樓宇按揭壓力測試 內容大綱
第三方乃非渣打銀行（香港）有限公司及其他渣打集團成員（合稱「本行」）所擁有、控制或相關之單位，亦與本行無任何關係。 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 綠置居將會在2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 樓宇按揭壓力測試 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。
此計算機所顯示的計算結果僅供參考，及根據閣下所提供之資料計算。 渣打銀行(香港)有限公司(「本行」)會不時更新此計算機，使其盡量符合現行之監管指引，唯可能有些差異。 此計算機所使用的假設及計算結果僅供說明和參考之用，以及會視乎其他未包括在計算在內的因素而有變。 此計算結果不應被視為財務意見，閣下應咨詢專業人士意見及不應以此計算結果作為任何財務決定的依據。 樓宇按揭壓力測試 本行並不會就任何該等資料、公式或計算的準確性、可靠性或完整性而作出任何保證，本行不會就任何人士因依賴該等資料招致損失而承擔任何責任。 閣下不應依賴此計算結果或認為銀行將按此計算結果正式批核按揭貸款申請，所有按揭申請需以本行正式批核為準。
結論：如申請發展商二按或任何二按，銀行壓測的計算方法：（1）如無按揭在身，而二按的貸款額超過樓價20％的話，會用45%/55% 計算DTI。 （2）如果二按有低息蜜月期，之後高息的話，壓測會全期用高息計算。 通常發展商二按，一開始是低息，但低息蜜月期過後，會變高息。 樓宇按揭壓力測試 當銀行計算壓測時，二按部份的每月還款會全期用高息去計算。 舉個例子，比如2按部份一開始是2％，兩年後利息加至P (即 5.25%)，還款期30年。 當然，這種計算方法得出的每月還款和2按的實際每月還款有出入，但銀行是用這計算方法去進行壓力測試。
樓宇按揭壓力測試: 按揭計算機及評估工具
如果用樓齡計算供款年期，銀行會用人齡計算的年期比較，之後取低者作最後貸款年期。 例如，當申請人55歲，樓齡49年，而兩者都採用75減進行計算的話，最終按揭年期會是20年，而不是26年。 雖然有些銀行提供80減計劃，但利息可能會較高或者需要申請人開立銀行賬戶存入一筆特定金額。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。 「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。
樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。 如果樓價由600萬上升至800萬，壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。 在樓市不斷破新高的時間，我們作為按揭從業者見到一些市場的真實情況，寫這篇文章是有感而發。 樓宇按揭壓力測試 通常近親轉名雙方會用同一律師樓，臨約是自制，而不是經地產代理，因此銀行可知。 即是說，以上述公務員首期貸款為例子：以1厘計算2按，DTI 不能超過45％，以 1.3厘計算2按，DTI 不能超過55％.
近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。 不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。 未補地價一手居屋按揭因有政府 30 年擔保期，無論綠表或白表均毋須做壓力測試。 白表人士只須符合指定入息及資產限額便可，綠表人士更可以免除限額要求。 原因3：申請人原先買樓花，選用建築期付款，並且已付首期。 但後來申請人向銀行申請按揭，適逢自己停薪留職，而銀行做壓力測試時，是計算最近3個月收入，但申請人近3個月收入減少，於是測試不合格。
特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。 每間銀行的租金估算亦有差別，買家須先向有關職員詢問相關細節。
現時市場處於低息環境，H按年息只是約1.37厘，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。 另外，普通計數機係計唔到按揭月供，可利用中原按揭計算機，簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。 單單以首期來計算，100萬只可以支付800萬樓的首期，但如果將其他印花稅等雜項支出計算在內，似乎若不做９成按揭，手持資金會變得所剩無幾。 樓宇按揭壓力測試 是否做９按要視乎本身樓價高低，如只是400萬樓，可以考慮做低一點的按揭成數。 當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。
樓宇按揭壓力測試: 申請按揭需通過壓力測試
以上壓力測試之最低入息以首套房按揭作為計算基礎，並未包括二按供款及按揭保費(如有)在計算之內，計算僅作初步參考，並假設借款人沒有任何其他債務。 銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。 樓宇按揭壓力測試 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。
- 這個真空期一般有2個月或視乎物業成交日，以低者為準。
- 也就是debt to income ratio， 簡稱dti。
- 在現行壓力測試計算下，每$10,000的收入就可以借到109.9萬按揭(30年期，2.15%利息計算)。
- 新例容許首置人士毋須壓測，只要每月供款與入息比率不超過50％，按揭便能批出，但如果未能通過壓測，申請人將會被徵收原有保費的10％附加費。
- 那麼，有沒有人可以毋須通過壓力測試而獲批高成數按揭？
- 根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。
增加擔保人的限制及代價則是，擔保人必須可證明是按揭申請人的近親，如父母、兄弟姊妹。 未婚伴侶亦可以嘗試申請作為擔保人，但銀行會較嚴格審核及較難通過。 正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。 由於封頂位與P按相若，因此對於壓力測試影響其實不大。 P按相對簡單直接，以銀行最優惠利率為基礎，實際利率隨最優惠利率的升降而變動，香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率，因此長期而言，變動較小較穩定。 就香港住宅物業按揭而言，則普遍以「一個月」HIBOR為準。
按揭的監管機構主要是金管局，其政策目標只是針對個人貸款者，保護個人貸款者和銀行體系。 如果準業主是有一盤生意，在用盡個人的按揭成數後，是可以再運用公司的借貸能力。 大部分銀行在按揭申請時是會統一結算個人和公司債務的，但也有一間主流大銀行是不考慮公司已有的債務。 樓宇按揭壓力測試 只要你是首次置業，都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是，最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。
樓宇按揭壓力測試: 買樓新手教室: 按揭壓力測試全面睇【樓巿蔣門人】
但問題係，做擔保人涉及唔少風險，且第二日輪到自己… 值得留意是，如果借款人的收入穩定，每月是固定資金出糧，銀行會直接使用相關薪金計算壓力測試。 而如果借款人想將每年花紅及雙糧都計算在內，則要提供2年的年度收入連同奬金及花紅等，並且提供稅單，否則銀行可能不作考慮相關花紅收入。 有些行業會計算佣金做入息，例如地產經紀、保險經紀等，通常看過去半年平均佣金計算。 如果這些人士底薪高，例如年尾花紅、雙糧，只要每月供款不多於入息一半，都可以試試申請9成按揭。 樓宇按揭壓力測試 首期／按揭成數：如果置業首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的壓力測試便會愈低。 例如買入600萬物業，擁有首期300萬，壓力測試要求為$28,389，但如果首期只有240萬，壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。 樓市瘋狂上升唔可怕，可怕的是未來3，5年看不到大回調的機會。 當然，這只是以事論事，樓市大跌的機會永遠存在，只是機會率的問題。 這個資本不公平更恐怖的是升級為一個家庭的財富戰爭：有父幹就有樓。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。 計算出供款後，再對照申請人的收入，看看是否低於六成(首置客)、五成(二套房買家)。 樓宇按揭壓力測試 為免置業人士在經濟環境變化時失去供款能力，影響市場穩定，香港金管局對置業人士的入息有一定限制，這限制就涉及供款與入息比率。 這比率就是指按揭一旦獲批，每月供款佔申請人每月收入多高的比例。 供款與入息比率上限應用於住宅物業、工商物業及獨立車位，而影響這上限的因素，包括是否自用物業、申請人主要收入是否來自香港、有否就其他按揭物業作借貸或擔保等。 銀行壓力測試的方法是在接到按揭申請時查TU信貸報告。 然後批出申請到提供貸款的真空期是不會再去查信貸報告的。
H按所依據的HIBOR則每天變動，在大環境資金充裕、利率低水的時期，供款減少；若銀行資金短缺，環球利率上息，則供款增加。 不過，銀行為了方便計算，亦會提供一個以最優惠利率描述的「封頂位」，如「P-2.5%」作為按揭供款的鎖息上限，即最高供款利率，普遍與P按水平相若，即就算H按按息再高，亦與P按的最高平水相若。 樓宇按揭壓力測試 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。
但請勿誤會，他們並不是完全毋須通過壓力測試，而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定，維持50%之內，即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試，亦不會因此而不獲批按揭。 經過計算後，壓力測試前比率為35%，壓力測試後比率為58.4%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。 如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。
對於沒有固定受薪的人士而言，在目前按保制度下只能造最多8成按揭，加上有些銀行會將自僱人士入息打八折計算，假設平均入息為2萬元，那折後就得1.6萬元，故首期支出都要比一般固定受薪人士預多1至2成。 除非以固定受薪的另一半名義購入物業，否則銀行有權要求自僱人士再提交多一年的平均入息證明，若供款佔入息比率仍很高，可能要找其他固定受薪的直系親屬如父母、配偶擔保。 樓宇按揭壓力測試 按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。
一般「供款佔入息」需一半便可通過第一關，但二套房買家則需用四成計算；而「壓力測試」也會由一直計算的六成收緊至五成。 由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆周期措施，任何經在金管局規管下的銀行，在審批按揭時也需進符合相關測試，無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。 不過，由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度，只要能證明可供得起，銀行也會批出按揭，故買家可免卻進行「壓力測試」。 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。 金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。