如果是先買後賣，因為將會同時持有兩項物業，所以不能申請首置高成數按揭，亦必須繳交15％的從價印花稅。 雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 雖然這類過渡貸款可增添換樓過程的彈性，但要留意當中須合符一些條件，方可獲銀行批出貸款或有效運用資金過渡交易銜接期。 銀行提供之過渡貸款均設有貸款金額上限，借款人須弄清能否獲批足夠資金作過渡，即是否有足夠「水位」；由於收緊樓按成數的新措施已出台，有關「水位」亦隨之減少。
MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 「先買後賣」不止影響按揭財務要求，未賣舊有物業即是資金未回籠，新物業首期從來而來？ 銀行亦有換樓過渡貸款，借埋舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，用以支付新物業首期，而且過渡貸款期間唔使供本金，只係需要比利息。 樓換樓過渡貸款 銀行並不是有生意唔想做，而是金管局對於銀行放貸，有嚴密的指引，每一條數都要計清計楚，換樓客在未完成出售原有物業之前，銀行都不會在計算供款能力時撇除現有的按揭供款，變相令到業主難以通過壓力測試。
樓換樓過渡貸款: 買家印花稅 BSD：非港永久居民須付15％
當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 你可在簽署新居買賣協議的二年內，或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內，連同證明文件向稅務局，提交退稅申請。 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。
而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。 特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話，在買樓賣樓之間的空窗期，當中的租金或者住酒店／AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。 樓換樓過渡貸款 樓換樓過渡貸款 讓客戶在樓換樓的過渡期間，即使尚未完成賣樓交易，仍有足夠資金應付新樓首期或其他必需的開支。 這項貸款靈活方便，讓客戶有足夠時間完成新樓的按揭程序。
樓換樓過渡貸款: 表: 一手私樓吸納量
但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。
另外現有物業及新買物業之按揭契必須為「無限額抵押法定押記」。 對於已為持有物業承造按揭的買家，由於您將持有兩個物，最高供款與入息比率（LTV）只是樓價的四成，借貸金額比沒有持有任何物業的買家少一成。 若您未能以目標價錢出售原有物業，按揭供款或會對您做成負擔。 樓換樓過渡貸款 李小姐在兩難的情況下，得到中潤的協助，以「先買後賣」形式完成所有買賣交易。 中潤先借出$1,000萬讓李小姐購入海怡半島，而她無需等到新物業完成交易，隨時都可出售太古城舊物業。 當舊有物業完成交易後，便可將中潤的過渡貸款轉回銀行，攤長慢慢供款。
樓換樓過渡貸款: 最新要聞
舉一例子，買家於數年前以400萬元買入兩房居所，向銀行承造9成按揭，現時尚欠銀行按揭300萬元；眼見單位已升值至600萬元，希望運用樓價升值的資金作為首期更換一間800萬元之三房單位。 樓換樓過渡貸款 不過，在一賣一買的交易中，新居成交期早於舊居，令買家無法用舊居樓價尾數支付新居首期，由於欠缺額外備用資金，故需要一筆短期貸款作過渡。 按上述計算方式，買家可獲批之最高貸款額是60萬元(600萬元X 60% -300萬元)或240萬元(800萬元X 30%)，由於以低者為準，故過渡貸款額僅為60萬元，未足以讓買家應付新屋首期。 而在按揭措施下，過渡貸款額之計算方式須根據既訂之按揭成數上限而調整，若舊居價值為1,000萬元或以上，鑒於有關按揭成數上限為5成，故須調整為1,000萬元之50%減去尚欠按揭餘額計算。 如果手頭上資金不足，可考慮部份銀行提供的「過渡性貸款」計劃，作為新物業首期，而該筆貸款的供款，並不會計算在供款佔入息比率內。 除了申請貸款，亦可與新單位的賣家商量，延後成交期，並盡快出售現有物業。
- 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。
- 若原有單位之按揭成數又或尚欠按揭金額偏高，買家可借出之貸款額或未足以支付新居交易之樓價尾數。
- 毋需入息證明，貸款無上限，最高可達物業估價七成半。
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- 現時有能力進場的買家，一般財政實力較雄厚，隨着近年物業不斷升值，對於本身持有物業的業主亦累積不少財富，當中有部分會因為家庭成員增加或想改善生活質素而計劃升級置業。
- 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
雖然她有足夠現金流補差額，但她希望有流動資金傍身，所以打算為新物業申請銀行按揭，攤長供款。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，相比面積較大的住宅物業，銀行普遍認為納米樓風險較高，市場上早有個別中小銀行不做納米盤按揭生意。 他知悉，目前有兩家銀行正考慮收緊200多呎住宅物業按揭，原因在於承造高成數按揭時，有些買家資金「掹掹緊」，要找非同住的家人作擔保，換言之斷供風險較高。 地產界人士指出，上周傳出個別銀行研究停做納米樓按揭，業界推測可能因納米樓的呎價動輒二三萬元，而且可做9成按揭，擔心業主財力不足，一旦樓價下跌，銀行要承受極大風險。 據知，當中涉及兩家中小型銀行，更有市場消息傳出，銀行業界曾計畫開會商議會否一起停做「納米樓」按揭貸款，惟金管局對此表示關注後，銀行界即時叫停，暫未有最新動靜。 先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。
樓換樓過渡貸款: 買樓 印花稅 減免有計：「借人頭買樓」
以新物業首期金額需320萬元計算，業主只需填補新物業部分首期(即80萬元)便可升級換樓置業。 該計劃主要適用於住宅物業，同時接受現按於任何銀行之現有物業申請，而且貸款期內只需繳付利息而無須供本，相信可解業主燃眉之急。 這類換樓貸款只屬於短期過渡性質，銀行很多時只是為着吸納新按揭客戶才會提供過渡貸款；而市場上只有部分銀行提供此類貸款。
不少換樓人士都會面對類似的煩惱：經歷多次睇樓後，終於決定搬到心儀的南區三房單位，讓小孩有更多活動空間，同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。 可是，若不先售出現時居住的單位，您未必有足夠資金換樓；但先賣樓代表家人可能需要先搬到較細的單位暫住，除了擔心家人未能適應，租樓的成本亦較高。 如果有突發事件發生，而令行程受影響，有哪家保險公司的旅遊保險會是保障最全面，賠償金額最高呢？ 由此可見，準買家如有意減少印花稅支出，可以借用親人的「首置客名義」，去購入物業，從避過DSD 15％的稅項、甚至是BSD稅項。 近年據不少媒體報導，不少換樓客或是父母客，也以未曾置業的子女的首置名額購入物業。
樓換樓過渡貸款: 成交期 – 居所真空期
業主決定加按套現前，亦要考慮一些因素，否則可能得不償失，下文詳細分解。 事緣是求助的網民打算樓換樓，他將原有單位售出後，隨即購入新單位，預計在4月中成交，正當他興高采烈地為新居設計之際，竟然收到原有單位的買家通知批核按揭時出現阻滯，可能需要撻訂。 本港過去五年平均促成15,975宗一手買賣，但平均每宗成交金額卻仍高見1,200萬元。 公式二：新物業所需首期金額（一般為樓價估值40%至50%，按香港金融管理局新規定的物業按揭成數 / 貸款金額上限計算）減訂金（最少為樓價之10%），以低者為準。 換樓人士看中心水單位之後，除了估價和為按息格價之外，最重要是首期問題，簡單的方法是將舊有單位的放售價，減去未供完按揭貸款，餘下所得若不足以支付首期，就要額外準備資金。