如果你開支票比律師，張票要12號早上比律師，等佢同日過數，13號d錢就可以用。 早兩日agent打黎話對方想提早個成交期（早約一星期），問我方得唔得，問過律師話手續ok就答應對方及再問可 … 可以的，賣方可就以下原因獲認可人士批予延期交樓，包括1) 工人罷工或封閉工地、2) 暴動或內亂、3) 不可抗力或天災、4) 火警或其他賣方所不能控制的意外、5) 戰爭，以及惡劣天氣。 由於間隔條件接近均等，故揀樓時應該由方位入手，先剔走自己未必鐘情的方位，然後按自己可負擔的價格排序。 若遇上同方位單位，則要看看其面積面數大小，並選取面積面數較細的單位；但同方位、面積面數又相同，則以總價較低者為揀樓目標。 「#LYOS」由分層住宅及複式單位所組成，複式單位置於地盤以南，毗鄰貼近未來在建公屋地盤；分層單位則置於地盤西面。 分層住宅外望像是一座合共58個單位組成，但實情內裡分「1座」及「2座」。 「1座」會再細分「1A座」、「1B座」、「1C座」；「2座」則細分「2A座」及「2B座」。
「港深西部鐵路」洪水橋站的選址，會擬議屯馬線「洪水橋站」的休憩用地，會預留 地下空間設置「洪水橋至前海」的「跨境鐵路站」，沿途會經過「廈村」接駁至「流浮山」，之後會跨境至「前海」。 特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》提出了「北部都會區」的鴻圖大計，當中洪水橋成為了其中一個發展重心，也令洪水橋的前景被看高一線。 根據《施政報告》以及《北部都會區發展策略》文件，政府計劃在把洪水橋及廈村的定位，提升為核心商務區，透過加建連接「深圳前海」的「港深西部鐵路」，加強與前海在金融、物流及科技發展，並計劃在前海實施一地兩檢。 兩幅地均由新世界發展，分別在2007年及2011年批出補地價4.92億及2.4億元，每呎地價分別2,050元及3,000元呎。 其中「溱林」在2013年率先推售，為一手新例後的第三個新盤，樓盤由11座組成，合共提供236個單位，當時首批開50個單位，折算平均呎價9058元。 提早成交 截至2020年10月止，樓盤入場價位約750萬元，屋苑平均呎價則為13,800元。 另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。 銷監局發言人表示，不評論個別個案，重申「成交紀錄冊」須註明成交價，以及折扣、回贈等支付條款。 樓市瘋狂，雖然政府去年中宣布「娥六招」，短暫遏止升勢，但樓價於今年初反彈，其中具有指標作用的一手樓盤銷情大旺、有價有市，市場氣氛熱烈。 二手樓是以「現狀購入」，收樓後上手業主沒有責任為下手業主跟進，新買家就要自己出錢維修。
因此，現時看似充滿鄉郊感覺的洪水橋，未來人口會不斷膨脹。 即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃，單計「#LYOS」附近的用地，實情也有不同程度的轉變，除了有更多人口遷入外，也對「#LYOS」的景觀產生隱憂，尤其樓盤以南。 這裡所指的家居運作，不止是指上述單位附送的家電是否正常運作，例如能否啟動冷氣機，還有單位裡的插頭能否通電，窗戶或大門能否暢順地開關，或者家中任何家具是否穩固等。 驗樓時記得要留意單位的尺寸和結構是否和售樓書一致，也要檢查單位牆身或磁磚是否空心磚，有沒有裂痕，牆壁或地板表面是否平整等。 買家宜確保有鬆動的財務安排，當遇上突發情況時，亦不會大失預算。 不過，除非賣方涉及隱瞞單位狀況，或非法改動單位結構等較大的事情，否則即使有小問題，很難成為「踢契」的理據。
釘契物業一樣可以買賣，但買家最好要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，即是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中删除。 可是，若果業主欠下巨額款項，賣樓也未能償還債務，解釘便很難，故最好不宜購買這類物業。 【香港樓市・二手樓程序】購買二手物業，由搵樓至收樓整個過程，要留意的細節不少，同時物業是按「現狀」交易，可能有不少中伏位，本文會講述整個買賣二手樓程序之餘，點出當中遇到問題和解決方法。 提早成交 最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。
另外，搬屋前幾個月開始留意哪些信件要轉地址，例如銀行、保險賬單、選民登記之類，當然一定要記住水、電、煤氣都要轉名及開錶，以免不必要的麻煩。 與購買二手樓不同的是，新樓如有任何紕漏，業主可要求發展商維修後才正式交樓。 如想入伙後住得安心又放心，最好安排驗樓師收樓當日仔細檢查單位大小角落。 不少二手樓交易時，會因為單位「未交吉」，導致交易告吹。 若交樓前，單位仍然留下原業主的個人財物，而該財物能阻礙物業擁有權（即是可顯示該單位仍有個人用途的意圖），法庭可以判斷該單位為「未交吉」，買家可以要求「踢契」，而賣家也需要退回訂金。
- 不過，發展商或因不同原因，導致未能在「預計關鍵日期」準時交樓。
- 最常見要修理的地方是：去水位、窗戶漏水、冷氣機漏水等。
- 與購買二手樓不同的是，新樓如有任何紕漏，業主可要求發展商維修後才正式交樓。
- 有一個可能就係個同事跟到好足，你forecast市場利息又無太遠分別，甘就可以感性地揀早早簽信。
- 就算成功真的貫徹相關大計，配套是否能否應付區內突然驟增的人口，這又是另一個話題。
- 除了「谷針」，近年較常見的回贈出現於建築期付款提早成交。
黃馮律師行因涉嫌違反了《律師帳目規則》、以及公司有前文員不誠實挪用客戶款項，被香港律師會在2020年12月底接管，導致其業務即時結束，當中所有戶口及客戶資金被凍結。 由於該律師行處理不少關於樓宇按揭的買賣，令不少買家已批出的按揭貸款款項，及託管在律師樓的訂金；業主售樓後的款項、或因加按而獲取取的貸款款項，一律被凍結，不單令買賣未完夠完成，就連銀行也因此蒙受了損失。 在一般買賣流程中，律師會向原業主申請按揭的銀行，索取其按揭契查看看有沒有問題；若沒有問題，律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件，並授權律師代表買家去取得銀行取貸款。 提早成交 銀行在收到買家簽署好的文件後，認為沒有問題，便會發出「授信文件」，之後便會把按揭貸款，轉帳入律師樓的獨立戶口內。 有業主問：「如果是600萬元以下物業，採用提早成交方案，就算不是建期支付，都可以經按揭舊制敍做8成按揭吧？」答案是對的，但問題是這位業主不了解按揭保險公司計算按揭的方法。
提早成交: 按揭計算機
如建期買家已申請按揭，但遇上成交期延遲超過3個月以上，銀行或要求買家補交入息證明文件，相關按揭計劃及優惠有機會作出調整。 比較特別的是回贈或列明價值的禮品，部分樓盤在價格折扣之外，會列明買家可以獲得回贈。 最常見的有幾類，第一類是以印花稅回贈為名義，列明發展商向買家提供相當於樓價一定比例的現金回贈。 第二類較常見的是買家原本選用較長成交期的付款安排，其後提早成交，由於成交價早已在合約上確定，不可更改，但發展商又樂得買方提早付款，便會按縮短的成交日期，向買方提供回贈作為鼓勵。 提早成交 自新按保計劃推出後，首置客選用「建築期付款」（建期）購買樓花愈見普及，因繳付首期後，尾數可於物業落成後於銀行申請高成數按揭上會，符合新按保「已落成住宅物業」之規定。 早前某西南九龍熱賣新盤，超過7成買家選用建期付款，藉以承造高成數按揭及以較少的首期置業。 除首置客外，不少換樓人士亦偏向選用建期購買樓花，藉於新樓落成前，可居住於現有物業及有充裕時間放售舊有物業，同時亦可恢復首置身份，退回購買第二所物業多繳的稅款。
如果是代理盤，可跟相關代理聯絡，同樣約定日期和時間。 購買物業，不外考慮幾個因素：價格、位置、附近環境和配套設施、交通方便程度，若果有小孩子讀書，便要考慮校網。 每個物業總有優點和缺點，視乎置業人士認為哪些因素最重要。 社會局勢變化多端，唯樓價依然堅挺，一眾業主利用「新按揭成數」重啟換樓大計。 不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。 香港討論區有權刪除任何留言及拒絕任何人士上載留言 (刪除前或不會作事先警告及通知 )， 同時亦有不刪除留言的權利，如有任何爭議，管理員擁有最終的詮釋權 。
由於此前已經支付了5%訂金，故在上會時多預備35%首期，餘額借貸，以30年還款期計算，息率2.5厘計算，每月還款額8,202元便可以，入息約有19,646元便可通過壓力測試。 當然如此選項的首期支出較高，也需要有150萬元資金才夠支付雜費、厘印及首期等支出。 買家獲得不同名目的回贈，等同變相減價，在按揭估值上調整自然合理。 而部分情況下，發展商開出的會是「有條件回贈」，例如個別新盤曾推出，某幾個同系發展商樓盤的租客購買單位，可獲額外回贈。 此類有條件優惠，由於銀行不會知悉買家最終是否會獲得有關優惠，在處理按揭申請時，便可能要求申請人額外提出聲明，自己沒有獲得有關優惠，才可以成交價作為按揭估值，以免額外扣除買家沒有獲得的優惠。 提早成交 但對買家最大影響，如果我們採用的律師樓，並不是銀行「On List」的律師樓，買家可能需要委託兩名律師，分別處理「樓契」及「按揭契」變相這裡會衍生兩筆律師費，一概也要由買方支付。 因此這一點，會成為準買家採用部份律師樓的考慮因素之一。 今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排，只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。 選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外，若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。
似乎也因為首張價單總價能符合新按保門檻，以建期價計，全數單位低於800萬可借取「新按保」上會，所以發展商並沒有再透過財務公司提供高成數按揭。 值得注意，由於物業樓花期長達23個月，故即使銀碼符合舊按保門檻都好，準買家對高成數按揭有需求，也只能依賴新按保。 除了「谷針」，近年較常見的回贈出現於建築期付款提早成交。 一般樓花項目，同一單位的即供付款成交價會較建築期成交價為低；但不少發展商為鼓勵選用建期付款的買家提早成交，如果買家提早成交，可獲一定現金回贈。 提早成交 但在計算印花稅時，卻仍然會以當初建築期付款的成交價為準，需要繳付的印花稅也會高一點點。 如果選用此樓盤即供計劃，買家如常必須要即時上會申請按揭。 發展商延遲成交期亦有機會失預算，如換樓人士已賣掉舊樓或租樓人士遇到此情況，或需要延長現有居所之租約，使開支增加。
提早成交: 按揭banker心得：「成交15日前才簽貸款信」
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據銀行了解，事件屬特別個案，香港金融管理局初步確認相關補償之金額，將不視作樓價回贈的一部份，同時不會影響買家可申請之按揭成數。 【now.com財經】近日大型發展商旗下的新盤，興建中的兩座樓宇將拆卸重建，預計入伙日期延遲約9個月。 是次事件實屬罕見，發展商亦快速及妥善處理問題，並向涉事買家作出合理的額外津貼和利息補償。 但Sam及Susan的個案是「」，貸款提取日物業尚未入伙，等於放棄了「建期」，故此未能獲批8成至9成按揭，只能申請6成按揭，首期由原本61萬元，大升至約244萬元，升幅3倍即約184萬元。 要留意，應預早申請按揭，讓銀行可以在成交日前完成審批，準時於成交日批出按揭，否則，若果因某些問題而「上會」不成，買家有可能要「撻訂」，即未能完成買賣而放棄已付的訂金。 Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭，待9月1日原本那層物業完成成交後，再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭，惟問題是重批按揭需時，仍然趕不上成交期。 業主Sam（化名）近月打算換樓，其意向物業約800萬元，並想申請9成按揭。
不過根據按揭保險指引，800萬元物業如果要申請9成按揭，必須是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是換樓客亦不能豁免。 一般而言，物業成交期最好不要短過45天，有些物業代理會建議用2至3個月作為成交期，因為律師樓需要時間去檢視樓契是否有問題，即大家經常聽到的「查契」，有部分律師樓面對成交期少於30天的個案，更索性不接生意。 提早成交 在按揭上，對選用即供期付款的買家來說，物業提早交樓的影響不會太大：反正一早以樓花按揭供樓，待物業落成，轉為現樓按揭只是一個手續問題。 是次事件或令買家購買新盤時有所警惕，事實上，新盤銷售受一手住宅物業銷售監管局所規管，並設有公平透明的條例予賣家遵守，讓買家有足夠的法律保障。
扣減樓價的折扣當然直接影響成交價及按揭估價，而發展商提供的回贈，不影響成交價，但卻會影響按揭估價。 他指，已與數間銀行進行溝通，基本上態度仍然正面，銀行目前正研究相關細節。 不過短期內銀行及按揭證券公司會「塞塞哋」，審批按揭申請速度會減慢，因此需要短時間內取得貸款的買家或比較「危危乎」，如成交期有60至90天會較保險。 「上源」發展商萬科香港的發言人回覆，揀選建築期付款計劃之買家，可因應實際需要和情況，獲得樓價4%至8%不等的現金回贈。 提早成交 截至上月25日為止，仍未有買家提前付清樓價，故「成交紀錄冊」已顯示該批單位的最新情況。 由恒基發展的西半山THE RICHMOND，今更新項目的2號價單，將兩種付款方法的成交期，由原先提供的150天，更改成228天，另新增「提前成交現金回贈」優惠吸客。 如買家於簽署臨時買賣合約後120天內完成交易，可享受10萬元現金回贈。
正當市場認為「黃馮律師行」僅為個別事件之時，另一間律師行「王潘律師行」也爆出事故，其創辦人創辦人王光榮及總經理王德信，因為被廉政公署以涉嫌「套丁」被捕。 我們《胡．說樓市》也收到多名業主求助，其中在2019年購入青衣遠期樓花「明翹匯」的陳先生(假名)，原本準備在2021年尾申請按揭，明年收樓，正也是委託了「王潘律師行」。 自新按揭保險計劃推出後，首置客選用「建期」購買樓花愈見普及，因繳付首期後，尾數可於物業落成後，於銀行申請按揭上會，符合新按保「已落成住宅物業」之規定。 提早成交 現時疫情仍未結束，部分較受影響的行業人士收入或較為波動，銀行重新審批貸款人的入息證明時，如未能通過入息要求，買家或需要加擔保人以增加借貸力。 此外若樓市處於下行周期，有機會因銀行估價不足而需要「抬錢上會」。
提早成交: 壓力測試所須月入 假設加息三厘
對於一般二手樓上車人士來說，驗樓只是買個安心，最終仍是自費修理，究竟有無必要，見仁見智。 也造就了早前有律師行涉嫌挪用客戶資金，又或者律師樓職員夾帶私逃，不單無法完成交易，買家及銀行都會蒙受損失。 所以今次銀行處理方法，針對已發出「授信文件」的按揭申請，它們會直接跨過「王潘律師行」，以本票方式交予賣方銀行，以防止上次問題重轁覆轍。 至於今次捲入「套丁」風波的「王潘律師行」被部份銀行停賽，買家是否要轉律師行，關鍵則視乎律師行能否協助完成交易。 部份銀行表示，如果未發出「授信文件」的交易，會要求買家再聆找律師行進行交易；但若已發出「授信文件」則會按原計劃進行交易，但該律貸款會繞過「王潘律師行」直接轉至對方的律師樓。 提早成交 正如上述所說，按揭保險公司對於「建期」的定義，是放款日時物業必須已取得入伙紙，而發展商很多時都因為種種原因延遲交樓。 遇到這問題，其實不必擔心按揭層面會出問題，因為銀行也會自動延期放款。 至於按揭貸款款項部分，銀行會在成交日前把貸款金額交予律師，再由律師向賣方繳付樓價，整個過程買方不會收到任何款額。 買方的律師轉賬予賣方律師，然後賣方會經地產代理或親自把鎖匙交予買方，二手樓程序交易最終完成，買方便可以收樓。 香港盛行購買樓花，在完善的監管之下，樓花買賣一向順暢。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 而家業主希望提早成交，聽AA講佢好急咁款，叫我幫幫手咁話喎，之前唔肯而家無啦啦又肯搬走佢原本嘅傢俬。 很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？ 提早成交 基本上，成交期是買家和業主私下協議，沒有明文規定要多久。 沒指引對於新手來說，就是最棘手的事，容易被業主主導成交期。 16號成交你16先比錢太 “火文” 啦，你都要預返時間比人做0野。
雖有政府監管以及法例保障，但購買樓花前，買家亦需要仔細了解流程的每個環節以及潛在風險。 三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。 熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。 對於受「預售樓花同意書」規管的項目，在預計關鍵日期後，發展商需在14日內向地政總署申請合約證明書（俗稱滿意紙）；當地政總署批出滿意紙後，發展商須於1個月內以書面通知買家收樓。