假設總折扣額為20%，物業面價為800萬，折實後為640萬，銀行會以640萬計算按揭貸款額。 隨著疫情放緩，各大大小小的發展商都紛紛趁機推售手上的物業。 以新世界的新樓「柏傲莊III」為例，只需一個週末就已經沽清新價單推售的單位。
自2003年起，買樓花便受「預售樓花同意書」制度，及《一手住宅物業銷售條例》所保障。 發展商在申請預售樓花之前，必先確保有足夠資金發展項目，即使發展商中途清盤，都不能隨便提取該筆資金，令爛尾機會大減。 據運輸及房屋局指引，假如發展商未能於買賣協議訂明的關鍵日期或之前完成發展項目，買家有權撤銷買賣協議，而發展商必須向買家退還已支付的所有款項，並支付按最優惠利率加兩厘計算的利息。 為確保樓盤順利建成，發展商須獲地政總署批出「預售樓花同意書」才可預售樓花。 而由售樓書階段開始，經常會提到「關鍵日期」/「預計關鍵日期」，是指樓盤預計的落成日期，也是買家參考的收樓和入伙日期，然而實際上樓盤延遲落成的情況並不罕見。 以往，發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家。
樓花禁售期: 樓盤開賣前最少七日：研究售樓說明書 (俗稱「樓書」)
現時新盤按揭基本上分兩種方式，分別是即供付款和建築期付款。 即供付款是指在新盤樓花期內，買家申請按揭，並在某段時間內繳付所有樓價款額，並提供折扣優惠，成交期可長可短，可長達至210日(即7個月)。 樓花禁售期 意思是在單位還未落成、還未開始入住，業主便已經承造按揭上會，并且開始供款。 發展商預售樓花主要也是希望在興建新樓期間有資金可以回籠及周轉所以發展商會提供更多的業主更多折扣優惠，成交期越短、折扣越多，最高還可以折扣20%樓價，變相來説，業主是賺到了。
首先，先了解一下「額外印花稅」是甚麼，額外印花稅是政府為了遏制短期炒賣，在2010年11月宣布推出的「辣招」，亦是住宅印花稅的一部分。 近年來不少市民都在在一手市場上車，成為樓花業主，隨住3年的額外印花稅（SSD）綑綁期屆滿後，不少小業主賬面上賺錢成功，甚至賺到幾百萬元。 事實上，其實上述業主都可以透過現時的樓市仍然處於高位之時，為手上的物業作出按揭理財。 他續稱，雖然近期發展商推盤有所減慢，但相信一旦適應一手新例，推盤會加快。 可令不過他指出, 發展商會否加快現時的推盤步伐，則仍然要視乎市況而定。
樓花禁售期: 獨家A.I.按揭評估
陳茂波在立法會發表預算案後，下午3時會在政府總部舉行記者會，晚上7時半將出席由電視台聯合製作的《財政預算案論壇》。 說到這裡，可能你會覺得，我們為何「左彈右彈」，實我們只是想大家在入票前，先想清楚自己目的，買樓是自住或投資? 再按個別情況去衡量自己需求，尤其近期新盤傾向高溢價開售，就更值得大家小心評估。 早前屯門「御海灣二期」開售，可能有人覺得，反正樓盤接近現樓，很快便可產生租金收入，但你用每呎18,000元買入的物業，你可以期望入伙時收到多少租金、產生多少回報?
- 有好亦有壞，相對的樓花風險就是在未入伙前便需要供樓，如買家舊樓未供斷或正在租屋，便有機會要繳付兩邊的住屋開支，大大影響資金周轉靈活性。
- 其實樓花即是未落成的一手新樓，買家只可從示範單位睇樓，繼而以預售的方式率先購買新盤。
- 這個時候要謹記，不論大型或者小型發展商在起樓時都有機會出錯，所以業主必須在收樓時找相熟的驗樓師根據發展商提供的清單續一檢查，萬一單位有瑕疵就要馬上通知發展商修補。
- 今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤！
- 香港樓價昂貴，每次落訂都要3%-5%，看落不多，不過圍起上來都一百幾十萬。
- 單位售價為177萬元，若以「9成半按揭」、「還款期25年」、「3%利息」計算，首期為8.8萬，月供8,000元。
大廈公契包含的條文主要有：公用地方、釐訂管理費的準則、天台及外牆業權的擁有權及發展商的保留權利等。 《一手住宅物業銷售條例》在2013年4月29日全面實施，根據該條例，實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積： 露台； 工作平台；以及 陽台。 實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭及庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。 目前香港的稅制規定，要透過身物業按揭扣稅，必須符合若干條件，包括「扣稅申請人必須是物業擁有人」、「物業必須位於香港」、以及「該物業為納稅人的主要居所」。 因此，如果是選用即供付款的樓花，未入伙的供款利息並不符合扣稅資格，不能動用相關的扣稅額。
樓花禁售期: 按揭保險費退保的實際操作用法
萬科香港發展的屯門上源昨錄得1宗地下花園複式户成交，為2B座LG&G樓C單位，實用面積2,493方呎，連325方呎花園，成交價3,651.8萬元，呎價14,648元，創同類單位成交價新高。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，上半年申請預售樓花同意書單位合共錄6,511伙，雖然較去年下半年5,281伙上升約23.3%，但比起去年同期大減約49%。 而上半年合共有5,318單位獲批預售樓花同意書，較去年下半年跌約35.5%，並創6年以來的次低。 現時雖然樓市暢旺，但市場仍有不穩定因素，如現在疫情之下，新一輪的移民潮對樓市仍未全面顯現，故仍有後市變差的風險。 以建築期付款買樓花的買家，要等入伙時才可申請按揭，如果市況逆轉，有機會因估價不足，或要負擔更多首期，甚至未能獲得批核按揭而要撻訂。 另他提醒買家，買入物業前要留意該項目可否轉讓，如集體土地(村地)不能進行買賣，國有土地(農地)就能買賣。
另外，由於購買樓花時，物業尚未成形，故買家較難掌握物業的實際情況，例如樓層與景觀，單位的空間感，以及周邊規劃對物業的影響等，落成後或與預期有落差。 我們《胡‧說樓市》在樓花開售前，亦會製作詳細揀樓攻略與影片，你亦可以留意我們的分析，VR的模擬景觀功能對你揀樓定必有幫助。 部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間，更改付款辦法，但有可能要繳付手續費，相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。
樓花禁售期: 樓盤開賣前最少三日：根據價單計算預算
由首次轉讓契據日期起計兩年內，業主可無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價出售單位予白居二或綠表買家。 根據房委會政策，所有居屋單位業主須繳付的補價，是根據屆時該單位並無轉讓限制的市值，按照該單位首次轉讓契據中所訂明的最初市值與原來買價的差額計算。 樓花禁售期 而在這兩個月內，即使你的收入和物業估價都下跌，銀行一般不會再次要求重新審批，變相是銀行給了一個兩個月零成本的按揭期權給予業主們。 不過當然不鼓勵大家濫用此項銀行服務，而且每到一家銀行申請按揭，信貸評級都會顯示「按揭查詢」。
- 買家Mary姐年前於珠海橫琴以約400多萬港元買入大型發展商項目中的商舖，並以一筆過付款。
- 如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。
- 為進一步提高一手（未落成及已落成）住宅物業銷售安排和交易的透明度、公平性，以及對消費者的保障，《一手住宅物業銷售條例》（簡稱「條例」）已於二零一三年四月二十九日全面實施。
- 然而，建期付款也有缺點，主要是買家可享折扣一般較少，樓價會高於選擇即供付款，原因是供款期推遲，發展商不能即時套現，變相少了資金周轉。
所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。
樓花禁售期: 購買新樓FAQ
先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。 不過，留意的是，買家要支付隱藏費用，如物業准用許證費用、佔用物業金、差餉、管理費等雜費。 樓花禁售期 但若果物業最終順利成交，准用許可證費用和佔用物業金可以以回贈形式發還。 如發展商分不同階段、期數發展物業，而早前階段建成的單位已入伙的話，則更可知道樓宇實際樓層景觀、用料等。 比參觀在密封的或在地面臨時上蓋預先佈置的示範單位更能掌握四週情況。 在申請400萬以下的按揭可以通過按揭保險借到最高90%按揭；400萬以上至600萬以下的按揭同樣可以通過按揭保險借到最高80%按揭；600萬以上的樓花則不可透過即供計劃申請按揭保險計劃。
銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 買方須注意，在計算購樓時的折扣率所沿用的最初市值，是根據買方簽訂買賣協議時的市值。
樓花禁售期: 樓花買家如何預測收樓時間 (入伙紙 / 滿意紙 / 關鍵日期…
如果業主一開始是打算做建期可是中途改變想法想做即供，一般上是沒問題的，只需向發展商申請就可以。 站在發展商的角度，其實即供樓花可以更快收回資金，所以他們會很樂意的批准。 有內房分析員附和，指出若取消預售，相信會導致內房倒閉，供應亦會因而大幅減少，樓價只會攀升，帶來反效果。 在多次重申要堅定樓市調控下，市場亦憂慮中央會否再有新招。 不過官方網站昨日在微博引述社科院七月底的報告中，曾建議政府在目前開發商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，更有傳言指北京將試點取消預售制度，且將正式出台相關政策。 儘管買現樓可以即買即住，但往往爭崩頭，每次推出都旋即被掃光。
張炳良昨主持完房屋委員會會議後突然宣布，政府同意把私樓的預售期，由目前最早廿個月延長至三十個月。 樓花禁售期 代理權益披露代表代理簽署放盤紙的人、其親屬或代名人，或代理的任何僱員/大股東/合夥人/董事對物業擁有金錢上的或其他實益的權益。 若代理或代表代理的相關人士打算購入被委託放盤的物業，代理必須要向業主披露有關信息。 僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途，放盤紙即屬無效。 一般而言，代理的責任主要： 代賣方推銷物業；為賣方取得關於物業的資料；安排買方視察物業；進行商議，並向賣方提交所有關於物業的要約；及協助賣方與買方訂立具約束力的買賣協議。 如賣方同意代理成為獨家代理，並在放盤紙簽字，意思物業單位在列明的有效期內必須透過該一間地產代理出售或出租。
樓花禁售期: 銀行借錢利率詳細資料
除了股民較為熟知的美股ETF外，還有ETN、ETD、ETC等。 樓花禁售期 雖然它們名字相似，但只代表它們同樣可於交易時段內在股票市場買入（Exchange-Traded），性質上卻截然不同。 ▲美國股市 ETF 投資入門，建立美股及 ETF 投資組合教學。
好像黃竹坑站「晉環」全數過千萬元，不能借取按揭保險，發展商付款辦法則可以做到全期一按，息率2.5厘上會。 嚴華升指，不同地區的政策亦不一樣，如深圳現時有三年禁售限制，而在廣州置業須在當地工作一年。 此外，二手市場稅項亦跟一手不同，以Benny為例，由於他在惠州置業，需繳付稅項就包括1至3%(視乎單位面積)的契稅。 若其後在物業未滿五年期內轉售，賣方便要再繳付約5.5%營業稅(增值稅)，以及20%個人所得稅，五年後轉售則能豁免。 森盈中港專業服務董事嚴華升指，部分買家於十多年前已購入內地物業，但卻忽略房產證的問題。 樓花禁售期 房產證為重要法律文件，擁有房產證才能證明物業屬買家，即使已有物業鎖匙，與發展商所簽署的買賣合約，亦只能證明買方擁債權上利益，但物業權仍不屬買家。