按揭計算機壓力測試詳解

因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 舉例,如果買家選購了一層600萬元的物業,承造90%按揭,但申請人的年齡已達55歲,則在按揭年期最長為20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期為20年。 因此,在填寫「按揭年期」一欄中,應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 按揭計算機壓力測試 由於你每月都會償還貸款,所以按揭貸款的利息會「息隨本減」,衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 除然之外,壓測肥佬,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足,譬如申請人借 9 成,最終或「爭少少」只批 85 成,有疑問記得向個別銀行詢問清楚。

另外,如買家支付額外保費(標準保費x1.15),可以免除壓測要求,但仍要符合基本的供款與入息比率的要求。 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半,一般都不能做高成數按揭。 上文提到首置人士可以「按揭保險」免卻壓力測試,雖然要交額外保費,但亦不失為「通過」壓測的途徑之一。 例如買家購買HK$600萬的單位,以2.5厘的基礎上加3厘下,每月月入要有HK$53,657才能通過壓力測試。 如繳交額外10%的保費,相當於5.5%的保費,便可免卻「壓力測試」,只需以「供款佔入息的50%」作審批,即只要月入HK$45,020即可通過入息要求。 於新聞經常都會聽到到銀行敍造按揭要通過壓力測試(壓測),若果通過不到話,置業大計即時觸礁,到底什麼是壓測? 按揭計算機壓力測試 壓測是金管局為避免按揭申請者過度借貸的政策,局方要求銀行於借出按揭時要就借款人的綜合財力及還款能力、進行模擬息口急升後的測試,從而防止因樓市轉向而令金融體系出現危機。 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制,按揭申請人在承造樓宇按揭時,會在既有的按揭上,以較高「假設利率」,計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 不過,要借盡30年須留意,銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算按揭還款年期。 如果用樓齡計算供款年期,銀行會用人齡計算的年期比較,之後取低者作最後貸款年期。

根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%。 以上對照表根據封H按頂息率2.5%(即5.5%利率)計算,如果按揭計劃的封頂位上升,壓力測試門檻便會提高。 有4種情況下借款人並不需要通過壓測亦有可能獲批貸款,第一種是向發展商買新樓並借取基本上「人人都批」、俗稱「呼吸 PLAN」的按揭,通常都是8至9成的高成數按揭。 第二種是經按揭保險計劃申請樓按的首置人士,第三種是購買新居屋及綠置居的綠表資格人士,而第4種是選用定息按揭計劃的人士。 銀行計算供款與入息比率時,除計算按揭的預期每月供款外,亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款,包括信用卡、私貸、循環貸款,和槓桿產品等。 有意「上車」嘅你,了解完按揭計算、成數及壓力測試之後,是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk,比較更多不同嘅按揭產品! 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別,或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。

例如,每月供款為$15,000,申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別,因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度,並確保自己備妥充足首期。 2019年的新制下,壓力測試的方式與過往情況下無異,同樣需要在既有利率上「加三厘」,而在假設入息下,供款不可高於入息的60%。 結論:如申請發展商二按或任何二按,銀行壓測的計算方法:(1)如無按揭在身,而二按的貸款額超過樓價20%的話,會用45%/55% 計算DTI。 (2)如果二按有低息蜜月期,之後高息的話,壓測會全期用高息計算。

按揭計算機壓力測試: 按揭擔保人多只接受親屬

不過,在2019年度施政報告後,政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定,如申請人未能通過壓力測試,仍然可以透過支付較昂費的按揭保險,以通過按揭審查,承造按揭。 自2019年施政報告相關政策實施後,首置人士九成按揭可承造的最高樓價,即由400萬提高至800萬。 非首置人士的八成按揭,亦由最高600萬,提高至800萬。 不過,超過6成以上住宅物業按揭,仍然需要承造按揭保險。 現時市場處於低息環境,H按年息只是約1.37厘,但銀行計算還款能力時,唔會以這個利率去計,一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。 按揭計算機壓力測試 另外,普通計數機係計唔到按揭月供,可利用中原按揭計算機,簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。 如果本身持有物業,其物業價值都可以計算,方法是估算物業估值的一半,並需減去尚欠銀行按揭金額。 如果持有「連租約」物業收租,則可把租金收入視為入息一部份(如想知租樓有何注意事項,按我跳往),銀行一般會計算租金的七成,並計在入息內去審批按揭。 只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。

  • 相反,如果你不是首置人士,而是已有物業之人士,又或是曾經作為擔保人而仍有物業按揭在身、收入來源並不主要來自香港等,便難以透過首置人士身份及相應的按揭保險制度,豁免壓力測試並承造9成按揭,首期便會超過1成。
  • 舉個例子,若果申請人是首次置業,其每月薪金是20000元,即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元,即收入的一半。
  • 收入非固定的準買家,別以為銀行一定拒批按揭,只是銀行會用另一準則來計算入息。
  • 但如果屬於第二套房,或者非自用性質,要求會再高一點,供款佔入息不可高於50%。
  • 壓力測試以現行利率加計算,而每月供款額必須低於其每月入息之水平。
  • 正因H按息率浮動難以計算壓測,所以銀行計算壓測時,會以上述的「封頂位」(或「鎖息上限」)以作計算。
  • 首置人士承造9成按揭的樓價上限,由過去400萬元,放寬至800萬元,且可不符合壓力測試。

不過,在政府兩年前放寬按揭保險措施後,有一類人可以毋須通過壓力測試,也可申請到按揭,這就是首次置業人士。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時,也假設買家沒有任何負債,如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 按揭計算機壓力測試 如果閣下有一些類近貸款,則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果屬於後者二按部份,銀行在計算壓力測試上,除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準,還需計算二按部份息率。

銀行普遍認為買家年齡愈大,可償還貸款的能力愈低,故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說,銀行可以讓買家按揭年期30年,但也會以75年扣減樓齡作準則,兩者取其短者為準。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後也有一些變數,未必可全部反映出來。 按揭計算機壓力測試 舉例,假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「肥佬」,DTI 超出了加壓後上限(60%),亦不會因此拒批。

按揭計算機壓力測試: 【按揭指南】壓力測試須知 計算方法

不過,金管局亦同時發表聲明,舊有基本「供款不多於收入50%」的「供款入息比例」(DSR、Debt Servicing Ratio)仍然適用。 假設有人購買800萬元物業,首置九成按揭,首期80萬元,借貸720萬元,利率2.5%,按揭年期30年,月供28,449元,家庭月入仍需要56,898元。 收入非固定的準買家,別以為銀行一定拒批按揭,只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面,會要求由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動,銀行可能要求一年至兩年的入息證明,並以平均收入去看收入是否足夠。 2020年的《財政預算案》中,財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略,按我跳往),由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按,變相鎖定了一定風險,故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。 按揭計算機壓力測試 用100萬元貸款額做例子,以現時息口2.5厘,樓按攤分30年來計算,每月供款就是3,951元,供款佔入息不多於一半去計算,月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」,則需要在現水平息口上調三厘,月供變為5,678元,供款佔入息不多於六成的話,月入需要有9,463元才過到第二關。 同樣,對於非固定收入人士,銀行會要求提供6個月的最近出糧記錄,如果每個月的收入波動大,銀行可能會取其平均,甚至乎以最低收入月份作為計算壓力測試。

按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則,事實上會受多項因素出現轉變,包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。 在香港置業至少要七位數字,絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車,但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。 申請人如果是受僱,只要提供入息證明,便可計作入息。 假設每月收入70,000元,樓價900萬元,八成按揭,貸款額720萬元,還款期30年,壓力測試前利率1.38%,壓力測試後利率5.5%。 按揭計算機壓力測試 一般「按揭計算機」,均假設買家只借取銀行按揭,部份會計算按揭保費,但實情很多購買一手樓的買家,也會採用發展商按揭。 發展商按揭,部份為全期均由發展商承按的一按按揭;但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按,餘額兩至三成則向發展商申請二按。 很多時,銀行為利誘買家申請按揭貸款,會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定,現金回贈最高只能佔貸款額1%;但如果「現金回贈」超出1%,則需要在貸款額上扣減。

按揭計算機壓力測試

MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法,方便準買家為買樓作出預算。 要計算買樓首期,首先要「反求諸己」,知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 按揭計算機壓力測試 例如首置人士,在2019新制度之下,即可以透過額外的按揭保險費,在樓價800萬或以下承造最高9成按揭,而且豁免壓測,所以首期就會是物業價格的1成。

選定心水計劃後,更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 政府會為所有居屋按揭作擔保人,所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆,大部分居屋按揭不需壓力測試。 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話,可參閱居屋按揭全攻略。 按揭計算機壓力測試 如果只有銀行頭按,如沒有其他按揭在身的話,壓測是用 50%/60% 計算DTI (每月供款與入息比率)。 但如果需要申請發展商二按,而二按部份超過樓價的2成的話,壓測需要用 45%/55% 計算。

針對高收入,低首期的準業主,有銀行會在批出按揭申請後提供接近50萬的“裝修借貸”。 這樣便能取得按揭借貸後再取用裝修借貸去減輕首期需要,做到提早上車的目的。 但要注意的是,銀行一般要求準業主先行完成物業成交,即係話業主要自己有能力先取得一筆短期過渡資助/貸款完成交易。 以500萬物業計算,最多可申請9成按揭,貸款450萬元,以利息2.5厘,還款期30年計算。 按揭計算機壓力測試 每月供款額約17,800元,以不多於5成的供款與入息比率計算,收入要求約35,600元。 至於壓力測試下,加息3厘後,息率為5.5厘,每月供款會增至約25,600元,不多於6成下,現有收入要求約42.600元。 銀行處理按揭申請時,會翻查對方的紀錄,信用卡欠款如果經已還清,不會計進壓力測試,但如果信用卡以分期貸款還款,銀行便會計進壓力測試。

如果是其他需要分期清還的貸款,如私人貸款等,道理亦與信用卡款項相同,銀行甚至看待得更為嚴格。 按照現行金管局規定,按揭申請人須通過壓力測試,即以目前按息加3%計算(根據市場按息及H按封頂息率,一般以不低於5.5%計算),首套房按揭申請人在壓力 測試下之「供款佔入息比率」 不可超過60%。 以上壓力測試以首套房按揭(未包括二按)計算作初步參考,並假設借款人沒有任何其他債務。 銀行實際可承造之按揭成數一律須依照現行樓按措施下之限制,詳情可向中原按揭查詢。 浮息按揭供款額按提供利率計算,並假設期內利率不變。 如果你本身是首置客,而樓價在1,000萬元以下,你可以嘗試申請「按揭保險」,而免卻壓力測試外,而只用供款佔入息一半作為審批準則。 按揭計算機壓力測試 一般樓宇按揭的「利率」,可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按),買家需要在申請按揭時,按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時,多數會用P按來計算,故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」,所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 很多時買樓,大家最想知道自己的負擔能力,以便籌備充足首期入市,但往往總覺得無從入手,不知怎樣去計算。

在2019年新按揭保險制度下,如果是首置人士,購買物業樓價不多於800萬,即可以藉由申請按揭保險,繳交額外保費,以豁免壓力測試。 不過,在2019年施政報告後,政府撤銷了首置人士的壓力測試要求,只需要符合入息要求,而其他按揭人士,包括已有其他按揭在身,或是有物業在身的非首置人士,仍然需要接受壓力測試。 於2019年前,所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試,包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人,也需要接受壓力測試。 很多人買新買會採用發展商二按,尢其即供樓花,又或樓價超過1000萬。

按揭計算機壓力測試: 壓力測試如何計算?

另一方面,按保只接受現樓申請,買新盤只可用「建築期付款」,蝕掉樓價折扣。 唯一的例外,就是以首置身份,透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額,提供了保障;理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 如買家打算購買房協二手樓,在單位未補地價的情況下,一般只可做60% 按揭。

例如買入600萬物業,擁有首期300萬,壓力測試要求為$28,389,但如果首期只有240萬,壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。 一般而言,只要通過上述兩關,銀行便會批出樓宇按揭。 順帶一提,供款與入息比率未必一定是50/60,有時會低過這個比率,因要視乎申請入的情況而定,稍後供款與入息比率表會解釋。 按揭計算機壓力測試 【壓力測試2021】向銀行申請物業按揭,需通過壓力測試,壓力測試是銀行批核按揭的準則。 透過「按揭計算機」,我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外,我們還要多支付約10,000元的律師費,購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金,以及買樓時也要繳付印花稅。

正因H按息率浮動難以計算壓測,所以銀行計算壓測時,會以上述的「封頂位」(或「鎖息上限」)以作計算。 由於封頂位與P按相若,因此對於壓力測試影響其實不大。 P按相對簡單直接,以銀行最優惠利率為基礎,實際利率隨最優惠利率的升降而變動,香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率,因此長期而言,變動較小較穩定。 就香港住宅物業按揭而言,則普遍以「一個月」HIBOR為準。 按揭計算機壓力測試 資料僅供參考,一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情,歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 只要你是首次置業,都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是,最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包,話你知買樓借到幾多要幾多首期!。

按揭計算機壓力測試: 壓力測試如何計算入息:ot、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期?

實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」,你就可輕易準確計算出「每月供款」,及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然,也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的,屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作,在運用計算機前需預備的資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至最精準的計算。