按揭年期樓齡10大分析

而當貸款被終止時,物業業主(或其遺產代理人)可全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業,或讓貸款機構出售抵押物業以清還安老按揭貸款。 如有差額,將由按證保險公司承擔;如有餘額,則退還給物業業主(或其遺產代理人)。 二手樓買家需要根據金管局的指引申請按揭,如果物業屬於自用1,000萬以下最高按揭成數為六成(上限為500萬),1,000萬以上最高按揭成數為五成。 如果申請按揭保險,可以申請較高的按揭成數,800萬以下最高按揭成數為九成,800至900萬最高按揭成數為八至九成(上限為720萬),900至1,000萬最高按揭成數為八成。 按揭年期樓齡 申請按揭是置業重要一環,除了直接向銀行申請按揭,如果想比較不同銀行的按揭計劃及現金回贈,可向按揭轉介公司一次過格價。 美孚新邨、太古城、黃埔花園等二手藍籌屋苑雖然已上了年紀,但由於交通方便、社區配套完善,仍吸引買家買入自住或投資。 經絡按揭一次過為大家拆解(以下資料主要參照二手私樓,如涉及資助房屋等物業,可向按揭專員直接查詢)。

按揭年期樓齡

待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。 舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 由於你每月都會償還貸款,所以按揭貸款的利息會「息隨本減」,衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 按揭年期樓齡 因此,計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 抽中首期便宜的居屋是不少港人夢寐以求的,不過對於要選購二手居屋的買家來說,要了解清楚二手居屋按揭成數、供款年期、擔保期,以便好好預算置業資金。

按揭年期樓齡: 最新東亞銀行按揭利率 一文睇清p按 + H按

銀行會當作私樓看待,最高按揭成數只有60%,申請人需要通過壓力測試,但按揭年期最長仍可達25年。 雖然銀行審批寬鬆,但業主(即貸款人)又怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明,找親人作「擔保人」又是否可行? 背後因房委會有擔保關係,銀行在按揭申請上願意作寬鬆處理,故新居屋申請並不需要「擔保人」。 但由於部份居屋申請人已是退休人士,沒有入息證明,在實際申請按揭時,他們只需填寫一份聲明,證明自己有能力供樓就可以,例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。 按揭年期樓齡 要注意「聲明」也是一份正式文件,作假聲明會負上刑責的。 對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋,銀行可批出的按揭年期亦有不同。 一般來說,居屋的擔保年期為30年,並以首次發售日計算。

成交量不足 部份成交較為疏落的單位,如單幢樓、村屋、唐樓、大單位即豪宅類,基於流通率較低,成交指標少,很容易出現估價不足的問題。 原因是最近一次成交可能是一至兩年前,當時的成交額已不能反映現時價格,銀行可參考的個案少,會令估價與市場價脫節。 屋苑的大單邊單位 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價,最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊,景觀十分開揚,有海景,不像其他座數的單位望樓景為主。 連裝修單位 亦一個最常見的情況是一些連裝修單位,業主好常以附送靚裝修,吸引買家買下單位。 按揭年期樓齡 不少買家都很喜愛這類單位,因為不需要額外付裝修費用以及不用跟進裝修工程。 業主叫價過份進取 業主叫價過份進取亦都是令估價不足的最大原因之一。 有些業主覺得自己的單位很有價值,買家可以估價還價,嘗試說服業主用估價作為基準,不應以個人感覺作為開價標準。 很多買家因為估價不足而放棄買入單位,其實又不用太擔心,如果真的心儀估價不足的單位,亦有解決的方法,用盡方法都不能解決的話,最後的方法才是抬錢上會。

現時按揭最長年期為30年,最長年期不超過(80 – 人齡/樓齡),而實際最長按揭年期則各銀行略有不同。 以400萬貸款額為例,假設利率為2.625%,分30年供款,每月供款$16,066,最低月入要求為$38,377;分20年供款,每月供款$21,441,最低月入要求為$46,331。 因為在所謂的「拆息按揭」H按,是以「H+某個百分比」計算,其中「H」是指銀行同業間的拆借水平,是會每天的資金而有所變動。 按揭年期樓齡 其實「70減」和「75減」為較多銀行使用的標準,但亦有部分銀行能夠提供「80 減 」的最長按揭年期。 擔保期的意思是,如果業主在期內斷供居屋,政府作為擔保人,會負責向銀行還錢。 2) 若多於19年但未過30年,餘下擔保期批9成按揭,屆滿後跌回6成按揭,假如未償還樓價多於當時樓價6成,便需要補回差價。

實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」,你就可輕易準確計算出「每月供款」,及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然,也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的,屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作,在運用計算機前需預備的資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至最精準的計算。 按揭年期樓齡 另一類要留意按揭年期的,是涉及房委會擔保的資助房屋。 房委會出售一手居屋時,會提供一個按揭擔保期,現行的擔保期是30年,由屋苑開售日計起。 由於有擔保,銀行可免按保為居屋第二市場買家提供9成半按揭。

按揭年期樓齡: 借款人名下物業

白居二, 原意就是開放「居屋第二市場」予白表買家購買,原本只是一個過渡措施,但政府後來把這個計劃恒常化。 今年一共會有4,500個配額,當今年新居屋大單位的選擇有限時,希望選購大單位的準買家,放眼居屋第二市場可能是一個出路。 二手樓買家如果選擇私人物業,可選擇H按或P按計劃供樓,在低息環境下,使用H按供樓更為受惠,現時H按計劃低至H+1.3%,供樓實際利率低於2%。 按揭年期樓齡 如果選用P按則較為穩定,但在低息環境下利息開支會較高。 不過,如果買入的物業是未補地價的資助房屋,便必須選用P按供樓。 我們深入了解客人的財務狀況及貸款要求後,發現客人已經退休並無任何收入,現時持有樓價6成的現金流,而他的父母有足夠資產可以作為擔保人,不過雙親年紀已達90歲。

  • 業主叫價過份進取 業主叫價過份進取亦都是令估價不足的最大原因之一。
  • 例如買家購買一層600萬元的物業,以2.5厘的基礎上加3厘下,每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。
  • 因為按揭保險只讓首次買舊樓的業主享有9成按揭,但實際情況會有所變動,業主在決定買入和貸款之前應該先向銀行諮詢清楚。
  • 此類內部指引的執行,有一定彈性,例如大型藍籌屋苑、傳統豪宅等,一般會豁免,縱使樓齡較高,仍可獲批30年按揭。
  • 所以平時我哋經常聽到的「70減」「75減」,其實就係咁解。

因此,在填寫「按揭年期」一欄中,應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例,如果物業購入價為600萬元,原本打算承造90%按揭,理應貸款額為540萬元;但若單位估價為500萬元,則銀行只會用此作基準批按揭,相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄,應該填上「5,000,000」,而非「6,000,000」。 買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔的物業來選購,也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 按揭年期樓齡 私樓轉按加按都比較靈活,但未補地價二手居屋須獲房署批准,才可加按,而如只是將剩下的貸款額轉移到另一銀行,供款壓力不變,會增加獲批機會。 相反,如果為了增加貸款額做套現,房署未必批准轉按加按,除非證明到業主有經濟困難,如因為籌措醫藥費、殮葬費、因離婚或分居而要向配偶付樓價或支付贍養費、生意有財政困難等。 與私樓不同,購買未補地價二手居屋,只可選P按(最優惠利率按揭,P (5%) – 2.5%)。

敍做高成數按揭時,若想利用年輕擔保人計算人齡,該擔保人的入息須足夠供樓。 男方作為擔保人,會被當有按揭在身,若果未來想買樓,銀行審批會較審慎,按揭成數將削減1成,例如買入1,000萬元以下物業最高按揭成數減至50%… 現時現時壓力測試規定下,每月的還款額不能超出每月收入50%,唔少人會搵個擔保人幫手通過壓測。 但問題係,做擔保人涉及唔少風險,且第二日輪到自己… 如果65歲人士買樓,銀行用「75減」來審批,豈非最多只能做10年按揭? 要知道按揭年期愈短,每月供款更多,除了財務負擔會加重,更重要是壓力測試門檻會更高。 無論白表及綠表買家,最高可申請90%按揭,而息率及年期均按申請人的條件而定。

部份「按揭計算機」還會把每月供款中,用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 下一步,你便需要計算一下,你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定,透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長,每月供款愈少,但最終所需要支付的利息也較多,但由於現在息口低企,故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意,部份物業,如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等,因物業質素較參差、以及樓齡較高,銀行未必願意批出30年期,有可能會短一點。 按揭年期樓齡 假如你選擇供款年期為30年,你只需如下圖般,在「按揭年期」中的橙色活動欄, 移至「30年」便可以。 理論上政府會為房委會提供的居屋做擔保而申請人不用做壓力測試,但如果二手未補地價的居屋樓齡高於20年、已過30年擔保期,大多是與私樓按揭做法類似,仍要進行壓測,特別是非首置的人士。 簡單而言,綠表及白表資格皆可購買一手或二手居屋,但若白表買家想購買二手居屋,便需要另再參加白表居屋第二市場計劃 (白居二 ),無論是哪一個計劃,申請人均需要進行抽籤。

如果申請人是60歲,物業是55年樓齡,則是以75減去60(較高者為人齡),按揭還款期變成15年。 影響按揭批核的因素還有很多,例如申請者的財務質素是否良好,像公務員、專業人士等有穩定收入的人士,一般也較易申請到長年期按揭。 按揭年期愈短,每月供樓總額便會增加,未必人人能夠負擔得起,加上目前處於低息時期,付出的供樓利息較1997年少,所以不少人申請按揭年期都是愈長愈好。 因此,借款人可根據自身條件,選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查,或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。 按揭年期樓齡 另外,借款人亦可在轉按時,配合自身需要增加或減少按揭年期,筆者亦建議借款人不要借盡,預留按揭年期作緩衝。 捉緊「轉按」低息高回贈尾巴 雖然美聯儲已減息四分之一厘,但香港除了未有條件跟減之外,更有可能「加息」,不過並不是加最優惠利率,而是調整按揭計劃的息率,令實際按息增加……

選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價,並且最好親身睇樓,了解單位質素。 經我們與銀行溝通後,客人可考慮於指定銀行申請按揭,並以他的雙親作為擔保人,應能批出低息按揭,但有兩年罰息期。 銀行另一個考慮是樓齡,銀行同樣會以「75減」計算最長還款期,即樓齡45年以上的物業,最長還款年期有機會不到30年。 如果樓齡已達50年,最長還款期便只有25年(75-50年)。 不過此為銀行界批核一般標準,如果屋苑屬於美孚新邨一類藍籌屋苑,單位保養得宜,有機會享有彈性處理。 按揭年期樓齡 為了吸引買家買入新盤,發展商會推出多項按揭計劃,現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年,但去到後期,利率一般會愈來愈高。 如果業主申請後 6 個月內後悔,想終止按揭,可以獲得全數退還保費,不過貸款依然要清還,而且要繳付解除安老按揭的法律費用。 業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年,甚至終身每月領取年金,金額隨業主年齡及年期而定。

按揭年期樓齡: 影響居屋按揭申請三大因素

其按揭申請則跟房委會(新居屋)分別不大,唯一分別是「按揭年期」。 另外亦要一提,在今時今日樓價高企的時候,年輕人單憑自己的收入水平無法通過壓力測試供樓,而需要加入父母作擔保人,加入他們的收入一同過壓測。 如果銀行發覺單憑子女的收入無法過壓測,而供樓的責任基本上是必須由父母負上的話,就有可能會將父母的年紀納入按揭年期的計算中。 按揭年期樓齡 而如果父母年紀已經相當高(假設是70歲),按揭年期就會縮減成5年,變相借父母收入供樓的做法就未必可行,除非能夠在五年內供斷物業。

如每月供款超過此水平,拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。 如果舊樓質素太低,例如樓宇結構問題等等,有機會扣減一成按揭。 如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。 除了要留意按揭年期外,也要留意因而受影響的月供金額。 假如另一樓齡為55年的舊樓單位,那按揭年期最多為20年。 借貸人申請二按前,理應需要先經一按銀行同意下方可申請,同時亦須符合指定條件如通過壓力測試以及還款能力等審查,… 除了各大銀行有為客戶提供貸款或按揭之外,坊間亦有不少財務機構為不同類型人士解決置業疑難,只要尋找合法、專業、有信譽及可靠的財務機構,的確可幫… 按揭年期樓齡 由於按揭是有利息成本,愈長還款年期嘅按揭貸款,總利息支出會較多,如若資金沒有出路嘅情況下選擇較短供款年期可以減少利息開支。 而事實上,現時按揭利率只有2厘幾,係成本極平嘅借貸工具,而要係市場上搵到保本而有4%-5%回報嘅投資絕不困難,若客人能夠善用手上嘅資源,分分鐘可以做到「套息差」嘅效果。 以(80 – 人齡/樓齡)為例,即借款人50歲申請按揭,最高仍能批出30年期按揭。

樓齡尚可算是由業主自己選擇,但人齡又可以如何處理? 如果想買樓的買家本身已經過了45歲,即使樓齡再低,75減人齡都少過30,沒可能借得足30年,除非本身銀行是接受以80減,又或者你已經發明了時光機可以回到過去買樓。 如果買家不採用高成數按揭,例如只借六成,銀行亦會較易批長年期按揭。 按揭年期樓齡 另外,像美孚新村、太古城等這類藍籌屋苑,成交活躍,位置良好,屬於優質物業,所以樓齡即使超過45年,仍是有可能做足30年按揭的。 例如一個45年樓齡的物業,銀行按「70減」做按揭指引,那獲批的按揭年期最多是25年,如果樓齡屬55年的舊年,獲批最高按揭年期更縮短至15年。

舉例說,假設準備入手樓齡55年的單位,10年後樓齡達到65年,當打算轉手放盤,同樣對方亦會進行舊樓按揭,而對方的舊樓按揭年期就大幅縮短,未必考慮到入手。 因此,在置業之前要三思,如自住為目的就無須擔心;但以投資為目的,就要好好考慮舊樓按揭的年期問題。 按揭年期樓齡 相信日後會出現舊樓成交疏落問題,並加上舊樓按揭成數偏低,打算投資舊樓的投資者們需要三思。 舊樓按揭成數比新樓低其實聽起上來合理,但其實有些舊樓並不包括在內,包括上述提過的唐樓或者順利通過壓力測試的業主等等,舊樓按揭成數仍可以做得多過六成甚至七成。

但若屬大型屋苑,並一直由管理公司妥善保養及維修,尤其是一些流轉率高的受歡迎藍籌屋苑如美孚新邨,即使樓齡已屆45至50年,仍可獲銀行批出長達30年按揭年期。 Mor 透露正計劃以「綠表」購買二手居屋單位,表示樓價只約$250萬較私樓平宜,以月入1.8萬元計應足夠支付為期30年的按揭供款,並問Dr. 又或者,可能會遇上開天殺價的業主,價格隨時超出白表買家可負擔水平。 按揭年期樓齡 白表單身客月入最高33,000元,資產上限925,000元;而白表二人或以上家庭月入最高66,000元,資產上限185萬元。 為免大家計錯負擔能力,倒轉推算,若沒有外力幫助下,純粹靠變賣自己資產作買樓首期,白表單身及家庭買家最高可負擔的樓價分別為415萬及829萬元,大家記住這個樓價。