（P-3.15%計算）令不少置業人士棄P採H，用最優惠利率作基準的計劃幾乎絕跡。 近年樓市未見回落，愈升愈有，不時聽見有人說「加按套現投資」、「加按套現」買樓，到底什麼是加按？ 對於已有物業在手的市民而言，加按對市民來說有什麼價值呢？ 按揭知識 如果你是業主，有意想透過加按來增加流動資金，但對加按套現不太認識，便要看看以下這篇文章了，「加按套現」具體程序、注意事項、還款年期、以及利息支出又點計算？
- 由於銀行不提供單邊按揭，坊間只有財務公司提供單邊按揭。
- 下文為你介紹按揭回贈，以便獲取最抵的按揭優惠。
- 詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。
- 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。
- 家中有新生命，細單位未必夠用，準爸媽都想為小朋友提供理想居住環境。
買樓要儲首期資金，而除此之外，購買不同的物業也有不同的批核條件。 按金管局指引，現在沒有其他按揭在身，有固定收入，置業為求自住，一般也可批出比較高的按揭成數。 現時銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，不是全部都由銀行支付貸款，在樓價六成以外的資金，會由按揭保險支付，因此如果申請九成按揭，即代表三成是來自按揭保險。 按揭也分為兩種，除了向銀行進行借貸，又稱銀行按揭，也有發展商按揭。 普遍來說，按揭多與銀行進行，銀行受到金管局的規管，對於按揭成數上限、按揭利率、物業估值，有嚴格的規定，考慮多項因素最終決定實際的按揭計劃。 按揭知識 至於首次置業作自住用途人士，則可免除壓力測試，愛綠表資格申請人，再購買新居屋和綠置居，由於有政府作為擔保人，同樣可以免除壓力測試。 雖然H按使用者在市場上佔大多數，但如果買入的屋苑類型並非普通私人住宅，例如未補地價的居屋或租者置其屋，只能使用P按供款。
按揭知識: 按揭常見問題
反之當律師樓某一日將按揭契註冊，這筆貸款就會變成一份按揭貸款。 由於這種按揭金融產品風險較高，只有財務公司提供這種產品，而且利息有機會較私人貸款貴。 值得留意的是，申請單邊按揭較一般按揭方便，只要手持物業的客人都可以隨時申請，而且財務公司批核較銀行快，一般只需要幾個工作天，可是借貸利息會較一般銀行按揭高。 話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣布申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。 申請按揭過程牽涉不少學問，只要明白箇中玩法便可以方便你精打細算省盡每一分每一毫。 本篇文章為各位介紹幾個常用按揭術語，方便各位了解按揭市場的運作，務求為準業主們帶來一些基礎知識。 浮息按揭有兩種，包括「銀行同業拆息按揭計劃」 及「最優惠利率按揭計劃」 。 HIBOR比較浮動，Prime rate 則比較穩定及可以預料。
因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 事實上，買樓要繳交首期外，更大筆預算就是印花稅。 主要稅項包括「額外印花稅」、「買家印花稅」及「雙倍印花稅」，而住宅及非住宅市場的印花稅也各有不同、以至首置客所繳交的稅項，會比起非首置客為少。 按揭知識
當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 按揭知識 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 由於不少買家未必能符合資格使用按揭保險的高成數按揭要求，一手住宅的發展商通常會與財務機構合作，在物業開售時提供一按高成數按揭優惠，為買家提供發展商按揭計劃，按揭成數通常達七至九成。 按揭成數、貸款額、還款年期等資料需要在新盤價單中列出。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。
按揭知識: 利率資料
可是，發展商始終是發展商，不是銀行，所以按揭利率偏高。 ROOTS上會希望藉此機會提醒各位，買樓落訂前最後計清楚數，確保可以足夠申請銀行按揭先好買。 準買家們想知道自己獲批機會可以先填寫ROOTS上會獨有個人化A.I.按揭評估計清楚先。 Finder.com是一個獨立的比較平台和資訊服務，旨在為你提供作出更好決定而所需工具。 按揭知識 雖然我們是獨立的公司，但此網站上顯示出的優惠是來自finder.com的收費客戶。 我們可能會從合作夥伴獲得放置其產品或服務廣告的費用。 如果你點擊我們網站上的某些連結，我們也可能獲得利潤。
在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。
按揭知識: 最新富邦銀行按揭利率 一文睇清p按+h按
事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 一心打算買樓收租的必須注意，透過按揭保險承造高成數按揭（首置 9 成，非首置 8 成），僅限於買樓自住人士，放租的話是不適用的，最高只可借 5 成。 回顧2021年，樓市依照大旺，二手居屋入市門檻較低，加上政府推行「白居二」，成為不少家庭的上車選擇。 美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，二手居屋去年的註冊量創10年新高；註冊金額首次突破300億元水平，達361.6億元，並創歷史新高。 政府終於在疫情急需要開源節流之際，在《2022/23財政預算案》建議，日後限制業主只可申請一個住宅物業的差餉寬減。 按揭知識 同時，政府建議就住宅物業引入累進制，按「能者多付」原則，設有3個級別，對於那持有豪宅作租金收入的人來說，從5%加到12%，加幅達140%。 將軍澳基建及社區發展成熟，要在當區買入上車盤的機會已經買少見少，現時新都城、慧安園、怡心園及Monterey單位入場費約600餘萬元，如果以九成按揭上車，只需要數十萬首期便可以入市。 由恆基發展、位於寶琳站上蓋的新都城於1996年至2000年入伙，共提供6,768個單位。 如果是自僱人士、本身已持有住宅物業，或以賺取浮動收入(例如佣金)為主，最多只可以借8成按揭；一般打工仔年尾雙糧則與月薪一樣同被視為固定薪酬，可照申請9成按揭。
工廈不屬於住宅，因此銀行對於工業大廈的估價偏向保守，非住宅項目現時最高只可以做到四成按揭，而工廈按揭最長年期為20年，不過視乎樓齡，如果樓齡太大，難以做足年期。 如果申請車位按揭時，申請人沒有其他按揭物業在身，最高可以申請到五成按揭，反之便會扣減一成，二車位按揭還款額最長為15年。 樓花是指在一手樓落成之前 ，已在發展商購入擁有權，樓宇興建落成之前需要數年，甚至更長的時間，因此發展商為斬獲資金，便想岀樓花的方法。 不過由於買家購買樓花未能親眼看到單位，因此需要承擔一定風險。 至於已經補地價的居屋，可於二手自由市場買賣，其按揭成數跟一般私樓相同。 而已過擔保期的二手未補地價居屋，最多只可以借到六成按揭，因此買家需要準備更多的首期資金。 對於沒有固定收入人士而言，申請按揭主要還會用首次置業或非首次置業來劃分。 不過如果職業沒有固定收入，對銀行來說風險較高，因此在批出按揭是較為謹慎，一般不會批出9成的高成數按揭。 80年代上車人士如要供樓，只能選用大型銀行的P按計劃，當時P按以「P+」主導，而優惠利率為10多厘，所以實際年息高達20多厘，並通常只有由滙豐同渣打兩間銀行批出，2000年後才出現「P-」狀態。 直至銀行2000年後積極開拓設有封頂位的H按計劃，P按使用率才下降成為少數。
【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？ 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。 現時市面上已有H按及P按以供選擇，現在加上新的定息計劃，究… 金管局資料顯示，現時超過九成的借款人會選擇H按計劃，究竟兩種付款方法有甚麼分別？ 置業涉及的按揭貸款至少達數百萬，如果不認識按揭專業術語，便無法分辨出最優惠的按揭計劃，今次就同大家進行一個按揭入門小測驗，如果大家知道以下5個按揭問題的答案，便表示已經掌握按揭基本知識。 按揭知識 如果您夢寐以求的居所是以綠色理念設計和建造，並持有香港綠色建築委員會頒發的「綠建環評」鉑金級或金級住宅樓宇認證，即可選擇星展「綠色按揭計劃」兼享現金回贈。
如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。 為了防止業主變成負資產，銀行一般只會提供樓價的一個百分比做按揭。 現時銀行提供最多9成按揭，剩下的1成需要買家支付做首期。 按揭成數上限由政府（金管局）規定，銀行實際批出的按揭成數多少，受到不同因素影響，當中包括樓價、物業估價、物業類型、用途以及壓力測試等。 按揭知識 發展商按揭首3年的按揭利息一般與市場相若，但其後利率便會急增（通常達5%以上），買家需要及時轉按，否則便會捱貴息，另外，發展商按揭一般最長還款期只有25年，而且不設現金回贈。
按揭知識: 計算自己供款能力
不少港人過去半年趁樓價調整買樓，對去年10月推出的新按揭成數有一定理解，亦有預備上車的準業主正在惡補知識。 筆者推薦附隨這篇文章之影片——聽聽「細龍太」陳偉琪以輕鬆方式解說新按揭成數，為買樓這個人生重要決定做好準備。 當銀行批出按揭後，會向聯絡申請人簽約作實，然後銀行會向你指定的律師樓發信，安排處理相關文件。 銀行最常見會設兩至三年罰息期，以三年罰息期計，首年內提早還款要付貸款額3% 手續費，第二年2%，第三年1% ，並收回現金回贈金額。 大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。 目的是保障銀行的收入，若借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。 按揭知識 值得一提，對於一手樓花物業(即供付款)，只能用回舊按揭政策，即400萬以下可借9成，600以下可借8成，800萬可借6成。 對於已落成的物業，可用新的按揭計劃，即800萬以下物業最多可借9成按揭，1000萬或以下物業可借8成按揭。 所以，基於H按計劃會有鎖定按息上限，只要H按計劃的「封頂位」不高於P按的利率，H按計劃是絕對比P按計劃優惠的。 最後一種存款掛勾按揭，對於儲蓄戶口有額外資金，有希望享有較高的利息回報，從而減少淨按揭貸款利息開支，便可以採用這個方法來節省利息。
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