新樓印花稅幾時比 內容大綱
尤其是如果買家本身屬於香港永久居民，用同一份文書跟發展商大手入貨，變相就能夠以首置客的名義迴避高達15%的稅項。 問題是，如果提名人並不是香港永久居民，而不是近親，又會怎樣處理呢? 根據稅局規定，稅局容許買家在簽立轉讓契時提名一名近親，且該名近親不一定是香港永久性居，而僅需要支付「從價印花稅」。 新樓印花稅幾時比 但由於獲提名一方並不是「近親」，故並不跌入「從價印花稅」界別，且因本身屬「非永久性居民」，還需繳交針對海外客的「買家印花稅」。 舉例先生本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的太太置業。
不過實際上如何預先計算好一手居屋印花稅估值，作為買家，是無法確切知道的。 房委會會在買家選購居屋單位後，才會提供印花稅資料，於文件直接列出居屋的最初市值、印花稅估值、按不同稅率計算的印花稅金額等。 以公司名義購買住宅，當作投資物業論，故須支付15％稅項，同時要支付15％買家印花稅 ，合共須繳30％稅。 任何在2016年11月5日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，均須繳付物業的售價或價值(以較高者為準)的15%從價印花稅。 另外，換樓客如果買入新物業時，未有出售舊物業，亦需要繳付15％的印花稅。 新樓印花稅幾時比 不過，按法例規定，如果在買入新物業後6個月內，出售其舊有物業，則可以申請退還部分印花稅項，以稅務局批核為準。 住宅物業買賣協議所載的樓價，如果在完成交易前，以補充協議調整，印花稅署在計算印花稅時，會考慮所有在加蓋印花時存在的事實。 詳情請參閱《加蓋印花的程序及註釋》「住宅樓宇應繳印花稅買賣協議完成交易前調整樓價」（U3/SOA/PN03）。 買賣合約及樓契加蓋印花程序（IRSD120）如協議的印花稅獲准延期繳交，納稅人或他的代理人必須確保在經延期後的到期繳款日前，悉數繳交印花稅。
新樓印花稅幾時比: 購買住宅單位+一個車位 同一份契約
地產代理行一般會自行製作簡易版的價單，給準買家參考，但最終應以發展商價單作準。 如果你不即場留在單位驗樓，收樓過程通常一小時左右便完成。 視乎不同發展商，驗樓期有 1 至 7 天時間，完成驗樓及填報單位損壞資料，交由發展商執漏，一般需一至幾個星期完成。 如果你決定自己驗樓，記得收樓日前做足功課，上網學習如何驗樓，例如開水檢查斜台及去水、看地腳線有否發黑（發黑暗示或有滲水情況）、門是否有罅。 最緊要帶備一疊鮮色memo紙，在你認為需要執漏的位置，簡單寫上要處理的問題（如牆身有裂紋就在該處貼上「裂」）。 新樓印花稅幾時比 部分買家預算比較緊張，會選擇自行驗收單位，亦有一部分會請驗樓師幫手。 開售當天，售樓處通常會分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。 售樓處會在當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位，以及已被揀選、但尚未簽臨時買賣合約的單位。 然而，過去有發展商拖長發售時間，以「擠牙膏」方式來操控單位供應，藉此推高樓價。 政府其後推出規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。
在香港買樓，除了繳付首期外，林林總總費用亦不「嘢少」，其中最「肉赤」的當然是「現兜兜」繳付的印花稅，當中金額隨時貴過全屋大裝修！ 明明是奉行簡單稅制的香港，買樓賣樓的稅項卻如此多！ 令你不禁大叫：「阿媽我好亂呀！」究竟現行多款置業印花稅有甚麼分別？ 新樓印花稅幾時比 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。 「補地價」的意思，是以當下的估值，指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。
這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。 如果掉轉是「先賣後買」形式換樓，例如買入$800萬物業，15%從價印花稅支出為$120萬，而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬（3.75%），這有助減低現金流需求。 不過一樣要小心買家撻訂，以致自己未能在1年限期內成功出售舊物業，變相要硬食15%賣家印花稅。 新樓印花稅幾時比 如果是首置人士，根據政府的第2標準稅率計算，印花稅率為2.25%，稅項為78,750元（350萬元X 2.25%）。 相比之下，假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅，即約30萬元，但非首置人士就要付15%印花稅，即約達120萬元。
- 「買家印花稅」適用於所有非香港永久性居民的人士(包括本地及海外公司)購買住宅物業。
- 簽署臨時合約後 5 個工作天內，雙方要簽署正式買賣合約，買家須繳付「加付訂金」（即「大訂」，連臨時訂金約為樓價 10%），另亦要付清印花稅和律師費。
- 筆者在第一篇中提及，準買家在售樓日前，都會收到地產代理製作的簡化版消耗表，準買家可根據該消耗表，圈出一批樓價及質素相宜單位。
- 假如更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。
- 計法以物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率。
如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。 我們以一個大約 400 萬元的單位為例，首置人士最高可以借盡 90% 按揭及借盡30 年供款年期，好多人會以為只要儲夠 40 萬元就可以，可惜現實並不是這樣的。 買樓的置業成本時還有律師費、雜費、代理佣金、裝修、家電等等的支出需要計算在內。 政府規定如果業主購買新物業後，在1年內賣出舊物業，並正式完成該項交易，手上只持有一項物業，即可申請退回之前支付的從價印花稅款項。 如果住宅物業由一名香港永久性居民及一名非近親的非香港永久性居民，以聯權或分權方式共同購入，不論該非香港永久性居民所佔物業的業權比例，均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準)，繳納「買家印花稅」。 除非出售物業的臨約簽署日期早於新買入物業，那就不需繳付15％，否則仍需付首置印花稅。 但要留意，若接手物業的新買家突然撻訂，那換樓人士需要即時補交15％印花稅的差價。 另外，換樓人士如於買入物業（以買賣轉易契日期起計）6 個月內，出售其唯一的另一個住宅物業，其後便可向稅務局申請退還部份印花稅（相當於新舊印花稅差額）。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售，例如「摸貨」或提名另一買家)，繳付該SSD額外印花稅的人士可於被取消後兩年內，申請退回已繳納的「額外印花稅」。 如換樓客現以聯名方式持有第一個單位，可採用轉名或除名恢復首置的身份，再購買新單位以避免繳交15%的雙倍印花稅。
新樓印花稅幾時比: 額外印花稅 Special Stamp Duty，ssd
購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人在帳目只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。 如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％-4％」的印花稅額。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 必須留意的是，由於首置客購買物業，同樣需要繳付從價印花稅，只是稅率較低，因此無法完全退回全數15%，而是會扣取新一筆首置從價印花稅後，再補差價。 例如首置印花稅為4%，那業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。
當然，部份人為免在遺產繼承上引起不必要的麻煩，很多人買樓時已傾向用「長命契」，即所謂「聯權共有」的方式來持有物業。 假如如果兩夫婦共同以「長命契」形式持有物業的話，雙方的業權及權益是一樣的，當其中一方去世，物業權益會自動轉移至其他聯權持有人身上，變相無須處理遺產承辦的問題。 新樓印花稅幾時比
新樓印花稅幾時比: 印花稅 解構！ 一文睇晒置業要繳交稅項！
對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 取得住宅物業的時間例子2010 年 11 月 20 日或之後取得，並在24 個月或以內，以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。 如物業是在2010 年 11月 新樓印花稅幾時比 20 日至 2012 年10 月26日期間取得。 2010 年 11 月 20 日或之後取得，並在36 個月或以內，以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業交易。 如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得按不同的物業持有期繳付額外印花稅，限6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。 由於換樓客購入的是第二套物業，即使將來會出售舊單位，銀行亦好可能視換樓人士為非首置身份，銀行好大機會當作投資物業情況批出按揭，而批出最高五成按揭。
一般情況下，若打算供款超過4年，一次付清保費會較為化算。 以持有物業市值為700萬元為例，若二人聯名持有，轉名便需以50%業權計算，即以350萬元計算，對應印花稅率為2.25%，即78,750元（需於簽署臨時合約後1個月內，由律師樓代為繳交）。 於轉名後換樓客購買新單位，便只需繳交以第2稅率計算的從價印花稅。 以換樓客購入一個1,200萬元的單位為例，轉名後只需繳交樓價3.75%，即450,000元從價印花稅。 新樓印花稅幾時比 就算連同轉名的78,750萬元印花稅一併計算，實際要交的印花稅亦只是528,750萬元，相比交雙倍印花稅的180萬元，可大幅節省超過127萬元。 但要注意如轉名的對像非近親（即夫婦、兄弟姊妹、父母等），便不能獲豁免，需要繳交15%印花稅。 另外，無論任何原因，如最終未能成功轉名，換樓客都需要補回相關的印花稅差價。 為了打擊炒風，特區政府於2010年起，先後推出額外印花稅和買家印花稅等樓市辣招。
相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 此過程無關「先買後再賣再退回印花稅」的程序，因為申請人當時事實上持有兩項物業，原則上必須以非首置客身份承造物業按揭。 同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。
當然，最簡單的方法，可以到我們的按揭計算機當中，只需輸入樓價，並回答是否持有多於一層住宅物業，計算機便會自動計出應繳印花稅，以及置業雜費。 但由於「雙倍印花稅」推出後，始終未能成功遏抑投資者，終於政府在2016年11月決定加辣，劃一徵收「15%從價印花稅」，也就衍生出「新住宅從價印花稅」。 新樓印花稅幾時比 為取得「買家印花稅」豁免，申請人不單只須要是「香港永久性居民」，他/她亦須要在購入住宅物業時是「代表自己行事」。