如果想用公司盈利納入計算個人入息借按揭的話，盈利亦需要報利得稅。 這對少付稅項來說是好處，但對申請按揭就有莫大的壞處。 你要付的利得稅愈少，在銀行的角度，你的收入就愈少，銀行就愈不傾向向你批出按揭貸款。 面對這種情況，保險業人士欲置業時，應提早安排公司帳目，通過繳交適量的利用稅，證明自己有穩定而足夠的收入，從而增加成功機率。 按照現時樓按措施，借款人之入息水平一般需通過供款壓力測試，那麼銀行如何計算自僱人士的入息水平? 銀行之間的審批方式不盡相同，對於不同類別或行業的自僱人士，評估方式亦有分別。 若以一位獨資經營的小店東主來說，他能出示公司稅單，銀行一般會以年度盈利計算其每月平均收入，有些銀行為了提高風險管理，會要求以兩年稅單計算平均收入，又或將兩年之間的年均收入作比較，取低者計算。
透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 如果你本身並非首置客，但也購入單位是作自住用途，則最高只可以申請80%按揭。 問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。 自僱人士以及非固定受薪人士，即使為首次置業，最高可儲按揭成數亦只得 8 成。
除非以固定受薪的另一半名義購入物業，否則銀行有權要求自僱人士再提交多一年的平均入息證明，若供款佔入息比率仍很高，可能要找其他固定受薪的直系親屬如父母、配偶擔保。 對於平日沒有做開財務報告的自僱人士，最難是準備財務報告，並且非專業自僱人士更要交上兩年。 因此如果是受薪人士，正打算離職創業成為自僱人士，而又計劃買樓，最好是趁目前還是受薪情況下買樓。 否則可能要等公司營運一段時間，才有足夠文件申請按揭。 按揭自僱人士 如果公司的貸款不須個人擔保，亦沒有註入環聯內，則毋須計入按揭申請人的DSR和壓力測試中。 相反，若該公司貸款需要董事擔保（即按揭申請人），貸款便要計入按揭壓測中。 理論上過去6個月有定時出糧給自己並且每年有報薪俸稅的話，入息紀錄會納入入息計算當中。 有時候，按揭保險更會考慮公司是否有盈利和營運，所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。
按揭自僱人士: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
特別注意的是，現在流行的自由工作者模式，自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。 按揭自僱人士
按揭保險公司對於首置按揭的定義，不只是第一次買樓，即使曾經持有住宅物業，賣出後亦可回復首置身份。 如果購買私樓時已持有住宅物業，最多借 8 成按揭。 值得留意，如首置人士擁有非住宅物業的按揭供款（如汽車貸款），仍可借 9 成按揭，但須通過壓力測試。 如果擔保人本身仍有按揭貸款未還清，申請人的按揭成數上限需要降低一成。 如果首期資金不足的申請人，適宜找一個沒有按揭在身的擔保人。 按揭自僱人士 另外，擔保人按揭的供款，也會計進供款佔入息比率中，變相減低新按揭的借款上限，以及增加按揭保險的保費。 但就算如此，當你的收入不夠穩定又或未夠穩定，銀行就有機會要求你尋找合適的擔保人。 添加擔保人後，即使申請人條件不足，因為當申請人無能力還款，銀行就會向擔保人追討，於是申請成功的機會就會增加。
按揭自僱人士: 什麼是「按揭成數」?
信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 畢竟醫生是專業人士，而且普遍收入高而穩定，許多醫生自己也認為申請按揭時不會遇上問題，但過分有自信往往是醫生申請按揭失敗的原因，關鍵在於，銀行理解的穩定收入，而一般人的理解有所不同。 但美容業人士又不一定不能申請按揭，除了尋找擔保人外，也能通過開設公司、自願供強積金等方法，增加申請的成功率。 很多時，自僱人士又或合夥人經營業務一段時間後，亦會按月出糧給自己，又或夾份做生意的會按月支薪，有些銀行亦可將此類薪金計作入息，但大前提是，有關公司在支出薪金及日常成本後，仍是有盈利，而非蝕住出糧。 自僱人士即是並非以僱員身份受僱的人士，自己就是經營業務的僱主，當中例如從買賣貨品、提供個人或專業服務而賺取入息。 自僱人士可以是獨資經營或合夥業務的合夥人，例如店舖或網店東主、非受僱之化妝師、補習老師、鋼琴老師等，又或一些自僱的專業人士如醫生、會計師、律師等。 買樓置業是每個人的人生大事，但香港地樓價高企，對於普通人而言，儲錢買樓絕非易事，不少打工仔節衣縮食就是為了儲夠首期，有一個安樂窩。 但耐何人工升福追要上樓價漲幅，曾有報導計算，以香港人工中位數計算，香港人儲首期要不吃不喝11年，實在有數得計。 因為銀行有權了解公司的大股東是否申請本人，若是，便當自僱人士處理；或者公司大股東是申請人的直系親屬，申請人卻是打工而已，原來也不可以視之為受僱。 部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。
- 如果申請按揭成數為6成以下，由自僱人士轉變為打工仔，只要能夠提供所需入息證明，銀行一般都會批出按揭。
- 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。
- 因此，對於準備離職創業的受薪人士而言，建議在受薪情況下置業，仍可享受9成按揭之優惠，否則就沒有最優惠按揭之餘，還要待新公司營運一段時間，才有足夠文件申請按揭。
- 不過，由於銀行高成數按揭要有稅單證明，於是我們第二步便為客戶向與銀行有連繫的融資機構查詢，最後成功為客戶爭取於該融資機構批出80%按揭，息率為2.65厘，年期30年，另外有0.5%的現金回贈。
只要能證明有足夠供款能力，銀行也會批出按揭貸款，而不用通過壓力測試，還款年期最長僅25年，息率最高為P-0.5厘。 至於房協旗下的新居屋，沒有政府作擔保，但同樣買家可不用申請按揭保險，獲批最高90%按揭，但卻有可能需要進行壓力測試，及未必計算一些較浮動的收入。 相對於受薪人士，申請銀行按揭需要交3個月的入息證明。 對於收入不穩定人士，銀行一般會以較長時間的平均收入以計算每月入息，個別銀行亦可能會以打折的方式計算非固定收入。 如果申請人的入息不足以通過壓力測試的要求，可以考慮找一些有收入的人士作為聯名借款人或擔保人，以增加獲批按揭的機會。 不少自僱人士在申請按揭時都遇上難題，不知該準備哪些文件予銀行審批。 其實一般自僱人士都需要準備商業登記證、顯示最近6個月平均淨資金流動的銀行戶口紀錄、最近2年的稅單及已核實的財務報表，另亦需準備好個人文件如香港身份證及最近期之住址證明(如水、電費單)等。 自僱人士，生意有旺有淡，收入浮動不穩定，買樓申請按揭時，銀行或會要求申請人提交一至兩年不等的平均入息證明。 申請人可向銀行提供租金、股息等額外文件，以計入個人收入，增加獲批出更高按揭成數的機會，若供款佔入息比率仍然偏高，或要找有固定收入的直系親屬作擔保人。
按揭自僱人士: 物業二按
其實只要公司貸款不是以個人身分做擔保，而個人TU報告又未反映到貸款，就不用計入壓測。 但如申請人正是公司董事，並以董事身份借貸，就要計入壓測中。 按揭自僱人士 政府去年10月放寬按揭保險成數， 一個800萬物業只需要80萬首期，對於未儲夠首期但有較高收入的人士，也能夠有足夠借貸能力上車置業。
按揭自僱人士: 問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別?
另外，部份自僱人士的公司都會有貸款，用於投資或一般營運用途。 銀行或會將有關債務連同按揭供款計入自僱人士日後的每月供款，從而令申請人的供款與收入比率超過50%，令按揭不獲批。 例如部份自僱人士為了減少交稅，會盡量在會計方面增加開支，令到每月盈利減少。 銀行以「稅後盈利」評估準買家的收入時，因為看到公司收入過低，會令自僱人士的收入未能通過壓力測試。 於公司持續營運及有盈利的情況下，出糧給自己可以計作入息，但要提交最近一年薪俸稅稅單，以及最近6個月出糧戶口紀錄給按保公司。
現管理專業按揭顧問團隊，經常接受不同媒體訪問，為多份媒體的專欄作家，亦曾多次獲邀出席作講座嘉賓，與大眾分享最新按揭市場資訊，分析樓按市場走勢。 為了擺脫買唔到樓既悲劇，不少香港人辭職創業，希望多勞多得，企圖重新掌控自已事業，但自僱人士和一般打工仔，在樓宇按揭上有什麼不同? 還款期最短為3個月及最長為48個月，提早還款絕無任何手續費或罰息。 實際年利率為6%至18%（應付利息只以客戶實際提取之貸款額計算）。 UFinance於貸款過程中絕對不會收取客戶任何手續費或附加費用。 如欲申請 9 成按揭，可嘗試另一做法，就是由父母擔保子女首次置業自住，即使父母已有按揭在身，仍有機會經新按保借足 9 成，但要支付較高保費。 而且不同銀行對於自僱人士按揭的批核準則可能略有不同，因此自僱人士在申請按揭時記得問清楚啲，咁就萬無一失。 而自僱人士如果要造高成數按揭，即借6成以上，的確困難。
例如公司的營收數字理想，而同時借貸金額不高，都有可能可以借到較高成數按揭，即超過六成按揭。 不過，由於這種處理相對比較複雜，ROOTS上會建議有相同情況的自僱按揭申請人先和我們聯絡，讓我們為你梳理一下整個入息及壓力測試的安排，就可以大大提高成功申請按揭的機會。 不過，由於銀行高成數按揭要有稅單證明，於是第二步便為客戶向與銀行有連繫的融資機構查詢，最後成功為客戶爭取於該融資機構批出80%按揭，息率為2.65厘，年期30年，另外有0.5%的現金回贈。 按揭自僱人士 若然申請人的收入過於浮動，銀行或會要求申請人提交一年至兩年不等的平均入息。 另外，申請人可向銀行提供租金、股息等額外文件，以計入個人收入，增加獲批出更高按揭成數的機會，若供款佔入息比率仍然偏高，或要找有固定收入的直系親屬作擔保人。
另外亦最好為自己進行報稅，並保留至少兩年的報稅紀錄，以增加按揭審核的成功率。 雖然自僱人士向銀行申請按揭所交的文件已較受薪人士大幅增加，但自僱人士想申請按保就更難。 因為，按證公司會要自僱人士提交更多的文件，如公司利得稅單、強積金紀錄等。 同時亦會考慮自僱人士所得的收入的合理性，即財務報告有沒有「造數」的情況等。 當了解他的個案後，由於他沒有糧單及強積金供款證明，而且是一間獨資「無限公司」，其實只有數間銀行會接受這類按揭申請。 如果客戶要快速又順利批出按揭，他應該要立即做銀行自動轉帳出糧，至少要取得一個月的自動轉帳出糧紀錄。 按揭自僱人士 一般來說，在入息証明方面，自僱人士需向銀行提交商業登記證、最近一至兩個課稅年度的稅單、公司財務報表、最近6個月顯示入息及現金流紀錄之銀行月結單等；如屬於專業人士則需出示執業證書或相關商業執照或證明。 多數銀行看到這樣混亂的紀錄已經「耍手擰頭」，加上客戶未有稅單及公司審計報告，而難度最高的地方，是客戶已做了家人的按揭擔保人，如果只計客戶每月最大額的入數紀錄作月薪，是不能通過銀行的基本的入息要求。 近日我們便接到這類求助個案，客戶公司新成立，未有稅單及審計報告，同時每月出糧情況混亂，最後如何做到80%按揭呢？