假如屬新買個案，買家必須證明毋須動用該批股票或債券仍有足夠資金找樓價尾數才可。 想以資產水平申請按揭買樓，申請人必須證明過去半年內持有足以全數付款買入物業的資金，即是如買1000萬元樓就要有大約1050萬元資金，足以支付首期、印花稅及雜費等，銀行就可以直接批出4成按揭。 銀行批出高按揭時，6 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。 一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。 按揭資產 Call loan 的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。 如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。
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2021年樓價中位數更為家庭入息中位數的23.2倍，即港人不吃不喝也要23.2年方夠儲蓄「上車」1。 香港樓價走勢十年不斷升，在香港買樓難，彷彿已是大家的共識。 不能甩名買賣（內部轉讓）– 延續上述一點，買賣按揭不能夠為內部轉讓，如先生將持有一般的業權賣給太太。
按揭資產: 銀行有按揭保險計劃提供保障
筆者認為以擬抵押物業作為資產的一部份，是一個相當大膽的做法。 譬如他把套現的資金全數用作投資，該項投資的回報率必需高於按揭利率才達致收支平衡。 當考慮到要保留部份資金用作週轉，套現的資金可用作投資的比率便要減少，從而需要找尋一個更高回報的投資項目才行。 大多數銀行會採用較為嚴謹的方法，即使申請人當時沒有債務或按揭，但將來提取貸款後便負上債務，當審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。 按揭資產 屈指一算，上述的申請人持有的資產值是樓價的50%，當申請等值樓價25%貸款額的時候，便剛好達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點，如想再申請更多貸款便需要提交其他資產証明。 由於不少買家未必能符合資格使用按揭保險的高成數按揭要求，一手住宅的發展商通常會與財務機構合作，在物業開售時提供一按高成數按揭優惠，為買家提供發展商按揭計劃，按揭成數通常達七至九成。
正如剛剛上述所講，如果想買樓花而且選擇即供plan的話，買家不能夠選擇財爺最近宣佈的按揭保險放寬措施。 如果買家選擇建期plan待物業落成後才成交的話就可以選擇上述的放寬高成數按揭，如果要選擇即供plan就只能夠選用舊按保計劃。 唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。 安老按揭計劃下批出786宗申請（二○二○年：630宗），平均物業價值為660萬港元，而平均每月年金為20,800港元。 從事金融業月入8萬元的Jenny正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。
車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 按揭資產 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。
另一邊廂，如果買家購買的居屋由首次發售日期起計已經超過20年，不論你是綠表或是白表買家銀行有機會只會批出60%按揭，而買家不能購買按揭保險提高按揭成數。 截至二○二一年底為止逾45,000間本地中小企及640,000名相關僱員受惠於八成、九成信貸擔保產品及「百分百擔保特惠貸款」。 按揭資產 中小企易受經濟環境影響，隨時需要資金周轉，但常被繁複的申請手續阻撓，且資金有限無法應付一時開支？ Mortgage 360 省時彈性高，今天申請，明天拿錢，充裕時間扭轉你的困境，為你創造更多機遇。
按揭資產: 申請資產水平按揭指南2022 含計算資產水平方法
另外壓力測試亦會隨即受到影響，一律扣減一成，供款與入息比率要用40%/50%計算。 意思，在壓力測試前外債供款不能超過收入的40%，在壓力測試後每月外債供款不能超過收入的50%。 一個沒有債務的現契業主，只需提交身份證、住址證明及常用的一個銀行戶口紀錄便足以申請按揭，批核時間亦比入息水平按揭快一倍。 資產按最大的好處是業主一人上會借款，省卻了互相作為對方擔保的麻煩。 按揭資產 如有關物業尚有未清還之按揭貸款，而銀行只可計算物業價值之一半作為資產值，便等於需將物業估值之50%扣減按揭餘額。 一般來講，按揭申請人需要提供同購入物業等價的淨資產證明，即若要為800萬單位申請按揭，借款人之淨資產便不可少於800萬。 除此之外，資產的計算方法是用3個月平均數，或最近一個月的平均數，且以低者為準。
從上述例子可見，按揭成數愈高，遇上樓價大跌時，所承受負資產的風險亦相對愈高。 事實上，現時的負資產個案大多涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而使用這些按揭計劃的人士，所承造之按揭成數亦較高。 按揭資產 由於貸款機構認為住宅物業資產貸款比信用卡等無抵押債務更穩健，因此這類貸款的利率大多比無抵押貸款較為低。 物業貸款最宜用於特定開支，例如繳付大學學費，通常還款期會比你原有樓宇按揭為短。
另外信貸額使用率一般建議維持在 30% – 50% 或以下，高於 50% 會影響信貸評級。 信貸評級會影響你未來的信貸審批，在申請樓宇按揭時，銀行會考慮你的信貸評分，決定你可借之貸款額。 另外，銀行亦可能因為你的信貸評分未如理想，而提高貸款利率，保持良好的信貸評級等於給予銀行信心批出按揭。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
在2019年高成數按揭範圍放寛至1000萬元住宅（林鄭Plan），雖說重燃了中產以千萬樓上車的希望，但以1000萬元住宅、八成按揭計，首期、印花稅及雜費共需近250萬元，並非一個小數目。
按揭資產: 以資產證明申請按揭得唔得？
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 按揭資產 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。
倘若你的信貸評級是 G 或者 H 的話，筆者建議你多找幾間銀行評估，因為不是每一間銀行都會接受你的私樓按揭申請。 假設你的按揭成數申請是在六成以下，有些銀行是可以接受TU等級G和H的信貸人士；有些則需要加息；有些卻完全不接受，更可能需要擔保人，才可以申請。 金管局早前公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果，2018年第4季的負資產住宅按揭貸款宗數為262宗，是自從2016年第4季以來再次錄得負資產個案。 按揭資產 當局解釋，這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，因其按揭成數一般較高。 金管局早前公布，去年第4季錄得262宗新增的負資產個案，金額11.89億元。
按揭資產: 最新文章
銀行壓力測試：即以目前按揭息率加3%計算，首置樓按的供款佔入息比率不可超過60%。 未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請最高 8 成或 9 成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 按揭資產 50%，而且要額外另加一定按揭保險費。 香港樓價高企，對於大部分想要置業的朋友來說除了首期，申請按揭也是不可避免的。 在申請按揭時，銀行會檢閱申請人的信貸報告，也就是俗稱的TU。
銀行對自家員工「手鬆」，提供高成數按揭，在樓市回調甚至逆轉下，已令他們成為首批負資產人士。 去年首3季樓價處於上升軌，中原CCL在去年8月中高見188點後回落，到去年12月底已累瀉7%。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓直言，第4季樓價出現明顯跌勢，負資產重現是正常事件，但對情況並不擔心。 按揭資產 工商舖物業包括工廈單位、商舖、地舖、車位等等一律最多只能夠借50%按揭。 早前因疫情影響，政府放寬成數上限由原先40%按揭調高至50%按揭。 現時香港市面上提供多種物業類型，包括村屋、唐樓、工商舖、綠表居屋、白表居屋、房協單位等等。
ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 另外，有些朋友可能會有基金、債券的利息收入，這些收入又可以當作資產借按揭嗎？ 按揭資產 不過一般來說，這些基金債券約為2厘息左右，如果想加入這些資產借按揭的話幫助也未必太大。
金管局指引規定，以資產水平計算按揭，最高按揭成數為四成。 雖然按揭成數比收入計算為少，但不受收入來源、是否屬於自用物業及物業種類等因素影響而再被扣減一成按揭，如果仍有按揭在身，例如父母正在供樓，又想為子女負擔按揭，在申請後者按揭時，按揭成數才會被扣減一成。 銀行除了可根據客戶的收入評估還款能力批出按揭之外，亦可根據客戶的資產值批出按揭。 資產按揭的簡單理解就是「以資產作為抵押品去借按揭」的做法。
按揭資產: 資產淨值可用作申請按揭
要留意的是，隨著按揭成數放寬，對申請人的收入要求亦會相應大幅提高，必須謹慎考慮自身能力再作決定。 物業按揭是一種抵押借貸，借款人要按照與銀行或貸款機構協定的利率及還款年期，分期向承按人支付本金及利息。 透過物業按揭，買樓不需要一次過付清樓價，儲到首期就能上車。 獲批按揭貸款後，按揭借款人如中途斷供或破產，銀行就有權將已抵押出來的物業回收，作放售或出租等以補償損失。 至於購買未補地價的房協資助房屋，如果你想申請高成數按揭，根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。
不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。
根據金管局、銀行及按揭證券公司的指引，要借盡9成按揭的申請人必須只能夠用固定收入來計算壓力測試。 值得留意的是固定收入意思過去三至六個月的收入銀碼都必須要固定，不能有一分一毫的差距。 如果你的收入牽涉一些佣金收入導致每月收入不平均，你有機會只能夠借最多8成按揭。
作者簡介：多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。