你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。 但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。
如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？ 新樓和舊樓按揭成數截然不同，如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。 樓齡高按揭 因為銀行會以較年輕的業主、擔保人或借款人的年齡去計算… 現時10大屋苑中，以美孚新邨的樓齡最高，部分期數樓齡已接近55年。 樓齡高按揭 因為不少樓齡50年的單位業主，在買入後才發現要夾錢大維修。 因為根據強制驗樓計劃，樓齡 30年或以上的私人樓宇業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，於限期內進行驗樓及維修。
樓齡高按揭: 按揭申請人類型
如果屬於舊物業、村屋或者丁屋，銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況，才決定批出按揭年期。 換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。 但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。
不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼，視乎公務員的總薪級表而按比率發放，合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。 樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權，可幫助借貸人置業。 所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。 任何情況下，均毋須透過任何中介人申請安老按揭貸款。 如於首六個月內不論任何原因終止安老按揭貸款，按揭保費將獲全數退還及豁免。
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因此，白表人士特別要留意在既定的入息上限下，能否順利通過壓測。 不過，銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡，一般原則是擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價的60%，才可批出9成或以上成數及足25年還款期。 樓齡較高的屋苑（如樓齡20年或以上）目前未必能承造九成或以上按揭，按揭成數可能僅獲批六成；除非買家願意縮短還款期至十餘年，否則難以承造九成或95%按揭，意味買家需要大幅增加首期。 已過30年擔保期的二手未補價居屋，最多只能造六成按揭，還款期最長25年。
對於成交較稀疏的屋苑，估價行可能需要加以當前樓價水平估算，部份銀行會要求上門作出估價，要業主配合。 物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。 樓齡高按揭 若果買家出現無法供款的情況下，擔保人需承擔買家全數還款的責任。 一般而言銀行只會接受近親關係，如父母、兄弟姊妹、子女作為擔保人。 另外如果需透過擔保人購入物業，銀行審批居屋按揭時會更謹慎，按揭成數會下調一成。
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而在按揭年期方面，提早還款亦無罰息，所以在年期上亦較「加按」具彈性。 不過利息則較高，所以要自行衡量彈性與利息支出，哪一樣對你比較重要了。 不過，如果自住十多廿年後，業主屆退休年齡，到時若希望透過逆按揭把自住樓套出每月收入，這時候又會遇上另一問題。 樓齡高按揭 因為單計樓齡因素，50年或以下的單位可敍造逆按揭，但50年以上的單位，按揭證券公司便有機會需要驗樓證明，並按不同情況作個別批核，不一定能套現。 金管局要求置業人士申請按揭時要通過壓力測試，銀行業界普遍以按揭利率加3%作為評估，而銀行亦會個別審批申請。
- 未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請最高 8 成或 9 成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，而且要額外另加一定按揭保險費。
- 現時香港市面上提供多種物業類型，包括村屋、唐樓、工商舖、綠表居屋、白表居屋、房協單位等等。
- 假如銀行較嚴謹，規定「樓齡+按揭」年期不可超過70年，購入樓齡50年的物業，業主最長只可攤20年還。
- 首先，申請人要知道銀行以「70減」或「75減」計算按揭年期，即以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。
- 然而，在低息環境下，高齡人士希望延長還款期幫助入市亦有所增加，究竟有沒有方法可讓高齡借款人獲批30年還款期？
- 居屋作為政府資助出售的房屋，會以低於市價的價錢出售，因而業主在未補地價之前，理論上不能進行加按套現。
然而，銀行未必一定會批出30年按揭，還要視乎其他因素，其中一個是物業樓齡。 大家經常聽到所謂「70減」或「75減」，意思是用70或75減去樓齡，得出的數字就是最高能承造的按揭年數。 業主可以隨時提早清還安老按揭，不存在按揭罰息期，不過業主只可以提前償還整筆按揭，並不可以提前償還部分貸款。 業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年，甚至終身每月領取年金，金額隨業主年齡及年期而定。
樓齡高按揭: 按揭保險或高成數轉按
另外，按揭成數會受到供款人的財務狀況出現不同變化，有機會削減按揭成數。 買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契，把單位業權由賣方轉讓予買方，同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。 樓齡高按揭 樓齡高按揭 銀行會於成交日放賣至賣家律師，再由律師轉交款項予業主。 住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付，如果屬於首次置業，可以支付較低稅率的印花稅率，如果已經擁有住宅物業，便要承受較重的稅率。 簽署臨時買賣合約後14日雙方簽署正式買賣合約，買方再支付訂金，俗稱「大訂」，細訂加大訂一般為樓價的10%。
- House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。
- 一般來說，居屋的擔保年期為30年，並以首次發售日計算。
- 在現今新按保規定，樓價1000萬以下可以借最多90%按揭（波叔plan）；買樓花要用舊按保計劃的話借盡9成的物業必須要價值400萬以內。
- 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。
- 值得留意的是，申請人可以由發展商按揭呼吸plan利用按揭保險高成數按揭轉至銀行按揭，不過同樣地不能夠有任何現金套現。
- 如擔保期只餘 10 年左右，銀行有機會要求做壓測。
若想再提高香港按揭證券公司批核高成數按揭機會，可以考慮將直系親屬列為擔保人或借款人。 換言之，如果買樓人士希望購買超過600萬的樓花就不能夠用舊按保借高成數按揭。 看到這裡的讀者心裡可能會想，怎麼可能每個香港人都能夠負擔四成或五成首期去買樓，借五成-六成按揭。 所以香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）於1999年3月推出按揭保險計劃，至此買樓人士可以通過按揭保險借更高的按揭成數。
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不過銀行亦留有彈性，有時候會對個別情況批出超過「70減」「75減」的按揭年期，同時，銀行亦可能會安排「睇樓」再決定批出最長按揭年期。 10 HKMC退休3寶指由按證保險公司營運的安老按揭計劃和保單逆按計劃，以及由香港年金有限公司(香港年金公司)承保的香港年金計劃。 按證保險公司及香港年金公司是按揭證券公司的全資附屬機構。 3如該安老按揭貸款有超過一個物業作為抵押品，所有物業合計的物業估值總額將用作釐定該安老按揭貸款的指定物業價值上限。
【置業遇上轉工】收入證明「斷纜」 會否影響申請按揭？ 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。 受薪人士申請按揭，如果舊工與新工之間沒有間斷，一般需要提交香港身份… 所以，不少能負擔更大金額作首期的準買家，都會選擇不經按揭保險，只向銀行申請6成按揭。 因為部分銀行可以用「80年減樓齡」計算，將還款期拉長5年，甚至有些批核較寬鬆的銀行，即使是樓齡50年物業，個別申請也可獲批30年還款期，減輕買家每月的供款壓力。
樓齡高按揭: 按揭優惠
而如果父母年紀已經相當高（假設是70歲），按揭年期就會縮減成5年，變相借父母收入供樓的做法就未必可行，除非能夠在五年內供斷物業。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 新買家若想購買銀主盤，申請按揭步驟與一般住宅按揭無異。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。 目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。 發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。
近年舊樓都有不少劏房出租，只有幾間中小型銀行肯接受申請，當一般出租物業批最多5成按揭。 除了要留意按揭年期外，也要留意因而受影響的月供金額。 有關的計算方法是，假設申請人有一層已供滿的物業，市值為1000萬元，銀行會把物業市值除以2作為申請人的資產淨值，即500萬元。 若申請人仍有按揭貸款，則會再減去未償還貸款的金額。 舉個例說，A先生現50歲，月入$30,000，心水物業樓齡為10年，原本最多只能夠借到20年按揭。
樓齡高按揭: 一手樓花及現樓最高按揭成數
例如，申請人為40歲，物業則是50年樓齡，以75減去50（較高者為樓齡），等於25年，最長按揭還款期就是25年。 如果申請人是60歲，物業是55年樓齡，則是以75減去60（較高者為人齡），按揭還款期變成15年。 如物業超過50年，不屬藍籌屋苑的話，亦有可能承造最長30年按揭。 有部分小型銀行，可審視物業質素地區，並對物業樓齡加以審批至最長30年，而最長試過60多年樓齡，亦可批出30年按揭貸款。 在樓齡方面，樓齡會以前身龍騰大廈的樓齡計算，即46年。 在按揭年期方面，如承造六成按揭，按揭年期最長可以80減樓齡，按揭年期長達30年。
如果65歲人士買樓，銀行用「75減」來審批，豈非最多只能做10年按揭？ 要知道按揭年期愈短，每月供款更多，除了財務負擔會加重，更重要是壓力測試門檻會更高。 白居二買家購買公屋單位，原則上同樣享有高達9成按揭及長達25年按揭年期，當中亦無需支付按揭保費；但實質上，銀行借出按揭時，會考慮擔保期。
樓齡高按揭: 最高瀏覽
而且，有些銀行會減去唐樓的按揭年期，所以小心即使樓齡不逾45年，都可能批不到30年還款期。 另外銀行同時以人齡和樓齡去計算最長還款期，不過以較短者為準，舉例說，人齡為65歲，計出最長還款期為10年(75-65)；如樓齡為45年，計出最長還款期為30年(75-45)。 假設買家想延長按揭供款年期至30年，那就要找擔保人拉長還款期。
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經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 樓齡高按揭 如於首次售出日起計五年之後才轉售，業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。