亦有租樓人士不想動用原本的資產配置，打亂投資或儲蓄計劃，會選擇借私人貸款，此時就要好好選擇貸款，比較利率及條款，否則多付的利息開支隨時等於一個月租。 在2019年10月「林鄭Plan」推出前，只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，林鄭Plan將樓價放寬至1000萬元住宅申請最高8成按揭。 其後，在2022年2月「波叔Plan」更放寬至1200萬元以上物業可借最高8成或960萬之較低者。 在林鄭Plan前，不少人只有將貨就價，購買600萬以下物業以高成數按揭上車。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。 如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多只能借8成按揭，並必須通過壓力測試。
對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 只要舊物業臨約成交日期，發生在新樓臨約成交日期之前，便毋須繳付15%「辣稅」，只需用較低的第二標準稅率。 樓換樓注意 但要留意，如果舊物業出售期間買家突然撻訂，新樓便需要馬上繳付15%「辣稅」差額。 而且，銀行及按證公司得知舊物業撻訂後，新樓最多只可以借八成，並且要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DSR）分別為35%及45%。
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不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。 聯名買樓注意事項 多過一位以上的業主（共有人）共同擁有同一項物業（共有產權）。 業主可選擇「聯權共有」﹙Joint Tenancy﹚或「分權共有」﹙Tenanc… 荃灣新盤按揭通識 一如市場所料，上月底美聯儲宣布減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率（P）不變。 財政預算案推措施加強吸引外商來港投資,並建議撤銷雙倍印花稅,方便換樓人士,加快人口流動;亦應將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元,降低入市負擔。 而印花稅，部份「原裝相連」單位，只有一張樓契，與購入普通物業分別不大。
以30年按揭為、同一筆入息計，「免壓測」比「要壓測」可多借約19%的貸款，是一個相當多人選擇的方案。 首如換樓客本身的物業仍然是以高成數按揭的身份上會，按揭保險公司並不會處理新按揭申請，換樓客必須把要售出的單位完成交易後才可入紙申請。 【香港樓市走勢2023】香港樓市跟香港經濟一樣，逐步復常，樓市成交回暖，香港樓價亦止跌回升！ 美聯物業指出，樓價「U Turn」急轉彎升逾2%，尤其是去年呎價急跌的屋苑更出現「彈簧式」反彈，其中太古城呎價年初至今急彈22.3%。 樓換樓注意 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預料，首季一二手價量齊升，料首季樓價升5%，新盤成交按季「V彈」近4倍。 《香港財經時報》更整合美聯物業資料，表列15個熱門屋苑最新價格變化。
樓換樓注意: 新居屋換樓難的三個原因
譬如父母買樓給子女居住但子女沒有入息，或子女買樓給父母居住但父母沒有入息，如申請一般成數按揭，銀行仍可當作自住用途處理。 如申請不超過七成按揭，供款與入息比率及壓力測試要收緊10%至40/50，如申請超過七成按揭還要額外再收緊5%至35/45。 譬如購買1000萬元住宅申請30年、八成按揭，沒有其他按揭的申請人入息要求是76200元（「免壓測」下更可低至64,000元）。 有其他按揭的申請人，申請上述800萬元按揭的入息要求將是101,000元，加上他原本的另一按揭，譬如尚欠300萬元30年按揭，總入息要求便是139,000元了。 無論是把原物業甩名或加按套現後以擔保人身份幫另一半上會，就有許多細節需要留意。
- 唐樓內沒有安裝電梯，特別是樓層較高的單位，上落時會比較吃力。
- 如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。
- 當然，如果想鋪新地板的話，就要留意鋪地板之後單位地面感覺上可能會向上升，如果本來單位樓底已經不高，就可能要再三考慮在舊地板上鋪新地板的做法。
- 從相片可見，該藍澄灣單位連有雅致裝修，廚廁新淨企理。
- 成功簽約後，買家需前往銀行申請按揭，屆時銀行會為物業進行「估值」，並按估值進行按揭審批。
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樓換樓注意: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
於正式買賣合約應有條款註明，如買方無法完成交易，賣方可以先殺訂，然後把單位重售；如果單位重售時的價值低於合約上的價值，賣方可追討有關差額等等。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約（下圖）。 一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。
- 假如哥哥已婚、或本身有另一質素遠超弟弟新購單位的住宅、或哥哥本身是公屋戶主、或住在公務員宿舍而無意遷出的話，便難以說服按揭保險公司哥哥將遷入新購單位與弟弟同住。
- 裝修舊樓唔容易，能夠搵到有能力嘅師傅幫手就放心得多。
- 對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。
- 不過，在買入新物業後一年內賣出原先物業，可申請退減部分稅項。
- 亦要注意一下門鎖是否全部能夠正常開關、門鎖會否太鬆動等。
- 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。
換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約，不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款，這樣可保障自己。 假如換樓人士成功賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。 A.一旦買入新物業後一年內，仍未能賣出原有物業，便難以退回多付的稅款。 但業主會否因此而減價賣樓則難說，因要計算多付的稅款數額是否高過減價金額。
樓換樓注意: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成交易後，業主才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 樓換樓注意 必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。 如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％ – 4％」的印花稅額。 鄭生先賣出舊物業，他名下已不再擁有香港任何物業記錄。 他隨後在簽立臨時買賣協議後，以600萬港元買入新的住宅物業，參考以上表2（第2標準稅率從價印花稅），鄭生需要繳付180,000元印花稅即可 （600萬 x 3%)。
老實說在一開首就做錯了，P先生在問題中都講已太遲。 如果你住係金獅花園呢個大屋苑而手頭上應有近百萬cash，應該先買樓後賣番。 假如原持有物業成交日早於新購物業成交日，申請人只要在簽妥出售單位的正式買賣合約後，向銀行提交副本，銀行就不會計算原物業的按揭供款。 當售出單位成交後，申請人需要補交有關確認信給銀行。 想申請超過8成按揭的換樓客，在「一賣一買」之間的時間，就要拿揑得相當準確。 在按揭保險的角度，即使出售的單位已簽妥臨時買賣合約或正式買賣合約，仍未算「沒有本地住宅物業」。
樓換樓注意: 迷思2: 一手供應平衡 = 樓價可負擔?
反之，財務公司的貸款申請手續較為簡單，審批亦較快。 因此急需資金周轉應急的客人便有需要到財務公司申請貸款。 沒有收入證明 – 坊間不是所有人都有一份正職在大公司受薪。 不少人士的收入都是以現金獲取沒有一份正規的收入證明，而這類客人要到銀行申請貸款非常困難。 例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。
這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。 無論簽署臨時買賣合約，或者正式買賣合約，買家有機會打退堂鼓，取消交易。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 先賣後買與先買後賣最大差別，前者業主能恢復首置「自由身」身分，申請新物業的高成數換樓按揭，並且可避開持有一項物業後再置業所需的15％從價印花稅。
樓換樓注意: 按揭進階版(適合炒家、收租客、投資者)
學者則建議，買家不要着眼於「上車」，要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少，買家未來要套現換樓有難度。 樓換樓注意 裝修舊樓唔容易，能夠搵到有能力嘅師傅幫手就放心得多。 我哋嘅裝修師傅團隊經驗豐富，輕易掌握同瞭解唔同建築物嘅規管同限制，提供全面服務；而由報價開始，我哋會以第三方身份監督同幫你同裝修師傅進行溝通，直至工程完成為止。 布少明承認，新舊物業銜接上不會方便，但可以要求新業主延長交吉期，一般交吉期兩、三個月，但可要求延長至五、六個月，只要新業主願意接受，便可趁此段較長時間揾樓。
具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目，接近10,000伙。 原本想尋找原業主，重新用正確印章補簽原先買賣合約，但業主不在港，兼且公司亦倒閉。 在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。 一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾1,000萬元。
樓換樓注意: 公屋換居屋利弊分析 ＋ 注意事項
回看當年政府的手法，就是希望透過辣招拉停樓市升勢，並趁機大力增加土地供應，認為只要做得到供求平衡，便能解決到房屋問題。 但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。
除了申請貸款，亦可與新單位的賣家商量，延後成交期，並盡快出售現有物業。 另一方面，你也可以了解到想借按揭時是否真的能夠過壓測？ 入息供款比例是否符合要求等的問題，可以防止付上了訂金才發現借不足按揭導致撻訂的慘況。 如果你已經有入市的計劃，相信也不會是手揸十萬八萬就妄想可以入市。 但首次置業的年輕人們，如果不是有爹地媽咪做靠山，而是要自食其力的話，也可能未必隨時拿得出幾百萬做首期任你揀樓。 如果貿貿然走進地產舖問價，隨時被不良經紀sell你買貴樓。
樓換樓注意: 樓換樓方法: 買樓中伏位（4）售價太低 銀行或拒批按揭
自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 本港過去五年平均促成15,975宗一手買賣，但平均每宗成交金額卻仍高見1,200萬元。
樓換樓注意: 表: 一手私樓吸納量
假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。 若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。 就算業主A把現樓出售，亦只能套現250萬元，不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。 另外，由於信貸狀況改變於TU內並非實時反映，存在着時間差，所以有機會即使原有物業已經成交但TU並未反映，買入新物業時亦有機會只批8成。 不過，只要出售嘅物業經已成交，按揭亦已解除，申請人可馬上補交文件予銀行以首置批出9成，惟需注意銀行審批需時，兩個物業嘅買賣時間需要拿揑好。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛終止新購單位交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。
樓換樓注意: 出售現有物業時買家撻訂之風險
因為持有多於一個按揭物業的申請人，按揭成數會被下調一成，變相購買物業時，要拿出更多首期。 由於兩宗交易可以緊接進行，賣出及買入單位的成交日可以縮短至一星期左右，換樓客可減少賣樓後樓價颷升的憂累。 樓換樓注意 當考慮到申請批核時間，以上兩類換樓客，如不希望銀行計算原物業按揭供款，新購單位的成交日，必須定於原持有單位簽正式買賣合約後的1.5個月後才算穩妥。 上述這類換樓客，由於申請新按揭時已還清原按揭，因此銀行不會將原按揭供款計算在內。
400萬以下高成數上車必讀 大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業，可以「按揭保險計劃」承造高達九成按揭上車，以下為大家解釋一下實際操作及注意事項…… 鑑於近年政經局勢不穩定，近年也有一批香港人萌生移民念頭，特別是英國落實「BNO通道」後，吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。 香港人購置海外物業，除了是透過把現有香港物業加按釋出資金，部份也會選擇前往英國按揭承造，但手續、息率、年期及申請程序，跟香港按揭卻是截然不同。 除了二手樓及新盤，部份無力支付高首期的買家，且欠缺足夠財政實力，會放眼政府資助房屋，他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋)，按揭申請也跟私樓完全不同。 同一道理，由於公屋、村屋、唐樓等質素較參差，按揭成數及年期也會收緊。 鑑於政府實施「額外印花稅」，二手樓的流轉較慢，刺激不少港人轉投新盤市場。
樓換樓注意: 按揭種類
面對巨大政治壓力，兩位候選人均承諾在當選後提供更多支援，為國民紓困。 當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。 買樓置業，承造按揭是關鍵一環，如何才能提升自身借貸力「上車做業主」或者「一層變兩層」？
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果舊有物業未完成交易，銀行會先批出八成按揭，當舊有物業完成交易後，換樓人士可以重新向銀行申請最高九成按揭。 他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。
因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 私樓住戶平均入息中位數39,100元，以目前息率水平倒轉來推算，最高可獲取408萬元的貸款額。 當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975個單位計算，105,000個單位也就等於香港6.6年的吸納量。 事實上，私樓難負擔的局面，卻沒隨著供應增加而改善。