如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。 順利揀樓後，買家需要與發展商簽定臨時買賣合約，訂金約為樓價的3%至5%，訂金亦可在價單上參閱。 買賣雙方協議好價錢，便可以簽定臨時買賣協議，又稱為「細訂」，當中會大約列明成交價、成交日期、付款方式、訂金金額。
正式收樓前須預約發展商的售樓部，預約收樓日期和時間，以便收樓部職員安排當日交收事宜。 由地政總署發出的「滿意紙」一般涉及發展項目是否符合地契條款。 一手樓未必一定有「滿意紙」，但入伙前必須有「入伙紙」。 另一邊廂，買村屋的朋友要留意，村屋有機會只有「滿意紙」。 不過，如果單位有問題，買家一般都會交鎖匙給承建商，方便修葺，故大部分買家都會等到驗樓執漏完成，方才入伙。 如不即日驗收，收樓過程通常 1 小時左右便完成，買家可以馬上入伙。 新樓收樓程序 如果選擇聘用驗樓師，而非自行驗樓，與發展商約實交樓時間後，可以預約驗樓師，驗樓師會於交樓當日與買家一同上單位，並即日驗樓。 發展商需要取得入伙紙和滿意紙 2 項文件，才能正式交樓。 因為滿意紙的時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。 樓宇建築完成後，屋宇署會對新盤進行檢驗，確保單位符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目等規定，便會發出「入伙紙」予該物業。
如果買家購入物業並非現樓，則仍然要以舊制計算較低的最高按揭成數。 目前金管局訂定，如果對象物業是新樓樓花，而樓花是以「即供付款」，即不可以使用「新按保 / 按保新制」，而要用舊制；如果是「建期付款」，則可以承造「新按保 / 按保新制」。 一般買家前往參觀示範單位，最重要的視察項目模型，雖然只是微縮的樣本，但一樣可以大致了解心水單位的坐向及結構。 新樓收樓程序 發展商會在展銷場內搭建示範單位，但多半為項目最吸引而面積較少的單位，未必會展出所有戶型、特別是細單位的「清水房」（即沒有任何傢俱裝修的示範單位）。 一直以來，香港政府都會向買樓人士收取印花稅，對於首次置業的香港永久性居民，印花稅是按樓價計算，樓價愈高，印花稅就愈高。 即使選擇無提供大型會所設施的單幢新盤，由於伙數少，每戶要攤分管理費亦變得高昂。
而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。 特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話，在買樓賣樓之間的空窗期，當中的租金或者住酒店／AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。 大多數情況下，發展商會分A、B組抽籤，前者為大手客組，可優先揀樓，即一組客人購買多於一伙單位，在這個時段，有時候發展商會綁定購買一伙大單位及一伙細單位。 而B組則沒有限制，可以購入一伙單位，通常揀樓時間在A組時段後。 值得留意的是，樓花期可以以關鍵日期去估計入伙時間，所謂樓花期短，即是與關鍵日期愈近，愈快可以收樓，不過開價便可能比較貼近市價了。 新樓收樓程序 留意番，發展商是需在樓盤開售前最少7天發放樓書，及最少3天前要公布價單，讓買家及代理有時間了解信息。 申請樓宇按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率、按揭年期之外，還可以多加留意銀行的優惠，例如現金回贈、保險優惠等等。 當參觀單位後，如果準買家覺得單位合理，便可以讓代理進行洽談，協助準買家進行查冊，透過該步驟可以大約了解該單位買賣背景，是否凶宅等等。 想知心儀單位的價格是否合理，準買家可以在上車之前進行物業估價，現時有不少銀行網站可以進行免費物業估價，看看單位是否貼近市價。
新樓收樓程序: 程序
新樓多數每呎$4起跳，準買家須繳交約3個月的管理費按金。 水、電及煤氣費開戶同樣要支付按金 ，供水為HK$400，供電為不超過60天的最高電費金額，煤氣為HK$600 (私人主宅)。 在香港置業都需要繳交印花稅，以樓價水平分階段計算。 以目前樓價計，首置人士多需要繳交6位數字的印花稅。 如果不是首置客的話，則繳交樓價15％的從價印花稅（AVD）；如果是3年內轉手，則需要繳交額外印花稅 （SSD）；非香港本地買家，則要再交買家印花稅（BSD）。 聘請律師代為處理樓宇買賣文件及樓契，一般一二手樓的律師費由數千元起跳。 新樓收樓程序 成功交割大訂及細訂後，律師將會處理各項業權轉交事宜，準業主亦要繼續與銀行處理按揭申請（不論是在臨約後申請或是交大訂後申請），成交期約需一個月至一個半月。 二手物業沒有定價，原業主可自由開價，如果新業主不是繳付全數樓價「Full pay」，便要找銀行承造按揭，而事前亦要先知道銀行可以提供的最高按揭上限。 如果有意認購價單內的單位，便要向發展商提供訂金本票，即俗稱「收票」。 發展商為公平起見，會為準買家攪珠抽籤，再按順序揀樓。
- 相機／攝錄機除了文字紀錄，附拍攝日期的相機或攝錄機紀錄都非常重要，這有助你日後對照參考。
- 筆者在前幾篇中曾提及，近年新盤細房都已擠盡空間，譬如現時的無窗台細睡房，已擠至約2.1米x2.4米，在放置一張3.5呎闊的單人牀後，只能放置一張書枱或窄身衣櫃。
- 所謂的「預計關鍵日期」，即住宅項目遵照經批准的建築圖則預計完成的日期，或預計符合批地文件內條件的日期。
- 到正式入伙之前，買家可以外聘驗樓師再行執漏，再正式入伙。
每年的差餉及地租都由政府決定，徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。 在2019年按揭新制度下，首置人士可透過按揭保險公司，於原有保費上另加15%按揭保險費，藉此豁免壓力測試。 新樓收樓程序 對於上車客而言，按揭保費將是首期以外的最大筆支出。
發展商須在「最終的預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙，並於獲發入伙紙後 6 個月內通知買家收樓。 然而，起樓工程常因惡劣天氣、火災、罷工等問題，時有延誤，業主應有心理準備，最終入伙日可能比關鍵日期遲。 若果是一手樓「樓花」(不能即時入住)而發展商亦有就新盤搭建示範單位，發展商通常會在公布項目價單前開放示範單位予公眾參觀。 今次事主獲分配到的凶宅公屋，可能是經「特快公屋編配計劃」獲派。 因為若按一般程序申請公屋，現時公屋輪候時間平均為6年，假如想更快獲發公屋，可以申請每年約年中推出的「特快公屋編配計劃」，符合資格的申請者將可獲得提早入住公屋單位的機會。 也有網民留言，指因為今次事主獲發的公屋是凶宅，因此就算拒絕也不會扣一次機會，但根據房屋署資料指，申請者在揀樓及獲發出有關「配房通知信」後，假如放棄入住單位，就會被視為「不合情理拒絕編配」。 假如申請者拒絕三個配房建議而沒有可被接納的理由，其公屋申請會被取消。 申請者於房屋署發出「配房通知信」前通知放棄自行揀選的單位則不受此限。 而從事主分享的照片可見，上面寫的是「配房通知信」，即假如事主拒絕，就可能會被計算一次，剩下兩次機會。 如發展商分不同階段、期數發展物業，而早前階段建成的單位已入伙的話，則更可知道樓宇實際樓層景觀、用料等。
所謂「入票」的意思就是樓花推售時要求買家先落訂金登記，以本票或支票形式支付。 然後用「抽籤」形式決定買樓次序，到簽署臨時買賣合約時在內扣除款項。 新樓收樓程序 當然，亦有部分樓盤會用先到先得、內部認購甚至暗盤形式售賣。
新樓收樓程序: 購買新樓 步驟四
在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。 而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話，資金不足亦可能令你被逼撻訂，結果換樓夢泡湯。 不過記得先進行驗樓，記下單位的有問題的地方，如牆身、漏水、地板、電器等，並向發展商回報情況。 一手住宅物業銷售條例規定，發展商在出售單位前，需要先準備好售樓說明書，並且需要在開售前七日上載。 新樓收樓程序 大眾可以於該盤的網頁或一手住宅銷售資訊網找到相關資料。 不過，買一手新盤與二手不同，買樓花程序涉及的不同術語、買一手樓程序你又是否了解清楚。 在買一手樓前，需要先考慮自己的預算，以及決定可以接受價位。 在揀選好心水的一手新盤後，便可以按照以下買一手樓程序揀選心儀的單位。 要留意：一來要得到銀行的按揭批准，亦要付清釐印費和律師費。
與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 新樓收樓程序 入票時間與地點每個項目都不同，一般會在開放示範單位前後，甚至會在開放示範單位當日即場可以入票。 有些準買家會入超過一張票以期增加「抽新樓」中籤機會，實際情況要視乎發展商有否限制每人入票上限，一定要了解清楚。
測試方法是拿一張卡片嘗試揳入窗隙位，如能輕易揳入即代表窗隙過闊。 由於房委會新居屋交樓標準是清水樓，一般只有白色牆身，廚廁磁磚及基本設備 (不設地磚、廚櫃、間隔牆及裝修飾面)，業主要先裝修才可入住。 至於新盤來說，如買樓花的話，就要細看樓書；而買現樓的話，也要親身查看單位，做好收樓前準備，以防貨不對辦。 若沒有人從旁指導，業主們手執驗樓表，或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手，甚至忽略單位的重要缺陷。 ONE SOHO為旺角山東街的重建項目，毗鄰朗豪坊，項目於2021年4月底開售，首輪已沽出121伙，加推最新價單涉及33伙單位，599.26萬至915.61萬元，主打開放式及1房戶型。 新樓收樓程序 雖然「新按保 / 按保新制」豁免壓測，但仍然需要符合「供款入息比例」（DSR、或Loan-to-value Ratio，LTV ），即每個月的供樓金額，不可多於業主總入息的一半。 如果你的每月供款為HK$20,000，總入息不可低於HK$40,000。 原業主在出售物業有義務還原物業，但如何還原、已改建的部份又如何處理，一樣要由新舊業主先行協商，以免交樓時發生爭拗。 【轉角巿撈筍盤】換樓前必睇5大錦囊 政府大幅放寬按揭保險，令換樓門欖大大降低，無疑是換樓客福音。 適逢樓市調整期，換樓客如何把握轉角巿撈筍盤良機，食盡天時地利人和，為自己及家人覓…
到了預約的收樓日子，業主先到交樓處辦理住戶登記，以取得一套單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。 現時不少新屋苑都需要登記住戶證才能出入屋苑，因此亦會於當日登記，不過有關住戶證申請是有數量限制，並需要交上個相片，建議業主當日可帶同個人相片以便辦理。 普遍發展商都會予買家1至7天遞交驗樓報告，視乎不同的發展商及項目而定。 平台上的加盟公司全部經過嚴格審核，從草擬合約到驗樓收樓，都會安排專業工程顧問全程跟進協助，100%防止裝修爛尾發生。 因發展商有可能因天災、社會或其他情況而延遲落成時間。 如買家不想在預算入伙日期時有空窗期（遷出舊單位但新單位未落成），請在落成前一段時間詢問一下發展商的進度。 現時很多發展商都會為新盤提供執漏，買家在簽發入伙紙後可以帶同驗樓師到新樓單位中檢驗。 與二手樓不同的是，新樓如發現有問題，可立刻向發展商反映問題並執漏，買家可以於完成後再次驗收。 業主在收到發展商通知後，便可以相約合適的時間到達新樓盤收樓，如想更仔細地檢查新樓各處的問題，可預約驗樓師於收樓當日一同到單位檢驗。 當樓宇建築完成後，屋宇署會到場檢查樓宇是否符合《建築物條例》，若符合規格，屋宇處便會發出俗稱「入伙紙」的佔用許可證，之後發展商便會透過律師通知業主收樓。
新樓收樓程序: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片
小貼士：驗樓師通常以呎計價，新樓單位愈大，收費愈貴。 視乎不同發展商，驗樓期有1至7天時間，完成驗樓及填報單位損壞資料，交由發展商執漏。 準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證，在選定單位後，便可以簽定臨時買賣合約，以及支付細訂，以金額為樓價的5%。 如果有意購入新盤，申請人需要親自向發展商登記，除了身分證副本，還有一張10萬元的銀行本票。 如果準買家成功購買該新盤，該本票便會成為細訂的一部份，反之便會退回給申請人。
假如更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。 熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。 新樓收樓程序 若間樓無問題，自己也能借到錢，議價結果也滿意，就可以簽臨時買賣合約，一般會同時支付相當於樓價3-5%的「細訂」。 只要大筆一揮，過去十年的積蓄和未來二十年的財政計劃都成定局，怎可能不緊張？ 若選擇錯誤或買樓時流程出錯，損失隨時大過揀錯另一半，所以了解全盤買樓過程及其中竅門，以保障自己利益。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。
新樓收樓程序: 我們會盡快與你聯絡。
你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。
新樓收樓程序: 二手樓怎樣計算壓力測試？
假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，可豁免計算原有單位的按揭欠款。 新樓收樓程序 當交易完成後，業主會收到由律師樓發出的收樓通知信，切記這是很重要的文件，請小心保管。 收到有關信件後，業主可以致電居屋物業的管理處預約收樓日子及時間。 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。 除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。