樓換樓印花稅 內容大綱
這份文件會在土地註冊處註冊，需進行俗稱「打釐印」的方式來確立其認受性。 辣招亦直接影響其他界別的生意；在傢俬店林立的馬頭圍一帶，據記者粗略點算，總共已執了十四家傢俬店，可說是「滿目瘡痍」。 除了傢俬店，經常上電視的驗樓師詹濟南，亦大呻生意難做。 「以前一個月都有十幾單驗舊樓；依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說，曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題，到現在才企圖以加稅解決問題，導致樓價高，成交少的困局。 自從政府去年推出三招印花稅辣招，包括：特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、及雙倍印花稅（DSD）後，樓市成交宗數比前大跌逾一半，無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人，都叫苦連天。 樓換樓印花稅 另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 印花稅包括從價印花稅及買家印花稅一般都會由買家支付，不過額外印花稅就視乎買賣雙方如何處理，可以一方全部負責、各佔一半或者九一分。
因為稅務局有特殊豁免，其中只要「提名」一個在香港擁有住宅物業的近親簽定「轉讓契約」，不論他本身是否香港永久性居民，均只需繳交「從價印花稅」，而不是15%的「新住宅從價印花稅」。 值得注意，「近親」是有定義的，必須是「配偶」、「父母」、「子女」、「兄弟姊妹」方受理。 一般準則，在置業時其中一方沒有持有物業，但另一方持有物業，稅局不會視乎持有物業的一方是否「近親」，一律視為「已持有多於一層香港住宅物業」看待，故他們需繳交更高稅階，即「新住宅從價印花稅」。 舉例兩夫婦聯名購入一層300萬元的物業，其中一方已持有本港住宅物業，他們需要繳付15%的「新住宅從價印花稅」，即45萬元。 簡單來說，如果你是「香港永久性居民」，在買入香港住宅物業時，你並沒有持有其他香港住宅物業、亦不是其他香港住宅物業的「實益擁有人」，在進行買賣時就只需繳交「從價印花稅」。 樓換樓印花稅 為壓抑樓市，政府已推出了印花稅三招，包括：特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）；要交的總稅項，最高可達樓價的五成！ 樓市成交迅即被冰封，由於「效用」顯著，不少投資者無計可施，從此收山。 一名住在港島區的小業主，有實際而迫切的換樓需要，苦苦思量，終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」，並以差價繳交印花稅項。 本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件，發現此招合情、合法、合理，在重稅下成功殺出一個突破位。 自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。
「先賣後買」是指業主售出舊有物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。 換樓客可以首置身分買樓，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。 相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 樓換樓印花稅 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。
- 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。
- 根據稅務局規定，不論是否香港永久性居民，只要提名近親簽立轉易契都是以「從價印花稅」方式來計算。
- 從近期新盤開售消息，可以看到有不少富爸媽會動用部分積蓄幫子女支付首期，但未必所有父母都有此本事，如果手頭資金有限，但自住物業有價有市，加上子女置業後會搬走，便可以考慮策動大換細套現計劃。
- 房委會會在買家選購居屋單位後，才會提供印花稅資料，於文件直接列出居屋的最初市值、印花稅估值、按不同稅率計算的印花稅金額等。
- 但在實際情況，還要視乎簽訂臨時買賣合約( 臨約 )與正式買賣合約 (正約) 之間的日子差距。
- 新盤陸續推出，未上車的市民如用首次置業條件買樓有何優惠著數？
同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3厘後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。 【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。 其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 如果住宅物業由一名香港永久性居民及一名非近親的非香港永久性居民，以聯權或分權方式共同購入，不論該非香港永久性居民所佔物業的業權比例，均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準)，繳納「買家印花稅」。 樓換樓印花稅 除非出售物業的臨約簽署日期早於新買入物業，那就不需繳付15％，否則仍需付首置印花稅。 但要留意，若接手物業的新買家突然撻訂，那換樓人士需要即時補交15％印花稅的差價。 以公司名義購買住宅，當作投資物業論，故須支付15％稅項，同時要支付15％買家印花稅 ，合共須繳30％稅。 另外，換樓人士如於買入物業（以買賣轉易契日期起計）6 個月內，出售其唯一的另一個住宅物業，其後便可向稅務局申請退還部份印花稅（相當於新舊印花稅差額）。
樓換樓印花稅: 按揭計算機
繳交印花稅目的，就是用來確立文件法律效力，以防日後買賣雙方有任何爭拗，文件都可作呈堂證供，法庭會受理，同時這也是法律責任。 印花稅（Stamp duty）是一種非常古老的稅種，它的起源有段古。 在公元一六二四年，荷蘭政府面臨財困，當時的統治者摩里斯（Maurs），為了解決財政危機，打算開闢新稅，便要求大臣們出謀獻計。 但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法；於是公開徵求徵收新稅的方案，最後脫穎而出的，就是「印花稅」。 樓換樓印花稅 原理是，市民在日常生活中，時有機會使用契約、借貸憑證等，若交給政府，在文件上蓋印，打上一個「印花」，便成為合法憑證，以保障雙方的權益。 由於「印花稅」成本相對低廉，而徵收的範圍廣泛，歐美各國隨即相繼仿效，在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。 香港早年已有印花稅，是香港政府主要財政收入來源之一。 即使送契樓成交價是 $0，稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。
如果買家購買的是一手樓花，發展商偶然會提供代付印花稅優惠給買家。 下列的從價印花稅表說明，物業稅項是不同樓價根據不同稅率計算得出，首次置業人士最高繳付的稅率為4.25%。 近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。 如果在購入新居一年內售出舊居，業主可申請退稅，退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」（上限為樓價4.25%）的差額。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 樓換樓印花稅 這種方法的現金流壓力最少，可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂，待收到賣樓尾數後，才支付新購物業的大訂餘額及印花稅，即使積蓄不多亦可安心換樓。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，可豁免計算原有單位的按揭欠款。 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。
樓換樓印花稅: 重點8: 持有非住宅、海外樓、車位 = 視作香港住宅?
假設你購買的物業價值為700萬，你則需預留樓價的3.75%，即26.25萬作買樓印花稅之用。 從價印花稅英文是Ad Valorem Stamp Duty，簡稱AVD，是物業轉讓時必須繳交的一種物業印花稅。 其稅率會因應買家的情況而有所不同，簡單可分為首置印花稅以及非首置印花稅兩種。 如果換樓先賣後買，雖可確保自己有新住處，不過因為同時持有兩項物業，必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 「先買後賣」在承造按揭時，就等於同時持有第二物業，銀行可能會視為投資物業看待，只能批出最高5成按揭。 樓換樓印花稅 除非可證明購入物業屬自住用途，則可以獲取最高8成按揭，相反，則有機會被拒批。 最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金，以便在成交日找齊所有尾數，便可即賣即買，減低樓價飆升的風險。 除此之外，要做到無縫銜接，防止買家撻訂，則必須在臨約中加入「必買必賣條款」，如果買家最後無法如期賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓住處，以上都是買家要考慮到的換樓成本。
要留意轉名後3年內不能賣樓，否則需要繳付額外印花稅（SSD），6個月內賣樓須付樓價20%，6至12個月內15%，12至36個月內10%。 如果資金不足，需要靠賣樓來籌首期的話，這方法實在行不通。 另一個業主常遇到的退稅失敗情況是「先買一間，後賣多間」。 例如業主有兩層樓，想「二合一」換大屋，首先付15%辣稅買新樓，再在一年內賣斷現有的兩層物業，這種情況一定不能退稅，因為條例本身寫得相當清楚，換樓退稅需要「一間換一間」。 參考現時市況，熱門上車屋苑及大型居屋屋苑交投較活躍，以沙田第一城為例，單是二月已錄得30宗成交。 至於居屋屋苑，由於入場費較平，即使位處屯門的兆康苑，在二月亦錄得多宗成交。
另外，多間零售企業本周公布業績，包括沃爾瑪、家得寶（Home Depot）、Target和勞氏（Lowe’s）。 數據方面，美國將於周二公布4月零售銷售數據，市場估計按月升0.8%，升幅高過3月的0.5%。 同日亦公布4月工業生產和3月企業庫存數據，市場估計分別上升0.4%和1.9%。 樓市數據方面，周三和周四將公布4月新屋動工、建築批則及二手房屋銷售年率，市場估計將較3月數據有所回落。 樓換樓印花稅 10大屋苑本月截至昨日，暫僅錄90宗成交，按月同期大幅下挫約46.1%。 期內佔9個買賣報跌，並以將軍澳新都城瀉約88.2%最傷，即使料受惠通車的紅磡黃埔花園及沙田第一城，交投亦分別挫約21.4%及40.9%，同時，該批屋苑也佔約一半出現跌價情況，反映後市仍存隱憂。
香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。 即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。 任何形式的物業買賣都需要繳交從價印花稅，稅額就會視乎樓價。 樓換樓印花稅 只要你係香港永久居民並且沒有持有任何住宅物業都可享用以下印花稅率。 另外樓換樓人士只要簽臨時買賣合約買樓後12個月內出售原有住宅物業便可向稅局申請退還部分印花稅。 反觀如果聯名買樓的一方並非近親，則需要繳付「新住宅從價印花稅」，且還需按需要繳交針對海外人士的「買家印花稅」。
樓換樓印花稅: 【英國按揭】英國買樓按揭成數有多少? 壓力測試怎樣計算?
假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅（見下列表），即約30萬元，但非首置人士需要支付15%印花稅，即約達120萬元。 本周焦點在於美國聯儲局主席鮑威爾等官員發表講話、美國最新零售數據及大型零售商公布業績。 樓換樓印花稅 除了鮑威爾外，本周發表講話的聯儲局官員包括紐約聯儲銀行總裁威廉姆斯、芝加哥聯儲銀行總裁埃文斯、費城聯儲銀行總裁哈克等。 市場期望從多名官員言論中，尋找下半年利率走勢的線索，及對於通脹和經濟的看法等。
先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 如買家換樓購入的是樓花，則有較多時間安排出售舊單位，可以等待新屋接近收樓，完成簽署樓契後的一年內，成功將舊單位出售並完成手續，再申請退稅。 此外，亦要留意有意申請換樓退稅者如擁有多於一個單位，就算於買入新單位後同時將所有持有的舊單位悉數售出，亦不能申請退稅，由於退稅申請只接受一換一，所以申請人需確保於買入新物業時，只持有一個舊單位。 而且其他單位必須完成買賣手續，若有買家撻訂，同樣不能申請退稅。
剛才在立法會條例草案委員會討論中，有很多議員跟政府一樣，希望草案可早日通過。 今次我們提出兩項修訂是很技術性的，是因應議員的要求和市民實際操作上的需要，亦緊扣政策原意，我相信大部分議員歡迎我們的修訂。 當然，部份人為免在遺產繼承上引起不必要的麻煩，很多人買樓時已傾向用「長命契」，即所謂「聯權共有」的方式來持有物業。 樓換樓印花稅 假如如果兩夫婦共同以「長命契」形式持有物業的話，雙方的業權及權益是一樣的，當其中一方去世，物業權益會自動轉移至其他聯權持有人身上，變相無須處理遺產承辦的問題。