星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，以上情況申請轉按或新上會，則物業必需「除釘」後銀行才能批出按揭。 【香港樓市2022】釘契英文：encumbrances，物業被釘契，原因何在？ 雖然這類物業最大誘因是樓價較一般低，但承受風險不小，物業買賣和承造按揭會受到影響。 不過，部分銀行仍然難以接受補契物業，尤其對於一些已轉手多次的單位，銀行或未能確定補回的樓契是否完整，擔心若有契據缺失，業權便有瑕疵。
即使業主決定聘請驗樓師檢驗剛購入的二手樓，也可自行利用一些小工具初步檢查單位狀況，如捲尺、廁紙、大水樽、告示貼、伸縮天線筆等。 買家終於等到收樓日，收到單位鎖匙，正式成為業主。 樓契缺失 無論業主想自行檢查單位或請專人驗樓，先來認識一下驗樓術語。 交吉是指買家收到一個空的單位，由於在廣東話中，空和凶同音，為求吉利，香港人便會用「吉」來代替「空」。
銀行保險箱：收費雖然較為優惠，年費介乎$1,000至$2,000，但保險箱供應較緊張，輪候時間較長。 撰文：王冠一 亞洲（澳門）國際公開大學客座教授、「冠一資產管理」首席策略師。 在金融市場擁有超過30年經驗，七十年代已涉足金融業，對外、商品價格以至股市尤為熟悉且實戰經驗豐富，其對環球宏觀經濟的分析眼光亦非常獨到，深受愛戴。 樓契缺失 商舖市場方面，在港從商者免不了為兩大成本問題所愁：租金與工資。 勞工市場朝向工資與工時改革方向乃大勢所趨，香港要力保營商吸引力，惟有從商舖與寫字樓租金調整方面入手。 對於不少行業，省卻部分租金開支，既可彌補持續上升的工資預算，甚至能夠騰出一些營運資金周轉。
樓契缺失: 香港近六成屬現契樓
坊間有不少意見都建議準業主應該在收樓前1天才覆檢，原因是縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期，避免上手業主「搞禍」單位。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 通常經紀帶你去睇樓之前都會請你簽一張協議俗稱「睇樓紙」。 樓契缺失 這張協議寫明經紀會帶你去睇哪些單位並且列明一段有效期，一般三個月。 有時候不良經紀會故意漏空有效日期，準買家們一定要確保文件填妥實際日期以保障自己。 被告與一名金髮男子其後同到律師行收支票，除去償還政府的欠款後，被告獲得五百多萬元。
現時市面常見的樓契種類，包括無契樓、半契樓、碎契樓和釘契樓。 無契樓是指物業失去整份樓契，或者樓契中缺少部分文件，如授權書、買賣合約，令業權不完整。 樓契缺失 李兆波表示，一些30年或以上的舊樓齡大廈則不會太清晰，因其圖則沒有說明天台業權情況怎樣。
原因有很多，例如其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額，也會令銀主盤淪為「半契樓」。 相對於有人住緊的連租約，更多銀主盤可能是掉空多時，入面茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用。 為了裝修錢，買家可以向銀行按揭借盡，減少支付首期，將部份原用作首期的錢轉為裝修錢，或是在批出按揭後向銀行申請私人貸款用作裝修。 部份銀主盤可能連租約出售，如買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。 不過，無論是透過地產代理或拍賣行買銀主盤，買家都可以查詢可否睇價，以了解物業狀況。
如果發現遺失部份與業權根源有關的文件，沒法從土地註冊處勾回核證副本，也可以宣誓遺失，然後購買業權保險，將來賣樓時如被踢契，所產生的訴訟費和其他損失，可以由保險公司賠償。 在供款期內樓契作為抵押品存放於銀行，業主自然不用費神，但供滿樓後，業主大多會贖回樓契。 樓契缺失 針對消失的樓契，業權保險可以提供保障給買家和銀行，促使交易順利完成。 儘管知道的人並不多，我們的確為不少買家和銀行就樓契缺失這項業權瑕疵承保風險，令相關交易可以有個「Happy Ending」。
雖然購買釘契樓承受風險高，但仍有專業投資者願意購買，因物業售價始終較低。 張聖典舉例指，拆去潛建物所需費用約20萬元，但購買這個物業可節省100萬元，只有專業投資者夠膽買，因他們較熟悉這類物業買賣。 李兆波說，借貸人仍可能獲批按揭，但銀行會要求借貸人簽署更多協議，如何時拆去潜建物。 銀行批出的按揭，利率可能較高，貸款額可能低一些。 莊錦輝續稱，如已去釘，銀行批出的按揭就不會跟一般不同，並指若不涉及結構性改動及不影響主力牆，一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等，不會影響按揭申請。
樓契缺失: 置業家連結
有機會係業主唔見左或者當年理民府發生過火警時燒左，可以嘗試去地政處宣誓補返，或者搵律師樓從田土廳勾回樓契影印本，並已宣誓是 certified true copy。 Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係所有業主聯權持有該物業，如果其中一方不幸離世，物業業權就留下給餘下既一方。 做得查冊一定要關心下邊個係業主啦，享業主資料一欄，可以睇到歷任業主既資料，同埋睇下佢當時買入係幾多錢作價。 Gabe Plotkin表示，過去17個月對公司和投資人來說是非常難熬的時期，「我已經盡我所能，但近期仍不足以交出投資人所期望的回報，我現在承認我必須退出管理外來資本」。 樓契缺失 葉謝鄧律師行合夥人、香港執業律師、婚姻監禮人、明愛向晴軒《衝出債網》顧問律師、皇庭壹號：生活必備法律書顧問團成員。 擅長處理：破產、離婚、DRP債務舒緩、工傷、證婚。 但注意的是， CD契並不能當正本樓契使用， 通常都只是用來記錄業主購入的屋苑在未興建前的土地或舊樓之樓契以及公契。
另外買家擬購失契物業前，原則上須先向銀行查詢能否提供按揭，並核實原業權是否由單一業主持有，否則業權複雜增加風險。 他表示，如律師樓不為相關物業簽署「妥善業權」（Good title），一般銀行都不會願意為物業承做按揭，業主需要付全數樓價（Full 樓契缺失 Pay）。 他建議買家盡量選擇非影印契及仍有按揭的物業，因樓契會作為抵押品由銀行保管，以策萬全。 不過，如果正在供款的物業被釘契，銀行或會要求提早還款。 莊錦輝指，釘契最常見是欠管理費被法團釘契或民事訴訟。
所以在簽定「臨時買賣合約」時，多數會簽訂一份「傢俬清單」，會寫明包括什麼（如傢俬位置、傢俬品牌、外型狀況簡述及型號，並拍照記錄），及不包括什麼。 賣方律師一般會在在交易完成當日或交樓日（一般為平日下午5時前或星期六下午1時前），將轉讓契及鎖匙交予買方律師。 樓契缺失 包括貸款額上限僅960萬元，而且只適用於現樓，同時，「新按保」不能用作套現及清數用途，不及「舊按保」計劃般靈活。 如非為租置屋邨住戶也不用氣餒，房委會為了更快清走「貨尾」，租置屋的出售對象將擴至所有綠表人士，不再局限於參與屋邨中的公屋住戶。
業主亦可考慮申請加按套現，既可以將樓契存放於銀行，亦可套現一筆資金用作投資。 如投資有道，長遠不單可應付利率支出，甚至可賺取理想回報。 除此之外，若律師發現樓契缺失，一般會報告給銀行，讓他們自行決定借或不借。 做不到按揭並不是一個取消交易理由，所以我們也曾遇到一些徬徨買家，在交易後期才被告知由於業權瑕疵，貸款不獲批准，但交易仍要繼續。 樓契缺失 眾所周知，香港樓宇買賣和承做按揭是需要檢查正契，而查契工作一般經律師樓完成。 若樓契正本缺失，有機會導致按揭不獲批核，甚至令買賣告吹。
然而因租金回報預期下降導致物業價值下跌，未必一定是恐慌性，情況跟港府推出措施直接打擊樓市不同；只要港人繼續需要地方居住、商人繼續需要地方做生意，香港的租金市場便不會無止境下跌。 物業投機者或許不滿意租金回報而離場，但對於長線物業投資者而言，反而可能是入市的良機。 一般而言，租賃業權的租約期限較長，通常為90年或120年，甚至可以續租。 樓契缺失 不過，購買租賃業權的壞處是每年需要向地主（Freeholder）支付地租（Ground Rent）、維護費、服務費和建築物保費等，以及不可隨意在該物業進行包括改建或裝修等工程。 目前，倫敦大部分公寓式新樓均以租賃業權形式出售，在市中心已很難找到永久業權的物業。
封租令是要將租客的財物拿走、扣留，以至最後將之拍賣，將賣得的錢，在減去封租令的開支後，用來抵嘗欠下的租金。 由於這項手法對租客極具壓迫性，封租令在香港也十分普遍，加上容易行施，業主在律師行的協助和支援下，樂此不疲。 追租對筆者來說，並不是一件難事，因為業主對租客享有一樣殺手間，便是向法院申請封租令。 所謂封租令，是由法院批准業主的一項命令，在申請的程過中，無須知會租客，因此，封租令即使批准了，租客可能仍是懵然不知，除非業主自己笨鈍走漏風聲，租客也待執達吏前來，方會察覺。 有不少故事提及租客的可惜，在租了房子之後欠租拖租，令業主感到極之怕怕，而至有不少小業主認為，寧願將樓宇掉空，也不將之租出，省得收租麻煩。 但是，香港的樓宇炙手可熱，連帶租金也令人感到可觀，所以業主還是甘願冒險，將樓宇租出，也考驗一下自己的運氣如何。 聲明：本博客內容限於學術研究，一切言論並不涉及任何性質的投資建議。
- 如果物業遭釘契的原因是有潛建物，業主不拆卸，香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典指，若果經過一段時間後業主都不去處理潛建問題，這可能需要透過法庭解決，甚至業主有機會被控告而入獄。
- 有大律師指出，原業主仍可循民事途徑向被捕人士追討損失，但坦言詐騙團伙通常已將犯罪得益轉走，原業主要全數取回損失相當困難。
- 【彭博】– 日本央行行長黑田東彥表示，他仍認為2%的通膨率在日本不可持續。
- 原因是若單位被列作凶宅，有好大機會未能批出按揭。
- 至於按揭套現方法，可以分為現契樓及還未供滿物業兩種情況，現在試跟…
- 一般銀行會提供指定律師行名單供業主選擇，由其與銀行溝通及在土地註冊處登記。
- 政府既物業資訊網(資訊聆)上可以查到實用面積同樓齡，但村屋就冇紀錄。
行政長官林鄭月娥上場後，房屋政策以增加公營房屋供應為軸心，頒布《2019 年施政報告》前後期間，坊間一度盛傳租者置其屋計劃將獲重推。 因應疫情的最新情況，1823現時集中處理與疫情及環境衛生有關的來電，其他來電及經文字渠道遞交的查詢及投訴的輪候／處理時間可能會較長。 九龍建業宣布，收購能傑發展全部已發行股本，代價8.166億元。 樓契缺失 目標公司已與 Allround Holdings 就其對發展項目之投資及融資訂立共同投資協議。 該土地包括位於中國廣東省珠海市香洲區九洲大道與迎賓南路交叉口西北側之地塊，總地盤面積為 38,416.01 平方米，合共總樓面面積為 198,775.90 平方米。
現時銀行批核按揭，一般以「75-人齡」作為最長還款期，如果自己年屆60歲，按揭最長還款年期便只有15年（75-60），每月供款額急增，如果缺… 有物業的父母，若想幫子女上車，其實相對容易透過按揭套現資金，資助子女俾首期。 至於按揭套現方法，可以分為現契樓及還未供滿物業兩種情況，現在試跟… 至於仍有入息的退休人士，例如租金收入，則可以用以作入息證明，但最好是有自動轉帳，租約要打厘印，而業主亦有為租金收入報稅，以提交稅單予銀行，證明租金收入是貨真價實。 可以，例如加入兒子的名字也可以，但如果涉及按揭，銀行就會要求重新造按揭契，因為業權持有人改變了。 要先贖樓，轉名再按，再次計算壓力測試以及以新造按揭承按，惟可能會比現有的按揭息率為高。 只要拿業主死亡證上律師樓，律師樓把死亡證註入田土廳，聯名在世的一方便自動繼承業權，不需要法庭令。
原業主跟買家簽約時，會連同該份「租約」一併轉售，故物業成交時則會依據租約條款而作決定。 不少買家對二手樓收樓、交吉及驗樓的程序苦無頭緒。 本文將當中的注意事項一一梳理，讓準業主置業更輕鬆及更安心。 除了單位內在之外，買家應該檢查隔離鄰舍門口，走廊，後樓梯等等公家地方。
地腳線是連接地面與牆身的長型板塊，用途是為接駁位遮醜，也令地面與牆身的結合更穩固。 業主可用捲尺量度地腳線是否平整，若是木造地腳線，更可肉眼檢查鼓起或發黑，代表單位某些位置如廚房及浴室，出現漏水或滲水問題。 當業主需要聘請驗樓師，緊記查詢他的背景資格，包括是否註冊建築測量師、建築師或工程師，確認是否具備驗樓標準知識，是否熟悉行內術語及作風，令單位在執漏工程中，事半功倍。
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如此，引頸以盼良久的香港中小企再創輝煌之日可期。 元朗部分偏遠地區，尚有上個世紀留下既小部分本地雞場及豬場，甚至豆腐作坊。 以上工場於特定時間有機會發出難聞氣味，可能會影響居住質素。 如果想查下究竟現時有冇申請，可以先睇地段索引圖，睇下有冇附近較大面積既地有冇分割成較少面積既地段，甚少有部分可能已經收到政府批出既建屋牌照。 樓契缺失 村屋屋苑未必提供草地比住客放狗，屋苑附近可能都係石屎地而唔適合放狗。 丁屋的地契一般只列明「可作非工業用途」，但沒有指明是「住宅用途」，故地下單位可獲豁免，只需申領商業登記，改作食肆則需取得相關牌照如酒牌等。
按揭市場競爭激烈，各大銀行均提供大大小小的現金回贈吸引客戶將原有按揭轉到其銀行，以現時銀行提供的現金回贈約為貸款額的2%。 若透過按揭中介公司辦理，更能同時間獲得按揭中介的現金回贈。 莊錦輝表示，在釘契物業方面，需視乎個別情況銀行才會承造按揭，而且在部分情況下，按揭利率會較貴或調低按揭成數，高成數的按保則不會獲批。 樓契缺失 釘契物業的潛在風險巨大，建議買家不要因為市價較低而購買。 作為買家及申請人，臨時買賣合約、自己和擔保人香港身份證副本、最近三個月內發出之住址證明文件、最近三個月的收入證明，以及工作證明如現職合約等文…
以下逐步列出買二手樓及收樓的程序，讓有意購入二手樓的你作參考。 通常我們教客人要觀察的第一件事就係睇睇究竟上手業主有無改動過間隔。 客人可以向代理查詢屋宇署批准的建築圖則做對比，從而確認該單位如有改動間隔或遷建會否違反建築物條例，簡稱潛建。 另外值得留意如果你簽署了「睇樓紙」，之後你的直系親屬透過其他方式在限期內購入單位，亦有機會需要支付原本經紀代理佣金。 樓契缺失 同年四月，被告與假業主到另一間律師行，出示假業主身份證，委託律師行辦理出售單位手續。 律師行其後按被告要求，讓假業主簽署授權被告處理售樓事宜，並向律師提交補領樓契。
若賣家在收樓當日已經全家移民，即使買家想要求律師樓抽起部份訂金作為清潔費，然而這是不可行的。 因為買賣雙方根據合約決定成交金額，若律師樓抽起部份金額，代表未能完全履行合約。 樓契缺失 若要抽起訂金，必須在買賣雙方同意下進行，因此最穩妥的做法，是一早把條款寫在合約裡。 不過部份買家會購入「連租約」單位，則跟「交吉」物業處理有別。