相反建期樓花，買家只需放低少量首期，之後待物業完全落成才找清尾數便可以，在樓花期間完全不需要供款，對買家而言有較大的彈性，可以再入貨通知書發岀後14日付清尾數即可。 有時如果買家提前繳付尾數，發展商話會給予買家一些優惠和現金回贈。 目前政府的新制豁免首置客的壓力測試，如果是符合首置客條件及建期付款方式的樓花買家，同樣可以透過額外的按揭保費，以「迴避」壓力測試的門檻。 不過，如果是已有物業在身的換樓客，或是同樣有多於一項物業的置業收租投資者，同樣需要符合壓力測試的要求。 準買家亦必須了解自己所選擇的物業、單位以及付款方式，亦特別需要先了解樓花按揭的方式，以免到落訂後，無法承造按揭，導致恨錯難返的損失。 在按揭上，即使因項目延遲落成，令借款人未能按原有構想轉按，小業主也無從向發展商或指定財務公司要求賠償。 再者，雖則香港的發展商是非常穩健但買家仍要承受「爛尾」的風險；「建期」的好處是買家毋須即時供款增加負擔，但是選擇「建期」便不能享有發展商提供的折扣優惠。 第二類為「建築期付款」，即在簽約後，在建築期間，買家要向發展商分期繳付部份樓款作為首期，直至樓契及入伙紙發出後，才辦理正式的按揭手續。 使用建築期付款計劃，可享折扣一般較少，換言之樓價會較即供付款為高，原因是買家推遲了供款期，發展商便遲了套現，變相少了資金周轉。
要獲取提前成交的「現金回贈」，也需要在物業交樓前完成交易，故此並不會符合新按保資格。 就如今次「曼翹」為例，本身「建築期付款」計劃的買家，選擇提前成交可以1%現金回贈，但如果本身選取了「新按保」便不能選擇。 樓花按揭 今次「曼翹」較獨特之處，是不少上車客均希望借取按揭保險。
不少人會選擇承造按揭保險而上車，從而獲得更高成數的按揭，但根據現時最新按揭保險的規例，只適用於已落成的住宅單位，即是包括一手現樓、二手物業。 若樓盤仍在樓花階段，物業還未落成，而買家又選擇用即供方式購買樓花，便不可透過新按保上會。 在上述例子中，由於物業工程延遲的情況並不嚴重，估計借入發展商一按的小業主，多捱一、兩個月貴息已可順利收樓、再部署轉按至銀行。 但要留意的是，樓花延遲交樓並不罕見，個別情況可延遲多個月，如果發展商有合理理由(最常見為惡劣天氣)、獲認可人士同意，是可以延遲交樓而毋須向買家作出補償。 對於選購樓花，並考慮先用發展商即供一按，日後再部署轉按的準買家來說，宜考慮相關風險再作出按揭選擇。 如買入的一手新盤只有極少銀行，什至沒有銀行提供樓花的話，買家亦可選擇「建期付款」，即使折扣優惠較「即供」少，但亦可避免銀行拒批「即供」的樓花按揭申請，減少最後撻訂的風險。 即供付款和建期付款，不僅限於樓價數期上有分別，更影響著按揭申請和按揭成數。 原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「」，換言之，用即供付款雖可享樓價折扣，但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭，最多只可造 6 成，買家需要自行籌備更大筆首期。 Peter數年前購入一個樓花單位，項目的預計落成日期是今年初，當時選用建築期付款。
假設數年前以$900萬買入樓花，並申請咗銀行一按及發展商二按合共$720萬，現欠按揭$680萬，而目前樓價由$900萬升至$1100萬。 方案 在建期上會時，先向財務公司借取所需成數的按揭，然後當物業成為現樓後除去弟弟的業權及轉按至銀行，由於是兩兄弟之間的除名，所以免15%印花稅及額外印花稅，而只需以整份樓價的1%計算相應的印花稅。 上述情況一，買家以675萬元現金加上貸款675萬元按揭清繳樓價；情況二，買家以750萬元現金加上600萬元按揭清繳樓價。 兩者均是花了1350萬元去購入單位，但後者從銀行取得的貸款少了75萬元。 更奇詭的是，後者的登記樓價是1500萬元，比前者還貴150萬元，貸款反而借得較少，而印花稅更要多繳56,250元。 要非常注意的是，與樓價折扣不同，現金形式的回贈，需要全額從貸款中扣除。
按揭保險讓銀行可提供更高的按揭成數但毋須承受額外風險。 由於物業項目根本未完成興建，買了樓花也當然不能即時入住了。 然而，基於樓花本身通常都有較大優惠以及能夠以超低首期借盡發展商按揭的性質，即時無法即時入住，也有不少業主會先買樓上車，甚至俾完首期立即開始供按揭，即是我們常聽到的「即供計劃」。 不過在銀行及按揭公司而言，不一定接受即供而且高成數的樓花按揭，不同於建期，只要申請人達到入息要求，就可造高成數按揭。 不過關鍵日期未必準確，有時工程延誤都會推遲入伙，假如買樓花後屆時TU報告過了有效期，申請人要重交最新入息證明文件，若撞正經濟欠佳，工作有變，例如裁員、轉工薪金減少了，就難以提供達要求的入息證明了。 樓花按揭 在買家角度來看，當然想付款前可以見到現樓，不過發展商提供不少樓花期優惠，及早付款的話，自然有著數，例如有些樓盤即供的話可享最高10-20%折扣。 發展商二按涉及多項條件，首先第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比，其次二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。 另外要注意利息條款，通常二按首兩年的利息較低（例如為P-2.5%），但其後利率便會上升（例如為5%），以及有機會要支付數千元的申請手續費。
- 疫情緩和後，發展商爭相推盤，加上大型鐵路沿線新盤熱銷下，推高本月成交量。
- 銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核，當銀行批出按揭後，便會發出按揭確認信，銀行按揭批核時間約為3個月。
- 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。
- 樓花按揭成數與一般現樓分別不大，經傳統銀行上會，最高可做90%按揭，但這個要視乎樓價而定。
- 如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。
借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。 P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 由發展商按揭轉按到銀行高成數按揭最多只能做8成按揭，即使物業價值$800萬以下亦唔能夠做9成按揭，而且轉按亦不具備套現功能。 以發展商按揭買入樓花，係低息期完結時物業估值不幸下跌，申請人想甩走發展商按揭亦就需要自己抬錢還比發展商，又或者繼續捱貴息直到樓價上升至可以轉按嘅水平。 方案 有些銀行，可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請，在這情況下，可以嘗試以哥哥單人申請按揭。 樓花按揭 可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。 可惜，從2010年8月13日起，政府推出辣招禁止一手樓花摩貨，所以在樓花期內是不能進行甩名的，這情況下，還有一些解決方案的。 首先，如果買家選擇了即供計劃的話，最好向發展商先轉為建期，以爭取時間進行以下方案，或減少期間所衍生的利息。 以往，一手樓買家在選定了各種即供或建期計劃後，如想更改支付辦法，需要書面向發展商申請。
當樓價上升30%，即是價值910萬，按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者，與情況2一樣亦是上限500萬元，所以同樣地需要補13萬現金才可轉按。 當樓價上升20%，即是價值840萬，按揭成數上限是6成或實額500萬之較低者，在這情況下即是上限500萬元，所以需要補13萬現金才可轉按。 假如樓價沒有升跌，該物業的估值仍然是700萬元的話，以現時金管局的按揭成數上限來說，自住物業只能借取6成按揭即420萬，在這情況下轉按便要補上93萬現金了。 置業安居，相信是每個人的理想，很多人更是鍾情於是新樓樓花，首要原因當然是「新」，會所設施、管理、規劃都較好外，另一重要因素是新樓在按揭付款上有兩種選擇，在財務安排上有更大彈性。 上述的P按和H按都屬於浮動息率計劃，定息按揭則正好相反，設有3個定息年期及年利率選擇，分別為10年（1.99%）、15年（2.09%）及20年（2.19%），在所選年期內，全期利率均以相關年利率計算。 期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。 我們建議將驗樓的重任交由專業驗樓師去協助，他們的豐富經驗通常都能夠驗出一些平常人較少留意的部分，除了常見的牆身滲水、地面不平之外，亦有很多肉眼難看見的項目是驗樓師能夠驗出的。 如果業主對於物業狀態有任何不滿，可以要求發展商執漏再交樓。
一般情況下，如果申請人的信貸評級、入息沒有大變化，申請人可按銀行原有批核條件取用按揭。 不過，如果借款人在近期的入息減少，又或信貸評級明顯惡化，便可能令按揭條件改變。 例如入息減少，不足以通過壓力測試，令可借入的按揭金額減少，買家便需要另外準備現金完成交易。 在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。 樓花按揭 另外，因為條例規定，2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業，如果是購買一手物業而有意選用即供付款，而物業價值高於600萬，則不能透過按保申請新制下的按揭成數，只能選擇放棄即供，或放棄新制按揭保險。 同時，整份按揭的利率及年期都會跟住宅單位的一般情況差不多，相比起獨立車位按揭最高15年按揭及稍高的利率來說，無論在按揭額、供款年期及按揭利率來說都更為優惠。
樓花按揭: 銀行拒批樓花按揭 買家應如何自保？（文博）
因此如樓價正逼近1000萬， 即使需要罰息，亦建議提早轉按。 如果對一手樓按揭有疑問，歡迎按左上角Whatsapp直接同星之谷按揭專員聯絡，我們的專業顧問會免費解答你的問題，助你安心上車。 如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。 樓花按揭 另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。 買樓是人生重大投資之一，所以不要三心兩意，到最後隨時得不償失。
通常新盤造勢時，傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價，但往往買家都未必能符合所有折扣條件，這點要小心。 不過，發展商一、二按通常都會有「低息蜜月期」，所以新盤買家在決定買樓時，亦要考慮當「低息蜜月期」過後的按揭安排，到時能否到銀行申請轉按減息。 另一方面，無論業主是以先買後賣、一換一形式購入新住宅物業，必須在購入新物業後一個月內先繳付15%印花稅，待售出原有物業後才能取回差價。 要注意的是如選擇較長的建築期付款計劃，而數期內樓價下跌，銀行對新物業的估價不足，而原有物業未能賣到理想價錢，有機會導致未能繳清新樓尾數，買家便需要自行補回差價上會了。 當簽署買賣約後，仍在發展項目的建築期間中，買家要向發展商分期繳付部份樓價作為首期，直至樓契及入伙紙發出後，才辦理正式的按揭手續。 樓花按揭 由於繳付尾數時限的彈性及發展商可提供額外按揭成數的關係，買家可按自己的計劃選擇合適的按揭。 如新買家本身擁有物業，可以在收樓前才完成賣出原有物業的交易，中間的時期便不用煩惱居住問題，原本的物業也可以理想價錢而沽出，亦避免賣樓後樓價上升而導致「賣咗買唔番」的困境。 9成按揭貸款金額，而「林鄭plan」的9成按揭貸款計劃同樣都不適用於樓花買家，因9成按揭保險只適用於「已落成住宅物業按揭」，因此「選用即供方式的樓花」並不符合規定。 可是，樓花買家仍可選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高8成按揭，400萬以下最高9成按揭。 由於樓花是尚未落成的物業，於「樓花期」內業主非真正居於物業內，所以發展商推出各種付款方式供樓花買家選擇，故此在按揭方面都與現樓略有不同。
樓花按揭: 樓花按揭知多點：買樓花的流程
樓花的印花稅計算與一般物無異，一般於物業轉讓後30天內繳交。 較要注意的是，印花稅如果是以百分比計算，則要以扣減付款方式及其他優惠後的「折實價」（或俗稱的「光豬價」）計算，而不是照發展商價單的合約價計算。 「樓花」即是在一手樓宇落成之前，已從發展商處購入的擁有權。 要興建一座新樓宇，動輒需要3至5年，甚至更長時間，發展商為了盡早斬獲資金，便發展出「樓花」的買賣方式。 筆者認為，是次按證公司連續兩月上調定按計劃的年利率，相信是因應美國已啟動加息週期，在資金成本壓力增加的情況下，而作出相應調整。 有趣的是尚未落成的物業(即樓花)也可作抵押，在此種情況下，貸款機構取得的是衡平法下的權益，待物業落成，借貸雙方會另行以法定押記取代衡平法按揭。 但最近卻有個案顯示，樓花延遲落成，可能會令部分業主大失預算。 【信報財經新聞】香港的樓花買賣制度完善，每年一手市場中約九成單位推出時尚未落成。 在按揭方面，配合樓花買賣的是衡平法按揭(Equitable Mortgage，行內簡稱EM)，同樣行之有效。 但有一些時候，順利取得EM，也會有意想不到的問題出現。
中銀未有特別條文，沒有說不做，樓花暫時沒有說做到或做不到。 如果曼翹，因為我們尚未收到發展商資料，所以暫時樓花並不受理。 樓花按揭 例子2：買600萬新樓，做9成按揭，借540萬，屬舊成數不適用，但新成數適用範圍，因此只能選擇建期。
按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。 車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期，均有別於住宅物業按揭。 樓花按揭 如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成。 自僱人士／無固定收入者申請按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。
樓花按揭: 樓花按揭與按揭保險
如於簽署按揭貸款確認信後取消申請，部分銀行會向借款人徵收手續費。 不少銀行亦有提供專為購買政府房屋（包括房協資助出售房屋［房協樓］、居者有其屋［居屋］、租者置其屋［租置屋］、綠置居［綠表居屋］和夾心階層住屋［夾屋］）而設的按揭計劃，大部分均為P按。 租置屋最高按揭成數為10成，其他政府房屋則最高9成至9成半按揭。 而在轉按到銀行時，亦要留意銀行借出的最高貸款金額是以物業折實價去計算，亦即是業主買樓時實際付出的金額計算。 例如原價為800萬的物業，業主以九折，即720萬買入，最高貸款額就是以720萬去計而非800萬。 樓花按揭 另外，由於呼吸plan的利息一般而言都比起銀行按揭高，一般業主都會考慮在罰息期過後轉去銀行做按揭。 但特別留意如果樓價太高，呼吸plan所借到的按揭金額高於銀行最高可借給你的按揭額，你就要向銀行補回差價，假如沒有足夠資金的話，罰息期過後的呼吸plan還款可能會把業主壓到透不過氣。 現時有很多樓花都會推出發展商按揭，俗稱「呼吸plan」，即指只要業主有呼吸都可以借到。 在考慮呼吸 plan時，建議各位業主都要做好兩手準備。
《香港財經時報》分析即供和建築期付款特點；四個普遍的樓花按揭優惠要點。 WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 在購買任何投資產品、海外物業之前，請確保行動符合您的投資目標，財務狀況和特定需求。 國際投資者可能面臨因貨幣波動和/或地方稅收或限製而產生的額外風險。 本網站包含的信息是從我們認為可靠的公開來源獲得的，但我們不保證所提供信息的準確性或有用性，並且對使用研究的讀者所遭受的損失不承擔任何責任。 請記住，投資可能會上下波動，投資可能失去所有價值的可能性，過去的表現並不預示未來的結果。 樓花按揭 WavingCat 提供最即時全面的樓市、移民、海外置業、財經、加密貨幣、獨家優惠資訊。 無論你係投資新手定係資產管理大師，WavingCat都會幫你捉緊錢途。 一般而言，轉按要等到收樓後才可安排，但業主可於收樓前3個月開始申請，以鎖定估價、按揭利率等批核資料。 例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。
本周焦點在於美國聯儲局主席鮑威爾等官員發表講話、美國最新零售數據及大型零售商公布業績。 除了鮑威爾外，本周發表講話的聯儲局官員包括紐約聯儲銀行總裁威廉姆斯、芝加哥聯儲銀行總裁埃文斯、費城聯儲銀行總裁哈克等。 市場期望從多名官員言論中，尋找下半年利率走勢的線索，及對於通脹和經濟的看法等。