【按揭Mortgage Link】存款掛鈎按揭真係好？ 【按揭利率】一文睇清「P按」與「H按」分別，教你慳到盡！ 【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門，內部轉讓如何慳盡印花稅！
- 如果你單位所屬的屋苑有其他單位錄得成交而成交額比過往上升你的單位估價亦應上升，反之亦然。
- 而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。
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- 最後一個情況是，即使網上找到有關單位的資料，但在銀行估價中，出現「N/A」或是「不適用」時，但是在其他樓層或同層的單位都有估價時，就要特別小心。
- 這點如果不明確，估價人員將不知所措，因為同一物業所處時期不同價格也不同。
- 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。
本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。 物業估價方法 因為800萬以下最高可做90%按揭；800萬-1000萬元最高只能做80%按揭。
物業估價方法: 銀行網上估價方式
租金倍數的多寡視捷運、商圈、建案設計規劃、建商品牌等因素而定。 另外代表的意義是如果把房子拿去出租， 需要經過多久才能收回當初買房的總價。 假設房價為租金的 400 ~ 650 倍， 表示大概需要 34 ~ 55 年才能收回當初買房的總價。 物業估價方法 工業住宅之所以比一般住宅還要便宜， 主要是因為工業用地的價格本來就比住宅用地廉價許多， 但生活機能與申貸時的成數利率都比一般住宅差上許多。 若屋主持有房屋愈久， 轉賣時須繳土地增值稅愈高； 部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價， 導致老房子反而不易以較低價格出售。
即是為了出售而評估價格，還是為了購買、入股、清產、徵用、課稅、抵押、租賃等而評估價格。 若是要評估購買時的出價，則明確是購買的所有權價格還是使用權價格，或是多少年的使用價格。 還需明確價格採用的貨幣單位，因為這涉及到匯率問題。 單位的坐向、樓層、景觀、裝修等都會直接影響估價。 另外，如果單位發現有僭建及維修令於土地查冊看見有機會同時會影響物業的價格。 買家應該透過查冊了解單位的情況，及原則確保單位沒有大型改動。
物業估價方法: 買賣價與物業估價不一樣有問題嗎？
在估不到價或估突價的情況，有機會導致銀行做不足按揭的情況。 在銀行保守的角度，會懷疑為什麼業主會需要劈價賣樓，因為在一般情況只需要平少少就必定會有人承接，要劈價超過 20% 賣樓不合乎正常邏輯，因而借最多 5 成至 6 成，嚴重起來拒批按揭。 相反，如果買家高追20%，銀行亦會懷疑為什麼買家需要作出這種行為。 需知道大部分人買樓都是承造按揭，而按揭是基於銀行估價去批貸款。 假如低於你的成交價，便會出現估價不足情況。 物業資訊網發放的資料，乃取自差餉物業估價署的物業資料庫，該資料庫主要為評估差餉及地租而設。
（3）明確估價時日，即要明確所要評估的價格是指哪個具體日期的價格。 這點如果不明確，估價人員將不知所措，因為同一物業所處時期不同價格也不同。 日期的詳細程度取決於所要評估的價格類型和市場繁榮程度。 一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的日期詳細，通常至少要指明年、月，一般要到日。 ①估價對象的實體條件：包括土地的地號、位置、面積、形狀；房屋的位置、類型、結構、占地面積、建築面積、使用情況等。 ②估價對象的權利性條件：即該物業的產權狀況，如完全產權、不完全產權或使用權等，若是使用權，使用權年限為多長，已使用了多少年，還餘下多少年等。
物業估價方法: 成交量
不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定，客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受，為當事人提供公平可信的價格參考依據。 不動產定價往往是當事人的行為，不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。 當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格，即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。 根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 需把握兩點：（1）不動產估價是科學與藝術的有機結合；（2）不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。 筆者覺得直接比較法有兩個缺點，其一是如單棟樓成交稀疏，難找到近似成交作出比較。
- 這方法的缺點是很多時測量師行是參考差餉物業估價署的租金數據。
- 查詢以電子方式遞交更改繳納人資料指示的處理進度若你只需更改單一物業的繳納人資料，並同時通知其他政府部門更改地址，你可以使用地址更改服務。
- 若委託者無法提供實際之契約租金，估價師應提供適當的租金案例，並採用比較法評估勘估標的合理的出租租金以推算總收入。
- 如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。
- 當「合理價位」出現， 判斷賣方並沒有亂開價， 且估算每月要繳的房貸不會影響到自己的生活品質， 最後就是「殺價」， 靠的就是雙方的談判誠意與技巧了。
- 這個時候各位可以聯絡相熟的銀行經理或者 ROOTS上會按揭轉介幫你。
本網站的收費服務接受信用卡、繳費靈、Apple Pay 或 Google Pay網上付款。 常用客戶亦可申請成為登記用戶，享用更便利的服務。 您的情況 – 根據您的個人情況及最新按揭指引，計算您可負擔的樓價及最高可借貸款額，獲悉更全面的評估。 在此就恒生銀行有限公司之估值服務供應商提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。
物業估價方法: 香港物業估價網 – HomePrice
有點類似股市的「本益比」概念， 可以讓投資人很快地判斷股價（房價）是否過度偏高。 香港家居環境複雜，不論公屋、居屋、私人樓宇、村屋、單棟樓、大型屋苑、宿舍、唐樓、祖屋、劏房，本公司的專家也可以為你安排編制估價報告，讓你在添置物業或搬屋前，能夠得到最準確的估價情報。 購買新的住宅物業後6個月內出售原有唯一的住宅物業，可獲退稅，但不能完全退回新物業價值15%的稅金，因新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金，故只能退回稅金相差之金額。
查詢以電子方式遞交更改繳納人資料指示的處理進度若你只需更改單一物業的繳納人資料，並同時通知其他政府部門更改地址，你可以使用地址更改服務。 開始更新差餉物業估價署記錄或更改多個物業戶口資料你可以輸入交易編號查詢以電子方式遞交更改繳納人資料指示的處理進度。 只須幾個簡單的步驟，你便可遞交更改通知，繳納人就會按時收到往後季度的「徵收差餉及/或地租通知書」。 若果你擁有多個物業，或使用綜合繳付差餉及/或地租服務，更可透過此服務一次過更改所有物業繳納人的資料。 當物業業權有變，或因其他原因須更改差餉及/或地租繳納人的姓名及郵遞地址，你可於網上通知差餉物業估價署。 買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。
物業估價方法: 獨家A.I.按揭評估
如未取得建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下以最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。 房屋稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依該縣市房屋評定現值為課稅稅基，依房屋稅法規定推估之。 地價稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依以當年度申報地價為課稅稅基，依土地稅法規定推估之。 若委託者無法提供實際之契約租金，估價師應提供適當的租金案例，並採用比較法評估勘估標的合理的出租租金以推算總收入。 依不動產估價技術規則第十四條規定不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。
如果沒有驗樓，估價報告上會寫上沒有驗樓，因此估價是假設室內沒有潛建物、結構問題、以及假設自然損耗是正常。 筆者覺得，如沒有驗樓，由於測量師要假設單位結構是正常，因此估價可能會輕微打折。 買樓前，不妨上網搜尋一些心儀單位，再於不同的估價網進行估價，以判斷業主開價是否合理。 有時候，某單位的估值顯示為「不適用」，有可能是單位曾經發生「事故」或鄰近「事故」單位所致，此時可作進一步查證，例如於網上搜尋凶宅資料，或向地產代理或大廈管理員位查詢單位詳情。
物業估價方法: 最新估價個案
涵蓋廣告預算、建商取得土地融資利息成本與建築融資成本等， 通常為土地和營造成本合計的 1.3 ~ 1.4 倍。 在此就戴德梁行提供的任何物业数据及估值，仅供参考之用，对本行并无约束力。 本行并不保证任何该等资料及估值的准确性、及时性或完整性，或其是否适合作任何用途。
超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。 物業估價方法 更多有關地址更改服務如你的物業需要繳交由地政總署徵收的地稅，你需另行通知地政總署或使用以上介紹的地址更改服務。 在此就戴德梁行提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。
物業估價方法: 了解物业估价
因此如果見到近期有單位高價成交，可利用查冊查證該成交的按揭銀行，利用那估價行去估你的物業，那估價行如用直接比較法必定會參考該高價成交而不會打折。 溢利估價法Profits Method of Valuation參照使用物業所可以獲得的收益和支出的差額，計算出利潤，代表著假想業主與假想租客之間可予分配的餘額，假想租客的市場份額是他投資的回報。 餘值估價法 Residual Method of Valuation假設從發展土地可以獲得的總發展價值，扣除發展成本建築成本、發展商利潤、專業費用、市場推廣、交易費用和利息開支等。 投資估價法Investment Method of Valuation是其中一種物業估價方法, 根據物業可獲得的租金收入、租期及市場回報率等資料, 進行物業估價。 成本估價法又稱為重置成本法Contractors’ Method, 是假設物業於估價日期當日, 重新建成所需的成本, 包括地價、建築費、利息、專業費用等, 再扣除建築物的折舊。
在樓市大旺市的時候，業主態度進取，叫價往往高於銀行估價，導致估價不足；樓價急挫時，銀行急速調低物業估價，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，估價有機會進一步下調，令買家要抬錢上會。 本網站所提供之股價與市場資訊來源為：TEJ 台灣經濟新報、EOD Historical 物業估價方法 Data、公開資訊觀測站等。 本網站不對資料之正確性與即時性負任何責任，所提供之資訊僅供參考，無推介買賣之意。 投資人依本網站資訊交易發生損失需自行負責，請謹慎評估風險。 假如多個估價網得出的估值相若，但又遠低於業主開價，這時候可進一步查證，例如比較同層或上下層同類型單位的估價，看看估值是否與心儀單位相若。
物業估價方法: 查詢
為了提供及時和準確的物業估值的結果，系統的資料庫每天更新數據。 無論你是首置業﹑再次置業或轉按， 都可利用MoneySmart 免費網上物業估價計算機，快速得知物業估價，預先作準備。 物業估價是一項科學性、技術性和政策性都很強的工作。 隨著土地使用制度改革和住房制度改革的推進，房地產開發規模的增大，以及市場交易活動的口趨活躍，客觀上對物業估價，房地產咨詢及中介代理等專業服務產生了迫切的要求。 經過近幾年的實踐證明，發展和規範房地產市場的核心是房地產價格的管理，而房地產價格評估是房地市場管理的基礎性工作。
物業估價方法: 教你如何 房屋估價 ！你買的房值多少？試算一下有沒有買貴！
物業估價有多種方法，估價人員應該根據待估物業的性質以及估價的目的選擇相應的估價方法。 一般同時採用幾種估價方法，以求各估價方法之間相互補充、印證。 各種估價方法如何計算價格，將在介紹各種估價方法時加以說明。 如果估價對象是未完成開發的土地，估價人員需要設計出各種各樣的優化使用方案，如果估價對象是已建成的物業，則估價人員需要考慮現有物業的多種用途，以及進行改建的投資報酬和拆毀現有建築的代價。 實地勘查就是對估價對象進行的實地調查分析，其目的在於對估價要素進行進一步的確認。
物業估價方法: 土地成本
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即使要做按揭保險也需要先簽臨約後才可進行。 除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響，借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。 一般而言，銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期，但都要留意，就算減除後總數超過三十年，按揭年期仍是以三十年期為上限。 當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。
現時大多銀行均提供網上估價服務，如滙豐、中國銀行、東亞、恒生等等，如有需要可以善用網上估價或直接致電銀行，了解最新的物業估價。 沒有查詢上限，MoneySmart 免費網上物業估價計算機專為準業主/賣家提供即時和免費的物業估價，讓你可以在買賣和申請按揭的過程中可預先作準備。 物業估價的標準是以“市場”為依據，離開了市場這個基礎，估價是毫無意義的。
它是指由專業物業估價人員，根據估價的目的、原則、程式，採用科學的估價方法，並結合估價經驗與對影響物業價格因素的分析，對物業最可能實現的合理價格所作出的推測與判斷。 物業估價應考物業的特性及物業市場的所有潛在因素。 個人資料只供本行作以下或相關用途：考慮是否同意申請人使用即時物業估價服務；對申請人提供或介紹本行的金融或相關服務；或有助本行進行市場研究。 物業估價方法 有讀者可能會好奇，那麼測量師在哪種情況下用哪種方式做物業估價呢？ 一般來說，如果物業附近多有單位成交個案的話就會會用比較法。 而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。