中抽取15%。 但大家可能會問，為何政府要先打個八折後，再才從中抽取15%稅項? 背後是因為該兩成折扣額，反映了一些修葺費，所以業主不能再申索扣減其他實際支出，如差餉、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費用及按揭貸款利息等。

物業利息扣稅: 如對「個人報稅」或「報薪俸稅」有任何疑問，我們樂意解答

她將獲稅務局局長通知有關情形—-第26E﹑42﹑42A和43及條。 對於自住物業，所繳付的居所貸款利息，可從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息總額中扣除，此扣稅就算是按標準稅率繳稅的人士同樣可以受惠。 物業利息扣稅 你可在有關課稅年度的個別人士報稅表（BIR60）內提出申索扣除。

如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。 使用供樓扣稅額的條件是物業必須已是納稅人的主要居所，換言之，若按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。 至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用10萬元扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。 物業利息扣稅 一手樓持續主導香港樓市發展，市場上不少業主的新盤樓花業主，而且選擇了即供上會，不過，不少樓花業主就會問，在報稅年度仍未收樓時，可否申請扣除居… 據了解，政府初步構想，只要薪俸稅和個人入息課稅合資格納稅人申請，並無持有住宅物業，便可受惠。 申人要以指定物業作為主要居所，不設年期限制，只要薪俸稅和個人入息課稅合資格納稅人，沒持有住宅物業，便可申請，每年上限100,000元。 兩者何者划算，填報稅表時謹記在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第7項，填上所付利息。

物業利息扣稅: 報稅表記得要扣強積金強制性供款　最高為18,000元

「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減。 在整理有關資料時，筆者發現一樣幾有趣的細節，就是在特定情況下，業主可以提名配偶申索扣除利息。 根據《稅務條例》，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課稅年度完全沒有應課稅的入息、租金收入，或沒有利潤，他可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。 業主在申報收入時，當涉及到有關居所物業利息，或是收租物業的租金收入以及相關利息支出時，可能會不清楚應該使用物業稅或是個人收入息課稅較好。 物業利息扣稅 租金收入的應評稅淨值計算方法是「（全年租金收入–差餉–不能追回的租金）x 80%」。 在個人入息稅報稅表中，除了上述扣減外，為了獲得租金收入而支付的利息亦可獲得扣減，業主本人亦可享其他免稅額。

由於還款期延長，每月利息支出增加，而利息可以扣稅，慳稅便會增加。 現時私人貸款利率很低，優質客戶可以低至約2.3%，如果可以扣稅，等於利息打85折，分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。 而車位租金回報一般接近3厘，因此借私人貸款去買車位出租，可以享受正現金流，安心靜待車位長遠升值。 近日很多客人問筆者，「供樓利息可以扣稅，那麼加按部份、現契樓重按可不可以扣稅？」其實要視乎用途。 物業利息扣稅 如果加按套現是用來投資股票、消費、或放在按揭掛鈎存款戶口（Mortgage Link）等，這些用途不能申請扣稅；如果用來以自己名義再買一層物業、車位或商廈，則可以扣稅。 稅務局局長會向已憑本身的資格獲得利息扣除的納稅人，或曾根據《稅務條例》第26F條提名配偶申索扣除的人士發出通知，告知他可享有該項扣除的剩餘年數。

納稅人可從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息中，扣除居所貸款利息。 以下介紹居所貸款利息扣除所須符合資格、可扣除居所貸款利息的情況、已婚人士可得的扣除、撤回申索的期限，以及所須保留的證明文件。 如果本身事主還有額外年薪500,000元，連同480,000元合併報「個人入息課稅」，在扣減利息免稅額、及基本免稅額後，評稅基準已高達798,000元。 按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。 物業利息扣稅 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免)，而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交税96,560元。 受新冠肺炎疫情影響，部分打工仔可能失去工作或被迫放無薪假，導致收入大減。 莊氏稱，稅局會以報稅年度的入息估算來年的預繳稅，一般情況下，大家在收到繳稅單時，可以向稅局書面提出緩繳暫繳稅。

並在員工知情同意的情況下，由員工自行安裝軟件進行辦公。 而對於員工就餐休息等個人時間，不屬於工作時間，不做抽查。 對於該回應，不少網民並不買帳，直指「隔5分鐘拍一次，是在考駕照嗎？」，「公司可以每5分鐘給一次工資吗？」 據報道，尚德機構於2021年凈收入25.08億元，按年比扭虧為盈，首次實現全年盈利。 問題是，如果太太持有一層物業放租，另一邊廂以丈夫名租住另一居所，這個情況又能否享有「租樓開支扣稅」呢? 業主所繳交的其他支出如地租、管理費、裝修費、維修費、收租開支、佣金和保險費都不能扣減。 答案是可以的，除了自住物業供樓利息可以扣稅外，買樓收租我供樓利息其實一樣可以扣稅。

就算銀行成功批出按揭，亦只會當成樓花，而未被認可為自住用途。 然後，現時稅局要求申請扣稅捐款總額不少於100元，但不是指每筆捐款不得少過100元，是整個課稅年度捐款下限為100元，所以只要捐款總額超過100元，便可以申請扣稅。 有些打工仔會向慈善機構捐款，其實該筆捐款可以申請扣稅。 稅局有一份慈善機構的名單，只要捐贈者向名單上的機構捐款就可申請扣稅。 據審計署統計，截至2016年9月全港有8,923間免稅慈善機構。 該開支須用於修讀訂明教育課程，以取得或維持現在或將來受僱工作所需資格，包括行政人員管理課程、技術人員職業訓練課程、會計師或律師專業進修研討會等。 物業利息扣稅 孝順仔女，一樣有佳音，皆因供養父母免稅額都有所提升。 供養55歲或以上，但又未夠60歲的父母，免稅額由2萬元升至2.3萬元，而供養60歲或以上父母由4萬元升至4.6萬元。 但要留意，每名父母的免稅額只能由兄弟姊妹其中一人申請。 一般而言，第一期是當年11月而第二期是翌年4月。

不過在年尾收到花紅時，供款額亦會增加，因此不宜把5%入息乘以12個月便算，應翻查糧單，以準確地申報強積金供款。 如果你是已婚人士，一般而言，如果夫婦二人都有工作收入的話，分開報稅會更有利，但如果夫婦其中一方沒有工作收入，合併報稅則更佳。 《物業稅計算》是按物業在該課稅年度的《應評稅淨值》，以標準稅率計算。 物業稅課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

物業利息扣稅: 出租物業供樓利息扣稅

最新財政預算案公佈將居所貸款利息扣稅期由15個課稅年度增至20年，以助減輕供樓人士的納稅負擔，最高扣減額維持每年10萬元。 供樓利息扣稅優惠自1998至1999年度推行，原初僅10個課稅年度，其後政府再由2012至2013年度延長至15個課稅年度，今次再將期限延長至20年，供樓及入市人士皆可受惠。 巿場預期本港將進入加息周期，延長扣稅期可讓更多業主在加息期內用盡按息扣減額。 簡言之，新盤樓花項目、工商大廈、以有限公司名義持有的住宅，以及海外物業等均不符合扣除資格。 但值得留意的是，連同物業購入之車位的貸款利息一樣可以申請扣稅，但必須位於同一物業內，而且需在同一課稅年度同時申索。 物業利息扣稅 稅局以往做法都是如果本身物業由多於一名業主持有，稅局是會以「業權比例」來分配，故雙方可扣減的利息開支也是均等。 因此套用落今次「租金開支扣稅」上，如果單位由二人合租，則會把每人的扣稅上限10萬元除以二，每人最多只扣50,000元。 但採用如此模式，若其中一方支付較多租金，但用「合租人數」來按比例扣減卻可能構成不公，雙方又能否否申請用「實際支付租金」來分配比例呢? 如閣下的總收入少於應享有的免稅額（亦即按個人入息課稅方法計稅時，閣下毋須繳稅），則稅務局未必會每年發出 B. 在這情況下，閣下只須表示想選擇個人入息課稅，但不用填交 B.

另一方面，要成功申請租金開支扣稅，租約必須已打厘印。 如果業主及租客簽定租約時沒有打厘印，之後補打，都可以來獲取相關的扣稅，不過，正常情況下，在簽署租約後的30日內需打厘印，逾期打厘印，稅局要罰款，視乎遲交時間，罰2至10倍的稅項。 不過，租金開支扣減並沒年期限制，每個課稅年度可扣減最高10萬元。 換句話說，如果本身租住的住宅物業，平均月租8,333元，基本上已經可用盡免稅額。 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元。 而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交税96,560元。 「物業稅」評稅準則，是以全年租金收入，扣減差餉、不能追回租金後，打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定，政府從中抽取15%。 申請人必須為該住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人），而有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準、有關住宅必須在香港境內，以及是主要居住的地方，才符合申請資格。 稅務局發言人提醒納稅人，《稅務條例》訂明任何人如無合理辯解而在影響其本人（或任何其他人）的繳稅法律責任的事情或事物方面提供不正確資料即屬違法。 一經定罪，每項控罪最高罰款一萬元，另加一筆相等於少徵收稅款三倍的罰款。

物業利息扣稅: 出租物業扣稅

另外，住宅要屬於現樓才符合供樓利息扣稅資格，意味買新盤樓花時，選擇即供付款方法的期間，利息支出不能扣稅，要待業主入伙後，其供款利息才合資格。 投資者值得留意的是，供樓利息扣稅只適用已入伙的自住物業。 如果購買工商物業或車位等非住宅物業，供款利息並不能用於扣稅。 值得留意的是，由於利用按揭保險的貸款額上限為480萬元，即使以H加1.3厘及30年供款期計算，首年可以用於扣稅額的利息開支，實際上最多只有93,970元。 物業利息扣稅 由於按揭以「息隨本減」方式計算利息，首數年的利息比例較高，足額使用10萬元扣稅額的機會亦較大，所以對上車客而言最重要。

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