按揭花紅 內容大綱
如果是換樓客，即賣出原有物業再買入新物業，因為新例未規定換樓之間要隔多久，只要確保賣樓交易完成，便可以即刻買入新樓，亦算是首置。 值得一提，如於 36 個月內換樓，需要另繳額外印花稅。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。 環聯為你準備了簡單的理財方法，當中包括定立預算、減輕債務等，協助你開展光明的財務未來。 按揭花紅 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。
如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，需要提交證明顯示其受聘於本地僱主，或書面聲明有直系親屬現於本港定居。 按揭花紅 其實坊間常見做法是將最近2年花紅，除24，得出結果。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
以前因9成按揭只限樓價400萬以下，而400萬樓幾乎絕跡，因此這課題很少為人所討論。 但新例後，由於很多樓盤都可以上9按，因此9按的壓測計算方法開始再被關注。 因此如打算買樓做9按，先了解自己公司對於獎勵性收入是如何分類。 花紅只能每年出一次，收款的時間較長，但可以計入息，這是優勢。 要將花紅計算到入息當中，花紅必須取最近2年平均數計算。 假設申請人在現職公司工作一年，即只有1年花紅紀錄，該花紅亦需除以24個月計算。 而雙糧及花紅等，銀行一般會以2年平均作計算，而佣金計算的差異會較大，多數銀行會以6個月平均數計算，也有銀行會剔除最高、最低佣金收入的月份，再計平均數。 按揭花紅 對受薪人士來說，一般會理解收入為固定月薪＋花紅＋佣金。 如果月薪是固定發放、有充分的證明，銀行為樓按申請人進行壓測時一般都會足額計算作收入。 如申請人擁有非住宅物業，如車位及工商舖等，而該物業的按揭尚未供完，又或是該按揭計劃的擔保人，仍然可借足 9 成，但供款就要低於按揭申請人或家庭入息之 35% 或 40%，並且要通過壓力測試。
按揭花紅: 申請九成按揭需符合5個要求
雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。 太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。 依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。 部份營業員的佣金發放日期不一致，故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數，再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。 按揭花紅 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。
例如申請人的入息過份偏離行業一般情況，例如申報為私人音樂老師，即使包括稅單等證明文件齊全，但收入遠高於業內一般水平，銀行便不一定信納。 除非在合約上列明每年發放的花紅金額，否則銀行需以過去兩年的花紅金額計一個平均值，再計算成收入。 一些工種會出現約滿酬金的項目，例如政的非公務員合約，這筆收入亦當作花紅。 按揭花紅 因為定時存入現金還可能造假，而稅單則是更可靠的證明。 若然是補習老師或化妝師，除了要保留工作證明及紀錄，一些專業資格證明也會有用。 另外，銀行內部其實對不同類型的自僱行業收入也有一個估算的入息水平範圍，例如的士司機，因此若報稱的入息不與這範圍偏離太多，也令銀行更易接納其申請。
債基要放入公司名，當公司投資再由該公司戶口出番糧比自己，才計作公司出比你既糧，可用作借錢，而唔係個人戶口有債基當佢糧咁出話你「收入證明」。 雖收息101的債基派息穩定不少人200萬投入而月息都18K-20K，不過投資所得銀行唔當收入唔用得做借錢證明。 留意一間公司有了債基去提供「盈利」，要學曉點去利用支出扣減去減免利得稅負擔。 很多時，自僱人士又或合夥人經營業務一段時間後，亦會按月出糧給自己，又或夾份做生意的會按月支薪，有些銀行亦可將此類薪金計作入息，但大前提是，有關公司在支出薪金及日常成本後，仍是有盈利，而非蝕住出糧。 按揭花紅 部份行業如教琴、補習或職業司機，既是自僱人士，支薪方式也以收取現金為主，那在建立一個可供銀行參巧的收入紀錄時，就要花點功夫。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。
以上入息證明再視乎情況調校，例如申請人工作屬於營銷性質，每月入息由固定底薪及浮動性的佣金組合，而每月總入息不算相差太大，那麼，若半年平均收入通過壓力測試，信貸紀錄亦良好，獲銀行批出按揭的機會亦大。 若果申請人的每月入息相當波動，一個月收入達$50,000，另一個月收入卻只有$5,000，銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明以評估其平均收入水平。 若處於經濟弱勢，為了加強風險管理，銀行有機會將佣金入息打折扣後方可納入收入水平計算，又或將兩年平均收入對比近三個月平均收入，以低者計算。 由於很多時公司要有良好業績及盈利才有能力向員工發放花紅，當經營環境轉差，銀行為了加強風險管理，便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算；但就如現時經濟好轉，有銀行已放寬按揭審批，取消以打折扣方式計算花紅。 在按揭申請流程中，借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮，在計算入息部分，有些申請人除了每月獲發薪金外，年尾或每半年或每季均獲發花紅。 按揭花紅 若想將花紅計作入息是可以的，但銀行之間計法有所不同，有些銀行會以兩年花紅總額計算每月平均數，連同月薪一併計算。 另外，自僱人士的入息通常較為浮動，每當經濟逆轉，入息波動性亦可能較大。 去年在疫情下經濟不確定性因素增加，有銀行為了加強風險管理，曾將借款人的花紅平均收入以及自僱人士在稅單顯示之收入打8折計算，直至最近放寬了計法，無需再以打折扣方式計算，恢復往常以平均收入作審批。 一般來說，若然入息不固定，銀行要求最少達6個月的入息證明包括薪金入帳銀行記錄、公司糧單，以及最近年度之稅單。 在計算入息部份，有些申請人除了每月獲發薪金外，年尾或每半年或每季均獲發花紅，若想將花紅計作入息是可以的，但銀行之間計法有所不同，有些銀行會以兩年花紅總額計算每月平均數，連同月薪一併計算。
首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。 除底薪外，如申請人有花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以兩年平均數計。 按揭花紅 如果樓按申請人的入息證明文件不齊全，相關收入可能不會被視為可信，影響樓按申請。 此處要強調的是，沒有文件證明的收入，銀行不會視為可信，但不表示有文件證明，銀行就一定信納。
按揭花紅: 收入靠佣金和花紅 按揭好難批？
另一個例子，如果員工B在一間公司任職兩年，每年均獲發花紅；新工作剛做滿一年亦獲發花紅。 遺憾地，買樓申請高成數按揭時，銀行只計算新工作的花紅，上限同為月薪3倍。 然而，已經跳槽至新公司的話，舊公司花紅就不能計算在入息之內，申請高成數按揭時只能計算新工作的底薪及花紅。
- 應否再買樓係睇讀者有幾多現金在手及人工，由於讀者無提供上述，我地不能回應仍買唔買同點買之問題。
- 如果沒有花紅，令入息未能符合DSR要求，便要考慮留在現有崗位，直至買樓完成為止。
- 同時獲銀行以及按保成功批核，才取申請到所需的按揭貸款。
- 留意入息之限由50%提至60%了，所以只要你借1000萬之內，通常第一關過到; 去到壓力測試都過到。
- 假如他將獲發的花紅比過去兩年少，等獲發花紅才申請按揭，平均入息反而減少了。
- 簡單而言，自行離職和試用期內被解僱便不享有部分年終酬金，但是當完成3個月的試用期後並繼續受聘，而合約又有訂明每年發放的酬金，僱主則必須將整段受僱期（包括試用期）按比例計算年終酬金予僱員。
經常有人問：「一份長工，一份兼職，可否計足兩份入息？」只要長工僱傭合約寫明准許兼職，可照申請八成按揭；惟公務員不准兼職，所以沒有這支歌仔唱。 但如果僱傭合約列明，租樓津貼必須以租樓為目的才可使用，實報實銷性質相當濃，申請按揭時未必計算為入息。 按揭花紅 公務員擁有不同津貼福利，大部分可計算作入息，惟署理津貼（Acting Allowance）例外。
若讀者以佣金為主要收入，申請按揭前須了解不同銀行的計算方法，再選擇批核最彈性的銀行。 臨近年尾，不少銀行職員都要清大假，部分中小型銀行按揭審批有「塞車」的情況。 而阿聰屬於高檔零售業，其公司品牌有出奇的客戶黏性，故此疫情下經營未有大影響，但無可置疑的是零售業確是哀鴻遍野，要說服銀行將花紅納入為入息一部分並不容易，正積極斡旋，尋找批核較寬鬆銀行，迫不得已將會要求家人做擔保人解困。 而其他行業，筆者觀察按保也只是case by case考慮花紅在9按下能不能計入息。 1000萬元以上物業，任何按揭成數下，壓測後的供款與入息比率為50%。 按揭花紅 由此可見，不同來源的收入仍可獲得銀行批出按揭，只是要注意在被評估收入前做足準備，包括各種收入證明。 即使你收入非常高，若信貸評級差，小則要承受較市面高的息率，情況嚴重的話可能會令銀行拒絕批出按揭。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
如申請已有按揭負擔，如買入了車位或商舖並仍供款中，申請9成住宅按揭時，收入與供款比率不得高於35%。 若計畫計畫按揭，如有信用卡，在計畫申請按揭前，一定要準時還清卡數，若遲還或時常只還最低還款額，有關紀錄會影響到將來按揭批核。 至於浮動花紅要計作借貸入息，花紅金額要註明在糧單，AUTOPAY出糧，及一年報稅金額要同佢3-6個月糧單展示之prorata金額符合。 第二關壓力測試，指利息加3%之下供款比率會否超總入息之60%。 留意入息之限由50%提至60%了，所以只要你借1000萬之內，通常第一關過到; 去到壓力測試都過到。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
按揭花紅: 按揭壓力測試點過? 花紅債基點計作收入? #2085
簡單而言，自行離職和試用期內被解僱便不享有部分年終酬金，但是當完成3個月的試用期後並繼續受聘，而合約又有訂明每年發放的酬金，僱主則必須將整段受僱期（包括試用期）按比例計算年終酬金予僱員。 另外，如有明確協定有試用期，在計算僱員是否合乎資格享有部分年終酬金時，並不包括首3個月的試用期。 但倘若減去試用期，僱員仍符合在酬金期內受僱不少於3個月的規定，僱主在計算按比例年終酬金的金額時，則必須將整段受僱期（包括試用期）計算在內。 按揭花紅 值得留意的是，在計算每月平均工資時，僱主須剔除未有付給僱員工資或全部工資的期間，包括休息日、法定假日、年假、病假、產假、侍產假、工傷病假或在其同意下放取的假期，以及沒有向僱員提供工作的任何正常工作日；連同就該期間已支付的款項。 至於年終酬金的款額方面，將以僱傭合約內雙方指定的款額為憑據。 如果沒有指定，則為年終酬金的「到期支付日」前12個月內僱員所賺取的每月平均工資。
按揭花紅: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
僱傭合約中應該指明酬金期，如果沒有指明，則以農曆年度計算。 不過，如僱員在酬金期期間或酬金期完結前辭職，除非合約另有規定，否則僱員在酬金期完結前辭職，不可享有按比例計算的年終酬金，即是「自動棄權」其資格。 酬金期應根據僱傭合約內指明的期間，如果沒有指定，則以農曆年度計算。 部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。 不要輕易相信「無需經驗、學歷」，「人工高、福利好」的招聘廣告，應留意空缺工資與所需條件是否合乎現實和市場水平。 假設仍在罰息期的業主，部分還款罰息是以每筆計算，即是每次做部分還款都可能需要罰息，所以一般都不建議於罰息期內提早償還部分借貸，筆者建議可將額外資金先存入高息存款掛鈎戶口，對沖部分按揭利息。 雖然建期plan的樓價是貴過即供plan差不多4%, 即20多萬。 但考慮到可以用盡9成按揭留多d現金係手作為結婚擺酒度蜜月的支出，我們還是選擇了建期plan。
按揭花紅: 計算器
若申請較低成數按揭，如六成或以下，佣金計算有機會不必打折，方法是將過去六個月或最多兩年間的佣金收入剔除最高和最低的月份，再計算平均值，以這個數值當成收入去計算。 所以，即使客人的薪金包括花紅，但主要收入來自每月的固定底薪，並且是首次置業的話，便符合申請8成以上按揭保險的入場門檻。 若敍做9成按揭，進行壓力測試時，入息不能計算佣金或花紅，保險從業員入息主要來自佣金，故受此限制。 不過，若公司一定會派發花紅，並且金額少於3個月底薪（除12計算），花紅仍可當作底薪，並適用於9成按揭。 按揭花紅 假設按揭成數為6成，部分銀行會將近幾個月中最高和最低佣金剔除，再計算平均數而毋須打折，如申請人部分月份佣金為零，該月份將被剔除，較為有利。 根據香港《僱傭條例》，年終酬金是指根據僱傭合約訂明每年發放的酬金，包括第13個月糧（雙糧）、年尾花紅等，但不包括屬賞贈性質或隨僱主酌情發放的款項。