樓宇貸款計算機詳細介紹

不過這只限於你是通常居於香港,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日,若然你長時間居於外地,而持有香港物業收租,則不能享有個人入息課稅的累進稅階,只能依照15%的物業稅階繳稅。 除了「基本免稅額」外,因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」,最常見就是「供養父母免稅額」,所以即使你的年薪高於289,140元,你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 對上一份《財政預算案》建議,寬免2020/21課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅,上限$10,000,但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施,納稅人只需如常填報報稅表,待相關修訂通過後,稅局就會自動寬減。 舉例,如果你第一年供樓,銀行借貸息率為現時H按1.5厘,攤長30年還款期,每100萬元貸款額的利息則為14,416元。 若果你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡,你的貸款額要去到694萬元,利息支出才達100,000元,可以用到盡;反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡,這時你就要評估一下日後會否換樓,換樓銀碼會否高於這個水平。 如果你後悔使用,或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅,可於六個課稅年度內向稅局提出更改。

很多人業主都會問,究竟應否等到加息周期重臨才使用,但實情由於按揭供款是「息除本減」,所以更關鍵的問題是,息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 我們以一百萬貸款額做例子,若以息口2.375厘,拉到最長30年期供款,若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」,累計有111,777元利息可申索扣減,拉勻平均一年22,355元。 去到第六年,剩餘本金供剩87.8萬,所以利息支出也有所遞減。

樓宇貸款計算機: 問題1: 課稅年度內的「入息」有幾高才值得申報?

但當然,若業主有換樓打算,樓價愈貴,供款額愈多,理應利息支出也相應提升,都是應否保留日後使用的考慮因素。

  • 答案是樓按要攀升至2.75厘,亦即較現息口有16%升幅才可以。
  • 去到第六年,剩餘本金供剩87.8萬,所以利息支出也有所遞減。
  • 若兩夫妻其中一方不需交稅,在下面7項一欄記住要剔出「是」,將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。
  • 要留意課稅年度的年結是每年三月,如果你開始供款的時間是12月,該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月,你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。
  • 在計算可扣減利息支出時,就要以新的利息支出,按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。

買樓收租,業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅,但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。 一般來說,在填寫報稅表時,你只要在出租物業報表上,第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號,以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8項,填上所付利息,稅局會自動計算兩者方法,何者對繳稅者更有利。 假如你是一名普通打工仔,無任何「子女免稅額」及「供養父母免稅額」,而純粹只有個人「基本免稅額」132,000元,只要你年薪289,140元,相當於月薪24,095元,基本上你不已不用交稅,所以便不用申報「居所貸款利息」扣稅了。 樓宇貸款計算機 因為在入息扣除免稅額後,原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅,交稅10,000元;但因今個課稅年度,財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖,所以扣減後,你需繳稅款項為0。 在這個情況下,你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。 如果業主選擇將收租物業報「物業稅」,他需要繳交多出稅項呢?

樓宇貸款計算機: 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素:

因為貸款額愈高,利息支出也會愈多,會直接影響你能否用盡。 問題是,在決定是否採用相關扣稅額時,就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡,而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。 理據是按揭年期愈長,借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。 若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計,倒轉推算,只要尚餘貸款額維持425萬元,你都可以食盡十萬元的「免稅額」;但同一筆貸款額計算,如果供款年期愈短,就未必可以用盡免稅額。 樓宇貸款計算機 但當然按揭年期愈短的業主,只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。 供款年期20年,貸款額起碼要有430萬;年期10年,就要高達439萬。

自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」,一共20個年度可以扣減,每年上限十萬元,究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 收租業主,他們獲取租金收入後,也需要在扣除差餉等雜費支出後,在「物業稅」以及「個人入息課稅」之中二選一來報稅。 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果,我們一文為大家解構。 樓宇貸款計算機 兩項稅項評稅基準相差無幾,但物業稅不能扣減出租物業的利息支出,但當然稅局會主動幫你計算哪一款較划算。 「物業稅」評稅準則,就是以全年租金收入,扣減差餉、不能追回租金後,打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定,政府從中抽取15%。

樓宇貸款計算機

在《2017財政預算案》,政府再由15個課稅年度,延長至20個課稅年度,扣稅上限100,000元。 由於業主無需連續使用,故為求發揮到最高的慳息效果,不少業主也會選擇在加息周期下申請。 在個人入息課稅中,「租金收入」扣減之前幾個細項後,出租物業利息支出也可以扣減,但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同,這裡沒有年期限制,而且沒有上限,扣減後作為入息一部份被政府評稅。 如果本身事主還有額外年薪500,000元,連同480,000元合併報「個人入息課稅」,在扣減利息免稅額、及基本免稅額後,評稅基準已高達798,000元。 樓宇貸款計算機 按累進稅稅階計算,以及稅務寬免,也要繳交97,660元稅項。 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」,需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免),而年薪500,000則計算「個人入息課稅」,需被政府徵稅24,560元,亦即交税96,560元。

樓宇貸款計算機: 什麼是「居所貸款利息扣稅」?

若第六至十年繼續申索,「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。 2018/19課稅年度開始,稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅,但要注意,當你選擇分開報稅後,稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款,而不會主動比較分開計算或共同計算,哪款較為划算。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」,業主在沒有加大原有貸款額的情況下,純粹因轉按時銀行按揭合約條款變更令供樓利息上調,究竟多出的利息支出能否獲扣減? 稅局表示「有機會可以」,並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息,但若果在貸款額不變的情況下,多出的利息支出可以獲得扣減。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃,二按息口往往較市價為高,理應扣稅時可用得更盡。 但根據稅局規定,要「自住」物業才可申請,而「自住」界線就以入伙一刻計起。 因此若發展商出售「遠期樓花」,入伙前利息支出是不能扣減。

  • 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」,需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免),而年薪500,000則計算「個人入息課稅」,需被政府徵稅24,560元,亦即交税96,560元。
  • 不過這只限於你是通常居於香港,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日,若然你長時間居於外地,而持有香港物業收租,則不能享有個人入息課稅的累進稅階,只能依照15%的物業稅階繳稅。
  • 只要你的入息,在扣除免稅額後是多於157,140元,你就要交稅;但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內,不用繳稅。
  • 可能你會說,各人處境不同,加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度,我又可以怎為自己評估?
  • 在這個情況下,你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
  • 由於發展商推出「高成數按揭」計劃,二按息口往往較市價為高,理應扣稅時可用得更盡。

可能你會說,各人處境不同,加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度,我又可以怎為自己評估? 只要你的入息,在扣除免稅額後是多於157,140元,你就要交稅;但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內,不用繳稅。 近年二手樓價飛升,中原城市領先指數節節上升,不少業主也會加按套現,但加按後,貸款額谷大,多出了的利息開支能否扣稅呢? 根據稅務局資料,若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高,稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 舉例,若加按前尚餘本金300萬元,而加按後貸款額達400萬元。 在計算可扣減利息支出時,就要以新的利息支出,按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。

樓宇貸款計算機: 收租物業報稅攻略:「物業稅」、「個人入息課稅」

當然,如要取消之前所用的免稅額,則要補繳相關稅項;如要追回申索扣稅,則要向稅局提交證明文件。 一般租約都是「全包宴」形式出租,即租客支付租金,當中已包括管理費、差餉及地租,變相獲租金兩成扣稅額也是理所當然;但實際上也有業主選擇非「全包宴」形式出租,即在收租租金以外,還需要租客繳交差餉、地租、管理費。 由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金,故非全包宴的出租方式,也可享有上述的兩成扣稅額。 樓宇貸款計算機 要留意課稅年度的年結是每年三月,如果你開始供款的時間是12月,該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月,你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。 倘若業主堅持加息周期才使用「扣稅額」,息口又要上升幾多,第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢? 答案是樓按要攀升至2.75厘,亦即較現息口有16%升幅才可以。

如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主,謹記在填寫「個入入息稅報表」時,可在第七項位置上,填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅,在下面7項一欄記住要剔出「是」,將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 要留意的是,今次的寬減並不適用於物業稅,但賺取租金收入的個別人士,如符合資格,或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 樓宇貸款計算機 只因「個人入息課稅」會將所有收入合併,按「累進稅」稅階計稅。 「累進稅」最高邊際稅率,比起一般標準稅率為高,因此要視乎收入多少而決定。

樓宇貸款計算機: 問題2: 課稅年度內的「免稅額」、「扣除額度」夠用,我能否保留「居所貸款利息」不扣減?

但大家可能會問,為何政府要先打個八折後,再才從中抽取15%稅項? 背後是因為該兩成折扣額,反映了一些修葺費,所以業主不能再申索扣減其他實際支出,如差餉、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費用及按揭貸款利息等。 業主不用告訴稅局每年實際修葺費用,稅局也不會要求業主提供支出證明。 所謂「居所貸款利息扣稅」,是財政預算案之中的一項稅務寬免,讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份,以減輕財政上負擔,但只限於自住物業,如該課稅年度只有若干時間自住,相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。 樓宇貸款計算機 相關措施,在1998年的財政年度開始實施,起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃,其後一直延長。

樓宇貸款計算機

假如在扣除雜費後,業主每月淨租金收入50,000元,相當於一年收600,000元,八折後評稅基準480,000元,政府抽取15%作物業稅,相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份,再以「個人入息課稅」來申報的。 假如你計算過後,發現扣除免稅額後的數字,仍然高於157,140元,這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。 樓宇貸款計算機 但因為「居所貸款利息」扣稅上限為100,000元,倒轉推算,等於每月供樓利息支出達8,333元,你便可把這個扣稅額發揮到盡,除了考慮是否到加息周期、自己有沒有換樓打算、20年期是否用得盡,也值得考慮本身借貸金額是否很高?