讀者應還記得年初車公簽文最後兩句「怎曉田耕耘不得，那知餅食不充腸。」正好總結今年樓市發展。 特區政府在土地及房屋策略錯誤，執行無力，以至樓價依舊極度超越負擔能力，至今沒法告訴市民何時取得供求平衡，樓價會否回到可負擔能力範圍。 「反送中」一役更揭露出中共已插手香港事務，特區只能按照中共的指示執行。 特區能制定一個以廣大市民利益為依歸的土地及房屋政策，怕且已是空中樓閣。 外圍面對中美貿易戰交量，內外交困之下，特區經濟陷入技術性衰退。 樓市2019 可是住宅市場仍是一枝獨秀，年中二手樓價更曾創出記錄新高，雖然下半年開始回落，但未足以抵消上半年升幅，全年樓價錄得近3%升幅，年終樓價距離歷史高位亦只差6%，極度超越負擔能力。 特區連續八年成為全球樓價最難負擔的城市，大幅拋離第二位的溫哥華。 各種研究報告指出，公營房屋是扶貧的有效方法，但政府過去八年，無法解決土地來源問題，公營房屋供應大落後，遠離先前長策定立的目標。
中原地產已掌握全港119萬個私人住宅單位的總存量數據庫，也能從樓齡、面積等作分類，從而計算出每個樓市片區和每個私人屋苑的流通率。 中原地產開創先河，整合完成全港私人住宅單位總存量數據庫， 帶領香港樓市進入全新領域。 流通率反映物業的交投活躍程度，屋苑流通率愈高，代表交投愈活躍，較易轉手。 計算方法是 將某段時間內屋苑的成交量除以屋苑單位總數得出的百分比。 直至10月中，政府打倒年初的自己，不再擔心放寬按揭保險被誤解為托市，大幅放寬按保，首置客最高可承造九成按揭。 加上10月底本港多間主要銀行終於跟隨美國減息，多區二手樓市即時受惠，但始終未能抵銷社會局勢動盪引發的憂慮情緒。 反映二手樓價的中原城市領先指數在波動下，全年升幅不足3%，而在風雨飄搖下，西九龍高鐵站商業地誕生的新地王，每呎樓面地價只有1.3萬多元。
- 中原城市領先指數CCL最新報189.52點，按周跌0.46%，2周連跌0.95%。
- 而11月粵港澳大灣區建設領導小組又通過了16項惠港措施，其中包括便利港人到大灣區內地城市發展，以及加強大灣區內人流和資金流等措施，增強粵港澳大灣區的競爭力。
- 圖片：unsplash鑒於現時樓市下滑，加上不少大型新盤入伙，放租盤料大增，相信二手樓租金難免同樣受壓。
- 對於準申請人而言，無論大家是以綠表或白表申請，購買居屋時要申請按揭，又有何需要注意呢？
- 另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。
圖片：unsplash然而，政府統計處最近公布，本港5月至7月的失業率為2.9%，較上一期數字微升0.1個百分點，打破自2018年3月以來維持2.8%不變的紀錄。 不過，是次失業率僅是微升，仍處於歷史上的低位，在可見的將來也未有大升的可能，故暫時對樓市的影響有限。 等足九年，青年宿舍終於有着落，但項目只提供76個單位供應，杯水車薪。 社聯首個組合房屋項目明年第二季入伙，提89個單位，對改善劏房戶及公屋輪候人士居住環境聊勝於無。 政府有意加快過渡性房屋供應，如何在政策及執行上「拆牆鬆綁」未見細節。 未補價資助房屋分租先導計劃推出以來零申請，房協優化計劃放寬部份限制，暫接十多宗租戶及百多放租申請，效果仍有待觀察。 「反送中」令政府失去管治能力，主動政策變作被動對策。 去年最後一天土地專責小組在爭議中提交建議，政府全盤接納。 可是除了林鄭屬意的公私合營計劃外，其餘短中期對策包括發展棕地及利用私人會所土地皆進度欠奉。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，新盤吸去市場上大批購買力，同時二手業主叫價企硬，買賣雙方陷入拉鋸，令周末預約睇樓量持續受壓。 又指，現時二手平盤欠奉，準買家傾向觀望，估計二手屋苑表現要待新盤推售告一段落，方有較明顯反彈。 對比於以往使用的貸款基準利率，LPR更具市場性，因其每月報價一次而且參與報價的銀行更廣更多元，實施的結果是進一步深化利率的市場化，更利於對樓市進行調控。 當市場利率下降時，借貸成本也將下降；反之，當市場利率上升時，借貸成本增加，便於個人控制自身槓桿和管理風險，降低承擔風險的意願，減少投機。
樓市2019: 銷售達人
官方統計局於2017年公布的平均人工則為2,160令吉（約4,045港元）。 有外國媒體跟據世界銀行的標準作研究，從資源、經濟市場、勞動人口、國內企業水平及GDP成長等幾個範疇，評選出20個目前最適合進行各種投資（包括樓市）的海外市場，當中包括菲律賓、印尼、柬埔寨等等。 MoneySmart抽出當中較為港人熟悉的3個市場，為大家簡略介紹，它們分別為菲律賓，新加坡及馬來西亞。 但二手成交跌，背後亦因為受制辣招，令肯大幅減價的業主比例不多，這一點也抵銷了樓市利淡因素。 所以即使本港面對內憂外患，整體樓價全年接近無升跌，但以二手總成交金額3,242億計，每宗二手買賣仍高見800萬元。 同樣抽中「頭籌」的區小姐稱，年初入表時只為一搏機會，無預計會中籤，近月開始盤算置業計劃。
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樓市2019: 最新每月統計數字
中原城市領先指數CCL最新報189.52點，按周跌0.46%，2周連跌0.95%。 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報192.77點，按周升0.14%，是歷史第三高。 樓市2019 CCL(中小型單位)報190.28點，按周跌0.01%，2周共跌0.49%。 CCL(大型單位)的跌幅最大，按周跌2.81%，報185.47點。
低下階層被迫住在劏房，劏房戶年年創新高，需求龐大令劏房租金不合理地高昂，搾乾收入。 未來人口急速老化，卻未見政府將人口政策、房屋、社會保障等整合扶貧，可悲的是特區官員還在沾沾自喜吹噓扶貧成效。 說白了，特區政府根本無意解決貧窮問題，而是利用大灣區融合將貧窮人口驅逐。 反映二手樓價走勢的中原城市領先指數最新報179.18，按周微升0.04%。 分區指數除九龍區續跌1.02%外，港島、新界東及新界西分別回升1.02%、0.79%及0.62%。 其餘領先指數個別發展，大型單位再跌0.47%，中小型單位及大型屋苑分別回升0.14%及0.2%。 樓市2019 中原經紀人指數最新報42.31，按周下跌1.86個百分點。 而且，因為有政府擔保，申請人不用通過加息三厘的壓力測試，部分銀行甚至在計算供款佔入息一半上，也不太嚴格，但要留意，信貸紀錄不良同樣會影響銀行批出按揭的態度。 大行均看好碧桂園的後市表現，穆迪最近對該公司的展望調升為正面，預期擁有充裕土地儲備的碧桂園將持續受益於中國的城鎮化浪潮，支撐其在低線城市的發展。 摩根大通則給予碧桂園增持評級，認為其是合理風險範圍内股本回報率最高的藍籌股。
樓市2019: 瑞銀料明年 樓市 跌10至15％
19年肯定是政權移交後最動盪的一年，政府一意孤行，硬推《逃犯條例》修訂案，又連番錯判局勢，結果引發一場政治風暴，影響更席捲全球，將中共直接干預特區事務的邪惡手段全面曝光，特區政府只是傀儡。 作為亞洲金融中心，政府助擁萬億儲備，四萬億外匯基金，數千億的各種未來基金，錢多的是，竟然有近五份一人口活在貧窮線下，只能代表制度極為不均。 因為輪候公屋期間，申請人只可申請一次「綠表資格證明書」，證明書的有效期為一年，證明書有效期間，輪候公屋將被暫停，直至證明書逾期才恢復，而且房署辦理文書需時，是否趕得及居屋申請截止，亦是未知之數，故太遲申請證明書，有可能得不償失。 樓市2019 換言之，若參加「家有長者優先選樓計劃」，該名長者必須為其中一名聯名業主，並需簽署聲明書，承諾願意一同居於所購買的居所。 如果在最近半年遭停薪留職，房委會表示，將視乎「僱員薪金證明書」替你申報的平均入息，來釐訂收入是否合資格。 成功遞交網上申請的綠表申請者，申請者及名列申請表上所有家庭成員仍須於申請表上簽署作實綠表身分。
樓市2019: 全球最貴住宅租金市場 香港排第三
除了鮑威爾外，本周發表講話的聯儲局官員包括紐約聯儲銀行總裁威廉姆斯、芝加哥聯儲銀行總裁埃文斯、費城聯儲銀行總裁哈克等。 市場期望從多名官員言論中，尋找下半年利率走勢的線索，及對於通脹和經濟的看法等。 另外，多間零售企業本周公布業績，包括沃爾瑪、家得寶（Home Depot）、Target和勞氏（Lowe’s）。 數據方面，美國將於周二公布4月零售銷售數據，市場估計按月升0.8%，升幅高過3月的0.5%。 同日亦公布4月工業生產和3月企業庫存數據，市場估計分別上升0.4%和1.9%。 樓市數據方面，周三和周四將公布4月新屋動工、建築批則及二手房屋銷售年率，市場估計將較3月數據有所回落。
近期歐洲已出現名義負利率，在德國已有銀行向存錢的客戶徵收利息，反映我們的世界資金已氾濫到甚麼程度。 在這種情況下，有租金收入的香港地產，很難進入蕭條期。 若非如此，很難解釋，為何面對中美冷戰與香港動亂，香港的樓價依然有這麼強的抗跌能力，跌幅至今仍未達6%。 以近日香港樓市對政府放寬按揭措施的反應來看，樓市仍對好消息非常敏感。 這樣輕微的刺激，本來只能惠及初次置業者與金額相對低的中小型住宅市場；但現實卻是豪宅與商業樓字市場也一樣出現了良性互動，交投大增。 因此，無論從政治的穩定性來看，還是從經濟發展的潛力來看，香港的處境都大不如前。 因此，按傳統的基礎分析方法來看，香港的地產市場理應掉頭回落，再沒有之前那麼值得投資。 事實上確有一部分人受這種想法的影響，以致近期一些海外地產的展銷會都人頭湧湧。 傳統的分析員，多按照一個地方的政經形勢作為預測樓市的基本因素。
可見，如果入息是6萬，如果購入800萬的樓並做9成按揭。 每月在利率2.15%的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5000元的基本開支後，餘下27,845元。 另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。 同時扣除5,000元之後，每月可支配收入為19,791元。 但是要留意，本金及利息總支出為1200萬，比之前2.15%的利率時間上升約300萬。
展望2020年，受貿易戰和社會事件影響，香港經濟持續面臨下行壓力，將會是挑戰重重的一年。 不過，受惠政策，加上房屋供應不足的因素，相信來年樓價將平穩發展。 由於政府放寬按揭保險成數釋放二手購買力，料2020年二手成交表現較好；反觀，由於供應量未有大幅增加，料明年一手銷售量將有所回落。 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲近月新盤銷情未見突出，華懋鐵路大盤朗城滙，及九建和恒基等多個上車盤，開售後仍有大量單位未能售出。 樓市2019 當發展商為求去貨，又怕大規模減價動搖樓市，包括加大 按揭 額在內，還會用何種「招式」吸客呢？ MoneySmart即向大家講解發展商近期常用的5招！ 近日樓市回調，不少業主「趕尾班車」轉按，希望套現得一個好價錢。 哪轉按除可獲得現金，解決財政困難及進行投資外，尚有何好處呢？ MoneySmart即透過以下數點，向大家講解轉按仍有甚麼好處吧！