例如現時發展商多會提供「即供」優惠，即在樓花開售後即時開始供款，一般可獲得最多優惠，部份樓盤首輪樓花時，最高即供優惠甚至可達價單價錢的20％。 發展商為了加速收回資金，往往會吸引樓花買家愈早付款愈好；相反，買家為了風險管理，又總希望付款前愈能看見現樓愈好。 兩者拉鋸之下，發展商便推出了各種樓花期優惠，愈早付款及繳付全數的買家，往往能獲得更多優惠。 九成按揭只適用於私人樓宇，當中價值600萬元或以下之物業可為樓花，而樓花期須為12個月內，價值600萬元以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。 在樓市不斷破新高的時間，我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況，寫這篇文章是有感而發。 樓花按揭壓力測試 同舊例一樣，600萬以下物業可以轉按套現，而新例就放寬600萬以上的物業亦可以做轉按，惟只適用於將原有未完成貸款的貸款額轉按至另一銀行，而非轉按套現。 一般$900萬以下的村屋按揭，最高按揭成數達85%，貸款額最高為$720萬；而樓價$900萬至$1000萬，則最多只能做到8成最高按揭，貸款額最高為$800萬。 雖然聯名物業「甩名」後，再購買第二個物業，理論上是可申請9成按揭，但做按揭申請之前要留意舊有物業是否仍有按保。 如果舊有物業有按保，新物業申請最高按揭成數時會被拒。
例如擔保人70歲，而銀行按揭年期以「80減」計算年期，則最長年期為（80-70）＝ 10年。 如希望拉長按揭年期，父母從「擔保人」變成「借款人」，銀行便可以年紀較輕申請人年紀計算。 目前政府的新制豁免首置客的壓力測試，如果是符合首置客條件及建期付款方式的樓花買家，同樣可以透過額外的按揭保費，以「迴避」壓力測試的門檻。 不過，如果是已有物業在身的換樓客，或是同樣有多於一項物業的置業收租投資者，同樣需要符合壓力測試的要求。 政府在去年10月放寬按揭保險成數，樓價800萬以下能接受高達九成按揭，月收入只要符合要求，800萬物業只需要80萬首期，對於未存夠首期但有較高收者，也能夠有足夠借貸能力首次買房。 樓花按揭壓力測試 不少人會選擇承造按揭保險而上車，從而獲得更高成數的按揭，但根據現時最新按揭保險的規例，只適用於已落成的住宅單位，即是包括一手現樓、二手物業。 若樓盤仍在樓花階段，物業還未落成，而買家又選擇用即供方式購買樓花，便不可透過新按保上會。 賣家在購入樓花時，因為未能參觀真實的單位，又未能即時入住，因些發展商往往會提供各種優惠如即供折扣，鼓勵買家購入「樓花」。 另外發展商一般會跟財務公司合作提供較優惠的按揭計劃，以吸引市民入市。
- 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。
- 在放寬按揭條件後，如果首置客未能符合壓力測試，亦有機會可獲批以800萬樓價為上限的九成按揭。
- 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。
- 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
- 因此，對於首次買樓人士要，壓力測試的要求會較DSI為高。
一般來說，1,000萬以下私人住宅按揭，銀行只會最多借60%按揭。 如果想借超過 6成的話，便要申請按揭保險並支付保費，為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。 按揭保險批核成功後，銀行可以加借至最高樓價的90%，為業主提供9成按揭。 先假設按揭利率為現行利率加3%，再計算申請人的每月供款佔月入多少部分，於壓力測試下，DSR上限只能為60％，即指申請人置業後的供款金額，不可佔月入超過60％。 若不想等待預批結果，其實亦可循較簡易方式了解自己的貸款能力。 樓花按揭壓力測試 假設打算買入800萬物業，申請六成按揭，約以利率2.5%及供款30年計算，每月供款約為$18,966。 供款與入息比率要求為$37,932，壓力測試要求約為$45,423。 壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。 基本上，現時申請人若符合「現時按揭利率下，供款不超過入息50%」，便可獲批按揭。
樓花按揭壓力測試: 按揭成數及壓力測試常見問題
當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 依據去年按揭保險修訂，申請人一般都需接受供款入息比率50%的測試，並須符合壓力測試，如果首置人士未能符合壓力測試，也可以在額外增加保費條件申請九成按揭。 不過每間銀行會根據內部風險管理情況進行調節，個別銀行仍有機會要求首次置業人士進行壓力測試。 根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。 在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下，最簡單的計算壓力測試的方式可以1：100計算，月入1萬可以借100萬左右的按揭。
（2）如果二按有低息蜜月期，之後高息的話，壓測會全期用高息計算。 通常發展商二按，一開始是低息，但低息蜜月期過後，會變高息。 當銀行計算壓測時，二按部份的每月還款會全期用高息去計算。 舉個例子，比如2按部份一開始是2％，兩年後利息加至P (即 5.25%)，還款期30年。 當然，這種計算方法得出的每月還款和2按的實際每月還款有出入，但銀行是用這計算方法去進行壓力測試。 註：上述資料僅供參考，實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動，詳情請向銀行相關按揭職員查詢。 樓花按揭壓力測試 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。 不過，銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡，一般原則是擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價的60%，才可批出9成或以上成數及足25年還款期。
樓花按揭壓力測試: 按揭保險懶人包！保費計算教學
在新規例下，容許壓測未達標的按揭申請人，能透過支付額外按揭保費以獲批8成或9成的最高按揭，壓力測試重要性大減，但置業人士的每月供款變相增加。 申請人如果是受僱，只要提供入息證明，便可計作入息。 但請勿誤會，他們並不是完全毋須通過壓力測試，而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定，維持50%之內，即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試，亦不會因此而不獲批按揭。 但這類申請人需要繳交額外保費，加至原有保費之一成。 近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。 不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。 因此銀行在批核按揭時，會為申請人進行「壓力測試」。 按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。
至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。 對於儲錢能力高的人，將來儲夠錢便可一筆過清還二按，並且毋須改動一按；如果想以普通按揭成數轉按，又不想補錢，只能寄望樓價大幅上升。 如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。 建期樓花在收樓前3個月才可申請按揭，因此若果不幸遇上失業或者減薪，就會大大增加按揭審批成功的機會，相反即供樓花可以趁利息穩定時上會。
舉個例子：陳生首置購入一個$800萬單位自住，借6成，即$480萬，還款期30年。 從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，分別是$37,932和 樓花按揭壓力測試 $45,423。 基於銀行會視乎客人是否能通過壓力測試最低入息要求，所以這個案陳生只需計算自己收入是否能達$45,423，這樣便才能通過銀行審批。
在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 有些銀行繼續要求借款人同樣須通過壓測，惟入息要求稍為放寬——以「按揭利率加3厘的壓測下，供款不超過入息的65%」為批核標準，較正常情況(60%)時的供款與入息比率，稍為放寬5個百分點。 政府去年10月放寬按揭保險規限，同時加入「免壓測」條款——只要業主符合首置資格，以及通過後來補加的「沒申請按揭保險時的貸款上限的壓力測試」。 樓花按揭壓力測試 所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業，總貸款額只是500萬。 如果有選用按揭保險，當樓價去到800至900萬，由於封頂位為720萬，所以不論是800萬還是900萬的物業，最高借貸額也是720萬。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%。 以上對照表根據封H按頂息率2.5%（即5.5%利率）計算，如果按揭計劃的封頂位上升，壓力測試門檻便會提高。
樓花按揭壓力測試: 最新按揭成數變化
按抽籤次序到售樓廠揀樓，準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據，選好單位後，便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約，及支付細訂，細訂金額為樓價5%，可用支票支付。 部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。 ，前者為大手買家組別，即一組申請人同時購入多伙，後者為普通組別，A組會較B組優先揀樓，而抽籤也會分組進行。 依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。
樓花按揭壓力測試: 住宅首置按揭成數
另外，如果有按揭在身或收入來自外地，供款與入息比率及壓測同樣以較嚴謹的40/50計算。 近月在低息環境下，絕大部份人士選用H按計劃供樓，現時H按計劃普遍為H+1..5%，封頂息率2.5%（P-2.75%，P為5.25%），那壓力測試究竟是以H+1.5%部份計算，還是用封頂息率計算呢？ 所以從壓測角度，除非按揭計劃調整封頂息率，否則即使近月拆息下降，也不會導致按揭申請人較易通過壓力測試，所以置業人士小心別計錯數。 樓花按揭壓力測試 要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同，房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保，連同金管局規定最高60%的按揭成數，不論綠表或白表最多可按九成，兩表均須進行壓力測試。 因此，白表人士特別要留意在既定的入息上限下，能否順利通過壓測。 經過計算後，壓力測試前比率為35%，壓力測試後比率為58.4%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。
以首置自用、主要收入來自香港人士為例，其基本供款與入息比率上限為50%。 不過，申請人還需要通過壓力測試下的供款與入息比率上限要求，即假設利率上升3個百分點後，其供款最多佔入息的60%。 如果買家不選用按揭保險，便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭，即1,000萬以下最高六成按揭，1,000萬以上最高五成按揭。 樓花按揭壓力測試 銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法?
發展商為了吸引買家購入樓花，多數於會提供各式各樣的優惠，希望加快收回資金，特別是對於愈快付款及繳付全數的買家，愈能獲得更多的優惠。 根據金管局最近亦對非住宅物業按揭貸款措施有所放鬆，非住宅物業按揭成數上限上調10個百分點，由以往的四成上調至五成。 新按揭成數推出，除了吸引不少準買家入場外，換樓客都被新措施弄得心癢癢，但換樓客要申請9成按揭時要小心留意舊樓成交期。 購買新物業時，舊物業必須要先完成成交，即使簽訂臨約亦不會當成完成成交，因此換樓客要於在舊物業正式成交才可申請9成按揭，否則可能需要被迫申請8成按揭。 樓花按揭壓力測試 按揭成數是指購買物業時，以物業作抵押向第三方（如HKMC或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。一般我們稱為高按揭貸款是指貸款比例同物業本身比例達80%以上。 如整個按揭涉及二按，不論二按是發展商或公務員的首期貸款，銀行計壓測時都會把二按利息加3厘去計壓測。 以公務員的首期貸款為例，利息可能全期都是1厘，但當銀行計壓測時，會以 1.3厘去計算。 否則，如經銀行的話，都還是要需要壓測，不論按揭成數。