透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 放寬按揭成數，減少首期開支，令買家多了選擇餘地，準買家不妨參考不同地區盤源，物色心儀單位，即上千居尋找各區樓盤。 ◆ 私營房屋：2022年起計5年內，每年平均落成量超過19,000伙，較過去5年平均數增加14%。 未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量達98,000伙，為近年新高。 陳茂波於記者會上解釋，聽到有市民想買樓自住，不過即使可供款，卻未必應支每首期。
【加息疑慮】一文認知2022息口形勢 事實上，美國是次要加息的主因，是基於現時美國通脹持續高企，2022年2月消費物價指數按年升7.9%，創下40年新高。 村屋與其他私樓的成數上限差距不遠，對非首置人士來說更加是沒有分別。 要留意，由新界原居民承繼祖先而集體擁有的「祖堂地」，以及有轉售限制之村屋，均不符合資格。 按揭成數放寬 ◆ 過渡性房屋：已覓得土地提供超過17,000伙單位，預計在今年和明年分別約有4,200伙及11,000伙單位落成。 應課差餉租值超過55萬元的住宅物業，則建議首55萬元租值同樣按百分之五徵收差餉，其後25萬元租值則按百分之八徵收，超出80萬元的租值會按百分之十二徵收，以反映「能者多付」的原則。
- 例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。
- 另以1200萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要600萬元，而放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。
- 1000萬港元以上至1125萬港元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬港元，1200萬港元或以下，最高按揭成數80%。
- 金管局總裁余偉文表示，2019冠狀病毒病疫情對本港經濟造成重大壓力，儘管住宅物業市場維持平穩，不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈和零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。
- 這是繼2019年放寬按揭保險計劃後，再度放寬按保樓價上限，今次措施適用於自用物業，於2022年2月23日即時生效。
- 如果有層現契工商鋪，行資產按揭，過往就算沒有收入，也可以用現契套現借3成。
- 根據現時的按揭措施，1,000萬或以上的自住住宅物業，按揭成數最高5成； 700萬至1,000萬以下之物業按揭成數最高6成，上限為500萬元；700萬以下物業之按揭成數最高6成。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 舉個例，購入1000萬元物業，供30年，申請9成按揭，首期約100萬元，月供約37442元，壓力測試下，月入要求要至少達89674元。 購入1200萬元物業，供30年，申請8成按揭，首期約240萬元，月供約37932元，壓力測試下，月入要求至少達90846元。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。
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不少在二手市場放盤的業主，在獲悉這項新政後，紛紛反價(把叫價提高，不肯按原先答應接受的價錢出售手上樓宇)。 買家方面亦因擔心樓價還會進一步回升，而較願意接受業主的要求；市場上的交投因而轉趨活躍。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，政府進一步放寬高成數按揭的樓價上限，可激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。
香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 買樓承造按揭，不時聽到有人說：「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思，背後關乎準業主打算支付部份首期後，餘額就向銀行申請按揭，而該部份也就俗稱為「按揭成數」。 按揭成數放寬 隨著樓市出現泡沫，政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制，其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。 一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 按照現時規定，首間自用已補地價的資助房屋及私樓物業一般樓價400萬元以下可承造按保，最高9成按揭、上限360萬元；400至600萬元物業則可承造最多8成按揭、上限480萬元。 雖波叔plan可使首置客、換樓客受惠，不過仍要視乎按揭年期、按揭成數去決定，一般都是佔貸款額1.32%至5.29%。
他預料，800萬元至1,920萬元的物業最為受惠，相關樓價的物業成交量有望增加30%。 消息人士指，如果要承造最高按揭貸款，申請人需要符合有關負擔能力要求，強調此項放寬措施已經考慮負擔能力問題。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇則指出，放寬住宅按揭保險樓價上限提升到1200萬元。 不單止1200萬元以下的住宅單位受惠，估計1200萬元到1500萬元的單位亦明顯受惠於換樓活動，增幅更高於1200萬元以下的單位。 這可讓自用物業的用家受惠，讓買家在物業市場可有更多樓盤選擇，提高樓價上限尤其可讓有家庭需要的換樓人士增加機會透過新按保放寬而更換兩房單位至三房。 新放寬按保可進一步提高物業市場流轉率及有利一二手物業流轉率平衡有利樓市健康發展。 對於是次財政預算案的樓市措施，業界都有不同看法，當中星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝就放寬按揭保險措施作回應。 他表示有關放寬按保的價格水平之住宅單位將受到追棒，預料相關區間之物業升值幅度會跑贏大市。 香港金融管理局（金管局）今日（星期三）放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。 非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。
預料在零對手下當選下屆特首的李家超(本文寫在特首選舉日前)，上月尾公布《競選政綱》後，最多人批評其《政綱》寫得不夠具體。 部份評論認為，這跟李家超籌備競選時間倉促、及其出身背景對個別政策範疇不熟悉有關，故只能列出方向供參考。 選委難以透過《政綱》認識其施政理念、傳媒亦難有指標監察政府有否兌現競選承諾。 按揭成數放寬 本材料由Sing Tao Newspapers San Francisco Ltd.代表星島新聞集團有限公司發佈，更多相關信息可從華盛頓特區司法部獲得。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。
按揭成數放寬: 公司持有物業最多借5成
如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝預期，1000萬元及1200萬元的物業升值幅度會跑贏大市；過往較受歡迎的中小型單位升幅或不如1000萬元至1200萬元的樓盤；而價格較低的納米樓和劏房，難以跟隨大市升幅，將來或會跑輸大市。 其實網上不少按揭計算機都已因應新措施而有所更新，大家都可以先上網計算可借成數，再向28 Mortgage專業按揭中介為你解答，制訂最合適你的上車方案，比較新舊按保措施的利弊，幫你輕鬆做業主。 又提到目前1,000萬元至1,200萬元之住宅供應不乏三房單位，預計新政策可以幫助不少家庭客樓換樓，享受更大居住空間，相反，過往較受歡迎的中小型單位，由於未能受惠按揭成數放寛，升幅或不如1,000萬元至1,200萬元的樓盤。 按揭成數放寬 另一方面，政府亦都覓得足夠土地提供超過17,000個過渡性房屋單位。 目前有約2300個單位，另有約4200個正興建，料今年落成，又預萬明年底前再有大約一萬一千個單位落成營運。 私營房屋方面，於2022年計的5年之內，私人住宅單位每年平均落成量逾19,000個，較過去5年的平均數增約百分之14。 未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量達98,000伙為近年新高。 根據金融管理局數據，新批出按揭貸款中，按揭比率由去年10月前普遍於五成以內，攀升至過去十個月平均約五成六，而按揭平均貸款額亦上升，意味著有機會推高未來家庭負債比率。 我們上集提到有觀眾買入二手樓後，委託裝修公司裝修鬧得不愉快，最後爛尾收場，裝修公司卻出動財務(收數)公司要求業主付清尾數。
在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。 莊錦輝又指，現時市場不少新盤樓價均超過1,000萬元，預計新政策下，更多敍做發展商二按的業主可轉按至銀行「上會」，預期未來業主有更大誘因選擇建期計劃，即供對建期比率會進一步下降。 新界區下半年第一個推出的新盤為屯門海皇路項目，是次提供了「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，… 以上也包括擔保人，如買的商廈需要用擔保人，而擔保人有按揭，便要用第2欄的成數，就算主申請人沒有其他按揭。 另以1200萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要600萬元，而放寬按揭成數至8成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 現在按保擴大至1920萬港元物業，有助減輕換樓用家的首期負擔，疏通整條換樓鏈，更多中小型單位釋放出市場。
事實上，根據香港按揭證券公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億為1325.58億元，宗數達到23846宗，宗數及金額均從有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。 財政司司長陳茂波宣布將修訂按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1000萬元，有關措施即日生效。 是次新計劃除了放寬了樓價外，其實在供款佔入息比率的要求也放寬了，由過往按揭成數80%以上供款佔入息比率上限為45%，現在一律劃一為供款佔入息比率上限為50%，不過若申請人本身已有按揭或做了擔保人，供款佔入息比率就要下調。 筆者發現坊間似乎有所誤會，以為新計劃不用通過壓力測試，事實上銀行表示按照金管局規定，所有按揭貸款申請都要通過壓力測試，只不過新計劃已得到金管局同意，如果在壓力測試下有少許不達標，會酌情處理以收高一點保費作彌補。 按揭成數放寬 另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明(圖)表示，自2019年10月的《施政報告》中放寬首置人士按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1000萬元。 事實上，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億為1325.58億元，宗數達到23846宗，宗數及金額均從有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。
特別是一些未通過到壓測的首置人士，亦可申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%，都會要求額外付保費10%，而且需要選擇指定銀行。 按揭保險費可以一次付清，加借去按揭總額每月或定期按年支付，不過後者不能退保。 2022財政預算案將按揭保險放寬，首置人士購入樓價上限1000萬元物業可獲最高9成按揭保險，又名為波叔Plan。 不過上車之前，宜了解清楚措施的限制、按揭成數、壓力測試等重要細節。 按揭成數放寬 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
按揭成數放寬: 放寬按揭保險2022 壓力測試+按揭成數
對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 此外，金管局今日向銀行發出通告，重申逆周期宏觀審慎監管措施原意是適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款，並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資，有關信貸融資須符合一套全面的信貸審批標準，並接受認可機構的定期審核。 余偉文又指，本港經濟和物業市場前景仍然相當不明朗，金管局會密切留意最新發展，並因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。 澳洲會計師公會大中華區稅務委員會聯席主席陳銘嚴則表示，住宅租金扣稅最高一年十萬元是今次預算案中新建議的措施，對於無持有住宅物業需租樓的人士是一個非常利好的消息，不但有利減輕居住方面的開支，亦有助挽留來港工作的人才以及本港的年輕人。 預計會有大約42,000個住宅物業受影響，佔整體私人住宅物業的總數約百分之二，政府收入每年可增加約七億六千萬元。 土地供應方面，2022/23年度的賣地計劃一共有13幅住宅用地以及4幅商業用地，預計分別可建約8,000個住宅單位以及供大約30萬平方米商業樓面面積。
以500萬元物業計算，修訂前置業人士最多可申請八成按揭，若修訂後同樣申請八成30年按揭，按揭保費金額將維持不變，即貸款額之2.15%，樓花和已落成的住宅物業都可以申請。 雖然非住宅的按揭成數最高為5成（以往4成），但由於金額大，很多業主都會透過商業融資增加按揭成數，最高可達8成。 所謂商業融資，就是把物業抵押至銀行，頭按為4成，然後再用銀行的中小企貸款借額外4成。 申請人需要是營運公司的東主，需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。 一般來說，中小企貸款部份的利息較普通按揭利率高，一般都是3厘以上。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。
跟一般私樓不同，由於購買房委會旗下的新居屋有政府作擔保，買家可在不用購買按揭保險，綠表可獲批最高95%按揭；白表申請人最高90%按揭。 只要能證明有足夠供款能力，銀行也會批出按揭貸款，而不用通過壓力測試，還款年期最長僅25年，息率最高為P-0.5厘。 至於房協旗下的新居屋，沒有政府作擔保，但同樣買家可不用申請按揭保險，獲批最高90%按揭，但卻有可能需要進行壓力測試，及未必計算一些較浮動的收入。 如果抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調，換言之，雖說首置免壓測，但仍需要通過供款佔入息比率的測試，當銀行審批按揭後，會遞交按揭保險申請，而供款佔入息比率是按揭保險公司評估供款能力的措施。 按揭成數放寬 不過如你本身有按揭未還清、正為其他人做擔保等等，都要有心理準備供款佔入息比率的上限嚴謹些。 香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為，放寬按保樓價上限，將會激活樓價1,000萬至1,200萬元的住宅成交量，因為首期金額有多達樓價三成的差別，料該類住宅單位有望跑贏大市。 不過他又指，雖然1,000萬至1,200萬元的樓宇可借八成，但對申請人的收入要求也相對大幅提高，需要謹慎計算個人負擔能力及壓力測試。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。
根據現時的按揭措施，1,000萬或以上的自住住宅物業，按揭成數最高5成； 700萬至1,000萬以下之物業按揭成數最高6成，上限為500萬元；700萬以下物業之按揭成數最高6成。 其實，原先把九成按揭的上限放在400萬元以下的樓宇交易，根本不切實際，因為市場上根本很難找到400萬元以下的交易，令措施很難惠及首次置業者。 以前政府一直沒有提升這個上限，是擔心一提升，樓價亦會因需求增加而上升，有違要遏抑樓市的大方向。 所以才一拖再拖，在現場樓價回軟的時候，才敢改動九成按揭的樓價上限，以避免讓更多人覺得樓價高不可攀。 因此，我認為政府只是乘機修訂一項過時的措施，以幫助首次置業者入市，談不上藉這項政策托市。 按揭成數放寬 剛發布的施政報告聚焦土地與房屋政策，其中最快可以落實的是放寬樓宇按揭佔樓價的比例。 受惠的只是手上沒有其他物業的私人(非公司)置業者，只要他們願意買按揭保險，就可以有機會獲得銀行更多的貸款(過去是即使銀行肯做，政府也不許銀行做)。 過去，只有樓價在400萬元以下的交易，才可以做九成按揭，現在提升至800萬元以下的交易都可以。 過去400萬元至600萬元的交易可以做八成按揭，現在不超過1,000萬元的樓宇交易都可以做八成按揭。
即使受新措施刺激現樓宗數上升，但現樓成交期約為60天，相信未來現樓揭宗數有望回升，但需於明年第一季才反映出來。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭成數貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 目前申請超過八成按揭，其中一個要求為申請人每月供款不可以超過入息的45%，修訂後則將提升至50%，即與目前申請80%以下按揭要求一致。 (星島日報報道)財政司司長陳茂波公布財政預算案表示，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計畫，放寬按保樓價上限，申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由一千萬元提升至一千二百萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，則由八百萬元提升至一千萬元。 同時為價格一千二百萬元以上至一千九百二十萬元的合資格物業提供按揭保險，惟按揭貸款以九百六十萬元為上限，措施昨日起生效。 按揭成數放寬 陳茂波指，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可… 第四個修訂：上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 陳茂波昨表示，考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，放寬按揭保險樓價上限。 他說：「多年來政府一方面遏抑投資和投機需求，另一方面盡力協助市民置業安居。政府在2019年底放寬了由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃，市民反應正面，樓市也維持穩定。」至於各項樓市需求管理措施，政府無意放寬。
她指出，按保計劃涉及高成數的按揭，牽涉的信貸風險會較大，另外當局亦要考慮一旦樓市逆轉，或出現負資產的問題，相信會更小心處理，料未必會放寬。 需要，而且因貸款額增加，對於申請者的入息要求更高，以 $1,000 萬樓價為例，若申請 9 成按揭，壓測下的家庭月入要求需要接近 $85,200。 對於住宅租金開支可扣稅方面，廖偉強認為能減輕租樓人士負擔，亦利好租務市場更活躍，對淡市之下的租務有提振之效。 至於累進差餉，他則認為對普遍中小型住宅影響不大，受影響者集中在租值較高的物業之上，所佔比例較少，而且相關物業業主均較具實力，持貨能力較強，影響有限。 說到底，放寬按揭成數你可以視作有利樓市的技術因素，並非對樓市有實質支撐能力的基本因素。 按揭成數放寬 如果一個地方政治穩定，管理有效，而經濟又增長快，人民收入不斷上升，這才能對樓市產生基本性的支撐作用。 如果以上的因素都是負面的，但用少點首期就可以買樓，不代表樓價會因這樣的技術因素而上升。 九七後，曾有發展商提供零首期的付款方式，只要肯在買賣合約上簽個名，就可以拿鎖匙入住。 可見這類技術因素的托市功能有限，而地產商亦不一定有能力左右市場的力量。 這項措施令一批手上現金不多，原本未符合入市要求的人，忽然間發現原來自己也有資格買樓了，市場的潛在需求理應大幅增加。