勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。 未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。 二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。
- 綜合判斷分析，比較標的五管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為3%。
- 台南市建立數據分析平台發現，14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高，次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好已轉變。
- 請以下列估價報告之資料為基礎，仔細詳讀勘估標的之基本資料，及估價師之訪價資料；並請依據前述之資料，就以下問題回答之。
- 對於區分所有權之公寓或大樓產品而言，採用土地貢獻原則時，建物價值為殘餘價值，剩餘之價值全部歸土地所有，因此，將膨脹土地價值。
- 價格日期為民國94年9月1日，勘察日期為民國94年8月25日，估價種類為正常價格。
- 「樓層別效用比」：由於大樓或公寓中各層樓之效用不同，因此造成價格有所差別，如以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率，並將各層樓之單價轉換為百分率方式來表示，即稱為「樓層別效用比」。
- 提醒應考人應儘量使用試題內所提供之資料，勿任意變更或添加估價條件；如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應於估價過程中詳細敘明。
V1△：配合開發時程之獎勵容積(於區段徵收作業辦理開發完成後，土地所有權登記之日起，於下表期限內提出建造執照申請者，本地區區段徵收作業完成，土地所有權登記之日為民國94年8月1日)。 開發期限獎勵標準(△V1) 四年內Ｖ0×20％ 六年內Ｖ0×15％ 八年內Ｖ0×10％ 十年內Ｖ0×5％ 滿第十年後Ｖ0×0％ △V2：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在1,000平方公尺以上，商業區申請開發基地面積在1,000平方公尺以上者，得給予原基準容積10%之獎勵容積。 一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 相關修正因素： 使用用途：不同使用用途對樓層價差的影響，以一樓與二樓以上樓層差異最明顯;若為相同地段的一樓則依使用方式不同，以供作商業使用的價格最高，依次為辦公使用、住宅使用、工業使用。 個別因素與區域修正各項目與原則： 各宗土地價格修正比較項目應包括如下： 宗地條件：考量基準應以個別土地面積規模、寬度、深度、形狀、臨路情形等條件對不動產總價影響的幅度修正之。 對於區分所有權之公寓或大樓產品，若採用建物貢獻原則時，各所有權人土地價值均為素地價值，因此，造成各單位所有權人權利價值比率與持有面積比率相同。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
為聽取產、官、學界不同面向意見，地政局特邀請屏東大學不動產經營學系黃名義副教授、崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦助理教授、南市財稅局陳柏誠局長及南市不動產估價師公會吳國仕理事長等4位專精於電腦大量估價及不動產市場價格分析實務專家學者提供專業意見及進行與談，提供建議作為南市未來精進電腦大量估價參考。 為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「台南市實價登錄數據分析平台」。 為了台南市不動產相關市場的發展，市長黃偉哲指示地政局，公告土地現值與公告地價要合理調整，力求土地稅賦公平；也要對於不動產實價登錄加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化。
都市更新為都市開發手段之一，與區段徵收、一般徵收及市地重劃等同，因許多的公共設施皆可因而達到興闢之目的。 現有巷依大法官會議之解釋必須有政府徵收，因其使用與計畫道路用地同等地位。 因此，建議視都市更新為都市計畫手段，而現有巷透過徵收之手段取得，其價值可參考各縣市地方政府當年度一般徵收之標準。 當區分建物各建物所有權人所持有公設比例不一致時，估價師應以同一棟區分建物之平均公設比例為比較基礎，並以距離該合理公設比例上下3%以內差距為合理公設比例區間，公設比大於或小於合理區間時（亦即虛坪之部分）以1/2或1/3之平均建坪價比例計價，並應是差異大小而有所不同，此差異由估價師自行判定。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價要收多少錢？
(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、收益法與成本法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、收益價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 比較法的三個比較標的條件：比較標的1於109年11月25日成交，建坪價為700,000元/坪，價格指數108%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件優於勘估標的（調整率—3%）。 比較標的2於109年6月20日成交，建坪價格為620,000元/坪，價格指數107%，通風採光及樓層位置較勘估標的差（調整率+4%），土地個別條件較勘估標的差（調整率+3%）。 比較標的3於107年5月30日成交，建坪價為675,000元/坪，價格指數106%，通風採光及樓層位置優於勘估標的（調整率—2%），土地個別條件較勘估標的稍差（調整率+1%）。 樓層別效用比計算 除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。
根據好時價分析新北市累積近30萬筆實價登錄交易資料，以數理模型製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。 一、該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格×土地價值比率二、該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格/該區分所有建物之基地持分面積。 （五）此比率的產生是以效用為基礎，然而效用是指使用者對各樓層的滿意程度，既主觀又抽象無法計量，而效用大小的另一表現方式即為價值，效用大則價值高，而價值以貨幣方式表示則為價格。 是故，以買賣價格或租金作為求算樓層別效用比率的基礎，是合理且可行的方法。 註 12 都市更新權利變換實施辦法第11條：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
綜合判斷結果，F 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。 民國九十一年二月一日訂約當時，至估價期日這段期間，租金水準下跌3％（故期日修正率為97/100）。 茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。
農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 樓層別效用比計算 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之。 於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。
樓層別效用比計算: 房屋稅稅籍清查2/1起展開
2.本案興建RC 結構的建築物，其營造施工費為每平方公尺14,000 元，規劃設計費為營造施工費的2%，廣告銷售費為4%，管理費為3%，稅捐及其他負擔為2%，預計施工年期為一年。 (二)如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 經營總成本為新臺幣 7.4 億元（含人事費、管理費、維修費、建物折舊費、稅費及其他費用）。 土地位置略圖土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寛 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。 (二)如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 同一地價水準區段劃定：同一地價水準區段劃分應時，應斟酌地市價地價之差異、土地使用管制、房屋建築現況、土地利用現況，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
因為每棟大樓都是獨一無二的，因此就單一棟大樓成交單價得出的結論，還要佐以區域性去計算樓層別效用比，才更有完整的參考價值。 桃園市楊梅與八德地政事務所就曾經做過一個分析，是依內政部實價登錄揭露的訊息算出楊梅區住宅大樓新成屋、中古屋及公寓的樓層別效用比。 樓層別效用比與地價分配率：當我們去看一個建案時，常會發現一樣的格局、一樣的面積，只是樓層不同，單價就不一樣，以不動產估價技術規則來解釋的話，可以說這是因為各層樓之效用不同所致。 地價分配率乃是將平面地價（基地價格）作立體上下分配到各樓層的比率，與樓層別效用比率之差異在於，前者僅將土地之效用按各樓層位置加以分配，而後者則是除考量土地之外尚包含各樓層建築物之效用。 樓層別效用比計算 地政局期許，未來能持續精進地價查估作業，以及維護不動產交易市場資訊透明且正確，將積極爭取預算繼續辦理電腦大量估價之研究，研議有關住宅價格指數之續行建置及發布，以及維護並精進各項自動化系統工具，促進未來相關地價精進作業之推動與執行。 此外，可藉由系統快速分析實價登錄特定時間、空間、建物型態、屋齡、使用分區之交易價、量資料，並產製視覺化的圖表，以供使用者了解當前不動產市場情形。
樓層別效用比計算: 不動產估價常見問題
按該近鄰地區之東邊1/3部分，業經規劃為都市計畫範圍內之住宅區；西邊2/3.部分為工業區。 各實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的之比較價格，若有不予採用者，請述明理由。 勘估標的為○○市○○段 200.地號，價格日期為98年7月1日，勘察日期為98年7月10日，估價種類為正常價格。
只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。 法定空地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。 透過樓層別效用比，可以揭開樓層高低對於價格影響的神秘面紗，客觀判斷不同樓層的價格差異。 樓層別效用比計算 不過，須注意的是，各行政區、地區有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據，最重要的還是找到心中理想且可負擔的房屋。
樓層別效用比計算: 概念比一比 12 | 樓層別效用比與地價分配率
3.重劃後之可建築用地（住三），臨8公尺計畫道路，臨路寬約200公尺，深度約27~28公尺，預計興建為50戶之4樓透天住宅，每戶土地面積110m2、建物面積250m2。 鄰近透天別墅新成屋土地在100~120m2、建物面積在220~260m2之房地價格，每戶約介於900~1,200萬元之間，依所蒐集堪用之新成屋交易案例價格推估本案之合理總價每戶為1,100萬元。 五、經委託不動產市場調查專業顧問分析發現，目前該特定區不動產發展趨勢熱絡，住宅供給屬小型個案與自地興建居多，新建住宅多數為基地面積100平方公尺，樓地板面積150平方公尺的三層樓透天厝，建材與用料均講究，總價約NT$12,000,000~22,000,000，一般的銷售率可以達八成。 由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。 1.根據當地不動產市場調查得知，本案如果採取大樓興建，每平方公尺大約售價可以在46,000 元，另外，根據建築法規推估，本案可以興建之營建面積為基準容積面積，至於本案可以銷售之面積則為基準容積面積的1.15倍。
三、該區分所有建物之基地單價＝該區分所有建物之基地權利單價×平均樓層別效用比/該區分所有建物之樓層別效用比前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。 都市更新權利變換價值評估為一複雜的估價作業，估價者不僅面對單一的實施者（委託者），同時必須面對數十個以上的權利人，使得不動產估價師面臨許多挑戰。 這些挑戰正表現在過去許多更新案審議過程中的價值爭議中，但仍無法在估價的技術形成統一的規範，只有個別估價者依其不同的認知加以解決。
樓層別效用比計算: 市場反了！新竹量縮7成、房價倒噴4成 專家預期這現象將現…
(一)銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價格。 首先以基準容積，估算合理的土地購買價格；其次，請進一步採用容積獎勵方式，估算合理的土地購買價格。 3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。 2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。 5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。
想買大樓物件的消費者最先苦惱的問題就是「樓層選擇」，而到底建商在樓層定價上有什麼祕密或是原則，YouTuber建築先生就透過統計學推敲出建案定價的潛規則。 第105條建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。 本文內容資料取自「林英彥 不動產估價（第九版）」及「江穎慧 建立立體地價評估制度之研究 89年政大地政碩論」作重點整理。