換樓成本懶人包

而後期買入的自住單位是村屋（地下花園連車位）住了五年，但一直都不太適應，長遠希望換回屋苑式住宅及有基本生活配套的社區，父母已退休，現金約20萬，每月家用收入約$8,000。 發展局局長黃偉綸先生曾表示：「在未來私人住宅用地在推出賣地時，會考慮訂下最細面積的限制或條款，例如將最細面積定為200呎，希望香港人能夠住大一點。」我認為這個方向是配合到市場需要的，但仍欠完整的計劃。 另外，如果準買家本身已持有住宅物業，可以將該物業「轉名」予父母、配偶、兄弟姊妹等親屬，那準買家便可以以較低的第二標準稅率繳稅，惟轉名亦需按第二標準稅率付印花稅。 其實印花稅並不限於物業買賣，股票交易亦涉及印花稅。 根據香港法例中的《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，例如文件牽涉於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。 可惜，2010年政府放寬「強拍條例」，變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。 現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代，變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代，有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建，為市民帶來極大困擾。

現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠，更可以借埋按揭保險費。 換言之，業主不需要額外準備一筆資金繳付按揭保險費用。 不過當中須考慮多個實際情況，如換樓成本、首期金額、按揭息率、貸款期、罰息、銀行估價、供款佔收入比重等條件。 當中尤其要注意供款佔收入比重，因為一般換樓客的意願是細屋搬大屋，物業的價值提高，供款金額或會調升，若果供款佔收入比重超出五成，銀行或不向置業人士批出貸款，「換樓」計劃便告失敗。 另外，買賣新舊物業的成交期，宜盡量做到買入新樓的成交期遲過賣出原先物業的成交期為佳。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 為了壓止樓市炒風，政府特別針對住宅物業推出額外印花稅措施。

一般而言，若然買家已有三成首期在手，即已有足夠能力換樓，不妨選擇「先買後沽」策略，因目前樓價仍企穩，此做法可免「筍盤」被別人捷足先登外，原有的物業亦有機會以「靚價」出售。 買家可先買入新物業，後賣出原有物業，再把套現之資金投入新物業按揭供款。 中央促多省政府盡量於本月推措施令經濟更快回復正軌；內地今天五年期貸款市場報價利率下調15點子超預期。 此外，美國總統拜登可能於未來幾周與中國國家主席習近平通電話。 換樓成本 第二個情況是不少家庭都會遇到的難題，父母眼見子女與另一半明明有充裕供樓能力，但遲遲未儲夠首期上車。 從近期新盤開售消息，可以看到有不少富爸媽會動用部分積蓄幫子女支付首期，但未必所有父母都有此本事，如果手頭資金有限，但自住物業有價有市，加上子女置業後會搬走，便可以考慮策動大換細套現計劃。

換樓成本: 【精明消費】 公司已包醫保，還需私人買多份？

理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 換樓成本 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。

以中銀香港的樓換樓貸款計劃為例，最高貸款額為原有物業估值六成及減去尚欠按揭金額，或新買物業估價的四成，還款期為六個月。 業主可選擇在到期日一次過清還利息及本金，又或在還款期內先還利息，到期日才清還本金。 換言之，業主必須把握這半年機會賣甩原有物業，否則就會陷入周轉不靈危機。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。 換樓成本 在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。

不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 換樓成本 以「先賣後買」形式換樓，假設兩者均以簽訂臨約日期計算，便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後，已沒有擁有香港任何住宅物業。 在簽立臨時買賣協議後，以600萬元購入一個住宅物業。 他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算，款額為180,000元(即600萬元x 3%)。

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換樓成本: 房屋政策長期忽略「管理概念」樓價未來上升和回報率最高的板塊是

按揭類型：如果按揭計劃設有按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link），陳先生可把多餘資金放入高息戶口，享受與按揭供款一樣的利率。 按息向上，換樓客入市態度轉趨猶豫，中原張光耀稱，過去一年按息增加，樓按亦被收窄，若業主沽出物業再入市，需付更多現金作為首期，變相令換樓成本大增。 的要求下，每月供款額要高達五萬多元，有意採用新按保的人士要注意收入符合有關規定。 換樓成本 因此，當決定換馬前，業主應考慮原有居屋單位是否已供斷、獲利幅度、套現金額、擬購入私樓單位樓價、月供金額與年期，以及單位面積等因素。 3/最後是成交哂先再買，呢類買家因收了舊樓條數，現金大增。 佐同時有一憂慮，就係人往往係收錢之後有了變掛，推翻了之前部處。

如果屬於後者，沽貨就等於「落錯車」；但若樓市真的出現終極一跌，由於過去經驗反映劈價貨僅屬曇花一現，屆時自己能否嚴格遵守「再入市」決定？ 以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 換樓成本 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。

最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金，以便在成交日找齊所有尾數，便可即賣即買，減低樓價飆升的風險。 除此之外，要做到無縫銜接，防止買家撻訂，則必須在臨約中加入「必買必賣條款」，如果買家最後無法如期賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓住處，以上都是買家要考慮到的換樓成本。 換樓成本 買樓上車當然難，但原來做到業主後想換樓亦不容易。 不過，要換得精明，用盡按揭成數，就先要認真考慮以下2點。 「先賣後買」可套現足夠資金去購買新物業，做法穩陣。

「先買後賣」不止影響按揭財務要求，當未賣出手上物業，新物業首期從何而來？ 銀行可提供換樓過渡貸款，借出舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，以支付新物業首期，且過渡貸款期間只需支付利息。 換樓人士看中心水單位之後，除了估價和為按息格價之外，最重要是首期問題，簡單的方法是將舊有單位的放售價，減去未供完按揭貸款，餘下所得若不足以支付首期，就要額外準備資金。 換樓成本 額外印花稅（SSD）後買入再放售的盤源未見增加，除因樓價升幅未如理想外，有業界人士指出，過去一年按揭息口上升、中上價物業樓按成數收窄等，均令換樓客再入市成本大增。

立法會研究政府架構重組方案召的小組委員會召開首次會議，有議員關注新建議較現屆政府提出的方案每年額外開支多6000萬。 【Now新聞台】立法會研究政府架構重組的小組委員會召開首次會議，有議員關注增設三名副司長，每年額外開支多6000萬元是否合符效益，候任行政長官辦公室強調有必要設立副司長分擔工作。 當金錢上的回報， 非常不錯時， 便很有可能， 換樓成本 那個物業其實並不太適合我的學生自用。 這麼難得能夠找到這般平靚正的物業， 不立刻拿下那個物業已經是慢了， 還要再考慮這個物業適不適合自住， 便有點兒要求太高了。 如果大家是承租一個私樓單位，均需為電費、水費及煤氣費繳交按金，每個項目金額，可由數百元到數千元不等。 以電費為例，如果承租一整個單位，通常都是向港燈或中電這些服務供應商交費。

第一， 首先業主需要處理租務問題， 假如遇上租霸， 便十分麻煩了。 除此以外， 業主放租出去的單位， 如果租客不續租， 中間便會形成一段真空期， 業主需要同時繳付按揭及租金。 例如交通網絡未完善， 配套未齊全， 又或是各種各樣的原因也會影響其放售的物業的售價， 以致在一段短時間內未能按業主心目中的理想價格出售。 如果業主為了改善生活質素， 換樓成本 被迫在很趕的情況下賣樓， 而他又看好後市， 便會失去不少利益。 成為雙租族， 比單純的樓換樓的好處是在於， 業主能將得到的價值最大化。 假設業主現在持有的物業性價比非常高， 而往後的發展也會很好， 甚至是業主根本還沒持有其單位超過三年， 在這樣的情況下， 如果他不想自住在該單位內， 成為雙租族是最好的選擇。

以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 換樓成本 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。

壓力測試：壓力測試是金管局現行規定，當利率上升3厘時，每月供款不得多於每月收入60%。 現時部份銀行仍會對首置人士進行壓力測試，現時一般按揭封頂息率2.5%計算，其壓力測試要求為$41,732，個案中的陳先生符合供樓資格。 任職銀行的陳先生月入4.5萬，現時租住荃灣中心單位，近日獲業主通知需要搬離單位，陳先生正掙扎究竟應該上車置業還是繼續租樓。

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事實上， 有某些單位， 是會比其他單位更容易租出去， 從而帶來高回報，而某些單位， 帶來的回報則沒有那麼高， 比較適合自用。 以上述例子為例， 一萬五千元的租金， 可以當作一萬零五千元計算， 從而增加業主的借貸能力， 對於有能力購入第二個物業的業主來說， 是非常不錯的， 可增加自己的選擇。 當業主想要買入第二個物業時，如果業主已經擁有一個物業， 他的第二個物業， 最高只能做到5成按揭， 如果業主把手頭上的物業放租， 在業主購入單位時， 換樓成本 又或是當他的親人購入單位， 而自己則成為擔保人的時候。 另一方面， 是額外印花稅的問題， 當我們購入一個單位後， 在持貨不足三年的情況下， 將這個單位出售， 便需要付昂貴的印花稅， 故此， 在轉手前， 暫時將單位出租， 是一項非常不錯的選擇。 MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站，以成為大眾的理財教練為目標。 除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外，亦會分享理財小智慧，教大家免墮各類型消費陷阱。

兩者物業的成交日最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。 假設買家先賣(680萬元住宅物業)、後買(980萬元住宅物業)換樓，即使是資金充足，都要特別留意現金流的問題。 其中，選擇簽署臨約的日子更是關鍵所在，要盡量減低假如對方撻訂下對自己現金流的影響。 換樓成本 而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂，所以只剩成交日可用作走盞。 【北上買樓】申請按揭懶人包 以往因為要提供社保以及繳稅證明，令到不少打算到大灣區置業的買家，都無從入手。 不過，最近在大灣區置業可豁免有關要求，相信可以便利更多香港人到當…

其實，買樓除了要付樓價，還伴隨著一大堆使費，有意置業人士真的要計好數才上車。 俄羅斯2月入侵烏克蘭之後，多間跨國企業宣布撤出俄國，其中飲品企業可口可樂在3月退出俄羅斯市場。 據俄羅斯媒體報導，可口可樂撤出後，雖然仍然可以在商店上找到可樂，但價格已經翻倍，亦有企業趁機佔領可樂市場，推出山寨版「可樂」。 Ochakovo並非首個推出翻版可樂，包括Slavda Group、Syktyvkarpivo等公司都已曾效仿可口可樂配方，推出Grink Cola、Komi Cola等山寨可樂。

不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。

而你家人的20萬現金，同樣可先用一半投資，但目標係一些收息股。 如果你覺得佢長線升值潛力不高，可這個部份，可以考慮用來套現。 如果你們宿舍，可適合你和家人中短期居住，你可以考慮將村屋放租，去令你們有更多資金去投資。 【轉角巿撈筍盤】換樓前必睇5大錦囊 政府大幅放寬按揭保險，令換樓門欖大大降低，無疑是換樓客福音。 適逢樓市調整期，換樓客如何把握轉角巿撈筍盤良機，食盡天時地利人和，為自己及家人覓…

• 我哋做財富增值，除了增長力和質素外，都講求平衡性。
• 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。
• 交30年租之後單位仍屬於業主，但供30年樓，即使樓價下跌一半，仍是一個貴重資產。
• 啱啱上完你既收息101，內容係香港唔多見，的確非常有用，如果香港多的人認識你教既內容可以走少好多冤枉路，理財亦都可以做得更加好。
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北向資金淨流入超過140億元人民幣，創逾5個月新高，煤炭、有色金屬、白酒等股份上升。 上證指數收報3146點，升49點，升幅1.6%。 深證成份指數收報11454點，升204點，升幅1.82%。 創業板指數收報2417點，升40點，升幅1.7%。 韓國在2016年發生一宗恐嚇醫美手術失誤，一名25男慘被放血30分鐘後致死，但醫療人員以有其他手術為由，置之不理，而主治醫生更直接下班，最後醫院院長及醫生護士都被控告。

於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 換樓成本 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。