如果真的想在罰息期間盡賺，我們建議不要太心急，等到大約罰息期前的三個月再開始搞轉按。 上文提及一些情況下，罰息期間轉按可能也會有賺，因為新銀行的優惠比起現有銀行更高，其實也是有可能的。 不過，轉按時各位必須考慮一下當中牽涉到的律師費用。 按揭罰息 首先，你需要在現有銀行贖回樓契並再去新銀行處理新契做轉按，當中的手續加上罰款有可能令本來有賺的轉按回贈倒蝕，弄巧反拙。 上面曾經提及有些業主可能眼見按揭優惠吸引，即使要面對罰息都照樣去做轉按，隨時轉完仍然有賺。
一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。 部份人「轉按」的理由，純粹是希望達到慳息效果。 早幾年，由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘，及後因近年銀行出現減息戰，而一度減至H+1.25厘，之後倒升至H+1.4厘，當中出現約0.3厘息差，成為了轉按慳息的誘因。 如按揭貸款申請人之「DTI」真的超過了50%，他們可考慮延長供款年期以減低每月供款額，又或可提供「聯名借款人」或「擔保人」增加每月收入，從而令「DTI」降低，相關之按揭貸款會較易得到批核。 黃詠欣說，轉按稍優勝，因借款人可以搜羅差不多全港銀行的優惠，互相比較，選擇多，相反，加按只是原有銀行提供相關優惠。 其次，轉按可以透過息口優惠和現金回贈吸引借款人，加按在現金回贈方面未必很吸引。 借款人要留意原有按揭的「罰息期」，若果借款人在首年提早還款，需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，之後兩年罰款較輕。 因此，最好知清楚罰息期時間，趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。 平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣相信，借款人願意把未供完貸款額轉移，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。
按揭罰息: 按揭計劃內的「罰息期」
業主考慮轉按時，應多作比較如利用MoneySmart比較按揭利率、現金回贈等資訊，從而找出最適合自己的按揭計劃。 一般來說，如果在申請按揭之前有做好事前調查，例如用ROOTS上會的網上按揭申請，都可以比較到不同銀行的按揭offer，並知道最終出爐是有多長罰息期，以及罰款額是多少。 當然，這只是一個參考的資訊，如果想要知道實際上罰息期的資料，可以看看按揭貸款確認信以及按揭合約上的內容作準。 按揭罰息 金管局表示，定息期達10年以上的按揭計劃，因為供款穩定，只要每月供款不超出月入的50% ，申請人便無須通過壓力測試。 換言之，申請人或可透過定息按揭，爭取到更高的按揭成數，獲得更大筆貸款，減輕首期開支。 綜觀本港多間主要銀行，罰息期通常兩年，部分銀行罰息期可達至三年。
如果罰息期為2年，在供完第21期之後，業主就可以申請轉按，由於轉按大約需時三個月，律師樓會和銀行夾好，在第24期供款完成當日，就轉按至新銀行，既減免了等待的時間，又可以不用罰息。 轉按、賣樓或贖回樓契，全數還款（Full Redemption）除了罰息期內的罰息率外，有些銀行也會收一次性的取契費，詳情請參考以上表。 因為大部份銀行第二年罰息都是只罰現金回贈，因此第二年賣樓，其實都不用輸錢。 很多客人不願意轉按因打算賣樓，但如果明白這道理，打算賣樓不應構成不轉按揭之原因。 有些銀行罰息期內如換樓，雖然要罰息，但如新果層在同一銀行上按，之前的罰息可以申請退回。 按揭罰息 部份銀行會設立最低罰息額，例如銀行首年罰息為「貸款額1%或最低$50,000，以較高者為準」，以400萬貸款額計算，罰息便是$50,000而不是$40,000。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。
而罰息期的內容之中，亦有一點要留意的，就是在不同年期轉走的時候，罰款金額的計算方法。 例如，按揭貸款為600萬，轉按罰息為1%貸款總額，第一年轉走即是6萬。 假如第三年還了部份貸款而剩餘貸款額為590萬，當想轉按去其他銀行時，有些銀行會照原定的600萬的1%作罰款而非以590萬計算，這就要視乎個別銀行的不同做法。 今時今日很多銀行都會推出超低息按揭甚至「零息」按揭及現金回贈去吸引新業主，亦有銀行會用超低息優惠去吸引一些原有按揭的業主做轉按，類似電訊商優惠搶客的做法。 這些超抵玩優惠通常只會是按揭首年可享有，如果你是業主而又想享有超級低息按揭，最理想的做法當然就是每一次利息蜜月期結束後就立即轉去另一家銀行，就可以不停賺盡。 P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定，多數適用於政府房屋，如公屋，居屋。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。一般適用於政府房屋意外以外住宅，如1手樓花，私人住宅，村屋和唐樓等。 還有一種的定息按揭，申請人在新造按揭的定息期內，可使用不變的利息供款。 不過供款期一完結，業主還是需要選定P按還是H按。 H按的利息浮動，跟銀行體制外的資金流動息息相關，當銀行的資金比較充裕時，H按的利息往往比較化算，但H按時常有變化，導致業主每月還款金額起伏比較大。
按揭罰息: 按揭計算機
之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。 這是由提取貸款日開始計，例如該日是2021年3月1日，罰息期為2年，即到2023年3月1日後提取的貸款按揭，就不用支付原先罰息期的開支。 正如前段所講，多數計2至3年罰息期，例如首年提早還款要付3%貨款額或最低3萬元做罰息費用，第2年就2%，第3年就1%。 多數這筆罰息都是以原先貸款額做計算基礎，通常罰息會以較高者為準。 其實坊間有發展商提供一按、二按計劃，罰息期不算長，也有些可免罰息，只是留意息口會否比銀行高，所以業主在置業時不妨列入考慮因素之一。 按揭罰息 曹德明指，H按和P按皆是浮息按揭，H按息率波動性強，每月要計算，現時利率偏低，慳息較多。 相反，P按相對穩定，不用每月計算，慳息較少。 現時浮息按揭分為兩類：包括H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。 H按是銀行同業拆息按揭計劃，即是Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR，是指銀行與銀行之間借貸時所採用的利率，反映出銀行的資金成本。
讀者如需知道實質的每月保費開支，亦可到HKMC的網頁，使用按揭計算機尋找答案。 「定息按揭」顧名思義，就是在整個按揭計劃當中，不論任何情況，也以規定的利率作按揭供款。 按揭罰息 例如你選用最長20年期計劃，則其後20年的供款利率，也會是2.75%。
- 議價能力高的業主或可嘗試向銀行商討，爭取 1 年甚至更短的罰息期，以便增加自己的靈活性。
- 所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。
- 鑑於不少買家擅於透過財技來賺取利益，但銀行卻無法透過交义銷售來獲取利潤，故在2019年中，龍頭大銀行有意逐步淡出「轉按」生意，匯豐銀行削減「轉按回贈」，其他銀行也跟隨，令轉按市場出現一陣冷峰。
- 最優惠利率一般是跟隨美國利率走勢，雖然相對較穩定，但在一般情況下，最優惠利率會高於銀行同業拆息。
- 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
- 假設兩年前經按揭保險「上車」，期內物業已升值，貸款額佔樓價的比重下降，按揭成數亦會下降，當按揭成數降至六成(樓價六成或500萬以下以低為準)便毋須再用按揭保險。
萬元放在銀行提供存款掛鈎戶口，有關存款戶口的利息與銀行按揭利率相同，如果日後加息，按揭年利率上升，戶口的年利率都會增加。 若業主進行「除名」及「加名」等內部轉讓程序，在操作上會被視為一宗「新買賣」。 由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。 要證明內部轉讓是一宗「新成交」，大前提是買賣雙方要草擬好一份「臨時買賣合約」，之後可透過銀行，向按揭證券公司作出申請。 所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。
按揭罰息: 銀行罰息期資訊
信貸評級欠佳的申請人即使獲批按揭，利率亦會較高。 因此申請人應管理自己的信貸評級，如準時清還於數。 如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min 按揭罰息 pay），信貸評級會被降低。 於罰息期過後，申請轉按業主可賺現金回贈和獲取更優惠的按揭利率。
中國銀行(香港)的「置理想」按揭計劃集物業貸款及支票提存服務於一身，讓您按個人所需，隨時存款於按揭賬戶，猶如償還貸款本金，助您節省利息支出及縮短還款期。 所以，做轉按時，業主一定需要計算清楚，在承造新一筆按揭後，所套現的資金，在向原有銀行繳交罰款後，可剩餘多少。 有見銀行逐漸停推定息按揭，2020年度的《財政預算案》便透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃，為置業人士提供多一個貸款選擇。 透過28 Mortgage網上申請按揭，除了銀行的現金回贈之外，還能額外獲得0.35%的現金回贈，萬勿錯過！ 另外28 Mortgage還可以為準業主對比各大銀行按揭利率計劃，並找出最優惠的計劃，28 Mortgage利用個人專業知識，提升批核按揭的機會和速度，不論買樓、換樓，還是申請加按，都專業可靠。 按揭罰息 P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 目前銀行為爭取按揭業務，會提供息口和現金回贈等優惠作招徠，但會設立罰息期，主要避免借款人在這段期間提早償還全部或部份按揭貸款，以保障銀行營運成本和收入。 若果借貸人在罰息期內提早償還貸款，銀行需要向借貸人收取費用，以彌補銀行少收的利息收入。 當向銀行申請按揭貸款時，銀行會在按揭貸款確認信顯示罰款，即借款人在指定時間內提早還款，就要按貸款額某百分比收取費用作罰息，隨年期增加，例如在第2年、第3年罰息都較少。
按揭罰息: 壓力測試
所謂「MORTGAGE LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。 一般來說，這個戶口的存款上限是按揭餘額的一半。 至於，「罰息期」這一個在按揭產品上之名詞，相信大家都略有所聞。 申請轉按，銀行會評估申請人財務狀況，重新做壓力測試，礙於近兩年疫情影響經濟環境，銀行審批按揭時或取態嚴謹，申請人未必借到較高按揭成數，可能比原先貸款額也未定。 按揭罰息 壓力測試是銀行在進行按揭審批時，在實際利率上加3厘作「假設利率」，評估申請人在利息調高時所能承受的還款能力。 準業主向銀行申請按揭時，銀行會向環聯信貸TU查詢申請人的信貸評級。
特別是近三年，受到社會事件和疫情影響，本港樓價未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。 要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的按揭利率在最初數年稍低，甚至免息優惠，「蜜月期」後按揭息口會大幅上調，可能高至數厘。 按揭罰息 曹德明指，未能通過壓力測試的人士申請定息按揭，會較容易獲批，因未來一段時間採用同一按揭利率，銀行管理風險會相對穩定。 一旦銀行批核轉按，即使手續未完成，亦已鎖定按息及回贈，其後銀行加息或減回贈不會造成影響。 若在提取貸款前，銀行減息或增加回贈，業主則可向銀行申請新的按息及回贈。 因此，不少人也會選擇提早 3 個月前申請，做定兩手準備，輸打贏要。
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按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內15%，三年後不能退保。 根據林先生所提供的資料，筆者估計他現時應該選用了「H+1.7%」的產品，的而且確近期大部分銀行將H按息率調低至「H+1.6%」，不過要注意銀行通常要求貸款額要在二百萬元以上才能享用此低息產品。 總收入包括申請人之每月薪金(全職或兼職)及每月租金收入﹔而總債務還款額包括將現有及將會批出按揭貸款之每月供款、其他無抵押貸款之每月供款，及信用咭欠款之3%至5%(衹適用於每月清還最低還款者)等。 顧名思意「DTI」(Debt-to-Income Ratio)即是以申請人每月之總收入與每月供樓及其他債務之還款額作出比較，以總債務還款額除以總收入所計算出來之百分比。
如果業主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續費。 大家置業申請按揭貸款時，會發現在銀行發出的貸款文件中，列明假如借款人在指定時間內（俗稱「罰息期」）提早清還貸款，需要支付額外開支。 大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。 一般來說，按揭貸款都涉及一個10年以上，以至長達30年的貸款期，而且銀行在爭取按揭生意時，可能也提供了包括現金回贈等多重不同的優惠。 為了保障銀行的收入，若按揭借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。 Finder.com是一個獨立的比較平台和資訊服務，旨在為你提供作出更好決定而所需工具。 雖然我們是獨立的公司，但此網站上顯示出的優惠是來自finder.com的收費客戶。 我們可能會從合作夥伴獲得放置其產品或服務廣告的費用。 如果你點擊我們網站上的某些連結，我們也可能獲得利潤。
平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。 按揭罰息 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，當中又涉及現金回贈，提早還款又有罰息期等。 美國聯儲局料於11月開始縮減買債，明年開始加息，意味本港供樓人士的負擔可能加重。 供樓人士如有多餘錢想提早償還部分貸款，以減低利息支出負擔 ，就要注意是否過了罰息期，到底甚麼是罰息期？ 一般，銀行罰息期為2年，有些銀行可能是3年。