洪水橋新發展區 內容大綱
在研究過程中，洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近當時仍在倡議階段的深港西部通道，故被列作具發展潛力之地區之一。 因應「洪水橋新發展區」計劃（下稱發展計劃）的最新情況及可能受該發展計劃影響的村民的需要，香港路德會社會服務處成立「洪水橋新發展區社區聯絡隊」（下稱社區聯絡隊），為可能受該發展計劃影響的村民提供協助，及作為他們與相關政府部門有效溝通的橋樑。 當局預計，若工程順利獲得撥款，預計前期工程第一及第二期的建造工程，於2020年展開及於2024年完工。 為安置往後階段工程影響的合資格居民而建的專用安置屋邨，將首先落成，預計首批居民可於2024年入住，擬建的鄉村遷置區亦會於2024年完成。 另第一階段工程預計於2021年展開，預計於2025年完成，以提供土地容納棕地作業。 如果能在新界西北開闢出一個具備相當規模的新就業樞紐，遠程通勤與隨之而來的諸多問題都能迎刃而解，而尚在發展初期兼具區位優勢的洪水橋新區無疑會是最佳選擇。 該區本身地處屯門、元朗和天水圍之間，北連深圳灣大橋，和前海深港現代服務業合作區對望，加上港府過去執意依靠發展基建處理跨區通勤困局，歪打正着提高了該區可達度，而這樣的高可達度正正是「核心商業區」首要特徵。 香港2030及發展計劃的再次啟動，2007年完成之「香港2030：規劃遠景與策略」研究，重新審視了在新界拓展新發展區的需要，並建議落實新發展區的發展，以應付長遠的住屋需求和創造就業機會。 時任行政長官曾蔭權在《2007至2008年度香港行政長官施政報告》把洪水橋新發展區列為「十大基建」之一。
另外，區內於將來有望創造約15萬個就業機會，為洪水橋以及天水圍、屯門和元朗的居民提供就近的工作機會。 （獨媒特約報導）2011年展開研究、總面積達714公頃的洪水橋新發展區，即將展開第一階段收地。 發展局向立法會提交文件，預料於2020年中展開第一期工程，包括收地、土地平整及建造道路，並為第二期進行詳細設計及研究。 洪水橋新發展區 發展局重申新發展區必定會推行，多名立法會議員則關注棕地作業者重置，以及會否導致棕地擴散至其他鄉郊。 新發展區將成為新界西北的就業中心，提供約150,000個不同種類的職位，服務未來人口及改善全港人口和職位分布不均的情況。
首批入場單位為1A座2樓H室，實用面積205平方呎，定價397.5萬元，呎價19,390元，扣除最高13%折扣，折實價約345.8萬，折實呎價16,868元。 至於首批折實呎價最貴為1A座地下E室，面積219平方呎，折實呎價達18,840元，料挑戰洪水橋及廈村區新高。 價單亦已公布，首批88伙，當中71伙屬於標準戶，包括15伙開放式、28伙1房、28伙2房單位，另花園特色戶則佔17伙，單位分布大樓1A座、1C座及2B座。 價單定價由397.5萬至862.2萬元，價單呎價由15,660至21,658元，扣除最高13%即供折扣後，折實樓價價錢345.8萬元至750.1萬元，折實呎價13,623至18,840元。
洪水橋新發展區: 洪水橋具有地理優勢
洪水橋/厦村新發展區定位為新界西北區域樞紐，全面落成後合共提供約61,000個房屋單位。 當局期望第一期計劃下的專用安置屋邨2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年展開時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。 如今洪水橋正正有新盤推出應市，而且戶型多元化，為不同需要的買家提供不同選擇，發展商指價錢定位會參考「北部都會區」範圍樓盤價格。 洪水橋新發展區 項目位於洪元路2號，屬位於洪水橋發展區範圍內，提供341伙單位，間隔涵蓋開放式至三房，最細單位面積202平方呎起。
結合地鐵13號線站位最終佈局，統一規劃設計，同步打造深圳灣口岸交通樞紐。 據瞭解，地鐵13號線起於深圳灣口岸，止于寶安區上屋北村，穿越南山區和寶安區，將於年內開建，工程建設總工期為5年。 「北部都會區」發展備受矚目，洪水橋被視為未來其中一個最具升值潛力地區。 據代理指，洪水橋樓價仍低水，仍有約兩成放盤，呎價1萬元有找，成買家尋寶對…… 洪水橋新發展區 此訊息已張貼在 屏山及洪水橋, 新界住宅, 香港住宅項目目錄 及標籤 住宅項目, 安置屋邨, 新盤, 樓花 by Richitt. 不過，要留意料洪水橋發展區首批居民可於2024年入住，預計整個洪水橋新發展區計劃將於2037/38年才完成。 最新施政報告提出洪水橋與前海之間興建港深西部鐵路，並可將洪水橋新發展區提升為新界北核心商務區。
而受拆遷影響的居民，政府將以「加強版傳統新市鎮發展模式」進行收地，受影響村民可原區上樓安置或獲發特惠補償金，當局已在洪福邨旁預留土地作原區安置，料提供1,800個單位。 洪水橋新發展區將成為香港的新一代新市鎮，容納約218,000人，包括176,000新增人口。 除了作為主要的房屋供應來源，提供約61,000個新住宅單位外，由於位處策略性位置，亦將作為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」，提供發展空間予各類商業及工業用途，以及政府、機構及社區設施和休憩用地，以服務未來新發展區以至鄰近的天水圍、屯門及元朗區的居民。 經濟用地用途包括辦公室、酒店、零售、創新科技用途、現代物流及現代工業。 （一）根據發展局提供的資料，「洪水橋／厦村新發展區與鄰近地區環保運輸服務可行性研究」分兩個階段進行，第一階段研究及公眾諮詢已完成。 土木工程拓展署正在進行第二階段研究，包括考慮第一階段公眾諮詢所蒐集的公眾意見，進一步評估建議的環保公共運輸模式，並會適時就第二階段研究結果諮詢相關持份者。 政府會因應第二階段研究結果和公眾諮詢所蒐集的意見，籌劃環保運輸服務項目的未來路向和推展安排／時間表，以配合新發展區的交通及運輸需求。 洪水橋新發展區規劃的第一階段公眾參與的首輪活動已於2010年11月19日至2011年1月舉行，向各法定及諮詢組織展示新發展區的主要議題，包括它的願景、策略角色和規劃原則。 2011年1月，政府表示將耗資7040萬進行相關的發展規劃及工程研究，預算研究年期3年，工程可於2019年動工。
洪水橋新發展區: 項目承建商:
據發展商公佈，已獲批預售樓花，戶型上，標準單位開放式面積202至209平方呎，佔約56伙；1房單位面積全數細過300平方呎，佔88伙；2房標準單位447至482平方呎，另提供特色戶，為複式單位及地下花園單位，面積216至806平方呎。 此訊息已張貼在 屏山及洪水橋, 新界住宅, 香港住宅項目目錄 及標籤 住宅項目, 公屋, 新盤, 樓花 by Richitt. 整個安置屋邨項目將分為五期發展 (第1A期、第1B期、第2期、第3A期及第3B期)，合共建有六幢大樓，當中一幢為住用大樓，樓高不多於25層；而另外五幢則為綜合發展大樓，每幢樓高介乎30層至37層。 就發展計劃帶來的影響，主動探訪不同相關社群組織，透過互動溝通增進彼此了解，促使政策能更切合區內可能受發展計劃影響的村民的需要。 而洪水橋新發展區在公眾人士猛烈批評下，仍採用「加強版傳統新市鎮發展模式」作收地，此方式容許該區私人土地業主「原址換地」，有立法會議員認為此舉容易讓公眾人士產生「官商勾結」之觀感。 2021年9月，財政司司長陳茂波接受《星島日報》專訪時透露，會因應中央提出深化前海深港合作區的改革方案和需考慮如何與深圳協同發展，將發展區內預留的部分商業用地改作住宅用途。 此外，在公共交通方面，深圳市交委表示將增加深圳灣口岸公共交通運力，完善周邊公交接駁，改善口岸區域道路微循環；並在口岸及周邊軌道和公共交通系統完善後，開展研究評估，將視情況逐步取消深圳灣口岸區域的社會停車場。 據市民王先生介紹，其在今年6月、7月兩次從深圳灣口岸去往香港屯門，因家住蛇口，前往口岸必經長期處於地鐵施工狀態的東濱路。 以12-13年資料比較，深圳的GDP為香港的7成，其高科技產品的進口和出口分別為香港的6成和8成。
- 在1999年的《新界西北規劃及發展研究：洪水橋發展建議》中，政府已察悉洪水橋鄰近當時仍在倡議之深港西部通道的特點，建議要把洪水橋發展城「門廊城市」，以滿足日益增張的中港商業和社會互動需要。
- 發展局指將為受影響亦合資格的村民提供原區上樓安置，已在洪福村旁預留土地原區安置，料提供1,800個單位。
- 2011年1月，政府表示將耗資7040萬進行相關的發展規劃及工程研究，預算研究年期3年，工程可於2019年動工。
- 發展局常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪表示，商業運作的行業，並無確定性可以永遠在同一個地方經營，政府會為受影響作業者提供金錢補償，並透過興建多層大廈及尋找其他合適的作業土地，以提供更多作業樓面予業界。
自行政長官林鄭月娥於2021年10月6日發表任內最後一份《施政報告》時提到「北部都會區」這個新發展概念，市場旋即高度關注新界北的樓市發展，發展商亦把握機會，推出中低密度兼環境清幽的優質物業。 方面，住戶步行5至8分鐘可至設於洪福邨的洪福商場及街市；而區內翠珊園及洪水橋大街一帶，亦提供多間民生商店、食肆及街市。 方面，項目單位預料以望樓景為主，向東望洪福邨，向西望項目第3A期，向北則望私人屋苑#LYOS，向南望項目第2期。 朱凱廸提出臨時動議，要求確保合法棕地作業者可獲安置於多層作業大樓及其他合法土地，防止棕地作業遷至農地等其他土地上非法經營，動議獲通過。 雖然政府於2017年開展了11號幹線的可行性研究，但預料該道路最快到2036年才能通車，加上無法直達市區核心地段，疏導交通的效益依然存疑。 此外，消息報記者在深圳灣口岸走訪時看到，深圳灣口岸主入口和主出口重疊設置在東濱路同一處，進口岸車輛必須環繞口岸才能出口岸，且因內部道路疏通管理不足。 進出旅客日均在10萬人以上，每日出入境車輛也達12000輛左右，深圳灣口岸自2007年開通後出入境旅客及車輛增長迅速。
洪水橋站預計於二○二四年動工建造，二○三○年竣工，以配合洪水橋／厦村新發展區的發展計劃。 根據洪水橋／厦村新發展區的現時規劃，新發展區主要新增人口預計於二○三○年才開始遷入，與洪水橋站的目標通車時間配合。 政府會繼續與港鐵公司跟進，以確保港鐵公司會密切監察項目進度，務求讓項目早日落成提供服務。 在洪水橋站啓用之前，會有少量人口（約4 400人，主要是受工程影響的現有居民）由二○二四年起陸續遷入區內新落成的專用安置屋邨，換言之主要屬區內調遷而非新增人口遷入。 洪水橋新發展區 有關部門將協調公共交通營辦商並因應調遷居民的交通需求，提供足夠的公共交通服務。 洪水橋發展計劃的第二階段公眾參與於2013年7月15日至10月15日期間進行，初步發展大綱圖亦同時公佈。 新發展區佔地達826公頃，覆蓋範圍東至天影路、屏廈路、橋洪路，南至元朗公路，西至港深西部公路，北至深灣路、流浮山道。
洪水橋新發展區: 洪水橋站
《新界西北規劃及發展研究》的文件明確指出洪水橋因鄰近跨境交通基建，將有優厚的發展潛力，故可作為新界西北地區的「門廊」，環保城內將發展跨境貿易及零售業活動。 政府亦打算實行全面綠化，將分散各地的貨櫃場集中在公路旁邊，興建一個面積達55公頃的大型貨櫃車場。 而位於洪水橋新發展區內的古蹟，例如屏山文物徑和圍村等，將會大力發展，以吸引香港本地及外地的遊客。 發展局計劃將洪水橋新發展區，打造成區域經濟及文娛樞紐及地區商業中心，提供的商業總樓面面積達560萬平方米，創造15萬個新就業職位，非住用地積比由上一輪諮詢的8倍提升至9.5倍，預計商廈可高至30多至40多層。
建制派議員關注棕地作業者重置安排，鄉議局劉業強指不少棕地作業者投資不少，經民聯盧偉國則稱多層大廈未必能容納所有目前的棕地作業者，工聯會麥美娟則促政府要確保新工廈租金便宜。 洪水橋新發展區
「洪水橋新發展區」的規劃中本身也預留了空間，建設未來與深圳前海連接的鐵路站，若這條跨境鐵路再接通了，洪水橋的地理優勢將更加明顯。 現時新界西北地區的骨幹交通屯馬綫，繁忙時間客量已超過設計容量的上限。 何開發又認為，政府多番把「東西走廊」（屯馬綫）與西鐵綫混為一談，實屬偷換概念。 第三階段公眾參與完結後，政府參照公眾人士提出的意見，於2016年9月5日發佈經修訂的建議發展大綱圖。 新發展區將興建的單位數量提高至61,000個，而劃作港口後勤及物流設施用途的土地面積也有所增加。 1998年，政府完成《全港發展策略檢討》，按照檢討之結果，開展了《新界西北規劃及發展研究》。
新發展區預算可提供60,000個住宅單位，容納218,000人，及製造100,000個就業機會。 新發展區分為六個部份，包括河畔和鄉村區、灣景區、物流和科技區、商業及住宅綜合區、東部住宅區及商業中心，和南面住宅區。 將有五條非原居民村需要清拆，分別為亦園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村。 政府已邀請港鐵公司開展洪水橋站的詳細規劃及設計，並將以擁有權模式為該項目融資的基礎上，與港鐵公司就洪水橋站的財務安排進行談判。 洪水橋新發展區 有關談判將會與項目的詳細規劃及設計程序同時進行，過程中我們會連同獨立顧問仔細及嚴謹地審查項目的建造和營運成本。 為配合洪水橋/厦村新發展區的發展時間表，洪水橋站預計於2024年動工興建，並在2030年竣工。
地政總署今日張貼收回土地公告，以落實洪水橋/厦村新發展區第一期發展計劃，涉及195幅私人土地，共約12公頃；並涉及約十個墳墓和42個金塔，共約359.36平方米。 其中位於天水圍濕地公園旁的新盤樓花項目，最新一期已整裝待發，項目位於濕地公園路1號，預計關… 洪水橋新發展區 配合政府打造北部都會區，不少發展商部署推售多個區內項目，其中洪水橋最快2022年中再有新項目應市，而且是過千伙的大規模項目。
透過全面規劃及設計，發展洪水橋成為新一代新市鎮時，可更適當及有效地利用區內大範圍的棕地（約190公頃）。 更重要的是，在運輸設施擴展的同時，新界尚有各個發展計劃繼續進行，且會不斷有更多人口遷入其中；除非新發展區能原地提供更多就業機會，否則跨區通勤與交通擠塞依舊會發生。 因此，單靠擴展鐵路和幹道網根本無法消弭居職不均的影響，必須從城市規劃上着手，化解問題根源。 上期「香港再規劃」系列探討了「北環線」沿線的土地發展，但這條連接東鐵線、西鐵線的新鐵路其實也牽涉另一個關係香港規劃的重要問題，那就是如何平衡各區職住分佈。 現時新界西北不少居民需要跨區遠程通勤，經常引致嚴重交通擠塞，像「北環線」這樣的運輸配套擴展措施終究只屬於「治標不治本」，惟有在規劃上就近安排新的就業樞紐，才有希望根治問題，而最適合擔當此一角色的，應該還是洪水橋/廈村新發展區。 洪水橋／廈村新發展區項目於2020年第3季展開第一期收地，政府委任香港房屋協會於第8區及第10區負責興建洪水橋安置屋邨以安置收影響居民，原訂提供約2,100伙單位。 現在已經進入規劃程序的「洪水橋新發展區」，位於新界西北的天水圍與屯門兩個新市鎮之間，西鐵、輕鐵、三號幹線與港深西部通道貫穿其中。 其北方由港深西部通道連接，可直達深圳重點發展的前海深港現代服務業合作區，也可快捷接駁沿江高速、深圳國際機場等。
洪水橋新發展區: 【新界樓花】北部都會區概念新盤 洪水橋項目戶型多元
只要政府不再囿於昔日思維，摒棄集中發展維港兩岸的無謂執念，決心改善區內土地規劃模式，絕對有可能從根本上消除大量居民跨區通勤與交通擠塞問題。 《香港01》過去一直倡議要將該區升格成為「核心商業區」，便是希望政府及社會能夠善用洪水橋區位優勢，持續創造足夠且合乎就業人口需要的工作機會，根治新界居民所面對的居職分離困境，讓一眾被戲稱作「新界牛」的通勤港九地區者免於逼車之苦。 洪水橋新發展區 新站落成後，在該新發展區來往兆康及天水圍站，將由現時20至24分鐘，縮短到4分鐘。 此外，因洪水橋將發展的消息滾傳多年，令不少地產商已收購區內土地，如恆基地產已擁有發展區內約500萬平方呎農地地皮。
規劃署發言人指，洪水橋會以房屋居住帶動新區為主要考慮，也將預留配合深圳發展的土地，並預留土地給高端、研發型工業，發展高增值及低污染工業，令洪水橋新區提供相關就業機會；而發展過程亦可能會影響到非原居民村落。 第一階段公眾參與的次輪活動亦已於2011年12月9日至2012年2月9日期間進行，主要與持份者和市民討論及交換意見。 規劃及工程研究今日(17日)展開3個月的第三階段公眾諮詢，714公頃的新發展面積，預計可容納21.5萬總人口，新增人口有17.3萬人。 新發展區中預留87公頃作房屋用地，提供6.01萬個新住宅單位，公營房屋佔51%，包括2.13萬個公屋及9,500個居屋單位，部分居屋集中於洪水橋站附近；另外49%為私營房屋單位，約提供2.93萬個單位。 新發展預計2020年進行第一階段工地平整及基礎設施工程，2024年首批入伙，提供1千多個單位，發展局指單位會先作原區安置，預算2037年整體發展完成。 （二）政府已邀請香港鐵路有限公司（港鐵公司）開展洪水橋站的詳細規劃及設計。