居屋按揭分為已補地價及未補地價，已補地價的居屋業主擁有完整的業權，因此可以在自由市場買賣；而未補地價的居屋，一部分的業權由政府持有，因此想做轉按，就有較多的限制。 最首要的做法，當然是要主動交齊文件，以免銀行職員要求補交，一來一回也磋跎時間。 其次，應該選擇一些宣稱批核時間較快銀行，不過一些比較冷門的銀行都可考慮，皆因銀行都要跑數，批核過程或會順暢些。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%，報出租最多借50%。 如果沒有足夠首期，應先報自住，待有錢補回差價後，就可減低按揭成數至50%，再為單位改回出租用途。 不過要留意，如果在罰息期內補回差價有機會需要繳交額外費用。 任何類型的放租，不論是全個單位放租給租客用，或者只是分租都算是出租物業。
事實上，今時今日裝修，梗廚變開放式廚房、廁所廚房對調、三房變兩房等設計極為普遍，不過如果上述間隔改動沒有向屋宇署申請改則，在日後買賣樓宇時，便有機會東窗事發。 對業主而言，輕則買家申請不到按揭，影響物業出售機會，重則業主被勒令將單位還原。 銀行在提供按揭時，多數還會送「火險」及「家居保險」。 所謂「火險」是保障物業的結構，部份管理公司已為整個屋苑購買了「火險」，準業主就可省卻該筆費用。 至於「家居保險」則多是保障家居內發生意外而產生的損失。 準買家要留意，部份銀行表示送「火險」或「家居保險」，是贈送第二年的保險，藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。 改間隔按揭 坊間不同保險公司也有「家居保險」購買，準業主可視乎保額及保障範圍，自行向保險從業員查詢。 值得注意，在申請按揭時，部份銀行會額外提供一個「MORTGAGE LINK」的戶口，是一個藉著客戶存款，抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口，一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。 這種戶口也有分兩類，一種直接收取利息；而另一種則用利息來扣減本金。 擬租金收入意思正在申請按揭單位現時尚未租出，但是銀行會估算租金收入用作入息計算。
這份「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件，大致會列明所參觀的單位，以及一旦成交後所需要支付的佣金，並聲明出究竟代理是為準買家及業主兩方行事，抑或純粹為準買家所行事。 香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。 未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。 本文為新手買家所準備，希望一文可以梳理整個二手買賣流程，讓首置客買得安心。 改間隔按揭 如果經按保公司申請高成數按揭，計算按揭成數時，會把樓價扣減重置費才計算貸款額。 若借6成或以下，由於毋須經按保公司審批，需否將樓價扣減重置費，再計算貸款額，則因銀行而異。 銀行會向環聯信貸查詢按揭申請人的信貸評級，現時信貸評級分為A至J，其中A為最好J為最差。 如果申請人過往長期拖欠卡數，每個月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。
改間隔按揭: 出租單位的利率會較自用單位貴嗎？
如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。 另一盛行的改建就是加建「閣樓」，形成多一層的空間。 不過，屋宇署指出，在單位內加建「閣樓」，可能會涉及結構問題而違反建築條例。 如要正確加建閣樓，業主亦要得到屋宇署的同意，由專人計算「閣樓」重量是否超過樓宇結構的負荷，並將其納入總樓面面積內，否則加建的「閣樓」會視為僭建物。 買家買入後，要面對拆卸還原的風險，否則就會被釘契。 改間隔按揭 準買家睇樓時，如看到單位改裝成開放式廚房，就要向業主了解改建是否已獲屋宇署批准及符合消防條列，若是擅自改建，買入後可能會被屋宇署要求還原，買家要自行負擔費用。 至於開放式廚房能否明火煮食，則因應大廈公契而定，而現時大部份的開放式廚房都是使用電磁爐。 準備好申請文件後，銀行許多時都會要你補交各式文件。 這些文件有些申請需時，也有些可能要你花時間到政府部門、律師樓等地方領取。
- 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。
- 申請按揭時候銀行一般都會先看申請人的收入能否通過壓力測試。
- 至於轉按則是業主把整個物業按揭轉移至另一間銀行，原因大多是為了賺取更高的現金回贈，以及隨着物業估價上升，轉按能夠從中套現現金。
- 若果購入的物業單位價值1,000千萬以上物業有機會只可做4成。
- 不過如果物業屬於新型屋苑，管理費可能已經包含火險，就未必能夠受惠於新銀行的優惠。
如果間隔已被改動，與政府圖則有分別，或者單位屬於凶宅難以轉手，銀行均有機會拒絕批出按揭。 如果希望投資於相關類型物業，要有心理準備預留更多資金。 在簽訂新按揭契據日期前最少14個工作天，申請人須將已簽妥轉按同意書、證明書和確認書傳真至置業資助貸款小組，以進行資料審核。 由於物業是打算出租，只能承造5成按揭，325萬，太太最多可以接到315萬，剩餘款項可以用轉按出來的現金。 如果仍有額外現金剩，可以考慮放到高息存款戶口，減少利息支出。
結果往往自己走了許多冤枉路，勞心勞力後更不一定最終獲批按揭，最後可能撻訂收場。 根據我們許多客人的經驗分享，今次我們整理出四件置業人士希望一早知道的事，讓大家可以參考參考。 假設兩年前物業的買入價為500萬，當時按揭貸款為300萬。 改間隔按揭 若樓價下跌至400萬，最過可借貸金額為240萬，若要轉按客人便需要抬多46萬。 若客人想透過轉按賺取銀行現金回贈，當樓價下跌時便未必可行，故第一步需為物業作估價。
現時各大銀行現金回贈水平接近，因此業主於罰息期內轉按並不划算。 買方及租客可向地產代理索取己填妥的「物業資料表格」/「出租資料表格」，了解單位的用途限制。 改間隔按揭 申請高成數按揭時，銀行都需要客人提供稅單，若因種種原因未能提供則有機會影響其申請。
改間隔按揭: 單位間隔改動需獲屋宇署批准
係香港呢個樓市咁活躍嘅地方，預批係實際操作上往往作用較有限。 而且，按揭中介的最大好處就是費用全免，不但諮詢不須收費，而且到最後成功申請時，也不會收取貸款者的一分一毫。 現時好多人都已經被教育得很好，只要層樓一過罰息期就會自動自覺去做轉按。 改間隔按揭 筆者相信無做轉按者原因有二：一，不知道銀行有現金回贈；二，嫌麻煩。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘、樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，你的月入要有7,902元會通過第一關。
不過正如上述所講，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 因此ROOTS上會建議各位業主避免隱瞞按揭保險公司。 雖然將自住單位改為出租有比較多顧慮，但是將出租單位改為自住用途就直接得多。 業主只需要向銀行提供自住證明，便可將單位用途更改而且可以申請轉按至高成數按揭。 例如有部分銀行，會估算還原單位間隔的費用，如費用少於10萬元，銀行很大機會如常批出按揭，但若然費用多於10萬元，銀行會先從樓價扣減還原費再去計算貸款額。 改間隔按揭 於罰息期過後，申請轉按業主可賺現金回贈和獲取更優惠的按揭利率。 業主考慮轉按時，應多作比較如利用MoneySmart比較按揭利率、現金回贈等資訊，從而找出最適合自己的按揭計劃。
除非客人為公務員或在很大型的公司工作，則有機會不用提供稅單都可以批出高成數按揭。 其實預先批核與正式申請按揭所需提供的文件大部分是一樣的！ 而申請預批時不需要提供臨約，只需提供申請按揭的物業之確實地址便可。 可能有人會話，上述事件萬中無一，只因當年該居屋單位售價較市值高出一截，令銀行慎重起見派員驗樓，才會出事，如以市值買賣樓宇，銀行絕少要求驗樓，因當中涉及成本。 除非銀行懷疑單位有改建，或物業本身有修葺令需確認是否已處理。 非也，買方也可以嘗試以下方法：第一，向多家銀行申請按揭，可能會遇到一家銀行可以估足價，或者一家不用現場估價的銀行，最終順利批出按揭，順利完成交易。 改間隔按揭 許多新手會犯的錯誤，就是高估自己的信貸評級（TU）。 而許多因各原因而有低TU評分的人士，都不知道如果可以有效提高評級。 另一方面，也有許多人會高估自己可承造按款的金額，或者因為計少了供車的金額，又或計少自己有擔任貸款擔保人等，以致自己申請按揭時觸礁。 許多首次置業人士，往往會低估申請按揭的難度，以及尋找一家優質按揭轉介的重要性。
改間隔按揭: 大改開放式廚房 廚房與廁所位置對調
但視乎物業樓齡，銀行或者有機會需要驗樓，確認沒有問題才會批出按揭。 在驗樓手續完成之後，業主簽署新的按揭條款就可以，其後銀行會將按揭貸款，以及套現的現金交給律師樓，之後轉交給業主，整個轉按的手續就會完成。 按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住，假如業主在收到按揭保險公司的信件之後，能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明，確認單位是自住的話，就可以通過抽查。 改間隔按揭 過去，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 總結，買家當發現單位改動甚多時，便要向代理了解有關改動是否合規，並查閱入伙紙或大廈公契是否容許有關改動，以及是否乎合單位的用途。
就算銀行肯批出按揭，按揭利率也可能比一般情況為高。 如還是決定加建閣樓，業主必須聘請合資格註冊小型工程承建商，再就相關改動向屋宇署入則申請，屋宇署會就單位的情況，考慮是否會影響大廈結構、承重、消防走火等等不同條件，再決定是否批准改建。 如利用結構牆安裝入牆式鋼鐵支架的方式加建閣樓，除屬於結構性建築外，更有可能超出單位承重，影響大廈結構安全。 另外，加建閣樓往往缺乏獨立通風設計、採光不足及缺乏走火設計，以上缺陷均有機會違反建築物條例。 一旦被發現，屋宇署有權向業主發出「法定清拆令」，要求業主清拆僭建還原室內原間隔。 近年香港越來越多不足300呎的小型單位出現，多以開放式或一房單位單位為主，由於冧心細，吸引不少預算有限的上車客購買。 雖然室內面積有限，但這些新盤樓底普遍較高，有些更高達10呎以上，不少業主便想到利用高樓底的優勢創造更多空間，加建閣樓劃作休息區，而下層則可作起居室，令閣樓裝修愈漸流行。 不過，原來沒有屋宇署許可下，擅自於室內加建閣樓，是有機會違反建築物條例。
改間隔按揭: 還款計劃
若業主要為高成數按揭單位放租，需要抬錢減低按揭成數至物業樓價5成。 大部分香港人買樓的時候第一件事都會想可以向銀行借幾多成按揭。 有留意開樓市或者新聞的讀者可能都清楚了解銀行一般首次置業人士最多借90%按揭，如果是綠表居屋買家更可以借95%按揭。
因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。 很多人都以為透過按揭中介申請按揭需要繳付手續費，答案是不用的。 按揭中介在成功轉介申請人承造按揭後，銀行會支付按揭中介的佣金，而申請人是無需付費的。 一般在簽署「臨時買賣合約」後的十四天，雙方便會前往律師樓簽署「正式買賣合約」，屆時業主要準備扣除細訂後、樓價餘額的一成，亦即俗稱「大訂」以支票形式交予律師樓。 改間隔按揭 同時律師會協助買家為文件打釐印費，首次置業買家只需繳交「第一標準」第二部份的稅率而定，準業主也要預備相關金額的支票。 因為雖然「臨時買賣合約」也具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，實情只需賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金便可以。 所以遇著樓價急升時，準買家為防業主出售後反悔，往往會提高訂金比例，藉以增加業主反悔代價。
若想善用室內空間又不想誤墮法網，裝修時可以考慮利用變形家具來代替結構性建築加建閣樓。 如使用可收入櫃或入牆的變形床，日間只需將睡床收起便可騰出更多空間供靈活運用。 又或安裝高架組合床，上層用作睡床，下層則可作儲物櫃及辦公桌，因變形家具或組合床被視作傢俱，在沒有觸犯建築物條例下，亦同樣可達到加建閣樓的效果。 相關業主收到法令後，應盡快聘請合資格註冊承建商，於指定限期內拆除僭建物，如業主不遵從法定命令，屬於刑事罪行，一經定罪最高可被判監禁一年及罰款港幣$200,000。 相關清拆命令亦會在土地註冊處（田土廳）登記，如物業仍在按揭期內，屋宇署亦會將有關命令通知承辦按揭的財務機構，如業主不還原相關改動，有機會影響日後申請轉按或加按，甚至日後轉售亦會受影響。 改間隔按揭 例如買家不想承擔還原間隔的費用，而放棄買入單位，又或以需還原間隔為由而壓低出價等。 業主在購入心儀物業的時候，如果借出6成以上的按揭，便需要購入按揭保險，但如果罰息期一過，物業的價格隨市況上升。 當業主申請轉按的時候，貸款額跟物業價錢的比例有所改變，有機會不用購買按揭保險。 因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。