再者，香港的住戶人數日漸下降，單人或二人小家庭的數目持續增加，對小型單位的需求有增無減，加上近年金管局多次收緊對高價住宅物業的按揭比例，且在特區政府劃一上調從價印花稅至15%前，印花稅稅率也是按樓價高低來劃分，故亦增加了投資者對小型單位的需求。 然而，有關數據並不能完全反映住宅物業交投中的自置和投資比例，如一個家庭可以丈夫和妻子兩人的名義各自以首次置業的身份買入單位，當中一個自用和一個投資；也有買家會以尚未置業的成年子女或父母的名義入市；亦有買家可以上述方式先行把單位轉讓給近親，再以首次置業身份入市。 物業估價中銀 因此，單以繳交雙倍印花稅或15%的從價印花稅個案來評估投資需求，並以繳交較低的第二標準印花稅個案來評估自置物業需求便會高估了自置買家的比例，同時亦低估了長線投資的需求。 住宅樓市的理想表現，是在特區政府和金管局自2009年起推出多輪需求管理及按揭審慎監管措施，以及積極增加土地供應的背景下取得的，這反映出香港住宅樓市仍受到強勁的自置及長線投資需求所支持。
在銀行保守的角度，會懷疑為什麼業主會需要劈價賣樓，因為在一般情況只需要平少少就必定會有人承接，要劈價超過 20% 賣樓不合乎正常邏輯，因而借最多 5 成至 6 成，嚴重起來拒批按揭。 物業估價中銀 相反，如果買家高追20%，銀行亦會懷疑為什麼買家需要作出這種行為。 客戶於經絡按揭轉介官方網頁申請中銀香港按揭貸款，首30名成功申請者可獲贈「香港大富翁夢想世界™」主題館門票兩張。
但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。 而且新聞所指的低市價10%至20%時要記得，物業與物業之間的質素是有別的，所謂市價只是按近期成交的相近物業作參考，但物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節都會影響到其價值，因此即使是銀主盤在買入前最好先約睇樓。 物業估價中銀 如銀行有自己獨立估價部門，估價便有所謂 appeal 機制, 即是如個客認為個估價不合理, 個banker 可代他去同估價部 appeal. 如 banker 肯積極 appeal, 往往能爭取到較好的估價.
物業估價中銀: 投資課程101
如申請人以資產申請按揭，中銀或會考慮，但按揭成數上限會比以月息收入低。 為爭取較好的還款罰息條款，MoneySmart 建議借貸人可在收到按揭確認通知書後，先與銀行商討再接納按揭方案。 客戶可以每月償還固定金額，但需留意如果在罰息期內客戶提早還款，不論是全數或是部份按揭金額，都需要支付罰款，有機會得不償失。 物業估價中銀 如申請人有相熟中銀職員，可要求職員向多於一間估價行估價，但一般分行職員未必會配合。 MoneySmart和各大銀行合作，可助申請人於多間估價行估價，爭取更高做價。 中銀以75-為基準，再減去承造按揭樓宇的樓齡，以計算出按揭年期上限。
- 換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。
- 租金回報逾三厘 地產代理指出，該廈屬銀座式商廈，上述易手物業現時由多家食肆及娛樂場所等商戶承租，每月租金收入約132.5萬，料買家享租金回報約3.18厘，屬不俗水平。
- 轉按當然係想搵間估價最高的銀行, 務求能套到最多現金.
- 例如，客戶想為50年樓齡的樓宇承造按揭，以75-50為基礎，按揭上限為25年。
- 資料顯示，業主於2002年2月以約299.2萬購入上述單位，現享租金回報逾10厘。
- 此即時物業估值服務由中國銀行(香港)有限公司委托第三方提供，僅供參考。
據大型工商鋪代理行資料顯示，該鋪於2003年至2006年期間，當時由內衣店以14.3萬租用，故最新租金已接近重回當年「沙士」水平。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 準備買樓的朋友應該簽臨時買賣合約前先透過按揭轉介估價，減低落訂後估不足價的風險因為銀行有機會用自己銀行內部估價而非物業買賣價作計算。 轉按朋友就可以申請按揭前先做物業估價，了解自己可以最盡借多少按揭。 幾乎每一次客人聯絡我們關於買樓和樓按時，ROOTS上會會要求客人提供物業地址方便估價，估價不足可以令銀行批不足按揭貸款額，買家要撻訂收場，血汗錢無了。 所謂物業估價 ，是由一位測量師基於一個特定的目的（如買賣、租賃等等）而對物業作出的一個價值評估。
物業估價中銀: 中銀 轉按計劃按揭利率
匯璽低市價約一成沽 美聯首席高級營業經理黃永財表示，南昌站匯璽3A座中層C室，面積534方呎，2房間隔，去年11月放盤原叫價1460萬，用家議價至1296萬成交，呎價24269元，低市價約1成。 原業主於2017年12月以1295.4萬購入上述單位，持貨5年帳面獲利僅6000元，連同其他開支，料實蝕約60萬。 準新人895萬購昇悅居2房 港置高級聯席董事謝啟源表示，長沙灣昇悅居7座高層D室，面積492方呎，屬2房間隔，向北望開揚市景，原業主以約910萬放盤約2星期，外區準新人心儀單位附精緻裝潢，議價後減價15萬，以約895萬承接，呎價約18191元，屬市價成交。 物業估價中銀 原業主於2012年9月以約480萬購入上述單位，持貨約10年帳面賺約415萬，物業升值約86%。 中銀按揭「置理想」計劃具物業貸款及支票提存服務，讓客戶按個人需要，存款於按揭賬戶，有效節省利息支出及縮短還款期。 銀行會使用指定的估價行去估價，MoneySmart提供的物業估價只能作參考。 現時大多銀行均提供網上估價服務，如滙豐、中國銀行、東亞、恒生等等，如有需要可以善用網上估價或直接致電銀行，了解最新的物業估價。
單位原叫價790萬，放盤1個月，減20萬，以自由市場價770萬沽出，呎價11994元。 持貨4年貶值12% 雲海3房1298萬沽 馬鞍山雲海松海臺(2座)低層A室，面積732方呎，3房間隔，座向西南望開揚景，單位放盤半年，當時叫價1600萬，大減302萬，減幅達18.9%，用家以1298萬承接，呎價17732元。 原業主於2018年2月以1483萬購入上址，持貨4年帳面蝕185萬離場，單位期內下跌12%。 持貨6年貶值4% 茅坪新村複式戶1010萬沽 西貢區錄得蝕讓成交。 世紀21奇豐西貢區營業董事廖振雄表示，西貢茅坪新村單號村屋上複式戶，建築面積1400方呎，3房1套間隔，連約700方呎天台，原業主為長線收租投資者，希望減磅套現，約一年前連租約放盤，租約至本年底屆滿，原叫價1100萬，累減至1010萬獲承接，呎價7214元。 物業估價中銀 原業主於2015年10月購入上址，當時作價1053萬，持貨逾6年帳面蝕43萬，物業貶值約4%。 原業主於2018年7月以約850萬購入上述單位，是次轉售帳面獲利158萬，物業升值近19%。 換樓客860萬購富豪花園3房 中原高級區域董事歐偉基表示，沙田富豪花園G座中層D室，面積670方呎，3房間隔，最初開價約880萬，換樓客經議價後以860萬獲承接，呎價12836元。 原業主於2010年2月以約368.8萬購入單位，持貨約12年，是次沽出單位獲利約491.2萬離場，單位期內升值約133%。 最新工商鋪成交│佐敦商住樓6600萬售 料合併毗鄰舊樓重建 【星島日報報道】 疫情走勢持續放緩，帶動工商鋪交投轉活，市場再錄大手買賣。
不過要留意，由於測量師會用「土地註冊處」成交價計算，因此參考的尺價一般只會反映一個月前的價格，最終的估價未必反映今日市場的狀況。 另外，如果單位屬於村屋、唐樓、寫字樓、地舖或者位於比較偏遠地區銀行有機會需要到實地考察方可作出估價。 自2019年1月份起，香港金融管理局（「金管局」）公布的框架分階段落實開放API。 經絡成為全港首間按揭轉介於首兩階段將多間銀行按揭資訊作實時分享的平台，為全港市民提供實時、便捷的按揭資訊及即時申請渠道。 包括中銀香港在內，經絡至今已與6間銀行合作，成為全港提供最多銀行API按揭申請的平台，客戶只需在經絡網頁內遞交線上按揭申請意向，簡單輸入個人及物業資料，並選擇心儀的指定銀行提供的API按揭計劃，資料便即時傳送到該行，降低申請按揭時的繁複性，實現簡便快捷的申請手續。 如網上途徑未能成功，可致電銀行查詢 物業估價中銀 不過一些冷門物業，如唐樓、洋樓、村屋等，網上估價系統未必能夠提供選擇，準買家有可能需要致電銀行查詢，但眾所周知，打電話至服務熱線查詢，需要花盡力氣才能接駁至客戶服務員，且未必能夠即時提供估價資料，故需花費較多時間。 對於部份村屋的單位，準買家也要預先搜尋出村屋的LOT NUMBER等 (想知如何搜尋村屋Lot Number，按我跳往)。 當接通銀行職員時，他們多數會多問兩個問題，一個就是單位是否連車位、第二個就是業主的開價，提供相關資料也可以有效幫助到估價。 最新二手租務總匯 【星島日報報道】 同區客零議價2.65萬承租泓景臺高層3房 港置區域董事方文偉表示，長沙灣泓景臺5座高層C室，面積約665方呎，屬3房套間隔，享市景，業主以約2.65萬放租約後即日獲同區客接洽，雙方零議價以2.65萬成交，呎租近40元。
物業估價中銀: 保險指南
有讀者可能會好奇，那麼測量師在哪種情況下用哪種方式做物業估價呢？ 一般來說，如果物業附近多有單位成交個案的話就會會用比較法。 而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。 當然，這只是個簡單整理的結論，並不是100%必然，各位最好還是和測量師了解一下使用各種物業估價方法的標準。 假設，買家以 HK$1000 物業估價中銀 萬購入一個單位，但銀行只給予物業 HK$950 萬的估價。 若買家收入足夠過壓力測試可以借足 6 成按揭，如果銀行用買賣價批核按揭的話就只需要準備 HK$240 萬做首期。 反之，如果銀行用自己內部估價（HK$500 萬）批核按揭的話業主就需要準備 HK$300 萬做首期，相差 HK$60 萬。
最新二手成交總匯 【星島日報報道】 美聯助理區域經理楊浩然表示，大埔白石角逸瓏灣8 3B座高層D室，2房間隔，面積約494方呎，輕微議價後以838萬成交，呎價約16964元。 外區上車客589萬購新屯門中心 中原分區營業經理陳耀堂表示，新屯門中心2座中層B室，面積462方呎，兩房間隔，附連雅致裝修，叫價620萬放盤，議價後以589萬成交，呎價12749元，減幅約5%。 天宇海4房戶「零議價」1520萬成交 世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山天宇海1A座中層A室，面積947方呎，4房2廳間隔，座向西面，享開揚海景，單位放盤5個月，獲買家「零議價」1520萬成交，呎價16,051元。 長情業主645萬沽宜豐大廈兩房 29年升值1.9倍 利嘉閣助理分區經理曾倩欣表示，太子宜豐大廈中層B室，面積約541方呎，採三房間隔，外望市景，以645萬成交，呎價約11922元。 原業主於1993年以約225萬購入上址，持貨約29年，期內物業升值約1.9倍。 物業估價中銀 南豐廣場3房1080萬沽 利嘉閣分區經理蔡庭勇表示，將軍澳南豐廣場2座低層G室，面積約781方呎，3房1套連儲物室間隔，單位外望開揚海景及運動場景，原開價1130萬，最終以1080萬易手，呎價約13828元。 買家鍾情配套完善屋苑，而南豐廣場設有大型商場，連接港鐵站。 分支家庭客812萬購藍灣半島2房 美聯高級營業經理陳子雄表示，小西灣藍灣半島剛錄5月份首宗成交，為5座高層F室，面積約為455方呎，為2房間隔，望內園泳池景，及少量海景，獲同區分支家庭客以812萬市價成交，呎價約為17846元。 原業主於2008年5月以約317萬購入上述物業，是次轉手帳面獲利約495萬，升值約156%。 錦豐苑3房自由市場價770萬沽 世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山錦豐苑錦菱閣(B座)中層16室，面積642方呎，3房間隔，座向東南望開揚山景。
普遍銀行一般都不會承造凶宅按揭，所以保險起見銀行都會避免。 萬一各位遇上這種情況都建議先與 ROOTS上會聯絡查詢。 ROOTS上會可以為各位想多間銀行查詢確保能夠估足價先落訂買樓避免拒批按揭風險。 業主及準買家可以用免費網上估價的結果用作了解市場情況。 如果想知道最確實及準確的估價，最好都是向按揭平台例如 ROOTS上會查詢。 假設樓市正在上升，業主進取開價導致買家需要追價成交，免費網上物業估價未必反映得到成交價，引致 物業估價中銀 估「不到價」 的情況。 反之，假設樓市向下行導致成交價低於物業估價，這個「估足價」或「估突價」情況有機會影響新買家承造按揭。 假如多個估價網得出的估值相若，但又遠低於業主開價，這時候可進一步查證，例如比較同層或上下層同類型單位的估價，看看估值是否與心儀單位相若。 假如正值樓市升溫，最好找地產代理提供屋苑新近成交數據，看看心儀屋苑樓價是否有明顯升勢。
據悉，上址原業主早於2011年以1038萬購入，故持貨11年帳面獲利約475.4萬，物業期間升值約45.7%。 據代理指出，上址現時以每呎約54元租用，料買家享租金回報約2.8厘。 此外，甲廈市場亦頻錄買賣，消息指，尖沙嘴星光行低層31A室，建築面積約488方呎，以約510萬售出，呎價約10451元；同區其士大廈亦錄買賣，消息指，該廈低層3室，建築面積約844方呎，以1124.9萬售出，呎價約13329元。 除了開放API，經絡亦一直以客戶的角度，不斷革新及優化網上按揭服務新體驗，從而令他們申請按揭時更得心應手。 物業估價中銀 考慮到物業估價是客戶置業過程其中一個關鍵因素，經絡與中銀香港通力合作，推出可即時進行物業估價的按揭轉介平台。 客戶只需於經絡平台選擇想估價之物業，就可跨平台及實時取得由中銀香港所提供的物業估值。 即時物業估價服務深受客戶歡迎，自今年5月4日推出至今，經絡估價頁面的瀏覽量按半月計大幅上升超過六成（62％）。 而自去年4月份經絡啟動第一階段API服務平台，網站的瀏覽量按年計大幅上升近八成（76%）。