此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」…… 聯名買樓注意事項 多過一位以上的業主（共有人）共同擁有同一項物業（共有產權）。 業主可選擇「聯權共有」﹙Joint Tenancy﹚或「分權共有」﹙Tenanc… 換樓先賣後買 【轉角巿撈筍盤】換樓前必睇5大錦囊 政府大幅放寬按揭保險，令換樓門欖大大降低，無疑是換樓客福音。 適逢樓市調整期，換樓客如何把握轉角巿撈筍盤良機，食盡天時地利人和，為自己及家人覓…
可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。 因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。 「先賣後買」是指業主售出舊有物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。 若果舊有物業以高於購買時的價錢售出，差額除可用作新物業的首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。
換樓先賣後買: 選擇5: 先賣後買
同時，銀行亦會視之為第二層物業，按揭成數會下調至五成，供款佔入息比率亦較首置買家低一成，計法是將兩層物業的每月供款總和，假設加息三厘後，供款不可以超過入息五成。 例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。 而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。
在加息三厘後，兩層樓的供款額相加為53,000元，供款佔入息不得多於45%下，月入117,700元才可通過負擔測試。
如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。 因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。 換樓先賣後買 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。
兩者物業的成交日最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。 假設買家先賣(680萬元住宅物業)、後買(980萬元住宅物業)換樓，即使是資金充足，都要特別留意現金流的問題。 其中，選擇簽署臨約的日子更是關鍵所在，要盡量減低假如對方撻訂下對自己現金流的影響。 而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂，所以只剩成交日可用作走盞。 至於專為換樓業主而設的過渡貸款，亦設有六個月大限。 以中銀香港的樓換樓貸款計劃為例，最高貸款額為原有物業估值六成及減去尚欠按揭金額，或新買物業估價的四成，還款期為六個月。 換樓先賣後買 業主可選擇在到期日一次過清還利息及本金，又或在還款期內先還利息，到期日才清還本金。 換言之，業主必須把握這半年機會賣甩原有物業，否則就會陷入周轉不靈危機。 由此可見，「先買後賣」可做到新舊物業無縫交接，無需額外租賃其他地方暫住，但比較適合一些財力及實力較充裕的人士；相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆，而且不必承受買樓後急於將單位出售的壓力。 建議「先買後賣」人士預早開始計劃及放盤，盡量將買賣物業之間的距離縮短。
- 部分換樓客希望，買入住宅的成交日早於賣出的單位，以節省搬屋麻煩。
- 當然，身家豐厚的換房族，一般都建議不要售出持有的單位。
- 聯名買樓注意事項 多過一位以上的業主（共有人）共同擁有同一項物業（共有產權）。
- 如買家希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，做好「甩名」，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。
但要留意，稅局接獲你打厘印的文件後，需時十個工作天才能完成，而非親身交表便可馬上打厘印。 如果換樓先賣後買，雖可確保自己有新住處，不過因為同時持有兩項物業，必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 換樓先賣後買 答：如是一手樓花，可以等待差不多入伙，樓花完成assignment 後，一年內賣出舊嗰層並完成assignment，也可以退稅。 因此，如換樓嗰層是一手樓花，會較多時間慢慢賣舊嗰層。 【送贈物業】5大疑問拆解 香港物業可以透過簽署「送贈契」，把物業的法定擁有權轉讓予受贈人，坊間有人認為此舉可以慳稅，是否屬實？
換樓先賣後買: 換樓懶人包 先買後賣 Vs 先賣後買 退稅安排、潛在風險 一文了解
自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 如果「臨時買賣合約」能夠用作退稅之用，如果一個買家沽出舊居時，刻意跟買家訂立一個長達十至二十年的成交日期，即使物業沒有正式轉讓，稅局也會退稅? 換樓先賣後買 雖然稅務局接受以「臨約」來申請退稅，由「臨約」至「轉讓契」的時間也沒有時間限制，但實際退稅則要等換樓客提交「轉讓契約」副本後才會發放，並在收妥文件後的三至四個月才會發出。
不過，在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排，有幾點就需要特別注意。 先賣後買與先買後賣最大差別，前者業主能恢復首置「自由身」身分，申請新物業的高成數換樓按揭，並且可避開持有一項物業後再置業所需的15％從價印花稅。 換樓先賣後買 最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金，以便在成交日找齊所有尾數，便可即賣即買，減低樓價飆升的風險。
（4）承接上一點，若果首期要倚靠舊樓套現才可取得的話，那麽最好跟舊物業的買家簽署必買必賣的正式買賣合約後，才購買新物業。 因萬一舊物業買家撻訂，購入的新物業也可能受連累而撻訂，故簽必買必賣合約可保障自己。 或者賣舊物業時，在臨時買賣合約內加簽必買必賣條款，同樣有保障作用。 （3）賣樓時，一旦買方撻訂，賣方很難一下子物色到新買家。 如果換樓人士已簽署新物業買賣合約，便需要另找首期上會，有可能因無法周轉而告撻訂。 換樓先賣後買 【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。 其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。
或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才是對自己最保障的方法。 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 換樓先賣後買 這裡有一個題外話，就是填寫「IRSD 131」表格時，由於該份為一份法定聲明，表格下方有一欄是需要尋求「公證人、太平紳士、律師、或監誓員」簽署作實，如果你是打算是自己申報退稅，卻又不欲再支付律師費該怎辦呢?
最後要留意的是，如果上述轉名交易最終取消，新會成為該名業主的第二層樓，便需要馬上繳付15%「辣稅」差價。 您不用擔心心儀的樓盤被他人買走，也可盡快開始裝修物業，更不用另外租樓搬出。 若決定先買樓，又想減低風險、避免損失，您可透過地產代理向業主提出條件交易（conditional offer），列明您會在原有單位出售後購買此物業。 但留意，一般情況下您原本居住的單位應已放盤，甚至已成交，這時您便可向業主發信及支付訂金以表誠意。 然而，這種交易方式在香港並不常見，宜先向您的地產代理查詢詳情。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。
舉例來說，一對夫婦聯名以各人一半的業權方式，持有價值800萬單位，如男方要轉讓一半業權給女方，女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。 簽署正式買賣合約：簽署必買必賣的「正式買賣合約」，或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才落實購入新物業。 撻訂風險：如遇上買方撻訂，換樓客又簽署新物業的買賣合約，便要另覓首期才能上會，甚至因為無法周轉而同告撻訂。 須充足周轉資金：雖然「先賣後買」的現金壓力大減，但賣樓後一般要等到成交日才收到大部分款項，故必須有周轉資金作換樓期間的開支。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 假設買入一手樓花，然後撻訂，未完成撻訂手續時再買入新一層，需付15％稅，但完成撻訂手續後也不能退稅。 有客人問：如果我被撻定，導致我新買嗰層也要撻，已交的印花稅能不能退回？
換樓先賣後買: 新居屋高回贈按揭攻略
然而，如果你是選擇先賣樓，甩手後才買入新物業的話，你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。 另外，舊物業每月還款額也需要計入壓測，業主容易會因入息不夠計而未能借足。 不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。 唔想有以上嘅風險，換樓除咗「先賣後買」之外，仲有咩方法？ 如果你都有換樓煩惱，歡迎透過WhatsApp或Messenger聯絡我地，我地會為你提供最佳嘅換樓方案。 換樓先賣後買 當然，身家豐厚的換房族，一般都建議不要售出持有的單位。 因為在香港，買賣房屋的成本高，除了要交印花稅、律師費和地產仲介傭金外，還要花費很多時間精力在交易流程上，所以如非必要，最好保留手上的房子，可考慮將單位放租，賺取穩定的租金回報。
二手市場「價跌量升」締造樓市轉機 近月二手市場有新變化，一方面受到多項不明朗的政經因素影響令業主叫價態度軟化，另一方面買家議價幅度擴大，樓價回落令買家更易購得心頭好，造成「量… 上半年樓按市場的回顧與前膽(上) 分別回看香港今年的樓市及按揭市場，變化可謂十分之大。 就按揭市場而言，今年初市場仍在討論加息機率，但及至年中，聯儲局已由鷹變鴿，不僅放寛減息幅… 陳超國說，一旦樓市下跌，就不適宜「先買後賣」，因未來樓市持續下跌時較難賣出物業，如急需現金，容易被壓價。 究竟現時選用「先賣後買」或「先買後賣」較為適宜？ 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，過去數個月樓價持續上升，適宜選用「先買後賣」方式。 他指出，若果樓市向上，應選用「先買後賣」，因先買入時價格被「鎖死」，市升時賣出物業會較容易，售價亦理想。
嚴格來說，他們也是買樓，是買新樓比舊樓多出的面積。 不過，他們在換樓過程中可能出現小小失誤，就是買入新樓之後就遲遲不肯放售原有物業，希望樓價繼續上升，以從出售舊樓當中得到更大利潤，但這個如意算盤很多時都打不響。 有業主會選擇喺收到舊物業尾數之後先至買入新物業，但咁樣可能會因樓價上升而失去預算，到時就會「兩頭唔到岸」😰。 早前，香港政府為了遏止樓價升勢，推出及修訂了多項房產買賣印花稅項，其中，買家印花稅就是專門針對香港境外投資者及公司客的，因此，沒有香港永久居民身份證的內地買家，在香港購房時就要額外繳付樓價15％的稅款。 大部分買家會認為現在不買之後再買就更貴了，而對於業主來說，正好相反，樓價在漲，現在賣出去了以後同樣的價格就買不回來。 於是業主會比較惜售，導致想買房的人越來越多，而業主放盤少，想買房就變得更難了。 不少換樓人士都會面對類似的煩惱：經歷多次睇樓後，終於決定搬到心儀的南區三房單位，讓小孩有更多活動空間，同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。
否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 換樓先賣後買 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。
【置業攻略】2021香港買樓FAQ 無論你的全部固定收入或是部分固定收入來自內地，理論上都可以用於申請香港銀行的按揭。 但審批方面，相對會比較嚴謹，建議申請之前詢問銀行或找按揭專… 總結而言，換房族若選擇「先買後賣」，則可做到新舊物業無縫交接，無需額外租賃其他地方暫住，但這個方法比較適合一些財力及實力充裕的人；相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆，而且不必承受買房後急於將單位出售的壓力。 當換房者經濟能力不足，需套現後才有錢買新房子，則可選擇「先賣後買」。 不過，需要留意的是，若換房者出售住宅後，房價走勢開始上漲，到時很可能要高價買房。 因此，為避免夜長夢多，換房者應提前在賣房前就物色好心儀的房子，一旦房子賣出，就可以儘快購入新居。 換樓先賣後買 而近期發佈的《施政報告》中，香港政府更是放寬按揭保險計畫，其中最高8成按揭貸款的樓價上限，由600萬元提升至1000萬元，適用于自用樓換樓按揭，使得改善置業更輕鬆。 若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支，又不急於出售現時持有物業，那麼先買樓較適合。 預早開始計劃及放盤能讓您無縫交接，既節省租金，又能減少搬屋次數。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。