的要求下，每月供款額要高達五萬多元，有意採用新按保的人士要注意收入符合有關規定。 另外如不符合壓力測試的人士，還須繳交額外保費。 換樓按揭 部份人在換樓時，為了避免雙倍印花稅，會希望透過「加按」其舊有物業，並找尋另一半的身份購入新居。
自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」的時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 換樓按揭 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。 由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。
換樓按揭: 申請8成或9成按揭條件
而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂，所以只剩成交日可用作走盞。 由於銀行審批按揭申請時會查閱申請人TU（環聯信貸記錄），即使以「先賣後買」形式簽訂臨約，由於賣出的物業並未成交，所以TU內仍然會顯示申請人有按揭係身，因此銀行會當申請人為非首置最多只能批出8成。 放寬按保樓價上限後，$800萬物業最高可做9成按揭，惟申請人需符合首置及固定收入之規定。 換樓按揭 以「先賣後買」換樓，雖然原理上已符合首置資格，最多可做9成按揭，但銀行卻未必批出9成。 可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。
這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 換樓按揭 部分換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。 於目前壓力測試下，沒有其他按揭的申請人，若購買1000萬元物業自住，借取8成按揭，供款期30年，每月需要最少76,800元入息，才能通過壓力測試。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。
換樓按揭: 按揭全攻略
以利嘉閣11月中在網上放盤的真盤源為例，樓價在400萬元或以下者，合共只有約114個，當中港島區只有7個、九龍區有16個，而新界區則有91個，但當中很大部分是未補價的資助房屋，私宅更為稀少。 如申請高成數按揭，需要按保獨立批核，所以需時會較長，需要多預1-2星期。 很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 相反，MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡，直接跟進申請人的估價或申請進度。 另外，想向多間銀行獲取估價的話，你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表，便可同時向多間銀行提出申請，無需花時間填寫多份申請表。 MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請，一直給予你所需支援，直至你成功提取按揭為止。 另外，銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓，因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況，以免按揭申請被拒。 雖然唐樓可承造最高9成按揭，但銀行一般只會批6成按揭。 如所入手的唐樓樓齡屬50年以下，而且位於市區，就有機會獲批較高的按揭成數。
《施政報告》放寬按揭成數，個多月以來陸續引發換樓潮，不少用家由開放式或一房單位轉換兩房甚至細三房戶。 不過，須注意的是，新按揭政策下，買家必須為首置客，而按證公司對於首置的定義，在於業主簽臨約賣樓後，尚須徹底完成賣樓手續，才算是回復首置身份，此點與稅局的定義略有不同。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 換樓按揭 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。 因此在置業之前，必須先頻密進行估價，包括直接致電各銀行估價部，獲得最新的物業估價，以免申請按揭時，有估價不足的問題。 在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。
- 由於大部份新盤均在樓花階段發售，買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時才開始供樓)的付款方式，兩者各有利弊，買家應怎樣選擇?
- 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。
- 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。
- 要了解投資物業的按揭、以及物業轉名的操作，可細閱下方文章。
公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼，視乎公務員的總薪級表而按比率發放，合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。 退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。 舉例來說，一對夫婦聯名以各人一半的業權方式，持有價值800萬單位，如男方要轉讓一半業權給女方，女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。 開支巨大：換樓客要同時支付15%稅率的印花稅，加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支巨大。 撻訂風險：如遇上買方撻訂，換樓客又簽署新物業的買賣合約，便要另覓首期才能上會，甚至因為無法周轉而同告撻訂。 資金充裕：原有物業以高於購買時的價錢售出，差額可用作新樓首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。 1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。
車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期，均有別於住宅物業按揭。 如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成。 自僱人士／無固定收入者申請按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。 不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。 就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。 換樓按揭 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。
自從政府在《施政報告》宣佈放寬按揭保險後，吸引大家入市買樓，二手睇樓量及成交量急速上升，按美聯35大屋型苑統計，每天平均成交量由5宗大升至1… 答：如果樓盤於發出入伙紙及滿意紙後，買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契，已經合乎已落成物業的定義。 過去一年，政府推出新按保計劃後，令到中價物業(600萬至1,000萬元)的物業成交大增。 【林鄭Plan】放寬按揭首期與供款指南 【施政報告2019】宣布放寬首次置業人士按揭成數，措施被視為樓巿首度「減辣」，新制度下置業門檻大幅降低，當中以600萬至1,000萬元的住宅… 換樓按揭 因此用以上例子，買家有260萬現金，是足夠支付1000萬元的樓的初期開支。 1000萬元的選擇就多很多，例如太古城的500多呎單位，現時最低放售價是900萬尾到1000萬。 相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。
換樓按揭: 投資優惠
轉按是指買家購入物業時，向銀行A成功申請按揭，並供款一段時間，然後把物業的按揭轉移至銀行B承接。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，預算案公布新按揭保險措施「波叔Plan」後，整體二手市場成交增加20%，其中1,000萬至1,200萬元物業成交個案增加30%至40%。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 換樓按揭 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。 香港討論區有權刪除任何留言及拒絕任何人士上載留言 (刪除前或不會作事先警告及通知 )， 同時亦有不刪除留言的權利，如有任何爭議，管理員擁有最終的詮釋權 。 用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 若在購入新居一年內售出舊居，業主可申請退稅，退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率(上限為樓價4.25%)」的差額。
另外，值得一提的是，借貸八成以上至九成按保者必須為固定受薪人士；而因應首期開支大減，即貸款額增多，隨後每月供款金額亦會相應增加，買家必須就自身工作及收入的長期穩定性作周詳考慮。 上述措施的放寬，明顯增加了市民上車置業的機會，首先是首期方面大大減少，其次是可選擇的盤源大大增加。 先看看首期的例子，放寬前倘購入樓價600萬元的物業，最多只可承造八成按揭，首期便要120萬元，而現時可承做九成按揭，只需一半，即60萬元首期便可入市。
不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。 特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話，在買樓賣樓之間的空窗期，當中的租金或者住酒店／AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。 答：如果本身已擁有物業但希望透過新措施買多一層樓，現時有多種方法可以回復首置身份，最普遍為透過近親買賣甩名。 假設一對夫婦本身共同擁有物業，由丈夫「甩名」予妻子回復首置身份，然後丈夫便可以透過新按揭保險購買800萬物業及申請9成按揭。 只要在律師樓與妻子簽訂好臨時買賣合約後，丈夫便可以用首置身份買樓。 答：在新措施下每月供款較多，但不少人士需要一大筆現金作其他用途，新規定能舒緩他們的負擔。 例如就快結婚人士需要現金籌備婚禮，酒席、攝影化妝師等雜費都涉及大額現金，減少首期能夠讓二人同時負擔結婚及置業兩大人生計劃，按揭供款在往後日子慢慢攤還。 如果二人為專業人士，收入很快隨著年資上升，供樓壓力長遠慢慢下降。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。
而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。 在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。 換樓按揭 不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。 講到明樓換樓，當然是在賣出物業後再買入新物業。 站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。 以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。
如業主有地方暫住，便可選擇出售的物業成交期早於新買物業的成交期，最高可承造9成按揭，但有一些要點務必注意。 首先，若選用9成按揭的人士並打算以「免壓力測試」的方式入市，必須等到舊有物業完成交易後，業主再向銀行申請新買物業之按揭。 由於要經按揭保險公司再作審批，批核時間將會更長，建議申請按揭至新物業成交期預留至少一個半月的時間。 較常見的做法是，業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時，會與買家商議好延長成交期至三個月以上，並於期間完成新買物業的交易。 換樓按揭 這樣，由於有舊有物業的臨時買賣合約在手，新物業的按揭成數可高達8成（樓價1,000萬元或以下）。 但要注意，由於舊有物業仍未正式完成交易，入息比率上限相應下調一成，並須通過加3厘壓力測試，因此業主事前要先仔細計算自身供款能力是否能通過入息要求。 先買後賣，除了要預備首期資金外，同一時間擁有兩層物業是需要繳付15%的新從價印花稅。 不過如果在一年內賣出舊有物業，便可以向稅局申請轉為徵收首置印花稅，退還部份已付之印花稅(新舊印花稅之差價)。