按揭樓齡10大伏位

如持有物業未達 1 年,物業只可以自住或供親友居住,不接受出租;但如果持有達 1 年或以上的私樓,而所有借款人已退休,或需接受醫療護理服務而遷出物業,可申請將物業出租。 因為在所謂的「拆息按揭」H按,是以「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間的拆借水平,是會每天的資金而有所變動。 其中一個限制,是「按揭年期+物業樓齡」不可高於指定年數。 假設一家銀行的相關指引是「75年」,那麼一個樓齡50年的物業,一般情況下可取得的最長按揭年期便是25年。 按揭樓齡 其實「70減」和「75減」為較多銀行使用的標準,但亦有部分銀行能夠提供「80 減 」的最長按揭年期。 換言之,購入舊樓作自住是不用擔心以上情況,但如是投資用途,就要小心按揭年期問題,加上一般舊樓按揭成數較低,成交也不及樓齡較小的盤活躍。 所以,即使你心儀一些樓齡高的單位,價錢又適合的話,也不要以為可承造高成數按揭,因為還款年期未必如理想。

如果一層20年樓齡的物業,以30年扣減20年計算,最長只會批出10年按揭年期。 白居二, 原意就是開放「居屋第二市場」予白表買家購買,原本只是一個過渡措施,但政府後來把這個計劃恒常化。 今年一共會有4,500個配額,當今年新居屋大單位的選擇有限時,希望選購大單位的準買家,放眼居屋第二市場可能是一個出路。 按揭樓齡 銀行一般就二手居屋按揭做法是,19年樓齡以下的居屋,通常提供25年9成按揭。 如大於19年,但不超過30年,則餘下擔保期批9成按揭,一滿擔保期就變回6成按揭,而如果到時未還樓價多於當時樓價6成,就要補回差價。 而如果樓齡大過30年,則銀行只提供較低成數按揭,首期開支相對大點,至少4成。

按揭樓齡

上集帶大家睇完兩個居二兩房放盤,今集就同大家講講居二的按揭問題,因為居二按揭並不一定如新居屋般簡單,最關鍵的就是樓齡,今集想跟大家拆解幾個常見問題。 抵押期間,長者可以繼續居住在原有物業直至百年歸老,期間亦是原有物業的業主,不必將物業賣出以抵換金錢。 按揭樓齡 將自住物業抵押,可為長者解決資金周轉不靈活的煩惱。 每月派發的年金最少可派十年,最長可終身派發,直至長者百年歸老為止。

按揭樓齡: 影響居屋按揭申請三大因素

舉例,如果買家選購了一層600萬元的物業,承造90%按揭,但申請人的年齡已達55歲,則在按揭年期最長為20年(75年-55年),兩者取其短者,變相按揭年期為20年。 因此,在填寫「按揭年期」一欄中,應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額為540萬元;但若單位估價為500萬元,則銀行只會用此作基準批按揭,相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄,應該填上「5,000,000」,而非「6,000,000」。

有些買家想購入舊樓收租,留意想將舊樓出租,最高按揭成數只有五成。 例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。 如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。 如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。 如果舊樓質素太低,例如樓宇結構問題等等,有機會扣減一成按揭。 如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。 按揭樓齡 因為年齡涉及健康狀況及收入問題,銀行對於申請人年齡的審視較樓齡更嚴格。 如以父母輩資金買樓,一般會建議以子女名義申請入市,由父母作為擔保人,既可將兩代人的入息一併計算,亦同時可以降底年齡帶來的限制。 近年新聞常有「成功需父幹」甚至是「爺幹」的置業故事。 事實上,銀行對於按揭申請人的年齡亦有限制,與上述樓齡計算方式相同,多以「75」為上限。

白表單身客月入最高33,000元,資產上限925,000元;而白表二人或以上家庭月入最高66,000元,資產上限185萬元。 為免大家計錯負擔能力,倒轉推算,若沒有外力幫助下,純粹靠變賣自己資產作買樓首期,白表單身及家庭買家最高可負擔的樓價分別為415萬及829萬元,大家記住這個樓價。 經客人考慮後,他擔心未來一兩年內家人都未必能賣出物業,故此不介意有兩年罰息期,最終銀行成功批出按揭成數4成,利息為H+1.35%(鎖息上限P-2.75%,P為5.25%)的按揭貸款。 我們深入了解客人的財務狀況及貸款要求後,發現客人已經退休並無任何收入,現時持有樓價6成的現金流,而他的父母有足夠資產可以作為擔保人,不過雙親年紀已達90歲。 一位已屆 70 之齡的客人批出按揭,他購入一個樓價4800萬物業,原先打算家人賣出物業後便能全數付款而無須申請按揭,但是家人未能順利賣出物業,故此資金周轉出現了問題。 留意目前居屋大部分轉讓期限為5年,而政府正有意延長轉售限制。 如果單位要補地價,業主遞交「評估補價申請書」、樓契副本和6230元的申請費後,房署派人估價,約一個月後會發出「評估補價通知書」。

正因為居屋市場按揭競爭激烈,部份銀行都提供不同優惠來吸客,會按成交銀碼來提供不同程度的現金回贈吸引買家。 如果大家不想逐家逐戶格價,可以跟貼著我們《胡.說樓市》網站,因為我們會不斷更新居屋按揭的息率、及現金回贈走勢(截至2021年1月20日)。 一般來說,「房協白居二」或「房協第二市場」的按揭審批,跟房委會(白居二)、或房委會(第二市場)的做法相若,按揭年期為25年,息率2.5厘水平。 但因審批程序上,會先經銀行作出審批,之後再向按揭證券公司申請高成數部份,買家需要繳交按揭保險,而保費參考表跟私樓水平的按揭保費相同。 按揭樓齡 第一,部份銀行會容許以私樓按揭方式審批,意即買家並不能申請高成數按揭,而直接自己支付四成首期,餘下六成則向銀行申請按揭。 第二,部份銀行則會視乎物業的樓齡,如果物業樓齡低於19年或以下,銀行也願意照批出25年年期按揭,但19年以上則採用「30年扣減樓齡」作計算基準。 第三,部份銀行則會在擔保期內,仍用「30年扣減樓齡」批出90%按揭,但擔保期過後則採用60%按揭作供款。

按揭樓齡: 【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好? 需要抬錢上會?醒你4大解決方法

因此,買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統,跟自己心儀購入的單位作對照。 至於實際執行上, 如果希望做到九成按揭的話,有一個樓齡要記住,就是「19年」。 「19年樓齡以下」的物業,普遍銀行可批出最長25年還款期,但當然還要視乎申請者的年齡,一般銀行會用「99年減年齡」去決定按揭年期,兩者以較短者為準。 銀行會當作私樓看待,最高按揭成數只有60%,申請人需要通過壓力測試,但按揭年期最長仍可達25年。 如果唐樓沒有任何大礙,業主向銀行申請舊樓按揭的成數和普通樓宇的成數相近,最高可以借六成。 如額外購買按揭保險,800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。 不過,舊樓要做到9成按揭,仍然受樓宇健康影響,以及業主是否首次置業。

  • MoneyHero會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。
  • 居二的按揭年期是以「30年扣減樓齡」來計算按揭年期。
  • 安老按揭對象只限長者,老人家可以藉安老按揭,抵押名下部分或全部住宅物業,向銀行借錢安老,最後可選擇不還錢。
  • 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」,所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。
  • 不少買家會從利息及風險角度、長遠財務規劃等因素考慮按揭還款期,的確愈長的還款期,利息開支會有差異,在持續低息環境下,考慮選用較長年期的還款期有助增加借款人的供樓能力。
  • 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

經絡按揭轉介首席副總裁,擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗,曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作,資歷豐富,對經濟及按揭市場見解精闢。 業主可以隨時提早清還安老按揭,不存在按揭罰息期,不過業主只可以提前償還整筆按揭,並不可以提前償還部分貸款。 按揭樓齡 申請安老按揭前,業主必須預約同合資格輔導顧問會面,由輔導顧問詳細講解產品特點,完成後會向業主發放輔導證書。

投資者可選擇以不同方式申請認購首次公開招股(下簡稱「IPO」)的新股。 你可以向銀行或經紀行等中介人遞交申請表,即白表或黃表。 此外,你也可以透過中央結算及交收系統(下簡稱「中央結算系統」)提供的電子.. 雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭,審批普遍較私樓寬鬆,但不等於按揭申請是100%批核。 銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險,決定最終貸款額及貸款年期,甚或是否批核貸款。 因此,居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。 不論綠表及白表,居屋統一採用P按(最優惠利率按揭)計劃,目前P按實際利率為2.5%,封頂息率(即最高利率上限)為P按減0.5%,以現時的P按利率計算,為4.5%。 按揭樓齡 樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即需要進行壓測;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓測。 按保一般指按揭成數超過60%以上的部份,需要向按揭證券公司投購保險,而取得高成數按揭。 居屋2020已經完成揀樓,搞掂單位地段、供應及價錢後,亦要了解供樓的負擔,因此對申請按揭的認知亦是重要一環。

考慮申請產品前,我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 其他原因則須按個別具體情況再作考慮,信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。 除此之外,套現金額視乎個案實際需要,如需 3 萬元應急,就只可套現 3 萬,而非由單位現時的新估價計算出來。 另外,申請人的總家庭月入不可低於套現金額,如套現 3 萬,家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 有幸抽中前籌的居屋申請者,除了要花心思揀選心儀單位,更要了解不同類別的居屋按揭,在簽買賣合約前,確保可獲取按揭資格。 無論您是綠表或白表,即看以下一二手居屋按揭指南,了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。 按揭樓齡 如果按揭成數僅6成或以下,毋須經按揭保險,部分銀行可以「80減樓齡」計算按揭還款期,甚至有銀行不理樓齡,只計算人齡。 但如敍做高成數按揭,即使銀行能做到「80減樓齡」,HKMC和其他按保公司亦會以「75減樓齡」,審批最長還款期以及計算壓力測試。 不過,也見過有個案可以以80減樓齡計算,但需要是藍籌屋苑。 安老按揭,又稱逆按揭,即借款人將自身擁有的住宅物業作為抵押品,向指定銀行提取年金,同時仍可繼續居住在物業內,除非貸款在特定情況下被終止,否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。

有意入手舊樓的你,要知道舊樓按揭受到什麼因素影響。 選擇舊樓原因有很多,有人認為是實用率高,有人則認為室內間隔比新樓更為實用,亦都有人考慮舊樓可做到9成按揭。 本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,而WhatsApp 查詢的對答內容,只屬於個人意見,所提供的資料只供參考之用,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。 傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。 按揭樓齡 對一切因使用本網站 / WhatsApp 發問而引致之投資決定或若有任何損失,本平台也不承擔任何責任。 所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」,其實就係咁解。 不過銀行亦留有彈性,有時候會對個別情況批出超過「70減」「75減」的按揭年期,同時,銀行亦可能會安排「睇樓」再決定批出最長按揭年期。 不少舊樓座落在交通方便、民生商店及配套都發展成熟的地方,例如北角、灣仔、西灣河等地區。

假設買家想延長按揭供款年期至30年,那就要找擔保人拉長還款期。 除了要留意按揭年期外,也要留意因而受影響的月供金額。 居屋平手轉按後,新按揭計劃或提供更低的按揭利率甚至現金回贈,扣除律師費和房署申請費等成本,計落或有賺。 現時各銀行均有內部指引,計算高樓齡物業可承造的按揭年期。

如果業主申請後 6 個月內後悔,想終止按揭,可以獲得全數退還保費,不過貸款依然要清還,而且要繳付解除安老按揭的法律費用。 業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年,甚至終身每月領取年金,金額隨業主年齡及年期而定。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時,也假設買家沒有任何負債,如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款,則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果1,000萬以上物業,銀行理應銀行批出按揭成數為50%,但收入並不是來自香港,卻會收緊一成至40%。 因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 按揭樓齡 待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。 舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 由於你每月都會償還貸款,所以按揭貸款的利息會「息隨本減」,衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。

因為按揭保險只讓首次買舊樓的業主享有9成按揭,但實際情況會有所變動,業主在決定買入和貸款之前應該先向銀行諮詢清楚。 但目前「香港按揭證券公司」只會為房協第二市場中的兩類住宅提供按揭保險,一類是「住宅發售計劃」第二市場(下表)、第二類為「資助出售房屋項目」第二市場(下表)。 對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋,銀行可批出的按揭年期亦有不同。 一般來說,居屋的擔保年期為30年,並以首次發售日計算。 如樓齡未足19年,銀行可批出25年及9成按揭,更毋須通過壓力測試和提供入息文件。 按揭樓齡 但樓齡超過19年,銀行將扣減按揭年期或按揭成數,並不能兩全其美。 相反,即使購入未夠19年樓齡的買家已年屆70歲,銀行在居屋有政府作擔保人的前題下,仍能借足9成及25年按揭。 很多時買樓,大家最想知道自己的負擔能力,以便籌備充足首期入市,但往往總覺得無從入手,不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」,你就可輕易準確計算出「每月供款」,及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然,也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的,屆時就需要人手操作去作出評估。

按揭樓齡: 按揭供款實例

但要補充一下,如申請人打算借入高成數按揭,按證保證公司在大部分情況下只接受75減去樓齡或人齡,但如果該大廈為質素良好的藍籌屋苑,如:美孚新邨,可以酌情處理,用80減樓齡計算。 銀行根據內部指引,一般批出最長按揭年期為「70 按揭樓齡 – 樓齡或申請人年齡(以較高者為準)」或「75 – 樓齡或申請人年齡(以較高者為準)」。 按揭供款年期 其實受著樓齡及按揭申請者年齡所影響。 樓齡及按揭申請者年齡愈大,能爭取到30年按揭還款期的機會則愈低。

居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異,而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。 MoneyHero會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。 無論買新盤還是舊樓,都該預先就按揭問題做好準備,以防蒙受借不成資金的風險。 尤其是購買樓齡50年或以上的單位,很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最長的30年,若然準買家資金不足的話,恐防要撻訂收場。 不過,這裡卻假設白表買家申請按揭時,其按揭年期是25年。 然而,實際上並非所有居二都可以做到最長25年還款期。 居二的按揭年期是以「30年扣減樓齡」來計算按揭年期。

一般樓宇按揭的「利率」,可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按),買家需要在申請按揭時,按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時,多數會用P按來計算,故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」,所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 按揭樓齡 便可以。 又或者,按揭證券公司也接納申請人可透過擔保人協助申請按揭,但擔保人必須跟申請人有直屬關係、或為申請人的親戚。 若擔保人有按揭在身,其供款佔入息水平也需要下調至35%作計算。