按揭辣招 內容大綱
銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 按揭辣招 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法?
- 至於住宅成交量，今年1月的超過3300宗，至上個月升達7000宗。
- 另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。
- 就算是成交價200萬元的住宅物業、原先的從價印花稅僅100元，計及15%的稅率之後，現在稅款也會大幅升至30萬元，對投資回報大有影響。
- 我认为，二万五千元以上租金就不用管制，因为那些物业市价应该超过一千万，不是民生楼。
- 所以置業按揭實質上與租賃貸款無異，以借款人現金收入流轉為批核基礎，而且只要物業維修保養得宜，樓齡折舊並不影響抵押品市值，更勝租賃貸款一籌。
在主理財金之官員唱和下，金融管理局在2月底又再推出「逆週期措施」，是五年多以來第七次收緊置業按揭指示（俗稱「辣招」），調控銀行信貸風險。 財金官員未能釋懷者，應是美國利率調頭攀升，似乎迫在眉睫，而聯邦儲備局主席早前公開評論，用詞審慎，更加深其疑慮，惶恐物業按揭重蹈97亞洲金融風暴之覆轍。 按揭最多可以「借足7成」，的確可令一批有一定供款能力，但首期不足的人士「上車」，但同時每月還款，亦會因貸款額度的增加而上升。 按揭辣招 由於財務公司收取的利息稍高，大部份買家都會預算在新樓入伙後，賣出自住物業用來清還貸款，買家有三年時間處理，自然輕鬆很多。 筆者相信發展商也不想提供高成數按揭，大部份樓價未能即時收回，但卻是一種方式，令換樓買家可以完成換樓的需求，而且風險也極低。
我认为，二万五千元以上租金就不用管制，因为那些物业市价应该超过一千万，不是民生楼。 在未来五年内到期物业，都可以冻结其租金或加租不得超过10%，上限二万五千元。 虽然在楼市下行的情况下，放宽按揭成数或令负资产风险增加，但只要置业者能够通过压力测试，即代表供款能力仍属良好，断供、坏帐、银主盘的情况大大减低，不致影响金融体系的稳定性。 黃詠欣表示，銀行就投資用途或連租約的住宅，最多只會批出五成按揭。 如果按揭申請人仍有未供滿的按揭物業，或正為其他人做樓按擔保，按揭成數上限會每項下調一成，變相最多只得四成或更低的按揭。
用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調三厘，月供變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有9,463元才過到第二關。 若房地產市場風高浪急，單獨針對置業按揭，沒法穩定銀行體系信貸風險，因為發展融資的風險更高。 根據國際（巴塞爾）標準，按揭風險參數 （50%）是發展融資風險參數 （100）之一半。 況且，置業按揭風險只是拖欠，銀行處分抵押品，即使資不抵債，撇賬損手也有限。 故王美鳳指出，市場本身有一批置業人士可享有「正常」的7成按揭成數， 現時不過是回復用家原來的部分配套，令這些有供到樓的上車客不至於因欠缺首期，而轉投新盤所提供的發展商按揭，回復一二手市場秩序。 梁振英指，投資者資金充裕，與小家庭是不對稱競爭，雖比例較少，但在此情況下高價樓持續，地產商去貨快，令自住者要「競價入市」。 他說住屋是民生必需，所以要增加供應，政府會不斷審視樓市發展，在有需要時果斷採取措施，以港人自住優先。 自从港府实施新辣招及美国联储局宣布加息后，楼市表现两极，根据差饷物业估价署数据显示，私人住宅楼价已经连升八个月，最新十一月楼价按月升0.79%，部分私人屋苑楼价更屡破新高，可见楼价未有因为辣招而下跌。
按揭辣招: 壓力測試所須月入 假設加息三厘
同樣道理，業主將物業抵押融資，交出處置權，按月清還本息，期滿後銀主之押品「扣質權」失效，將完整業權歸還業主。 其實，特區政府2012年換屆後，多番擴大特別印花稅範圍，針對境內外投資者，炒賣早已絕跡，即使加息來勢洶洶，也不會歷史重演。 市場正好趁機休養生息，讓供求對配恢復平衡，反而再三緊箍住房按揭，只會影響大眾市民置業安居計劃，令「換樓鏈」被打斷，不但無助房地產市場降溫，更對退休保障影響深遠，枉招民怨。 按揭辣招 政府向來希望幫助沒有住宅物業嘅港人置業，所以今次辣招下，沒有擁有香港住宅物業嘅香港永久居民，就不需要交新稅率，而按現有適用稅率交稅，200萬物業只收$30,000，其後就按樓價比例計算。
我不是说笑，虽然大多数日本银行早已撤离香港，但“日立”在较早以财务公司身份重回，不但可以避过金管局监管，可以放任借尽，更加可以收取高利息，银行家早已牙痒痒，但又没有奈何。 正因为政府放生财务公司，导致细价楼业主可以向财务公司借钱而不受政府监管，最后，细价楼楼价急升。 只要政府将银行和财务公司一视同仁，细价楼楼价才有望回落。 否则的话，唯有出租管，我一讲租管，很多网友便发出反对声音。 按揭辣招 經濟平穩增長，樓價薪俸穩步上揚，令業主得益，有財力換樓，應付家居需求，改善住房素質。 沿用表1置業個案為例，假設業主在30歲首次置業，樓價500萬元，借貸350萬元，其後售舊換新，將舊樓套現悉數用作新樓首期，原按揭條件不變，只是還款年期前後合計仍維持360期（表2）。
買賣轉名要交印花稅，而再次購入的住宅亦要交印花稅，然而，相對比起15%一定為低。 另外，就算親人本身有樓，轉名那一層物業也只是用舊印花稅，不必付15%劃一印花稅。 正如上文所述，現時用家當道，放寬按揭成數，便是切切實實協助用家置業。 政府實施各項樓市辣招的目的，就是希望壓住樓價，讓真正用家可以較易入市。 依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。 部份營業員的佣金發放日期不一致，故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數，再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。 按揭辣招 市場風險是外匯及利率波動，應對之法，是盡量對沖資產負債。 至於營運風險，是工作錯漏、營私舞弊、系統故障等人為或制度失誤。 最好亦最容易实行的租管系禁止租楼比非香港永久性居民，佢地一系唔来香港，一系就比BSD买楼，咁就最有效，打残收租佬，楼淡租楼日日赚，政府又可以多税收，以CY连投资移民都可以叫停，行呢一步都唔系冇可能。 挪威政府拟立法在全国禁止行乞，甚至连民众向露宿者施舍金钱、食物或提供庇护所住宿，也属违法，最高可被判囚1年。
按揭辣招: 問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?
香港樓價近期從高位回落，劈價盤湧現，但在買樓長線必勝想法根深蒂固下，不少資金充裕的港人仍密切留意買入更多住宅物業的機會。 對於非首置港人而言，以下三種方法各有利弊，大家不妨先計好數，買樓投資自然更得心應手。 選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。 如果屬於後者，沽貨就等於「落錯車」；但若樓市真的出現終極一跌，由於過去經驗反映劈價貨僅屬曇花一現，屆時自己能否嚴格遵守「再入市」決定？ 按揭辣招 以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。 近幾年，由於住宅按揭越收越緊，對於第二所住宅買家來說，印花稅由2013年2月的雙倍印花稅調升至2016年11月的15%印花稅… 要求採用內評法計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，由現時15%，提高到25%。 因此，陳生以及陳太有打算日後會多買一層樓收租，可考慮使用擔保人或是由太太作為業主，丈夫作為借款人。
如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。 早前，財金官員答覆立法會議員質詢，指出銀行佔按揭市場幾乎99%，財務公司佔份微不足道，並能有效防止銀行取巧；言下之意，是按揭「辣招」應湊效。 實情是領「借貸人牌照」經營之其他財務公司，有如雨後春雨筍，承接銀行按揭漏網之魚，但不受財金當局監管。 所謂「二按」、「三按」等，只是承諾賣樓時還債之借貸合約，並非正式按揭，而且利息高，與無抵押私人貸款相若。 按揭「辣招」是否對症下藥，可否穩定銀行體系，消弭金融風險，不言而喻。 金融管理局之顧慮，應該是香港九七回歸以後，先有亞洲金融風暴，後有「沙氏」疫症，房地產市場一落千丈，負資產個案大增。 及後美國爆發次級按揭拖欠危機，推出「量化寬鬆」救市，便惶恐波及香港。 在翌年推出按揭「辣招」應對游資湧入，卻忽略早前人民幣匯率改制，令美中港三地貨幣之三角關係起變化，產生系統性影響，並非該等措施可以拆解。
最無辜的是銀行，本來是穩穩陣陣的生意，白白送給了發展商，最重要的是也化解了辣招的大部份作用，於是金管局又再揚言向銀行施壓，不要貸款給發展商進行此種業務，銀行股價一直下滑，實不無道理。 但金管局以穩定金融為名，實際是阻止市民入市為實，壓抑樓價的目的昭然若揭，實際是愛你或是害你，精明的讀者自然懂得自行判斷了。 另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。 按揭辣招 跟據新的政府辣招, 第二套房在銀行申請按揭要扣減一成, 即最多只能借5成, 如樓價1000萬以上只能借4成。 如果子女是擁有申請宿舍資格的紀律部隊公務員，銀行也有機會要求按揭申請人出示退宿證明書，以證明按揭物業乃作自住用途。 香港人爱砖头早已人人皆知，此现象不只出现在一般的市民当中，连城中知名艺人亦热爱置业投资。
上周五（5月19日）香港金管局收紧按揭后，香港按揭证券公司随即上调按揭保险收费。 其中，浮息按揭的一次付清保费，由占贷款额的1.15%至4.35%，提升至1.2%至4.6%，按揭成数愈高，按揭保费将愈高。 按揭辣招 上周五（5月19日），香港金管局收紧按揭后，香港按揭证券公司上调按揭保险收费。 其中，浮息按揭的一次付清保费，由占贷款额的1.15%至4.35%，提升至1.2%至4.6%，按揭成数愈高，保费将愈高。
至於年期，市場各有準則與習慣，但多以30年為限，皆因借款人一般在20來歲加入職場，在30歲左右有能力置業，成家立室，距離通常退休年齡60歲約30年。 利率也是市場各有準則與習慣，有浮動也有固定，並以前者較為普遍，因為靈活性較高。 故此，銀行多以最優惠貸放息率為基礎，以活期儲蓄存款作資金匹配，因為兩者同步。 金管局回覆《香港01》查詢時，表示繼續密切留意市場發展，並會隨著樓市周期的演變，採取合適措施，確保銀行體系穩定。 樓市恢復熾熱，針對「一契多伙」買賣方式逃避辣招，特首梁振英今日（11日）宣布，決定即時收緊機制，一份文書多於1個物業（「一契多伙」）的交易，便要繳交15%的新稅率，由周三（12日）午夜起即時生效。 新措施下，將由政府參考圖則、地契、佔用許可證等決定是否一個物業，如連天台或花園、車位等。 根据土地注册处的数字显示，去年最新十二月的整体住宅楼宇买卖数目，仅得3,550宗，较同年九月7,826宗及十一月份的6,739宗高成交量，分别急挫54%及47%，反映辣招冷却楼市的作用。 另外，美联物业房地产数据及研究中心数据反映，二手住宅成交量全年录得4万宗，按年跌1%。 從2016年11月5日起，政府劃一提高買賣住宅的印花稅至交易額的15%，無論是個人或公司購買住宅物業，一樣要俾新稅率。 額外印花稅：任何以個人或公司名義取得住宅物業，並在取得後36個月內將其轉售，按不同的物業持有期繳付額外印花稅，6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。
连月来一手新盘市场持续热闹，二手楼价亦屡创新高，以辣招来压抑楼市需求难免为人诟病，新近在报章中，读过一篇由中文大学学者及资深银行家所撰写的房策透视，文章直言“政府以辣招压抑当前需求，属药石乱投的应对策略”。 部份人在換樓時，為了避免雙倍印花稅，會希望透過「加按」其舊有物業，並找尋另一半的身份購入新居。 按揭辣招 對於「加按」的實際操作，可以按這裡，詳閱「加按」的各項細節。 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。
自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 樓市恢復熾熱，繼政府上月公布針對「一契多伙」出招，金管局今日(19日)宣布三項逆周期新措施調控樓市，包括非首置按揭成數上限再下調一成，主要收入來自香港以外地區借款人的供款入息比率上限亦下調一成，即時生效。 按揭辣招 參考上次放寬1,000 萬以下樓宇按揭的經驗，只會刺激交投量，而樓價上升的幅度有限。 交投量增加，筆者作為地產代理當然受益，但更重要是對全港真正用家，也是難得的置業時機。 希望政府把握時機，適時調整政策，協助有真正置業需要的用家。
按揭辣招: 住宅放寬按揭成數 一 至 四【星之谷專欄 ̵
當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。 第一，如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取，就記住要穩妥一點，務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新物業，否則一旦舊有物業買家撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，而撻訂收場。 或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才是對自己最保障的方法。
不过，当一个普通的香港市民为了数百万元的物业营营役役，努力上车的同时，有人却有办法节省数百万元的税项。 上星期有消息指出，某知名艺人以「直系亲属转让」的方式来悭税，此方法聪明地利用灰色地带，节省接近一半的税务，更可以无限次使用此方法悭税，让我们来拆解一下当中的操作。 事实上，现时金管局已订定不少限制来平衡银行的风险，包括按揭成数的按限，将压力测试定为利率加三厘，同时对于供款与入息比率亦有相当严格限制，在现时的规定下，相信买家已难以作出过度借贷。 辣招已加、楼市依旧，根据差饷物业估价署最新公布3月份全港私人住宅楼价指数，最新指数再升至319.8点（指数于1999年为100点），连续5个月再创楼价歷史新高，按年升幅更高达17.8%。 正如笔者过去所形容，现时的楼市已进入一个“加辣无效，减辣无期”的新常态，近月楼市的成交量，明显已完全回復去年11月加辣前的水平，难怪太多辣招已遭业界诟病为推高楼价的元兇，药石乱投令楼价不跌反升。
當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 如果本身屬於低價入市的業主，按現時物業升幅去看，本身已有很強防守性，退守放租坐擁高回報，與其沽貨離場般極端，可考慮「以租養租」，意即將手上單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。 按揭辣招 政府於4月11日宣布，決定即時收緊機制，一份文書多於1個物業（「一契多伙」）的交易，便要繳交15%的新稅率，由4月12日午夜起即時生效。 至於住宅成交量，今年1月的超過3300宗，至上個月升達7000宗。
按揭辣招: 住宅放寬按揭成數 一 至 四【星之谷專欄
限聚令使到睇樓活動大減，成交量自然下跌，成交價也自然好不了。 最新平均呎價跌破2 萬元正；而天水圍嘉湖山莊3 房單位呎價也跌穿9,000元，創今年新低。 按揭辣招 又或者，你可以選用定息按揭，同樣也可以免卻「壓力測試」，但由於根據現時按揭證券公司提供的定息計劃，比起浮息為高，故如非必要並不建議大家選用。