此外，由於英國股市跑贏日本股市，本季我們會持有較多前者，較少後者。 首次置業壓力測試過往銀行要求按揭申請人必須要通過壓力測試，不過在新政策之下，首次置業人士的壓力測試，是用作評估申請人是否需要繳付額外的按揭保險費用，以因為而卻不是用來調整按揭成數。 首次置業人士就算未能通過壓力測試，只需要支付額外的按揭保險費用，而供款金額不超過入息的一半，同樣可以獲得高成數8至9成的按揭，在這個政策之下，使按揭壓力測試重要性大大減低。 但當然每間銀行都有不同的要求，建議首次置業人士還是先諮詢清楚銀行相關要求。 現時$800萬自住物業按揭成數便能做到9成按揭，而至於$800萬至$1,000萬的物業，按揭成數則提升至最高做到8成的按揭。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
當然，我會貫徹自己出道以來的宗旨，只為願意力求上進，認真面對投資的散戶服務，拒絕簡單地提供買賣貼士，只會將多角度分析的結果陳列於訂戶眼前，幫助他們自行作出正確的最後買賣決定。 投資分析影片是每個交易日都會於開市前或交易時段內提供的，因而非常貼市，亦十分適合短線投機者和有意捕捉較佳進出市時機的中長線投資者參考。 至於較為詳盡的中長線投資分析，包括港股以外的投資項目，則會於周末與假期內提供。 第一次買樓，最緊要識得計算供款開支，影響影響每月還款額有三大的因素，借貸額還款期和按揭利率。 想知自己每個月要還多少錢，只需要把按揭計劃的年利率÷12，再把還款年期×12，便會得到「月利率」及「還款總期數」。
東亞銀行物業估價: 第二類首置人士
目前，本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。 「港股投資影音分析」影片的內容着重整體大市、行業類別、資金流向、強弱勢、市場波幅、指數期貨、個別證券等的深層研究，亦包括筆者的「即市錦囊」；論覆蓋範圍、認真程度與準確程度，一般投資分析影片完全不能相比。 大家在絕大部分傳媒的財經節目上多只能接收得到行業類別與個別證券，較為適合長線投資的基本分析結果，我的Patreon頻道正好補其不足之處，以技術分析為各位提供進出市時機的重要參考。 東亞銀行物業估價 為了答謝各位訂戶的長期支持，我正着手於投資分析影片內加入一些新元素，包括一些自己發明的專業技術分析工具，以求能讓各位於進行投資的同時，於投資造詣上亦可得以提升，並能與大家一起馳聘股場的時候，教學相長。 額外印花稅SSD是政府近年為打壓香港樓市炒風而設立的稅項。
至於香港股市，因於各大股票市場中仍處於超長期相對最弱勢，本季我不會考慮。 須注意的，為上季美國股票基金的持貨比重被掉頭上調後，市況再度見頂回落，本季我們自然應該將部分資金改為投放於其他股票市場內。 建議投資者考慮於本周依上述建議，重新進行強制性公積金持貨比重的分配。 另一方面，本季保守基金的持貨比重被下調至40%，所持有的應多為表現相對穩健，惟預期收益有限的債券。 結果，美國股市的整體表現最佳，雖則當中科技股的沽壓明顯。
- 根據香港法例中的《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，例如文件牽涉於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。
- 最後GameStop賣空者是被「夾空倉」，而非被「夾淡倉」，亦非被「夾短倉」；另一方面，於白銀期貨市場發生的為「夾淡倉」，而非「夾空倉」。
- 雖然在新規定之下壓力測試，只是用作是否需要額外支出按揭保費，但銀行在審核按揭申請時，還是會考慮申請人貸款評級表現。
- 順道一提，不少買賣衍生工具的散戶誤將Call和Put用作動詞，揸期指叫做Call，沽期指叫做Put；對圖利工具如此一知半解，怎會成功？
我於本年4月5日建議大家於為強制性公積金選擇基金時，將資金按如下比例分配：香港股票基金4.981%、美國股票基金36.484%、英國股票基金5.525%、日本股票基金11.010%和保守基金42.000%。 結果，繼第一季後，美國股市成為第二季內表現最佳的主要股票市場，是季各位的成績應該不錯。 東亞銀行物業估價 來到本年第三季的第一個月，研究過最新局勢後，我決定將上述比例修訂如下：中國股票基金4.155%、美國股票基金42.497%、英國股票基金6.514%、日本股票基金4.834%和保守基金42.000%。
東亞銀行物業估價: 申請按揭有甚麼注意事項？
至於中國股市，因於各大股票市場中處於相對最弱勢，本季我不會考慮。 須注意的，為本季美國股票基金的持貨比重已略作下調，以配合美股於升抵現水平後持貨風險已較前為高的現實。 為安全計，建議全部投資者 東亞銀行物業估價 (包括平日只於1月和7月作策略變動者) 於本周皆依上述建議重新進行強制性公積金持貨比重的分配。 另一方面，本季保守基金的持貨比重宜維持於42%，所持有的多為表現相對穩健，惟預期收益有限的債券。
我於本年1月1日建議大家於為強制性公積金選擇基金時，將資金按如下比例分配：中國股票基金16.789%、美國股票基金32.942%、英國股票基金10.270%和保守基金40.000%。 至於中國股市，因於各大股票市場中仍處於超長期相對最弱勢，本季我暫時不會考慮。 東亞銀行物業估價 須注意的，為上季美國股票基金的持貨比重被上調後，市況反覆偏淡，表現令人感到失望，故本季我們將部分資金調至其餘股票市場內。
MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 根據現時按揭保險的最新規例，首次置業人士購買$8,000,000以下的物業，可申請高達九成的樓宇按揭，而$10,000,000的物業最高可申請八成按揭貸款。 雖然在新規定之下壓力測試，只是用作是否需要額外支出按揭保費，但銀行在審核按揭申請時，還是會考慮申請人貸款評級表現。 東亞銀行物業估價 如果申請人信貸評級表現較差或不達標，銀行一樣有權不接受申請，因此如果有購買物業打算，最好還是在申請按揭之前的一年前，提早查閱自己的信貸報告。 無論居屋按揭、或者村屋按揭，由於樓宇按揭涉及20年或以上的貸款期，因此銀行在審批按揭的時候，為爭取生意也會提供很多不同的優惠，例如現金回贈。 而銀行為了確保有穩定的收入，一般會設有「罰息期」，通常為期兩年，有部分銀行更會長達3年。
- 另一方面，近年流動通訊與家居Wi-Fi成為了市民日常生活的必需品，利用手機或平板電腦上網了解港股行情、查閱股價和進行買賣者愈來愈多，程度上已接近內地股民。
- 建議投資者考慮於本周依上述建議，重新進行強制性公積金持貨比重的分配。
- 若該物業由準買家與妻子聯名持有，「除名」只需按物業的一半價值；而再買住宅物業則只需以第二標準稅率繳稅。
- 看著昨天投資者爭相入市買貨，令現貨主板市場總成交金額創出歷史新高3,016億元的現象，筆者更加相信散戶的買賣意欲很受市場消息、股價波動與投資氣氛所影響。
- 另外如果業主在罰息期內，提早償還貸款金額，銀行同樣會收取手續費，買家在申請按揭時需要注意。
此外，中國股市與英國股市的走勢亦算不錯，日本股市則相對地較差。 來到本年首季的第一個月，研究過最新局勢後，我決定將上述比例修訂如下：中國股票基金16.789%、美國股票基金32.942%、英國股票基金10.270%和保守基金40.000%。 至於香港股市，因於各大股票市場中仍處於超長期相對最弱勢，本季我依然不會考慮。 須注意的，為上季美國股票基金的持貨比重被下調後，市況喜見從低位呈現反彈，故本季我們將部分資金調回該股票市場內。 此外，由於中國股市明顯跑贏日本股市，本季我們不再持有日本股票，改為顯著增持中國股票。 另一方面，本季保守基金的持貨比重維持於40%，所持有的應多為表現相對穩健，惟預期收益有限的債券。
與坊間一般投資影音分析完全不相同，我不會只顯示一個證券報價畫面或一張圖表，然後在鏡頭前面進行簡單的市況分析，又或設立「問Number」答問時間，簡單地給予觀眾買或沽的建議。 過去16個多月以來，大家應看得出我為每段影片做了很多準備功夫和花了很多心血，目的為提供最專業的內容，幫助訂戶於投資市場內趨吉避凶，並提高本地散戶投資者的投資造詣與應市心理質素。 申請人需要證明自己在香港的住址，或與在香港直系親屬的關係。 另外在收入證明方面，如果收入來源來自海外，需要提供證明文件，而如果跟本地僱主簽定雇傭合約，也需要提供證明。
東亞銀行物業估價: 首次置業的3大好處！
另一方面，近年流動通訊與家居Wi-Fi成為了市民日常生活的必需品，利用手機或平板電腦上網了解港股行情、查閱股價和進行買賣者愈來愈多，程度上已接近內地股民。 可惜港交所只特別為內地投資者開設移動應用服務，讓他們每月只須付13元，便可利用手機設備得到串流報價服務，本港投資者卻至今仍未有機會享受此特殊優惠。 東亞銀行物業估價 港交所應該明白，收費水平大幅下降，才會吸引現已每人一機的本港投資者，隨時隨地可以獲取串流報價服務，刺激他們於市場內的買賣意欲；長遠而言，於數據方面的收入應會不跌反升。 否則，於目前的情況下，因費用實在太高，只會有很少人願意擁有個人的串流報價服務，特別是於市況轉靜後。
P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定，多數適用於政府房屋，如公屋，居屋。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。一般適用於政府房屋意外以外住宅，如1手樓花，私人住宅，村屋和唐樓等。 東亞銀行物業估價 去年5月開設「梁業豪Patreon頻道」以來，一直靠着訂戶們的支持，我才有足夠的動力每天努力工作，做好每一段投資分析影片和投資教育影片，並不斷地尋求進步。
當然，投資市場內最多人需要的從來都是真接指示進出市方向的「貼士」，但這批人最終多只會成為自知不足、又肯學習，力求提升投資造詣的精英散戶的圖利對象，而我這麼多年來的服務對象從來不是他們。 最後，中線投資、長線投資與超長線投資者現時不應以股價表現已經顯著落後予大市，而將此股視作理想的持貨對象。 事實上，經驗告訴我們，股價表現長期落後大市的股票大有所在，落後幅度並非後市可以大幅回升至合理水平或以上的保證。 東亞銀行物業估價 況且，我的一貫做法是只會依從WBR分析系統結果的指示持貨，而目前此股於我的選股名單內，仍屬於上述投資時段的大弱勢股。 在現時金管局按揭指引的規定下，只要首次置業人士沒有其他按揭在身，主要收入來自香港，為香港永久性居民，有固定收入，而置業目的為自住，就符合首置按揭的要求，能夠做到9成的按揭成數。
東亞銀行物業估價: 首次置業好處2 按揭優惠
大家可能不知道，現時各位向市場數據供應商繳交的費用中，很大部分是市場數據供應商代港交所收取的，並非他們自己的收入。 希望港交所經過認真考慮後，接受立法會議員張華峰早前的建議，降低相關收費。 筆者認為，降低數據收費對港交所、券商、市場數據供應商與本港投資者而言，將會屬於四方皆贏的決定。 東亞銀行物業估價 銀行在批岀按揭時，除了按揭利率，還會為貸款人提供Mortgage Link，也是銀行常見的優惠。 Mortgage Link是一種高息的活期存款，能夠做到跟貸款計劃相同的利率，作為供樓利息支出的對沖，也可以為貸款人保持流動資金。
如果任何物業在購入之後的三年內轉售，便需要交出樓價10-20%的額外印花稅 SSD。 假設準買家有聯名持有住宅物業，可先「除名」，再以無樓族身份買樓慳稅。 東亞銀行物業估價 若該物業由準買家與妻子聯名持有，「除名」只需按物業的一半價值；而再買住宅物業則只需以第二標準稅率繳稅。
另一方面，港交所 股價亦創出歷史新高價525.00元，當然與近期港股市場交投量非常熾熱有關。 其實，除收入與市場交投暢旺程度掛勾的相關交易費外，港交所亦向數據使用者收取很高的數據費用。 換言之，投資者於報價機上觀看港股行情時，其實券商是須代為繳付數據費用的。 對港交所而言，即使觀看港股行情的人數倍增，個人認為，這方面對港交所的營運成本亦無大影響。 東亞銀行物業估價 鑑於目前串流數據服務的每戶月費為120元至400元不等，較其他主要地區的股票市場為高，港交所應具備顯著降低收費的條件，否則只會給人繼續於獨市中賺取暴利的形象。 事實上，於1999年至2019年的20年內，港交所於數據方面的收入激增了足足3倍。 為令大家對此有正確的認識，我認為各位應學習一些專業術語，不再人云亦云，以「差不多先生」的態度學習。
至於香港股市，因於各大股票市場中處於相對最弱勢，本季我不會考慮。 須注意的，為上季美國股票基金的持貨比重被略作下調，以迎接當時預期快將展開的短期調整。 如今調整期結束了，我們自然可以回復投放較多資金於該股票市場內。 為安全計，建議全部投資者於本周依上述建議重新進行強制性公積金持貨比重的分配。 我於本年7月5日建議大家於為強制性公積金選擇基金時，將資金按如下比例分配：中國股票基金4.155%、美國股票基金42.497%、英國股票基金6.514%、日本股票基金4.834%和保守基金42.000%。 東亞銀行物業估價 結果，日本股市與英國股市的表現均沒有令大家感到失望，但美國股市的走勢開始轉淡，應在進行短期調整中。 來到本年第四季的第一個月，研究過最新局勢後，我決定將上述比例修訂如下：中國股票基金8.491%、美國股票基金31.806%、英國股票基金9.657%、日本股票基金10.046%和保守基金40.000%。
東亞銀行物業估價: 【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?
現代人喜歡將事情簡單化，以至很多術語都無法準確地表達其原意，甚至屬於錯誤的表達，又或用一個術語去表達不同的意思，情況就像部分簡體字一樣。 就投資者而言，若對影響買賣決定的事項都只看表面，凡事一知半解便算；若仍能成功獲利，只代表大家有運氣而已。 申請人首先要準備首置金額，另外須在購入物業早半年或一年前，查看自己信貸評分，二如果申請按揭最好在新工作過試用期後才申請樓宇按揭。 律師費：需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算，如果樓齡比較舊，律師費相對會較高。 另外如果購入的是村屋，涉及路權等問題，費用也會有所調整。 還有一種的定息按揭，申請人在新造按揭的定息期內，可使用不變的利息供款。 於《經濟通YouTube頻道》內，近年出現了一位主持節目質素非常高的女主持人：梁凱菱 Kathy Leung。
除此之外可以貨比三家，找出最優惠的現金回贈、最低息的按揭計劃。 作為首次置業人士，買樓有很多不同的選擇，除了新樓盤之外，還有二手樓宇，另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。 業主在申請按揭時已選定P按或H按，不過一般銀行都容許在按揭合約期間，轉換一次按揭利率，因此不用擔心。 東亞銀行物業估價 H按的利息浮動，跟銀行體制外的資金流動息息相關，當銀行的資金比較充裕時，H按的利息往往比較化算，但H按時常有變化，導致業主每月還款金額起伏比較大。
另外申請人要注意除了每月供樓開支，還需要預備按揭保費、律師費、裝修等費用。 透過28 Mortgage網上申請按揭，除了銀行的現金回贈之外，還能額外獲得0.35%的現金回贈，萬勿錯過！ 另外28 Mortgage還可以為準業主對比各大銀行按揭利率計劃，並找出最優惠的計劃，28 Mortgage利用個人專業知識，提升批核按揭的機會和速度，不論買樓、換樓，還是申請加按，都專業可靠。 作為一個具有成功而非常豐富主辦投資研討會、投資課程與實戰工作坊經驗的市場分析員，我非常了解認真的散戶投資者真正需要的是甚麼水平的市況分析和教學質素。
在購入物業的時候，稅務也是一個重要的支出，非首次置業人士需要支出15%印花稅，相反首次置業人士只需要付出較低的稅率。 例如購入一個600萬的物業，只需要支出3%，即18萬的稅項，比非首次置業人士的印花稅大幅減少。 東亞銀行物業估價 另外，如果準買家本身已持有住宅物業，可以將該物業「轉名」予父母、配偶、兄弟姊妹等親屬，那準買家便可以以較低的第二標準稅率繳稅，惟轉名亦需按第二標準稅率付印花稅。