除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。 【個案分析】供樓扣稅懶人包 置業人士供樓開支不輕，政府為了減輕負擔，只要屬於自住物業，業主供樓貸款利息開支每年可享有高達10萬扣稅額，究竟要符合甚麼要求才享有扣稅優惠？ 自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。 不過，筆者仍收到不少客人的查詢，擔心「先買後賣」令他們多付辣招稅，而且操作上仍然疑問處處，在此為各位解答「先買後賣」時需要注意的事項。
他坦言九龍城區餐廳多、交通方便，不希望領補償金了事，希望市建局可提供同區樓換樓安置。 80歲的洪伯跟太太同住啟德道68A號垣天大廈的兩房單位，面積500多呎。 他接受訪問指，於30餘歲時以3萬元買入單位，現時樓齡已50多年。 市建局今日（23日）公布啟動九龍城啟德道/沙浦道重建項目，涉約50個街號，舊樓樓齡約29至50多年，估計受影響業權450個，受影響住戶有670伙、涉及地鋪商戶40個。
樓換樓方法: 印花稅估值詳細介紹
不過要注意，印花稅是以物業原有價值計算，而所有居屋均是以政府折扣價值出售，計算居屋印花稅時需要先翻查居屋物業原有價值，否則資金不足，即會措手不及。 一般而言，若然買家已有三成首期在手，即已有足夠能力換樓，不妨選擇「先買後沽」策略，因目前樓價仍企穩，此做法可免「筍盤」被別人捷足先登外，原有的物業亦有機會以「靚價」出售。 買家可先買入新物業，後賣出原有物業，再把套現之資金投入新物業按揭供款。 情況同上，換樓可申請的按揭成數，需視乎到底是買家是首置或是非首置身份。 如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。
有地產代理透露，去年已有私人發展商提出每平方呎1.6萬至1.8萬元的收購價，估計市建局收購價可達1.9萬元，以500多平方呎的單位計算，收購價近千萬元。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 就像買樓，對很多人來說，包括筆者及很多早已在投資市場打滾的學員，買樓…可以話係食菜咁易，只要在旺市的時候，你多出去睇樓，或者到新盤現場感受一吓氣氛就明白。 當然，世界之大，確實有很多價值連城的寶貝，確實很離地，確實是一般人都買不起的，所以第一件事，你要分辦出，買樓上車是否真的很離地，還是自己的目光太短淺。
樓換樓方法: 印花稅幾時交
所以買家宜先行墊支新物業的尾數，將買入新物業的成交日訂得比舊物業早，減低搬屋的麻煩。 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 【樓換樓懶人包2022】不少業主近日見香港樓價跌趁機換樓，但應採用「先買後賣」或「先賣後買」較好？ 《香港財經時報》整合了一系列換樓要點和注意事項。
但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。 但假如「天氣不似預期」，賣出單位後樓價颷升，便會跌入「落錯車，如離開了幸福的高速路」的萬劫不復之地。
樓換樓方法: 成交期 – 居所真空期
當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。 在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。 而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話，資金不足亦可能令你被逼撻訂，結果換樓夢泡湯。 跟一般二手樓不同，新盤受買家注目，還因為發展商提供各式各樣的付款優惠，主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造，「先住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」等計劃也應運而生。
- 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。
- 租金收入約26,000元，租金之70%可作新增收入加大按揭借貸銀碼。
- 如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多只能借8成按揭，並必須通過壓力測試。
- 現時樓宇按揭產品，共有三種計算利息的方法，一類是「最優惠利率按揭」(P按)、一類是「拆息按揭」(H按)、還有較少人採用的「定息按揭」。
- 答：現時800萬樓下盤源愈來愈少，根據按揭新規定，可申請最高9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬，而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬提升至1,000萬。
至於先買後賣方面，業主在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。 樓換樓方法 須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。 或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才是對自己最保障的方法。 房屋署審核及批准申請後，會發出「購買資格證明書」給有關申請人。 此證明書由簽發日期起計六個月內有效，如申請人未能在該證明書的有效期內簽訂臨時買賣合約購買居屋第二市場單位，而仍有意購買該等樓宇，必須重新申請及繳交有關的費用。
樓換樓方法: 最高瀏覽
香港樓宇買賣中，最常見以及最基本的印花稅，即為「從價印花稅」。 顧名思義，即為樓宇買賣過程中，依從樓價價值而得出的印花稅。 即時評估貸款能力及置業預算, 助您為置業作好準備。
部份換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。
樓換樓方法: 申請DBS Black Card簽賬滿$5,000，即換取台灣來回機票!
現時每年平均回報為7厘，因儲蓄高彈性及每月收息，8年後應可儲蓄資產約101萬元作置業首期。 我們期望在小朋友入讀小學前換個較大的2房單位，地點位於觀塘或附近，不知該如何作準備？ 現時我們沒有任何股票/基金儲蓄(已全數付了首期及用於結婚開支)，每月扣除供樓及日常開支後，兩人合共儲蓄1萬元。 樓換樓方法 #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。 將三房改做學生宿舍，三房名城差都改五房，叻既去到六房。 有樣野要留意，有些人自行裝修間屋然後搵我地買樓易幫手放租，抱歉做唔到。
本人剛於去年7月完婚，並已於2017年4月買了位於深水埗單幢式重建樓宇住宅，一房單位，約300呎，現時月供14,000，還款期30年。 本人和丈夫皆30歲，職業為文員及廚師，月入分別為2.6萬及3.2萬，計劃於33歲左右生小朋友。 【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面，其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單，吸引附近換樓客眼球。
樓換樓方法: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
過去數周疫情急劇轉壞，加上政府再收緊限聚令，二手樓市氣氛受挫，業主再次陷入弱勢，議價幅度明顯增加，市場也出大量減價、甚至低於市價成交。 樓換樓方法 觀察近來的成交，面積較大的單位，減價幅度相對較大，特別是3房單位，對有意換樓人士而言，現在是個不錯的換樓機會。 答：如果本身已擁有物業但希望透過新措施買多一層樓，現時有多種方法可以回復首置身份，最普遍為透過近親買賣甩名。 假設一對夫婦本身共同擁有物業，由丈夫「甩名」予妻子回復首置身份，然後丈夫便可以透過新按揭保險購買800萬物業及申請9成按揭。 只要在律師樓與妻子簽訂好臨時買賣合約後，丈夫便可以用首置身份買樓。
原本想尋找原業主，重新用正確印章補簽原先買賣合約，但業主不在港，兼且公司亦倒閉。 在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。 一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾1,000萬元。 在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此要求亦較為嚴謹。 貸款方法多不勝數，置業人士亦可選擇過渡性貸款，惟本地銀行近年並不積極推廣，部分銀行更已取消提供此服務。
樓換樓方法: 網上銀行
如果在購入新居一年內售出舊居，業主可申請退稅，退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」（上限為樓價4.25%）的差額。 不過，業主如未能在限期內售出舊居，就不可申請退稅。 樓換樓方法 在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。 樓換樓方法 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。 若客戶未能於貸款期內完成出售現有物業，恒生銀行有限公司(「恒生」)有權重新釐訂新物業的按揭成數、貸款金額及／或貸款利率，並要求客戶即時清還有關貸款（包括但不限於新做物業的按揭及換樓計劃）或其任何部份。
近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。 另一方面，你也可以了解到想借按揭時是否真的能夠過壓測？ 入息供款比例是否符合要求等的問題，可以防止付上了訂金才發現借不足按揭導致撻訂的慘況。 如果你已經有入市的計劃，相信也不會是手揸十萬八萬就妄想可以入市。 但首次置業的年輕人們，如果不是有爹地媽咪做靠山，而是要自食其力的話，也可能未必隨時拿得出幾百萬做首期任你揀樓。 如果貿貿然走進地產舖問價，隨時被不良經紀sell你買貴樓。
樓換樓方法: 按揭種類
最簡單最直接的方法是，看看身邊的人是否都跟你一樣「買不起」，如果個個都「買不起」，怪不得你，但如果你身邊有很多都「買得起」，你就要知道，只是自己的目光太短淺而已。 樓換樓方法 租金收入約26,000元，租金之70%可作新增收入加大按揭借貸銀碼。 新套現金280萬元；加上已有350萬元，共630萬元中，可拿40萬美元買新鴻基直債收息，5.7厘到期保本2024年到期。
樓換樓方法: 樓市資訊 | 美聯物業
當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 香港的經濟與和各個方面的發展在未來的空間是非常有潛力的。 當香港人越賺越多錢、生活水平越來越高時，所以換樓也是情理之中。